想賣手上的公屋或「租者置其屋」單位，但對其價值一無所知？面對複雜的「補地價」程序、居屋第二市場（居二）與自由市場的價格差異，感到無從入手？計算補地價金額更是讓您頭痛不已。這份2025年最新的二手公屋估價與賣樓全攻略，將為您拆解所有疑難。本文除了詳細講解補地價的計算方法、最佳時機及申請流程外，更獨家推出全港首創的「三價合一」免費網上公屋估價工具，讓您一鍵即時獲取未補地價、預計補地價金額及已補地價的市場估值。無論您是準備放盤的業主，還是尋找心儀單位的準買家，本文都能助您全面掌握物業價值，做出最精明的買賣決策。
全港首創「三價合一」：免費網上公屋估價工具
想為物業進行準確的二手公屋估價，往往是業主放盤前最重要的一步。傳統估價過程繁複，而且資訊不夠透明。現在，我們推出了全港首創的「三價合一」免費網上公屋估價工具，讓你一站式掌握影響二手公屋價錢的三個核心數字，整個過程簡單又快捷。
一鍵獲取三大關鍵估價，全面掌握物業價值
只需要輸入簡單資料，我們的系統就會即時為你分析，並提供三個極具參考價值的估價，讓你對物業的市場價值有一個全面而清晰的理解。
居二市場估價 (未補地價)
這個估價是指你的單位在「居屋第二市場」的價值。這個市場的買家僅限於合資格的綠表和白表人士。這個數字反映了單位在未進行二手公屋補地價的情況下，可以出售的市場價格，是你在受限制市場中放盤的重要參考指標。
預計補地價金額
補地價是決定公屋能否在自由市場出售的關鍵步驟。這個數字是我們系統根據大數據分析，為你預計需要向政府補回的差價金額。準確預算這筆費用，有助你規劃賣樓策略和資金安排，釐清到底賣樓後實際可得的金額。
自由市場估價 (已補地價)
這是指你的單位在完成補地價程序後，能夠在公開市場上自由出售的估計價格，與一般私人樓宇的價值看齊。這個數字代表了物業的最高潛在價值，是衡量你賣樓回報的重要依據。了解這個價錢，才能決定是否值得進行補地價。
如何使用我們的公屋估價工具
我們的工具設計以用家為本，操作介面清晰易明，只需兩個簡單步驟，就能完成二手公屋估价。
步驟一：輸入屋邨、單位面積及基本資料
首先，你只需要在估價工具頁面，輸入你單位的屋邨名稱、實用面積、樓層等基本資料。整個過程無需提交任何個人敏感資料或繁複文件，簡單直接。
步驟二：即時獲取您的專屬估價報告
提交資料後，系統會即時進行運算。然後，一份專屬於你單位的估價報告便會顯示出來，清晰列出「居二市場估價」、「預計補地價金額」和「自由市場估價」三大數據。
解讀您的估價報告：三個數字如何影響買賣決策
取得這三個數字後，你便可以更策略性地部署賣樓計劃。簡單來說，這三個數字的關係，直接影響你的賣樓選擇與最終收益。
業主可以比較「居二市場估價」和「自由市場估價」。如果兩者差額顯著高於「預計補地價金額」，這可能意味著補地價後在自由市場出售，能獲得更可觀的回報。反之，若你希望交易流程更簡單快捷，又或者資金有限，那麼直接在居二市場放售，以「居二市場估價」為目標價，亦是一個實際的選擇。這份報告讓你能夠根據自身的財務狀況和市場目標，作出最明智的決定。
公屋補地價全攻略：影響樓價的核心關鍵
什麼是補地價？為何是決定公屋價錢的第一步？
補地價的法律基礎與政府折扣概念
想準確進行二手公屋估價，首先必須理解影響二手公屋價錢的核心因素，那就是二手公屋補地價。簡單來說，政府當年是以一個折扣價錢，將公屋單位出售給你。這個折扣，就是政府資助的一部分。所以，當你打算將單位放到公開的自由市場出售或出租，就需要先向政府「補回」當年的樓價差額，這個過程就稱為「補地價」。完成補地價後，你的單位就和一般私樓無異，可以在市場上自由買賣，其價值亦會大大提升。
必須補地價的情況 (如自由市場出售、出租)
在兩種主要情況下，業主是必須為單位補地價的。第一，你希望在自由市場上將單位出售。自由市場的買家沒有身份限制，可以是任何人。第二，你計劃將整個單位或部分單位出租。因為資助房屋的原意是自住，所以任何形式的出租獲利，都必須在補地價、解除轉讓限制後才可進行。
無需補地價的情況 (如居屋第二市場轉售)
當然，出售單位不一定非要補地價。如果你的單位符合資格，你可以選擇在「居屋第二市場」（俗稱「居二市場」）出售。這個市場的買家，只限於持有「綠表」或「白表居屋第二市場計劃（白居二）」資格的特定人士。因為買家同樣是政府資助的對象，所以單位的轉讓限制會延續到新買家身上，原業主就無需進行補地價。不過，未補地價的單位，其二手公屋價錢自然會比已補地價的單位低。
補地價最佳時機：如何策略性地提升單位回報？
樓市下行週期補地價的潛在優勢
選擇補地價的時機，是一門學問。補地價的金額，是根據「補價時的單位市值」乘以「當年的折扣率」來計算的。這意味著，當樓市處於下行週期，單位市值較低時，你需要繳付的補地價金額亦會相應減少。若資金充裕，策略性地在樓市低位時完成補地價，就能鎖定較低的成本。然後，你可以靜待市況回暖，樓價回升時再出售單位，從而擴大你的潛在利潤空間。
配合個人財務狀況的時機選擇
雖然在樓市低迷時補地價看似最划算，但這也需要配合你自身的財務狀況和賣樓計劃。補地價需要動用一筆可觀的現金，所以你需要評估自己的資金是否足以應付。如果你並非急於出售單位，而且手頭資金充裕，那麼趁低位補地價是一個理想的長線策略。但如果你需要盡快賣樓套現，那麼可能就要在決定賣樓時，才一併處理補地價事宜。
「租者置其屋計劃」單位的轉讓限制與特別考量
「租者置其屋計劃」（租置計劃）的單位，在補地價和轉讓方面有其特定的限制。一般來說，租置計劃單位設有五年的轉讓限制期。在首兩年內，業主不能出售單位。由第三至第五年，業主可以將單位在居二市場，轉售予合資格的綠表人士。直到五年限制期屆滿後，業主才可以申請補地價，然後在自由市場上出售或出租單位。在進行任何二手公屋估價前，了解清楚自己單位所屬計劃的具體限制，是非常重要的一步。
公屋補地價實戰：計算方法與申請流程教學
影響二手公屋估價最核心的環節，無疑就是二手公屋補地價的計算。這筆金額直接決定了你的單位能否在自由市場出售，以及最終的二手公屋價錢。接下來，我們會一步步拆解計算方法與官方申請流程，讓你對整個過程有更清晰的掌握。
如何精準計算補地價金額？（附官方公式）
要準確預算補地價的開支，並非憑空估算，而是依據房屋委員會（房委會）一套清晰的官方標準。
補地價官方公式拆解
整個計算的核心，都圍繞著這條公式：
補價金額 = 評估補價時的單位市值 × 購入單位時的折扣率
看似簡單直接，但當中兩個變數——「單位市值」與「折扣率」——正是決定最終金額的關鍵。折扣率是固定的，但單位市值則會隨市場波動，這也是為何補地價金額會浮動的原因。
計算第一步：找出樓契上的「最初折扣率」
首先，你需要找出當年購入單位時，政府給予你的折扣率。這個數字是整個計算的基礎，它會清楚列明在你單位的首次買賣合約，也就是樓契之上。每個屋邨，甚至同一屋邨不同期數的單位，其折扣率都可能有所不同，所以親自查閱自己的樓契是最準確的做法。
計算第二步：向銀行索取初步物業估價
在正式向房委會申請前，你可以先向相熟的銀行或多間銀行為單位進行免費的初步物業估價。這樣做有兩個好處：第一，讓你對單位目前的市值有一個大概的認知，從而可以套入公式，粗略估算出可能要繳付的補地價金額，方便你規劃財務；第二，這些銀行的估價紀錄，日後若你認為房委會的評估過高，亦可作為上訴時的參考理據之一。
關鍵策略：為何補地價評估前切忌豪華裝修？
這是一個很重要的策略提醒：在房委會進行補地價評估前，切忌進行大規模或豪華的裝修。原因很直接，房委會委派的測量師在評估單位市值時，會將單位的內部狀況納入考量。一個簇新、精美的裝修無疑會推高單位的估值，這直接導致你需要繳付的補地價金額隨之增加。換言之，你為裝修投入的資金，某程度上可能變相增加了補地價的開支。
房委會補地價申請詳細流程
了解計算方法後，就來看看實際的申請步驟。整個流程清晰有序，只要跟著指引處理，便能順利完成。
第一步：遞交「評估補價申請書」及文件
業主需要填妥「評估補價申請書（HD1066C）」，連同樓契副本及指定金額的劃線支票或本票作為手續費，一併遞交至房委會總辦事處或相關的租約事務管理處。
第二步：房委會委派測量師上門視察
房委會收到申請後，便會委派認可的測量師行職員聯絡你，預約時間上門視察單位。測量師會評估單位的狀況、維修保養、景觀等因素，作為評定市值的主要依據。
第三步：接收「評估補價通知書」及上訴期
視察後約一個月，你便會收到房委會發出的「評估補價通知書」，上面會清楚列明評估出的單位市值、折扣率，以及最終需要繳付的補價金額。如果你對評估結果有異議，必須在通知書發出後的28日內以書面形式提出上訴。
第四步：繳付補價及領取「解除轉讓限制證明書」
假如你同意評估金額，便需要在通知書發出日期起的兩個月內繳付全數補價。成功繳款後，房委會便會發出「解除轉讓限制證明書」。這份文件極為重要，它代表你的單位已正式解除轉讓限制，可以像一般私樓一樣，在自由市場上出售或出租。
資金不足？教你善用「買家首期」補地價竅門
若手頭上的資金不足以應付龐大的補地價金額，市場上其實有一個常見且可行的操作方法，就是善用「買家的首期」來完成補地價。這個操作的核心，在於透過律師樓在成交當日進行精準的資金調配。
如何在臨時買賣合約中訂明相關條款
要順利執行此操作，關鍵在於簽訂臨時買賣合約時，必須在合約中清晰訂明相關條款。例如，訂明成交期需要有足夠長度（如60至90日），以預留時間處理補地價申請。同時，合約應列明部分樓價款項將於成交當日，由買方律師樓直接支付予房委會用作補地價。清晰的條款能保障買賣雙方的權益。
成交當日律師樓的角色與資金分配
在正式成交當日，整個資金流程會在律師樓的監督下完成。買家支付的樓價餘款會匯至賣方律師樓的戶口。賣方律師樓會按合約規定，開出數張本票：一張支付給房委會用作補地價；一張支付給賣方的承按銀行以贖回按揭；最後的餘額，才是真正屬於賣家所得的樓價款項。透過律師樓的專業操作，即使賣家沒有預備大額現金，也能順利完成補地價及交易。
善用市場數據：自行驗證公屋估價與市價
即使有方便的工具，自行進行二手公屋估價，依然是掌握真實二手公屋價錢的重要一步。這不僅能讓你對估價報告的數字更有信心，也能在買賣談判時更有底氣。自行驗證的過程並不複雜，重點在於結合不同來源的數據，互相印證，從而得出一個更貼近市場的價值判斷。
驗證估價三步曲：結合官方數據與市場叫價
要準確評估一個單位的價值，不能單靠一個數據點。我們需要從官方的歷史成交記錄，以及市場上最新的放盤叫價兩個層面入手，交叉比對。這個三步曲可以幫助你建立一個合理的估價範圍，避免過高或過低地評估物業價值。
步驟一：查閱房委會官方成交數據並解讀其局限性
首先，你可以到香港房屋委員會的網站，查閱「居屋第二市場」的成交記錄。這是最權威的數據來源，記錄了過去一段時間內，各個屋邨未補地價單位的實際成交價。這些數據為你的估價提供了一個堅實的基礎。
但是，你需要了解官方數據的幾個局限性。第一，數據存在滯後性，通常反映的是一至兩個月前簽署臨時買賣合約的價格，未必能完全捕捉到最新的市場變化。第二，這些記錄只提供單位面積和成交價，並不會詳述單位的樓層、座向、景觀和內部裝修狀況。這些因素對樓價有顯著影響，所以官方數據只是一個平均參考。
步驟二：分析網上平台叫價並篩選可比較放盤
然後，你可以瀏覽各大物業網站，搜尋與你目標單位相似的放盤。這一步的目的是了解目前市場上的賣家叫價水平。分析時，你需要做一些篩選工作，找出真正有可比性的放盤。
篩選的重點包括：屋邨、座數、單位面積、樓層高低、座向景觀，甚至是單位的內部裝修質素。嘗試找出與你目標單位條件最接近的兩至三個放盤。記住，叫價不等於成交價，它反映的是業主的期望值，通常會存在一定的議價空間。透過比較不同放盤，你可以大概掌握現時市場對不同質素單位的叫價差異。
步驟三：綜合數據，為物業估價設定合理範圍
最後一步，就是將官方成交數據和市場叫價結合起來，為你的物業設定一個合理的估價範圍。你可以將房委會的成交價視為一個比較保守的「谷底價」，而將篩選後的網上平台叫價視為一個比較樂觀的「天花板價」。
你目標單位的真實價值，很可能就落於這兩者之間。如果你的單位擁有優越的條件，例如是高層、有開揚景觀或簇新裝修，它的估值便會傾向叫價的上限。相反，如果單位條件較普通，估值就會更貼近官方的平均成交價。綜合這些資訊後，你就能為這個單位的二手公屋價錢，建立一個有數據支持的、合理的估價範圍。
超越補地價：影響公屋估價的其他關鍵因素
360度全面評估：影響估價的內外因素
要準確完成二手公屋估價，單純計算二手公屋補地價的金額是不足夠的。事實上，許多內在和外在的因素，都會對最終的二手公屋價錢構成直接影響。要全面掌握單位的真實價值，就需要從多個角度進行一次360度的評估。
按揭影響（未補地價）：加按與轉按限制
未補地價的公屋在申請按揭時，會遇到不少限制。業主若想向銀行申請加按套現，或轉按至其他銀行以獲取更佳利率，通常都非常困難。因為任何這類型的按揭變動，都必須先取得房屋委員會的書面同意。房委會一般只會在非常特殊的情況下，例如為家人籌集緊急醫療開支，才會酌情批准。這種資金運用上的限制，自然會影響物業在第二市場的吸引力與估價。
按揭影響（已補地價）：按揭成數與壓力測試
當單位完成補地價程序後，它在銀行眼中就與一般私人樓宇沒有分別。買家可以按照正常的私樓買賣流程申請按揭，按揭成數會跟隨香港金融管理局當時的指引。同時，買家亦需要符合銀行的壓力測試要求。由於單位可以在自由市場上賣給任何人士，潛在買家群體大大增加，流通性更高，因此已補地價單位的二手公屋估价自然會顯著提升。
單位內部狀況：裝修、保養與間隔
單位的內部狀況，是影響估價最直接的因素。一個擁有雅緻裝修、保養狀況良好的單位，對買家而言吸引力更大。因為這代表他們可以省下一筆可觀的裝修開支和時間成本，做到即買即住。此外，一個間隔實用、佈局方正的單位，比起經過不合理改動的單位，亦會更受市場歡迎。因此，良好的內部條件，絕對能為物業的價值加分。
單位外在條件：樓層、座向、景觀及校網
除了單位內部，其外在條件同樣是決定價值的關鍵。單位的所在樓層（高、中、低層）、座向（是否坐北向南）、窗外景觀（是開揚海景、翠綠山景還是密集樓景），都會直接影響居住質素和二手公屋价钱。另外，香港家庭極為重視的校網因素，亦是重要考量。一個位處著名校網的單位，其價值往往會遠高於其他地區的同類型單位。
宏觀因素：整體樓市氣氛與政府房策
最後，任何物業的價值都不能脫離宏觀經濟環境。整體的樓市氣氛，例如市場是處於牛市還是熊市，會直接影響買家的入市信心和出價水平。政府的房屋政策，例如收緊或放寬按揭成數、增加資助房屋供應等，也會對二手公屋市場的供求關係造成影響。這些大環境的變化，就像一隻無形的手，共同影響著單位的最終估價。
公屋估價與補地價常見問題 (FAQ)
銀行估價與房委會的補地價評估有何差異？
在處理二手公屋估價時，你會接觸到兩種估價，一種來自銀行，另一種來自房委會，兩者目的和性質都不同。銀行的估價主要用於審批按揭，評估單位作為抵押品的價值，通常是免費的，業主可以向多間銀行查詢，心裡有個底。而房委會的評估，則是為了計算二手公屋補地價的正式金額，需要業主提交正式申請和支付手續費，由房委會委派的測量師進行，結果是決定你需要支付多少補價的唯一標準。兩者評估的二手公屋價錢可能會有出入，因為大家的參考數據和評估角度略有不同，所以事前多找幾間銀行估價，對預算有很大幫助。
若不同意房委會的補地價評估金額，可以上訴嗎？
絕對可以。假如你收到房委會發出的「評估補價通知書」後，認為評估出的二手公屋價錢過高，你是有權提出反對的。正常情況下，你有28天的時間以書面形式提出上訴。不過，上訴不能只說「我覺得太貴」，而是需要提供實質理據去支持你的理申。這些理據可以包括由獨立測量師行出具的估價報告，或者同屋邨、同類型單位近期的成交記錄。之前向銀行索取的估價紀錄，此刻也能成為輔助性的參考資料。房委會接到上訴後會重新覆核，但要留意，覆核後的結果就是最終決定。
「租者置其屋計劃」的估價和補地價程序有何不同？
「租者置其屋計劃」（租置計劃）的單位，在進行二手公屋估價和補地價時，基本計算公式和程序與一般居屋相似，都是以「補價時的市值」乘以「最初的折扣率」。最大的分別在於，「租置計劃」單位的折扣率通常非常高，有時甚至超過七成或八成。這意味著計算二手公屋補地價時，業主需要補回的金額比例也相對較高。至於申請程序，同樣是向房委會遞交申請，由他們委派測量師上門評估，整個流程大同小異。
整個補地價流程需時多久？會否影響買賣時機？
整個二手公屋補地價流程，由你遞交申請表開始，到房委會派員上門視察，再到發出正式的補價通知書，一般需要一至兩個月時間。收到通知書後，你還有兩個月時間去繳交款項。所以，整個流程加起來大概需要三至四個月。這個時間點絕對會影響你的賣樓部署。如果你打算在自由市場放售，要麼就提早完成整個補地價程序，取得「解除轉讓限制證明書」後再放盤。要麼就在簽訂臨時買賣合約時，與買家協定一個較長的成交期（例如三個月），利用買家的資金在成交當日完成補地價。
進行公屋估價及補地價，是否需要聘請專業人士協助？
這要視乎處於哪個階段。在初步了解二手公屋價錢的階段，你可以自行使用網上估價工具，或者直接聯絡銀行獲取免費估價，未必需要聘請專人。至於向房委會申請補地價，整個程序的文件往來也相對直接，業主自己處理是可行的。不過，當交易進入實質買賣階段，或者你需要就估價結果提出上訴時，專業人士的角色就變得重要。處理買賣合約和資金交收，必須經由律師處理。如果你對市場不熟悉或想爭取更佳賣價，地產代理能提供極大幫助。而若要上訴，一份由獨立測量師撰寫的專業估價報告，將會是你的最有力的理據。