想出售手上居屋，但面對繁複的程序、補地價計算及不同年份的轉讓限制，往往感到不知從何入手？究竟應選擇在公開市場放售，還是經居屋第二市場轉讓予合資格人士？整個賣樓流程涉及哪些步驟、費用和法律文件？本文將為你提供一站式「賣居屋懶人包」，從分析兩大市場利弊、講解最新轉讓限制，到拆解居二市場的6大申請步驟，並附上費用清單及常見問題解答，助你輕鬆掌握所有關鍵細節，順利完成交易。
出售居屋前必讀：市場選擇、轉讓限制與關鍵決策
在你正式處理出售居屋手續和填寫出售居屋申請表之前，有幾個非常重要的決定需要先思考清楚。因為這些決定會直接影響你的單位可以賣給誰、售價，以及整個出售流程。簡單來說，你需要了解兩大核心問題：第一，你的單位可以在哪個市場出售；第二，根據你買入單位的年份，有什麼轉讓限制。
出售居屋兩大途徑：公開市場 vs. 居屋第二市場
居屋的售價因為得到政府資助，所以比市價便宜。這份資助其實就是地價的折扣。所以，當你決定出售單位時，就需要處理這個地價問題。你有兩個主要途徑可以選擇。
公開市場（自由市場）：特點、優點與缺點
公開市場，也就是大家常說的自由市場。它的最大特點是，你需要先向房屋委員會（房委會）申請補回地價。完成補地價手續後，你的居屋單位就會和一般私人樓宇一樣，可以在市場上自由買賣。
它的優點很明顯，就是買家沒有身份限制，任何人都可以購買，潛在買家範圍更廣，售價有機會更高。但是，它的缺點也同樣突出，就是業主需要先準備一筆可觀的資金來支付補地價，這對現金流會造成一定壓力。
居屋第二市場（居二市場）：特點、優點與缺點
居屋第二市場，簡稱居二市場，是另一個選擇。這個市場的特點是，業主不需要補地價就可以出售單位。
它的優點是免除了籌集大筆資金補地價的煩惱，整個出售居屋申請的流程相對直接。不過，它的缺點是，買家必須是符合特定資格的人士，所以買家基礎比較狹窄，這可能會影響成交速度和最終售價。
如何計算補地價？（附方程式及實例）
補地價的金額不是一個固定數字，而是根據一條方程式計算出來的。這條方程式反映了你當年買樓時所享有的折扣。
計算方程式：
補價金額 = 補價時單位的十足市值 × (購入時的十足市值 – 購入時的買價) / 購入時的十足市值
簡單來說，就是「補價時的市值 × 當年的折扣率」。
讓我們看一個例子：
假設你現在想為單位補地價，而房委會評估你單位的當前市值是600萬港元。當年你買入單位時，享有三十個百分比的折扣（即以七折買入）。
你需要支付的補地價金額就是：600萬港元 × 30% = 180萬港元。
誰是居二市場的合資格買家？（綠表及白居二資格簡介）
既然居二市場的買家有限制，那誰才是合資格的買家？主要有兩類人士：
- 綠表資格人士：通常指現時的公共租住房屋（公屋）住戶，或者持有有效《綠表資格證明書》的人士。
- 白居二資格人士：指透過「白表居屋第二市場計劃」（簡稱「白居二」）抽籤成功，並持有有效《購買資格證明書》的申請者。他們本身並非公屋住戶，但其入息和資產符合政府的資助置業規定。
關鍵影響因素：不同年份購入居屋的轉讓限制
除了市場選擇，你買入單位的年份也是一個關鍵。因為政府為了打擊短期炒賣，不同時期推出的居屋，其轉讓限制都不同，而且政策有逐步收緊的趨勢。你必須清楚自己單位的轉讓限制，才能規劃下一步。
2017年或之前購入的單位
在限制上相對寬鬆。一般來說，由首次轉讓契據日期起計兩年後，業主便可以在居屋第二市場出售單位，而不需要補地價。如果業主想補地價在公開市場出售，限制也較少。
2018年購入的單位
限制開始稍微收緊。由首次轉讓契據日期起計，業主在首兩年內不能出售單位。在第三至第五年期間，可以在居二市場出售。滿五年後，業主便可以補地價，然後在公開市場自由出售。
2019年至2021年購入的單位
限制進一步加強。在首兩年，業主只可以原價售回給房委會。由第三年起至第十年，業主可以在居二市場自行定價出售。直到滿十年後，才可以補地價並在公開市場出售。
2022年及之後購入的單位
這是目前最嚴格的限制。業主在首五年，只可以原價售回給房委會。由第六年起至第十五年，才可以在居二市場出售。業主必須等待足足十五年後，才能補地價並在公開市場自由出售單位。
【居屋第二市場】出售居屋完整流程拆解（懶人包）
想在居屋第二市場放售單位，但對繁複的出售居屋手續感到無從入手？其實只要掌握關鍵步驟，整個過程就會變得清晰。這份懶人包為你一步步拆解，由申請第一份文件到最後成功交易，讓你對整個出售居屋申請流程瞭如指掌。
步驟一：申領「可供出售證明書」（俗稱「准賣證」）
這是整個出售流程的入場券，沒有「准賣證」，單位就不能在居屋第二市場上放售。這份文件證明你的單位符合資格，可以免補地價出售予合資格的綠表或白居二買家。
申請前須知：分清房委會與房協單位
在準備出售居屋申請表之前，首要任務是弄清楚你的單位是由「香港房屋委員會」（房委會）還是「香港房屋協會」（房協）發展。這點非常重要，因為兩者的申請表格、遞交地點和聯絡部門都完全不同。如果用錯了表格，申請就會被延誤，所以務必先查核清楚樓契上的資料。
申請所需文件清單、費用及遞交方法
準備好以下文件，就可以遞交申請：
1. 已填妥的出售居屋申請表正本：表格可在相關機構的網站下載，或到其辦事處索取。
2. 樓契（轉讓契據）副本：用以證明你是單位的註冊業主。
3. 申請費：房委會的申請費現時為港幣$930元，房協單位則需向房協查詢。費用須以劃線支票或銀行本票支付，抬頭人為「香港房屋委員會」或「香港房屋協會」。
文件備妥後，可以郵寄或親身遞交至對應的辦事處。
各辦事處地址及聯絡方式
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房委會單位
地址：九龍黃大仙龍翔道138號龍翔辦公大樓2樓202室（居屋第二市場計劃小組）
電話：3162 0680 -
房協單位
地址：香港銅鑼灣告士打道280號世界貿易中心29樓
電話：2839 7373
審批時間及「准賣證」有效期
遞交申請後，房委會或房協一般需要約兩星期時間處理。成功批核後你會收到「可供出售證明書」正本。這份證明書的有效期為12個月，你必須在這一年內與買家簽訂臨時買賣合約，否則證明書便會失效，需要重新申請。
步驟二：委託地產代理、釐定售價及尋找買家
收到「准賣證」後，你就可以正式將單位放盤。你可以委託熟悉居屋買賣的地產代理，他們能為你提供市場資訊，協助釐定一個具競爭力的售價。同時，他們亦能接觸到持有有效「購買資格證明書」（准買證）的潛在買家，配對合適的交易對象。
步驟三：簽訂臨時買賣合約
當你與買家就售價及條款達成共識後，下一步就是簽訂臨時買賣合約。這是一份具有法律約束力的文件，標誌著雙方對交易的初步承諾。
臨時買賣合約注意事項（包括臨時訂金）
簽署臨時合約時，買方通常需要支付樓價3%至5%作為「臨時訂金」（俗稱「細訂」）。合約上會列明成交價、成交日期、物業狀況及雙方責任等重要條款，簽署前應仔細閱讀。
如何選擇熟悉居屋買賣的律師
由於居屋買賣涉及「提名信」等獨有程序，選擇一位有處理居屋二手市場交易經驗的律師非常重要。他們熟悉相關法規及流程，能確保交易過程順暢，避免因文件處理不當而產生延誤。你可以在簽署臨時合約前或之後委聘律師。
步驟四：買賣雙方申請「提名信」
這是居二市場交易中最關鍵的行政步驟。簽訂臨時合約後，買賣雙方的代表律師會集合所需文件，向房委會或房協申請「提名信」。
申請提名信所需文件及流程
買方律師會將你的「可供出售證明書」正本、買方的「購買資格證明書」正本、臨時買賣合約副本及其他相關文件，一併遞交予房委會或房協。當局審核文件無誤後，便會發出「提名信」，正式確認買方作為你單位的指定接手人。
申請費用及處理時間
申請提名信的費用現時為港幣$1,040元。整個處理過程一般需要約5至7個工作天。沒有這封提名信，交易便無法繼續進行。
步驟五：簽訂正式買賣合約
收到由房委會或房協發出的「提名信」後，雙方律師便會安排簽署正式買賣合約。
簽署正式合約及支付加付訂金（大訂）
在簽署正式合約當天，買方需要支付「加付訂金」（俗稱「大訂」）。連同早前支付的臨時訂金，總訂金金額一般為樓價的10%。這份正式合約會更詳細地列明交易的所有細節。
步驟六：簽訂轉讓契據及完成交易
這是整個出售居屋手續的最後一步，代表物業業權的正式轉移。
交易日（成交日）流程及注意事項
成交日通常定於簽署正式合約後的一個月內。在這一天，買方的律師會將樓價尾數交予你的律師，然後你的律師會將樓契及鎖匙交給對方。完成款項交收後，雙方律師會處理轉讓契據的註冊事宜。當你收到樓價全數款項後，整個交易便正式宣告完成。
業主必看：處理出售居屋的特殊情況
大部分的出售居屋手續都依循標準流程，但生活總有預料之外的情況。如果業主的情況比較特殊，例如不幸離世或曾經破產，整個出售居屋申請的處理方式便會有所不同。我們整理了幾種常見的特殊情況和應對方法，讓你可以提前做好準備。
情況一：業主已故，如何由遺產執行人辦理出售手續？
如果單位業主不幸離世，出售居屋手續就需要由其遺產執行人或遺產管理人代為辦理。這位執行人將會代表已故業主，處理所有相關的文件簽署和申請事宜。
必須提交的法律文件（遺產管理書、死亡證等）
在提交出售居屋申請表時，遺產執行人必須一併附上相關的法律文件，用以證明其合法處理遺產的權力。這些文件通常包括：
* 遺產管理書或遺囑認證書
* 已故業主的死亡證
* 豁免遺產稅證明書或相關的資產及負債清單
* 遺產執行人或管理人的身份證明文件
情況二：業主曾破產，出售手續有何不同？
業主若正處於破產程序中，其資產的處理權會受到法律限制。這時候，出售居屋的程序就不能由業主本人主導。
簽署權責轉移及破產管理官角色
當業主被頒布破產令後，他處理個人資產的權利就會轉移。這時候，業主本人已不能在任何法律文件上簽名作實。整個出售居屋手續的簽署權，會由破產管理官或受託人接管。所有申請文件都需要由他們簽署和蓋上官方印章。
申請時需額外提交的文件
除了標準的申請文件外，還必須額外提交由法庭頒布的破產令副本。這份文件是用來向房委會或房協證明，該單位的出售事宜已合法地由破產管理官或受託人負責。
情況三：經由授權人 (Power of Attorney) 辦理出售手續
如果業主因為身處海外或健康等原因，無法親自處理出售居屋申請，可以委託一位授權人代為辦理。
有效授權書副本的要求及受權人身份證明
授權人必須持有由律師擬備和見證的有效授權書（Power of Attorney）。提交申請時，需要附上這份授權書的核證副本，還有受權人本人的身份證明文件副本，以證明其代理資格。
情況四：出售申請表上的簽名式樣為何如此重要？
這是一個非常容易被忽略，卻又極其關鍵的細節。申請表上的簽名式樣，直接影響申請的順利程度。
簽名必須與樓契（轉讓契據）完全相同
在填寫出售居屋申請表時，房委會或房協有一個非常嚴格的要求。就是業主在申請表上的簽名，式樣必須和當初簽署樓契（即轉讓契據）上的簽名完全一樣。這是核實業主身份的重要程序。
簽名不符可能導致的延誤
房委會職員會仔細核對兩個簽名。如果發現有出入，即使只是輕微差別，申請都可能會被退回。這會要求你重新填寫和遞交，直接拖慢整個出售居屋手續的進度，影響交易時間。
出售居屋費用及相關開支一覽表
要順利完成整個出售居屋手續，除了時間和心力，預算規劃也是十分重要的一環。在出售過程中，會涉及一些政府部門的行政收費和專業服務費用。預先了解這些開支，可以讓你對資金的運用更有預算。這些費用主要可以分為兩大類：政府及房委會或房協的收費，還有專業服務費用。
政府及房委會/房協收費
這一部分的費用是支付給相關機構，用作處理各項出售居屋申請的行政開支，金額是固定的，沒有議價空間。
「可供出售證明書」申請費
這是在居屋第二市場出售單位的第一步，業主必須申領俗稱「准賣證」的「可供出售證明書」。遞交出售居屋申請表時，需要支付一筆行政費用。目前房委會的收費是港幣930元。這筆費用在任何情況下都不會退還。
「提名信」申請費
當你找到合資格的買家，並且簽訂了臨時買賣合約後，買賣雙方的律師便要一同向房委會申請「提名信」。這是確認買方資格的重要文件，有了它才能繼續之後的交易。申請提名信的費用現時為港幣1,040元。
（如適用）評估補價申請費
這個費用只適用於選擇在公開市場（自由市場）出售單位的業主。在放盤前，你需要先向房委會或房協申請評估補地價的金額。提交申請時就需要支付這筆評估費用，房委會目前的收費是港幣6,490元。
專業服務費用
除了政府的收費，處理物業買賣還需要借助專業人士的協助，相關的服務費也是開支中一個重要的部分。
律師費
無論是買方還是賣方，都需要各自委託律師處理法律文件，確保交易的合法性。賣方律師的職責包括草擬買賣合約、解答業權質詢，以及處理樓契轉讓等事宜。律師費沒有固定標準，會因應律師樓的規模和交易的複雜程度而有所不同，市場上一般由數千元至萬多元不等。建議多找幾家律師樓報價作比較。
地產代理佣金
如果你是委託地產代理協助放盤和尋找買家，當交易成功後便需要支付佣金。地產代理的角色是提供市場資訊、配對買家、協商價格，以及跟進買賣流程。香港市場的慣例是，買賣雙方各自向自己的代理支付樓價的1%作為佣金。
出售居屋手續及申請常見問題 (FAQ)
Q1: 整套出售居屋手續（居二市場）大概需時多久？
關於整套出售居屋手續所需的時間，是很多業主關心的問題。如果一切順利，由找到合適買家並簽訂臨時買賣合約開始，到最終完成所有法律程序及交收，一般預計需要3至4個月。這個時間主要包括幾個關鍵步驟。首先，在找到買家後，買賣雙方的律師需要向房委會申請「提名信」，這個過程大約需要1至2個星期。之後，買家辦理銀行按揭的審批時間，以及律師準備正式合約和樓契等文件，通常需要1至2個月。所以，整個交易流程需要雙方都有耐心地配合和規劃。
Q2: 「准賣證」及買方的「購買資格證明書」有效期是多久？過期了怎麼辦？
不論是業主你手上的「可供出售證明書」（俗稱「准賣證」），還是買方的「購買資格證明書」，兩者的有效期都是一樣的，即由相關部門發出當天起計的12個月內有效。如果你的「准賣證」在找到買家和簽署臨時買賣合約前已經過期，你就需要重新向房屋委員會或房屋協會遞交申請，並且要再次繳付相關的申請費用。因此，建議在文件有效期內積極安排放盤及交易事宜，以避免因文件過期而需要重新辦理手續。
Q3: 成功出售居屋後，對我及家人的房屋福利有什麼長遠影響？
這是一個在做決定前必須清楚了解的重要後果。根據現行政策，當你和你的配偶成功出售透過資助房屋計劃購入的單位後，你們將永久失去申請香港房屋委員會及房屋協會轄下任何房屋資助計劃的資格。這包括公共租住房屋（公屋）、居者有其屋計劃（居屋）、綠表置居計劃（綠置居），以及其他資助置業貸款計劃等。這個規定的目的是為了確保珍貴的公共房屋資源能夠公平地流轉給其他有需要的家庭。
Q4: 我的單位是「綠置居」，出售手續和一般居屋有分別嗎？
綠表置居計劃（綠置居）單位的出售手續，和傳統居屋在主要流程上非常相似，例如同樣需要申請「准賣證」和「提名信」。不過，兩者最主要的區別在於轉讓限制和合資格的買家對象。根據單位首次出售日期的不同，綠置居單位在禁售期後的指定年期內，可能只可以轉售給持有綠表資格的人士。相反，部分居屋則可以同時售予綠表及「白居二」買家。因此，在計劃出售前，最好先向房屋署查詢清楚適用於你單位的具體轉讓條款。
Q5: 我在哪裡可以索取或下載最新的出售居屋申請表格？
你可以透過幾個途徑取得最新的出售居屋申請表格。最直接和方便的方法，是前往香港房屋委員會的官方網站，在網站的相關部分直接下載最新的PDF表格。如果你偏好索取實體表格，也可以親身到你單位所屬的屋邨辦事處，或各分區的租約事務管理處索取。在遞交出售居屋申請前，請務必確認你使用的是最新版本的表格，以避免因表格過時而延誤處理進度。