手頭資金鬆動想慳息、計劃轉按賺回贈，抑或準備賣樓離場，提早還清按揭（Mortgage）看似是理所當然的選擇。然而，在簽署任何文件前，你必須了解銀行合約中的「罰息期」魔鬼細節。罰息究竟是按「原有貸款額」還是「剩餘本金」計算？兩者金額可以相差甚遠。銀行更有權追討（Claw Back）你已收取的現金回贈，令實際成本遠超預期。本文將為你拆解提早還款罰息的兩大計算陷阱，揭示三大豁免罰息秘訣，並附上各大銀行最新的罰息條款比較，助你精明決策，避免墮入不必要的罰息陷阱。
甚麼是提早還款罰息？按揭罰息期全解析
手頭上突然多了一筆資金，想提前還清部分或全部按揭，減輕供樓壓力，但又聽說有「提早還款罰息」這回事？這正是很多業主在財務規劃時會遇到的關卡。簡單來說，提早還款罰息是指在銀行指定的期限內，如果你想償還按揭，就需要支付一筆額外的費用。這個指定的期限，就是我們常說的「罰息期」。
理解罰息期：銀行為何對提早還款設限？
你可能會想，我主動還錢給銀行，為甚麼反而要被罰款？其實，銀行設立罰息期，主要是基於商業營運的考量，保障自身的利潤和成本。
目的ㄧ：補償銀行損失的利息收入
銀行批出按揭貸款，賺取的就是未來二、三十年內的利息收入。這筆預期收入是銀行計算其盈利的重要部分。如果你在貸款初期就提前還款，銀行就無法賺取原先預期的全部利息。所以，罰息的作用之一，就是用來彌補銀行因為你提早還款而損失的未來利息收入。
目的二：保障營運成本及現金回贈支出
另外，銀行為了批出一筆按揭貸款，其實付出了不少前期成本。這包括了處理申請的人力、時間等行政開支，更重要的一筆支出，是批核時提供給你的現金回贈。如果業主在取得現金回贈後，很快就因為其他銀行提供更吸引的優惠而轉按，銀行便會「賠了夫人又折兵」。因此，罰息期的存在，確保了銀行在業主轉投其他機構前，有足夠的時間收回成本並維持利潤。
罰息期有多長？計算方式與起點
了解罰息期提早還款的規定前，首先要知道這個期限究竟有多長，以及是從何時開始計算的。
常見罰息期長度：市場普遍為1至3年
香港銀行的按揭罰息期，普遍為1年至3年不等，當中以2年期最為常見。你在申請按揭時，銀行職員會清楚說明罰息期的長度，這也是比較不同銀行按揭計劃時，除了利率和回贈外，一個需要留意的重點。
計算起點：釐清以「提取貸款日」或「供款期數」為準
罰息期的計算起點，是另一個關鍵細節。主要有兩種方式，簽訂貸款合約前必須問清楚：
第一種是按「提取貸款日」(Drawdown Date) 計算。也就是銀行將第一筆貸款額過戶給你的那一天起計。例如，你的罰息期是2年，在2023年5月10日提取貸款，那麼罰息期就會到2025年5月9日才結束。
第二種是按「供款期數」計算。例如2年罰息期即是24期供款。當你供完第24期後，從第25期開始，就可以提早還款免罰息。
全額還款 vs 部分還款：觸發罰息條款的分別
在罰息期內，無論你是想一次過還清所有按揭（全額還款），還是只想償還其中一部分（部分還款），都可能會觸發罰息條款。
了解不同還款方式對罰息條款的影響
一般來說，只要在罰息期內進行任何形式的提前還款，銀行都有權收取罰息。不過，不同銀行對全額還款和部分還款的處理或有細微差別。例如，有些銀行的條款可能只針對全額還款或轉按，而允許每年償還指定金額上限的部分還款。這些細節都會白紙黑字列明在你簽署的「貸款確認信」(Facility Letter) 中。所以，在決定提前還款前，最穩妥的做法是翻閱你的貸款文件，或直接向銀行查詢清楚，了解自己的合約是如何規定的。
提早還款罰息計算陷阱：解構「原有貸款額」與「剩餘本金」
講到提早還款罰息，很多人以為只是簡單的百分比計算，但當中的細節卻足以影響最終金額。在考慮罰息期提早還款時，最關鍵的一個陷阱，就是罰息究竟是根據你「最初借了多少錢」，還是「還剩下多少錢」來計算。這兩個基準得出的罰息金額可以相差很遠，直接關係到你的荷包。
罰息計算兩大基準：原有貸款額 vs 剩餘還款額
在按揭合約中，罰息的計算基礎主要有兩種，分別是按「原有貸款額」或「剩餘還款額」計算。在簽署文件前，一定要弄清楚你的合約是用哪一種方式，因為這直接影響到你提前還款罰息的實際開支。
基準一：按「原有貸款額」計算（罰息金額較高）
這是市面上絕大多數銀行採用的計算方法。意思是，不論你已經供了多久、還了多少本金，罰息的計算基礎，仍然是你最初向銀行借貸的總金額。舉個例子，假設你最初借了500萬，罰息是貸款額的1%。即使你在罰息期內已經償還了50萬本金，剩餘貸款額是450萬，銀行計算罰息時，仍然會用500萬作為基數。所以，你的罰息會是 500萬 x 1% = 5萬元，而不是用450萬來計算。
基準二：按「剩餘還款額」計算（對業主較有利）
相對來說，這個計算方法就對業主友善得多了，不過採用的銀行比較少。這種方法會根據你申請提早還款時，尚未償還的本金餘額來計算罰息。沿用剛才的例子，同樣是剩餘450萬貸款額，罰息是1%。如果合約是按剩餘還款額計算，你的罰息就會是 450萬 x 1% = 4.5萬元。相比第一種方法，足足節省了5千元。
罰息以外的隱藏成本：現金回贈與行政費
以為計好罰息就萬無一失？其實，在罰息期提早還款，還有其他潛在的「隱藏成本」需要留意，想做到提早還款免罰息，就要了解清楚。這些費用加起來，可能比你想像中要多。
銀行有權追討 (Claw Back) 已發放的現金回贈
當初申請按揭時，銀行通常會提供一筆可觀的現金回贈作為獎賞。不過，大部分按揭貸款合約都列明，如果在罰息期內提早還清貸款，銀行有權全數、甚至加上利息追討回這筆現金回贈。這項條款俗稱「Claw Back」，是除了罰息之外最大的一筆額外開支，絕對不能忽略。
留意「最低罰息額」及其他行政費用條款
最後，記得仔細檢查合約中有沒有「最低罰息額」的條款。有些銀行的罰息計算方式是「原有貸款額的1% 或 5萬元，以較高者為準」。這代表即使你的貸款額不高，計算出來的罰息不足5萬元，你仍然需要支付5萬元。此外，銀行可能還會收取數百至數千元不等的手續費或行政費，這些都是提前還款罰息的總成本一部分。
【2025最新】香港主要銀行按揭提早還款罰息條款比較
說到提早還款罰息，每間銀行的計算方式和條款都有不少差異。為了方便你比較，我們整理了香港幾間主要銀行的罰息期資料，讓你對提前還款的潛在成本一目了然。了解清楚這些細節，無論是計劃轉按還是賣樓，都能讓你更有預算。
各大銀行罰息條款比較總覽（表格）
| 銀行 | 罰息期 | 第一年罰息 | 第二年罰息 | 第三年罰息 |
|---|---|---|---|---|
| 滙豐銀行 (HSBC) | 2年 | 原有貸款額1% + 已收現金回贈 | 已收現金回贈 | – |
| 恒生銀行 (Hang Seng) | 2-3年 | 原有貸款額3%或HK$50,000 (以較高者為準) + 已收現金回贈 | 原有貸款額2%或HK$20,000 (以較高者為準) + 已收現金回贈 | 原有貸款額1%或HK$10,000 (以較高者為準) |
| 中國銀行(香港) (BOC) | 2年 | 原有貸款額1% + 已收現金回贈 | 已收現金回贈 | – |
| 渣打銀行 (Standard Chartered) | 2年 | 原有貸款額2% | 已收現金回贈 | – |
| 花旗銀行 (Citibank) | 2-3年 | 原有貸款額2%或已收現金回贈 (以較高者為準) | 原有貸款額1%或一半現金回贈 (以較高者為準) | – |
| 東亞銀行 (BEA) | 2年 | 原有貸款額2% + 已收現金回贈 | 原有貸款額1% + 一半現金回贈 | – |
| 星展銀行 (DBS) | 2年 | 剩餘貸款額2% + 已收現金回贈 | 剩餘貸款額1% + 已收現金回贈 | – |
注意：以上資料僅供參考，最新及最準確的條款應以銀行最終批核的貸款確認信 (Facility Letter) 為準。
滙豐銀行 (HSBC) 罰息條款詳解
滙豐銀行的罰息期普遍是兩年。如果在第一年內進行提早還款，罰息會是「原有貸款額的1%」再加上銀行當初批核按揭時給你的「全部現金回贈」。到了第二年，罰息要求會寬鬆一些，通常只需要退還「全部現金回贈」即可。這種設計在市場上相當普遍。
恒生銀行 (Hang Seng Bank) 罰息條款詳解
恒生銀行的罰息期通常是兩年或三年，視乎你選擇的按揭計劃。它的罰息計算方式採用逐年遞減，而且設有「最低罰息額」。第一年的罰息是「原有貸款額3%」或港幣5萬元，以金額較高者為準，另外還要加上已收取的現金回贈。第二年降至「原有貸款額2%」或港幣2萬元（同樣以較高者為準），再加現金回贈。如果有第三年罰息期，則罰息會進一步降低。
中國銀行（香港）(BOC) 罰息條款詳解
中銀香港的罰息條款與滙豐十分相似，罰息期一般為兩年。第一年提早還款，罰息是「原有貸款額的1%」及追討「全部現金回贈」。進入第二年後，罰息的計算就只剩下追討「全部現金回贈」的部分。對於考慮在罰息期第二年部署轉按的朋友來說，只需要將現金回贈的金額納入成本計算。
渣打銀行 (Standard Chartered) 罰息條款詳解
渣打銀行的罰息期通常是兩年。第一年的罰息相對簡單直接，就是按「原有貸款額的2%」計算。到了第二年，罰則就變為退還已收取的「全部現金回贈」。這種清晰的計算方式，讓業主在規劃時能更容易掌握罰息的實際金額。
花旗銀行 (Citibank) 罰息條款詳解
花旗銀行的罰息期可能是兩年或三年。它的罰息計算有一個特點，就是會將貸款額百分比與現金回贈作比較，並取較高者。例如，第一年罰息是「原有貸款額的2%」或「全部現金回贈」，以較高的金額為準。第二年則是「原有貸款額的1%」或「一半現金回贈」，同樣取較高者。
東亞銀行 (Bank of East Asia) 罰息條款詳解
東亞銀行的罰息期一般是兩年，罰息計算是百分比和現金回贈的總和。第一年提早還款，需要支付「原有貸款額的2%」再加上「全部現金回贈」。第二年的罰息則減至「原有貸款額的1%」加上「一半現金回贈」。在計算總成本時，記得將這兩部分加起來。
星展銀行 (DBS) 罰息條款詳解
星展銀行是市場上少數對業主較為有利的銀行，它的罰息計算基礎是按「剩餘貸款額」而非「原有貸款額」。罰息期通常是兩年，第一年罰息為「剩餘貸款額的2%」加上「全部現金回贈」，第二年則為「剩餘貸款額的1%」加上「全部現金回贈」。由於罰息基數會隨著你的供款而減少，實際罰息金額會比其他銀行低，這是它的一大優勢。
豁免提早還款罰息：3大秘訣與實戰策略
要避開提早還款罰息，並非只能苦等罰息期結束。事實上，只要掌握正確的策略與時機，就有機會實現提早還款免罰息的目標。以下將會分享三個實戰秘訣，助你靈活處理按揭，節省不必要的開支。
秘訣一：把握轉按黃金期，於罰息期結束前部署
為何要提早三個月申請轉按？
轉按是其中一個最常用於避開罰息期提早還款的方法。關鍵在於利用銀行按揭批核的「有效期」。一般而言，銀行批出的新按揭貸款，其優惠條款（例如利率和現金回贈）會有三個月的有效期。
提早三個月申請的最大好處，是能夠預先鎖定市場上的最優條款。假如你的罰息期尚有三個月才完結，你便可以立即開始申請轉按。如果新銀行批核後，市場利率上升或回贈減少，你仍然可以享有已鎖定的較佳優惠。反之，如果市場情況變得更有利，你亦可以向銀行爭取更新的條款。這個策略讓你穩操勝券，確保能以最佳條件完成轉按。
申請流程：確保新舊按揭無縫交接，避開罰息
要順利執行這個計劃，步驟非常清晰。首先，準確計算出你現有按揭的罰息期結束日期。然後，在結束日前的三個月左右，向心儀的新銀行遞交轉按申請。
當新按揭成功批核後，你只需通知律師樓及新銀行，將提取新貸款的日期（Drawdown Date）設定在舊按揭罰息期結束後的任何一日。這樣，新舊按揭就能無縫交接，你既可享受到新的優惠，又能完美避開因提前還款而產生的罰息。
秘訣二：善用換樓豁免條款
換樓業主福音：沿用同銀行按揭申請豁免罰息
如果你在罰息期內有換樓需要，例如賣出現有物業再買入新物業，這是一個尋求豁免罰息的好機會。不少銀行為了留住優質客戶，都設有換樓豁免條款。
只要你在賣出舊物業後，新購入的物業按揭繼續選用同一間銀行承造，銀行很可能會豁免舊按揭的提早還款罰息。因為對銀行而言，這並非流失生意，而是將貸款關係延續下去，所以有很大的彈性處理空間。
申請豁免罰息的潛在條款與注意事項
申請這項豁免時，通常需要符合銀行的特定條件。第一，銀行可能會要求你在指定時間內（例如賣樓後的六個月內）完成新物業的按揭申請及提取貸款。第二，部分銀行或會要求新按揭的貸款額需要相等於或高於舊按揭的金額。
此外，銀行雖然豁免了罰息，但有機會在新按揭的現金回贈上作出調整。所以在決定前，最好先向銀行職員查詢清楚所有細節，權衡整體利弊。
秘訣三：與銀行協商，尋求豁免或縮短罰息期
提升議價能力：哪些因素有助成功協商？
雖然按揭貸款確認信上的條款看似固定，但在特定情況下，罰息期亦存在協商空間。要成功爭取豁免或縮短罰息期，你的議價能力至關重要。
以下幾個因素有助提升你的議價能力。第一是你的客戶價值，如果你是銀行的長期優質客戶，例如持有高端理財戶口或進行頻繁投資，銀行會更願意提供彈性安排。第二是貸款額大小，較大的貸款額意味著銀行能賺取更多利息，自然更重視你的要求。第三是你的信貸紀錄，良好的還款紀錄證明你是低風險客戶。如果你具備這些條件，不妨在申請按揭時就主動與銀行協商，爭取一個更符合你財務規劃的罰息期。
不同按揭情況的提早還款罰息處理方案
面對不同財務需要，處理提早還款罰息的方法也各有不同。無論是想轉按套現、原行加按，或是賣樓，都需要仔細計算成本效益，選擇最適合自己的方案。
轉按套現：如何權衡罰息成本與潛在收益
當市場上出現更吸引的按揭計劃時，有些業主會考慮在罰息期內轉按套現。這個決定需要精準的計算，比較付出的罰息成本與獲得的潛在收益。
第一步：準確計算罰息及相關總費用
首先，要向現有銀行查詢清楚提前還款罰息的確實金額。然後，要加上銀行有權追討的現金回贈（Claw Back）。同時，不要忘記轉按過程涉及的律師費等行政開支。將這幾項費用加總，就是這次轉按的總成本。
第二步：評估轉按後的實際淨收益與風險
計算完總成本後，就要評估轉按到新銀行的實際收益。這包括新按揭計劃提供的現金回贈，還有未來因利率降低而節省的利息總額。將「新現金回贈」減去「轉按總成本」，再加上「未來節省的利息」，就能得出這次操作的淨收益。也要留意，轉按後你將會受新一份按揭合約的罰息期約束。
原行加按：罰息期內的豁免情況
如果你只是想套現一筆資金，而不轉換銀行，可以考慮向原行申請加按。這種情況通常可以做到提早還款免罰息。
為何原行加按通常可獲豁免罰息
原因是，你並不是終止與銀行的按揭關係，反而是為銀行帶來了更多的利息生意。銀行將其視為一筆新貸款，而非提早清還舊有貸款。因為貸款仍然留在同一家銀行，所以銀行沒有損失客戶，自然不需要收取罰息來彌補損失。
賣樓清還按揭：如何將罰息納入成本考量
賣樓是觸發罰息期提早還款的常見情況之一。在計算賣樓的淨收益時，必須將罰息視為其中一項交易成本，直接從賣樓所得中扣除。
賣樓前必計：提早還款罰息與額外印花稅(SSD)的雙重限制
對於在罰息期內賣樓的業主，需要特別注意一個雙重限制：按揭的提早還款罰息，以及稅務局的額外印花稅（SSD）。按揭罰息期普遍為兩年，但SSD的捆綁期最長可達三年。很多時候，即使你的按揭罰息期已經完結，但物業可能仍在SSD的限制期內。SSD的稅率遠高於按揭罰息，所以在決定賣樓前，務必同時查核這兩個期限，以免因小失大。
提早還款罰息常見問題 (FAQ)
申請提早還款的具體程序是怎樣的？
想申請提早還款，其實程序相當直接。第一步是聯絡你的按揭銀行，表明你打算提前還款的意向。銀行職員會提供一份「提早還款通知書」或類似的申請表格給你填寫。
在表格上，你需要清楚列明是打算「全數還款」還是「部分還款」。如果是部分還款，通常需要填寫具體的還款金額。提交申請後，銀行會根據你的按揭合約，計算出你需要支付的總金額，當中會包括剩餘貸款本金、應付的提早還款罰息，以及可能產生的行政費用。銀行會提供一份詳細的結算單，待你確認無誤後，再安排律師樓處理後續的付款及贖契事宜。
提早還款或轉按會否影響我的信貸評級？
很多人都會關注在罰息期提早還款會否影響信貸評級（Credit Score）。事實上，只要你是按照貸款合約列明的條款，繳付所有應付的罰息及費用，這個行為本身並不會對你的信貸記錄構成任何負面影響。
環聯（TransUnion）的信貸報告，主要記錄你的還款習慣有否出現逾期或拖欠。在罰息期內提前還款，屬於履行合約條款的商業決定，並非違約。從長遠看，當你成功還清一筆大額按揭貸款後，你的總負債額會大幅下降，反而有機會對日後的信貸評級帶來正面作用。
部分提早還款的罰息計算方法是否不同？
這個問題觸及到一個關鍵細節。一般來說，無論是全數還款還是部分還款，罰息的計算基礎（例如按「原有貸款額」或「剩餘本金」計算）與罰息百分比，通常都會依據同一份貸款合約的條款。
不過，部分銀行的合約可能會針對部分還款設有額外條款，例如設定一個「最低還款額」，又或者收取一筆固定的行政手續費。因此，在決定作部分還款前，最穩妥的做法是重新仔細閱讀你的貸款確認信（Facility Letter），或直接向銀行查詢清楚，確保你完全掌握所有潛在費用。
樓花按揭的罰息期有何特別之處？
樓花按揭的罰息期計算起點，是許多準業主容易忽略的地方。所有按揭的罰息期，都是由「提取貸款日」（Drawdown Date）起計，樓花按揭也不例外。這個提取日，指的並非你簽署買賣合約或按揭文件的日子，而是發展商正式交樓、銀行將按揭貸款額發放給發展商的那一天。
這意味著，如果發展商延遲交樓，你提取貸款的日期也會順延，罰息期的起點亦會隨之推遲。因此，計算樓花按揭的罰息期時，必須以實際的收樓日期為準。
付清罰息及還款後，會收到銀行證明文件嗎？
當然會。當你付清所有剩餘本金、提早還款罰息及相關費用後，銀行會與你的代表律師協調，辦理贖契手續。
整個程序完成後，你會透過律師樓收到一份非常重要的法律文件，稱為「解除按揭契據」（Discharge of a Charge）或「贖回契」（Deed of Release），這份文件會送到土地註冊處進行註冊，證明你的物業已經沒有任何按揭負擔。同時，銀行亦會將存放在銀行的樓契正本交還給你，讓你取回物業的完整業權。