您手上的物業，除了是安樂窩，更是一筆龐大的備用資產。無論是想把握投資機遇、整合債務、應付突發開支，還是實現其他人生大計，透過物業抵押按揭套現，能助您將不動產轉化為靈活的流動資金。但面對加按、轉按、重按等不同方案，以及銀行與財務公司的繁多選擇，如何才能找到最適合自己、利率最划算的計劃？申請流程複雜嗎？坊間的中介陷阱又應如何提防？
本文將為您一一拆解2025年物業抵押按揭的六大核心重點，由基本概念、貸款額計算、方案比較，到完整的申請步驟及避險策略，助您輕鬆掌握整個流程，安全、精明地釋放物業價值。
物業抵押按揭入門：三分鐘了解定義、種類與核心概念
甚麼是物業抵押貸款（物業抵押套現）？
物業抵押按揭是一個很直接的概念，簡單來說，就是業主將自己名下的物業作為一種抵押品，然後向銀行或財務機構申請一筆貸款。這種方式通常被稱為物業抵押貸款，而整個過程的目的，就是將物業的價值轉化為現金，所以很多人也稱之為物業抵押套現。這筆資金的用途很靈活，你可以用來處理突發的財務需要，或者把握新的投資機會。
與首次置業按揭的核心區別
這和我們平時買樓申請的首次置業按揭很不一樣。首次置業按揭的目的是為了「買樓」，貸款是用來支付樓價的。但是，物業抵押貸款的前提是你已經是業主，目的是從已經擁有的物業中「套現」，將不動產轉化為流動資金。所以，兩者的根本分別在於資金的用途，一個是買入資產，另一個是活用現有資產。
業主申請物業抵押套現的常見原因
那麼，業主通常在什麼情況下會考慮申請物業抵押套現呢？原因其實五花八門，但常見的有以下幾種：
- 生意周轉：生意上的資金周轉，例如擴充業務或應付短期支出。
- 投資機會：把握突如其來的投資機會，例如股市調整或看中其他物業。
- 個人財務：個人或家庭的財務需要，像是子女升學、醫療開支或家居大裝修。
- 債務重組：整合其他利息較高的債務，例如信用卡欠款，用一筆較低息的貸款來統一處理，減輕還款壓力。
物業抵押套現三大主要類型詳解
加按 (Top-up Mortgage)：定義、優缺點及適用情況
「加按」是指向原本提供按揭的同一間銀行，申請增加貸款額。當你的物業升值了，或者你已經償還了一段時間的按揭，物業的淨值就會增加。加按就是讓你借出這部分新增的價值。它的優點是手續相對簡單快捷，因為銀行已經有你的物業和個人資料，審批過程通常比較快。缺點是你的選擇比較局限，只能留在原來的銀行，無法享受市場上其他銀行可能提供的更優惠利率或現金回贈。這種方式最適合追求方便快捷，而且對現有銀行服務感到滿意的業主。
轉按 (Remortgage)：定義、優缺點及適用情況
「轉按」是將整筆按揭貸款，由原來的銀行轉到另一間新的銀行。在轉按的過程中，你可以同時申請增加貸款額，從而達到套現的目的。它最大的優點是靈活性高，你可以把握市場上的減息周期，或者比較不同銀行提供的現金回贈和優惠條款，選擇對自己最有利的方案。缺點是手續和申請一筆全新的按揭差不多，需要重新遞交文件、進行物業估價和聘請律師，時間成本和手續費會比加按高。如果你發現市場上有更吸引的按揭計劃，轉按就是一個值得考慮的選擇。
重按 (New Mortgage)：現契樓業主的融資選擇
「重按」是專為已經完全還清按揭貸款的業主而設，你的物業已經沒有任何按揭負擔，俗稱「現契樓」。這時，你可以將這間現契樓重新抵押給任何一間銀行，申請一筆全新的物業抵押貸款。由於物業是你的全權資產，沒有任何現存按揭，所以你可以自由選擇市場上任何一間金融機構，申請的流程就和一般新造按揭相似。對於手持現契樓，但需要一筆大額資金的業主來說，重按是將資產價值釋放出來的直接方法。
其他相關融資選項比較
二按 (Second Mortgage) vs. 物業抵押貸款：利率與風險分析
物業抵押貸款，主要指加按、轉按、重按，通常是由銀行提供的一按貸款。而「二按」則是在已有一按的情況下，再向另一間機構，通常是財務公司，申請的第二份按揭。最大的分別在於利率和風險。二按的利率通常遠高於銀行的一按，而且很多時是「先甜後苦」，初期利率較低，但過了優惠期後會大幅抽升。風險方面，一旦你無法還款，一按和二按的債權人都有權收回你的物業。所以，雖然二按的審批可能較寬鬆，但它的借貸成本和風險都顯著較高。
業主私人貸款 vs. 物業抵押按揭：抵押品對利率及額度的影響
「業主私人貸款」是一種無抵押貸款，雖然它叫「業主」貸款，但物業本身只作為你的資產和還款能力證明，並不是法律上的抵押品。這個根本性的分別，直接影響了貸款的利率和額度。因為物業抵押按揭有實質物業作抵押，銀行的風險較低，所以可以提供更低的利率、更高的貸款額和更長的還款期。相反，業主私人貸款因為風險較高，利率自然會比按揭高，貸款額和年期也較有限。但它的好處是申請手續簡單得多，通常不需要經律師處理，批核速度也更快。簡單來說，兩者是在「資金成本與時間便利性」之間的一個取捨。
【即時估算】您的物業可套現多少？計算公式與影響因素
想知道手上的物業透過物業抵押按揭，究竟可以釋放多少流動資金？其實計法好直接，只要掌握一條核心公式，再了解幾個關鍵變數，您就可以為自己的物業抵押套現潛力做一個初步評估。接下來，讓我們一步步拆解這個計算過程，助您清晰規劃財務。
物業抵押套現貸款額計算公式拆解
公式詳解：(物業最新估值 x 最高按揭成數) – 尚餘按揭貸款額
這條公式是所有銀行與財務機構審批物業抵押貸款額的基礎，我們可以將它拆成三個部分理解：
- 物業最新估值： 指物業在當前市場的價值，這是計算貸款額的起點。
- 最高按揭成數： 由香港金融管理局（金管局）及銀行內部風險政策決定的一個百分比，代表銀行最多願意借出物業估值的多少成。
- 尚餘按揭貸款額： 指您物業目前還欠銀行的按揭本金餘額。
舉個例子，假設您的物業最新估值為800萬港元，銀行批出的最高按揭成數為七成(70%)，而您現有的按揭貸款尚餘200萬港元。
套入公式計算：
(800萬 x 70%) – 200萬 = 560萬 – 200萬 = 360萬港元
換句話說，透過這次物業抵押貸款，您最高可以套現360萬港元。
如何獲取準確的即時網上物業估值？
要啟動計算，第一步就是取得物業的最新估值。最方便快捷的方法，是使用各大銀行的網上物業估價系統。例如滙豐銀行、中國銀行（香港）、恒生銀行等主流銀行網站，都提供免費的即時估價服務。您只需要輸入物業的完整地址、樓層及單位等基本資料，系統便會即時提供一個貼近市價的估值，作為您初步計算的可靠依據。
影響物業抵押貸款額的四大關鍵因素
雖然公式看似簡單，但當中「物業估值」與「最高按揭成數」這兩個變數，會受多個因素影響，最終決定了您實際可獲取的物業抵押貸款金額。
物業種類與用途（自住、出租、工商舖）
物業的性質直接影響銀行批核的按揭成數。一般來說，自住物業的風險被視為最低，所以可以獲得最高的按揭成數。相反，如果物業是用作出租用途，由於租金收入存在不確定性，銀行在評估風險時會較為審慎，按揭成數上限通常會比自住物業調低一成。至於工商舖等非住宅物業，其按揭成數的規定與計算方法又有所不同，審批標準亦會更加嚴格。
申請人的入息、信貸評級(TU)及還款能力
除了物業本身，銀行的審批核心始終是申請人的還款能力。銀行會仔細審核您的入息證明，確保您的「供款與入息比率」(DSR)符合規定，證明您有能力應付增加後的每月供款。同時，良好的信貸評級(TU)是獲取理想貸款條件的關鍵。假如信貸紀錄欠佳，銀行可能會調低按揭成數、提高貸款利率，甚至拒絕您的申請。
金管局最新按揭成數指引（2025年新例影響）
金融政策的變動，是影響貸款額最直接的因素之一。香港金融管理局於2025年2月底放寬了部分按揭貸款的監管要求，帶來正面影響。例如，價值3,000萬港元或以下的自住住宅物業，最高按揭成數已統一提升至七成。此外，對於所有物業按揭的「壓力測試」要求亦已暫停。這些新規定意味著，申請人在計算可借貸額度時，可以採用更寬鬆的標準，有機會獲取更高的貸款額。
如何選擇最佳物業抵押貸款？銀行與財務公司全方位比較
當您決定利用物業抵押按揭套現時，第一個要面對的抉擇，往往是向銀行還是財務公司申請。這兩類機構提供的物業抵押貸款方案，在利率、審批標準以至風險層面都有顯著分別。了解它們的核心差異，是作出明智決策的第一步。
銀行 vs. 持牌財務公司：我應該向誰申請？
這兩類機構各有優劣，沒有絕對的好壞，關鍵在於哪一種更符合您的個人情況與需要。我們可以從幾個核心層面進行直接比較，助您釐清思路。
利率水平與審批標準比較
銀行的物業抵押貸款利率通常較低，而且計算方法透明，一般與最優惠利率(P)或銀行同業拆息(H)掛鈎。不過，銀行審批非常嚴格，申請人需要提供齊全的入息證明、通過壓力測試，並且擁有良好的信貸評級(TU)。
持牌財務公司的情況正好相反。它們的利率普遍較高，但審批標準相對寬鬆，部分方案可能無需通過壓力測試，或對入息證明的要求較具彈性，即使信貸評級稍有瑕疵，也有機會獲批。
產品靈活性與貸款額度差異
銀行的貸款產品比較標準化，貸款額度嚴格跟隨金管局的指引，例如按揭成數有明確上限。整個流程和條款都非常規範。
財務公司的產品則靈活得多。它們不受金管局的按揭成數規管，因此有時能提供更高成數的貸款，甚至提供二按服務。對於需要更大額度資金周轉，或物業情況較特殊的業主，財務公司可能提供更具彈性的解決方案。
風險與監管機構（金管局 vs. 放債人牌照）
這一點是許多人忽略但卻極為重要的。銀行直接受香港金融管理局（金管局）監管，行業操守、產品條款及收費透明度均有嚴格規定，對消費者的保障十分充足。
持牌財務公司則受《放債人條例》規管。雖然同樣是合法經營，但監管框架與銀行不同，合約條款可能較為複雜，收費名目也較多。選擇信譽良好、規模較大的持牌財務公司，相對更有保障。
比較物業抵押貸款方案的五大關鍵指標
無論您選擇哪類機構，比較不同物業抵押套現方案時，都應該仔細審視以下五個關鍵指標，它們共同構成了您的真實借貸成本與彈性。
實際年利率 (APR)：計算真實借貸成本的唯一標準
實際年利率 (APR) 是您比較不同貸款方案時，唯一可靠的標準。它不只計算利息，還包括了手續費、行政費等所有提供貸款的相關成本，能真實反映您每年需要付出的總費用。切勿只被表面的「月平息」或優惠利率吸引，必須以APR作準。
現金回贈與其他優惠的價值
現金回贈非常吸引，但它的價值需要與總利息成本一併考量。有時候，一個提供高額回贈的方案，其APR可能更高。長遠計算下來，多付的利息可能遠超回贈金額。應將回贈視為一個錦上添花的項目，而不是決策的主要依據。
罰息期長短與提早還款條款
罰息期是指如果在指定期限內（通常為首兩至三年）提早還清全部或部分貸款，需要支付額外費用的時期。如果您預計未來幾年可能有能力提早還款，選擇一個罰息期較短或條款較寬鬆的方案就十分重要，這能為您未來處理財務時保留更大彈性。
還款期彈性與審批速度
較長的還款期可以降低每月供款壓力，但總利息支出會更高。您需要根據自己的還款能力，平衡每月現金流與總成本。審批速度是另一個實際考量，銀行審批時間一般較長，而財務公司通常較快，能應對較緊急的資金需求。
根據您的財務目標選擇最佳方案
了解以上指標後，最後一步是將它們與您的個人財務目標連結起來，因為不同的目標，側重的考慮點也不同。
短期周轉：應更看重審批速度與罰息期
如果您需要資金應付短期周轉，例如生意上的臨時需要或家庭急用，審批速度可能就是您的首要考慮。在這種情況下，財務公司較快的審批流程可能更具優勢。同時，您亦應留意罰息期，選擇一個較短的罰息期，方便您在資金回籠後能盡快還款，節省利息。
長期投資：應以總利息支出及利率為首要考量
如果您的目標是長期投資，例如計劃將資金用於進修或另一項長線資產配置，那麼總借貸成本就是最重要的因素。您應該集中比較各方案的實際年利率(APR)，選擇利率最低的方案，以求在漫長的還款期內，將總利息支出減至最低。一般而言，銀行的方案在這方面會更具競爭力。
物業抵押按揭申請實戰：由準備文件到避開中介陷阱
清楚了解整個物業抵押按揭的申請流程，是順利完成套現的第一步。這一步其實不複雜，只要掌握好每個環節的重點，由準備文件開始，到識別潛在的中介陷阱，你就能更有信心地處理整個過程。讓我們一起來看看具體的實戰步驟。
申請流程第一步：準備所需文件清單
俗語說「工欲善其事，必先利其器」，申請貸款也是一樣的道理。預先準備好所有文件，可以大大縮短銀行或財務公司的審批時間。一般來說，申請物業抵押貸款需要以下幾類文件：
身份及住址證明
這是最基本的文件。你需要提供香港永久性居民身份證的副本。同時，為了證明你的居住地址，需要提交最近三個月內的公共事業賬單，例如水費、電費或煤氣費單，又或者銀行月結單也可以。
入息證明（固定及非固定入息）
入息證明是貸款機構評估你還款能力的關鍵。
* 固定入息人士：通常需要提交最近三個月的糧單、最新的稅務局評稅通知書，以及顯示糧款入賬紀錄的銀行月結單或存摺。
* 非固定入息或自僱人士：需要的文件會多一些，一般包括過去六個月的銀行入賬紀錄、最新的稅務局評稅通知書，以及公司的財務報表（如適用），用以證明收入的穩定性。
物業證明文件（樓契、差餉單）
你需要提供證明物業業權的文件。最重要的就是樓契（正式買賣合約），以及最近一期的差餉或地租繳費通知書。這些文件能清楚顯示你是該物業的合法業主。
現有按揭貸款結單
如果你的物業尚有按揭未供完，就需要向現有的按揭銀行索取最近期的按揭貸款結單（Mortgage Statement）。這份文件會列明尚餘的貸款本金，新的貸款機構會根據這個數字來計算你可以進行物業抵押套現的實際金額。
申請流程第二步：遞表、審批到放款全流程
文件齊備後，就正式進入申請階段。整個流程主要分為三個核心環節：
遞交申請及物業估價
首先，你需要將準備好的文件連同申請表格，一併遞交給你選定的銀行或財務公司。收到申請後，貸款機構會委託專業的測量師行為你的物業進行估價。這個估價結果，是決定最終批出貸款額度的重要基礎。
信貸審查與壓力測試要求（如適用）
貸款機構會查閱你的個人信貸報告（TU），評估你的信貸紀錄和評級。如果向銀行申請，根據金管局的指引，可能需要進行壓力測試。壓力測試的目的是模擬在利率上升的情況下，你是否仍然有足夠能力應付每月的供款。
聘請律師處理法律文件及簽署貸款協議
當貸款獲初步批核後，你需要聘請一位律師代表你處理後續的法律事宜。律師會負責草擬按揭契據等法律文件，並確保所有業權及法律程序正確無誤。最後，你會在律師的見證下，正式簽署貸款協議，然後等待貸款發放。
申請流程第三步：識別風險與避開陷阱
市場上的物業抵押貸款產品五花八門，當中也隱藏著一些風險。學會識別這些陷阱，是保障自己權益的重要一環。
警惕「免TU」、「無需入息證明」等招攬手法
當你看到有廣告標榜「免TU審查」或「無需入息證明」時，就要格外留神。正規的金融機構非常重視風險管理，一定會評估申請人的還款能力。這些極度寬鬆的條件，往往來自利息極高的財務機構，其合約條款可能對借款人非常不利。
仔細審核合約中的隱藏收費及罰息條款
簽署任何合約前，必須花時間仔細閱讀每一項條款。特別要注意有沒有隱藏的行政費、手續費或估價費。另外，要清楚了解「罰息期」的長短和提早還款的罰則。有些機構的罰息條款相當嚴苛，這會影響你日後的財務彈性。
如何主動查核中介及貸款機構的牌照
為了確保你接觸的機構是合法經營，你可以主動查核它們的牌照。
* 銀行或接受存款公司：你可以到香港金融管理局（HKMA）的官方網站，查閱認可機構紀錄冊。
* 持牌放債人（財務公司）：你可以到公司註冊處的網站，查閱最新的《持牌放債人登記冊》，確認該公司是否持有有效牌照。一個簡單的查證動作，就能讓你安心不少。
真實個案剖析：借鏡成功與失敗經驗
理論知識固然重要，但談到物業抵押按揭，真實的經驗分享往往更具參考價值。一個明智的決定可以將物業化為實現夢想的資本，而一時的疏忽也可能帶來沉重的代價。以下我們將剖析幾個真實個案，從中學習成功與失敗的關鍵。
成功個案：化物業為流動資金，把握人生機遇
善用物業抵押貸款，其實是將不動產轉化為流動資金的有效方法。只要計劃周詳，就能在人生關鍵時刻，把握稍縱即逝的機遇。
個案一：轉按套現百萬，把握投資良機
陳先生持有物業多年，樓價已有可觀升幅。近年他留意到一個心儀的海外投資機會，但手頭現金不足。經過仔細研究，他決定不採用加按，而是選擇將物業轉按至另一間提供更低利率和更高現金回贈的銀行。透過這次物業抵押套現操作，他成功取得過百萬資金，不僅把握了投資良機，新按揭的每月供款還比之前更輕鬆。這個個案的成功關鍵，在於陳先生事前做足功課，清楚比較不同方案的利弊。
個案二：加按應急，解決家人醫療開支
李小姐的家人突然確診嚴重疾病，需要一筆龐大的醫療費用。由於情況緊急，她需要盡快籌集資金。幸好，她持有的自住物業已供款多年，尚餘按揭金額不多。她向原有的按揭銀行申請加按，由於銀行已有她的物業和信貸紀錄，審批過程相對快捷。最終，她順利透過物業抵押套現獲得所需資金，解決了燃眉之急。這顯示了物業抵押按揭在應對突發財務需求時的重要作用。
警示個案：錯誤決定的慘痛教訓
然而，並非所有物業抵押的故事都有圓滿結局。如果對市場認識不足，或誤信不良中介，物業抵押貸款隨時可能變成一個難以擺脫的財務陷阱。
個案三：誤信中介墮入二按陷阱，最終面臨物業被釘契風險
王太因生意周轉不靈，急需現金。她在網上看到「無需入息證明、免TU」的貸款廣告，便聯絡了一家財務中介公司。中介聲稱能為她安排低息的銀行貸款，但在收取高昂手續費後，卻以「信貸評級不足」為由，將她轉介至另一家財務公司，承造利息極高的二按。王太在壓力下簽署了文件，結果不但債務百上加斤，更因未能按時還款，最終物業被財務公司於土地註冊處登記了押記令（俗稱「釘契」），面臨被收回的風險。這個教訓提醒我們，必須對來歷不明的中介保持警惕，直接向信譽良好的銀行或持牌財務機構查詢才是正途。
物業抵押按揭常見問題 (FAQ)
在考慮申請物業抵押按揭時，腦海中總會浮現不少疑問。這裡我們整理了幾個最常見的問題，希望透過清晰的解答，幫助你更全面地了解整個物業抵押貸款的細節。
Q1. 資助房屋（如居屋）未補地價可以申請物業抵押套現嗎？
《房屋條例》限制與補地價要求
答案是，在絕大多數情況下並不可行。根據香港的《房屋條例》，所有未補地價的資助房屋，例如居屋、綠置居等，其業權都受到嚴格限制。業主在未向香港房屋委員會（房委會）繳付補地價之前，不能將單位自由出售、出租或用作任何形式的抵押，當中自然包括申請物業抵押套現。這是政府確保公共房屋資源能用於指定用途的核心政策。
須獲房屋署批准的嚴苛條件
雖然原則上不可行，但條例也設有極其有限的例外情況。業主可以基於一些特殊的人道理由，向房屋署署長申請特別批准，為未補地價的單位進行按揭。不過，這些理由的門檻非常高，通常只包括籌集家庭成員的緊急醫療費用、殮葬費、教育開支，或因離婚而需向配偶支付樓價份額等情況。純粹為了個人周轉、清還其他債務或投資等原因，獲批的可能性極低。
Q2. 信貸評級(TU)差會否直接導致申請被拒？
銀行與財務公司對TU的不同取態
信貸評級（TU）是金融機構審批物業抵押貸款時一個非常重要的參考指標，但評級差不一定會直接導致申請被拒，關鍵在於你向哪類機構申請。受金融管理局嚴格監管的銀行，對信貸紀錄的要求十分嚴謹。如果申請人的TU評級偏低（例如I級或以下），銀行很大機會會拒絕其申請，或者批出極不理想的貸款條件。
另一方面，持牌財務公司在審批上則較具彈性。部分財務公司會接受信貸評級較差的申請，甚至有些會以「免TU」作招徠。它們會更側重於物業本身的價值，以此作為批核貸款的主要依據。
接受較差TU申請的方案潛在風險
選擇接受較差TU申請的方案時，必須清楚了解背後的代價。由於貸款機構需要承擔較高的風險，它們通常會透過其他條款來彌補，例如收取遠高於市場水平的實際年利率（APR）、設定較短的還款期，或是在合約中加入較嚴苛的附加條款。因此，即使申請獲批，整體的借貸成本可能會非常高昂，申請前必須仔細計算清楚，衡量自己是否有能力應付。
Q3. 聯名物業可否由其中一位業主單獨申請物業抵押？
講解「分權共有」與「長命契」的分別
這是一個絕對的法律原則：不可以。不論物業的聯名方式是「分權共有」還是「長命契」，任何一位業主都不能在未經其他所有業主同意的情況下，單獨將整個物業用作抵押。
「分權共有」（Tenancy in Common）指各業主按協定比例持有物業業權，其業權份額是獨立的。理論上，業主可以單獨抵押自己的那一份業權，但金融機構極少會接受這種不完整的抵押品。
「長命契」（Joint Tenancy）則指所有聯名業主共同擁有整個物業的全部業權，不分你我。任何一位業主去世，其業權會自動由在生的其他業主繼承。
獲得所有業主同意的法律必要性
無論是以上哪一種持有方式，當申請物業抵押按揭時，金融機構和處理法律文件的律師樓，都必須得到物業所有註冊業主的書面同意，並要求他們一同簽署按揭契據及相關的貸款文件。這是確保按揭具備法律效力的基本要求，沒有任何灰色地帶。若缺少任何一位業主的簽名，整個按揭程序都無法完成。
Q4. 拖欠物業抵押按揭還款有何嚴重後果？
從罰息、影響信貸紀錄到最終被收回物業的法律程序
拖欠物業抵押按揭的還款，後果非常嚴重，而且會隨時間逐步升級。
首先，貸款機構會即時開始計算罰息及逾期還款費用，令你的總欠款額迅速增加。接著，你的逾期還款紀錄會被上報至信貸資料庫，直接導致信貸評級大跌，嚴重影響你日後申請任何信貸產品（如信用卡、私人貸款）的能力。
如果持續拖欠，貸款機構便會發出正式的催繳信，並可能委託收數公司跟進。若情況未有改善，機構最終會採取法律行動，入稟法院追討欠款。法院可以頒令收回你的物業（俗稱「收樓」或「銀主盤」），並將其公開拍賣以償還債務。如果拍賣所得的款項不足以清還所有欠款、利息及法律費用，你仍然有責任償還餘下的差額。