想將手上的居屋在自由市場上出售、出租或加按套現，必先過「補地價」這一關。然而，補地價程序繁複，涉及金額動輒數十萬甚至過百萬，當中計算方法更令不少業主感到困惑。究竟居屋補地價實際要補幾錢？整個申請流程需時多久？市場波動時，又應如何把握最佳時機，以最精明的方式完成補價？
本文將為您提供最全面的2025年居屋補地價懶人包，由官方計算公式、實際案例教學，到清晰的5大申請步驟，再深入剖析專家級的慳錢秘訣與按揭財技，助您一文睇清所有細節，輕鬆為物業增值。
居屋補地價計算方法：公式、實例及折扣率全解
相信大家最關心的問題，就是居屋補地價幾錢。這個金額並非一個固定數目，而是需要透過一套官方的居屋補地價計算方法來釐定。整個計算的核心，在於兩個關鍵因素：您單位「現時的市值」，以及在您當初購入單位時，政府所提供的「原始折扣率」。接下來，我們會為您一步步拆解整個居屋補地價的計算過程。
補地價官方計算公式
要了解居屋補地價點計，首先要知道它的官方計算公式。這條公式看起來可能有點複雜，但概念其實很直接。
補地價金額 = 補價時的物業市值 x [(購入時的十足市值 – 購入價) / 購入時的十足市值]
我們可以將公式簡化理解。公式中 [(購入時的十足市值 – 購入價) / 購入時的十足市值] 的部分，其實就是您當年買入單位時的「折扣率」。這個折扣率在您買入單位的一刻就已經鎖定，是永遠不變的。
因此，簡化的公式就是：
補地價金額 = 現時單位市值 x 當年折扣率
補地價計算實例教學（三步完成）
單看公式可能還是有點抽象，讓我們用一個實際例子，教您三步完成居屋補地價計算。
第一步：找出單位的「最初市值」及「購入價」以計算折扣率
首先，您需要找出單位在首次出售時的兩個重要數字：「最初市值」和您的「購入價」。假設您在多年前以210萬購入一個單位，而當時房委會評估該單位的十足市值是300萬。
有了這兩個數字，就可以計算出固定的折扣率：
(300萬 – 210萬) / 300萬 = 30%
這個30%的折扣率，就是您日後計算補價金額的基礎。
第二步：由房委會或測量師評估單位「現時市值」
接下來，當您正式向房委會提交補地價申請後，房委會或其委派的測量師會為您的單位進行估價，評定出單位在「申請補價當時」的市值。這個市值會跟隨市場樓價浮動。假設經過多年，您的單位現時市值已升至650萬。
第三步：套入公式得出補價金額
最後一步，就是將「現時市值」和「當年折扣率」套入簡化公式中：
650萬 (現時市值) x 30% (當年折扣率) = 195萬
所以，在這個例子中，您需要向政府支付的補地價金額就是195萬元。
如何查詢單位的原始折扣率？
準確的折扣率是整個計算的關鍵。如果您不清楚自己單位的折扣率，可以透過以下兩個方法查詢。
方法一：查閱樓契
最直接和準確的方法，就是查閱您當年買入單位時所簽署的樓契（首次轉讓契約）。文件上會清楚列明單位的「十足市值」和「買入價」，讓您可以準確計算出折扣率。
方法二：向土地註冊處申請查冊
假如您遺失了樓契文件，另一個方法是向土地註冊處申請查閱或索取一份單位的「首次轉讓契約」副本。這份官方文件同樣會記載計算折扣率所需的資料。
善用網上工具：居屋補地價計算機
在正式向房委會申請之前，您可能想先對補價金額有個大概預算。這時候，市面上一些財務機構或地產資訊網站提供的網上居屋補地價計算機就能派上用場。
輸入簡單資料，即時獲取估算
這些網上計算機的操作非常簡單。您通常只需要輸入單位的「最初市值」、「購入價」以及您對「現時市值」的估算，系統就會即時為您計算出一個補地價的參考金額。
助您初步制定財務預算
雖然計算機得出的結果並非房委會的最終估價，但它是一個非常有用的參考工具。這個估算金額可以幫助您初步評估自己的財務狀況，判斷是否有足夠資金完成補價，或是否需要提前規劃補地價貸款，為賣樓或出租等下一步計劃做好準備。
居屋補地價申請流程全攻略：5大步驟與專家貼士
清楚居屋補地價點計之後，下一步自然是了解實際的申請流程。整個過程其實環環相扣，只要跟著以下五個清晰的步驟，並且留意我們提供的專家貼士，就能順利為您的物業解除轉讓限制。
第一步：向房委會遞交「評估補價申請書」
一切由遞交申請開始。您需要向房屋委員會（房委會）正式表達評估補價的意向，啟動整個程序。
所需文件及費用
您需要準備好填妥的「評估補價申請書」、樓契副本，以及一張用作支付評估費用的劃線支票或銀行本票。費用方面，現時的評估手續費為數千港元，建議遞交前到房委會網站確認最新金額。
遞交方式：親身或網上辦理
您可以選擇親身前往房委會總辦事處遞交文件，或者使用網上服務。假如選擇網上辦理，您需要備有已啟用數碼簽署功能的「智方便+」帳戶，整個過程便能安坐家中完成。
第二步：房委會委派測量師上門估價
遞交申請後，房委會便會委派認可的測量師行聯絡您，預約時間上門為單位進行估價。測量師會評估單位的狀況，這是決定最終居屋補地價計算結果的關鍵一步。
專家貼士：估價前避免大型裝修
這裡有一個非常重要的貼士：在測量師上門前，最好不要進行任何大型或豪華的裝修。因為一個裝修簇新的單位，其市場估值自然會較高，這會直接導致您需要繳付的補價金額相應增加。保持單位企理整潔即可。
第三步：接收及確認「評估補價通知書」
測量師完成估價後，大約一個月內，您便會收到由房委會發出的「評估補價通知書」。這份文件會清楚列明您的單位在評估當日的市值，以及根據這個市值計算出來的應繳補價金額。
關鍵時限：通知書有效期為兩個月
收到通知書後，務必留意上面的發出日期。這份通知書的有效期只有兩個月，您必須在這段時間內決定是否繳付補價，並完成相關手續。假如錯過了期限，整個申請便會作廢，需要重新申請及繳費。
第四步：於限期內繳付補價金額
決定補地價後，您需要在通知書的兩個月有效期內，前往指定地點繳付全數金額。
認可支付方式
房委會一般只接受銀行本票或律師樓支票作為支付方式。繳款前，請仔細閱讀通知書上的指引，確保票據的抬頭及金額完全正確。
第五步：領取「解除轉讓限制證明書」並完成註冊
成功繳款後，您會從房委會收到一份極其重要的文件——「解除轉讓限制證明書」，這代表您的單位在房委會層面已完成補地價程序。
為何必須完成土地註冊處登記？
領取證明書並非終點。您必須將這份證明書交到土地註冊處進行登記。這個步驟是為了將單位的業權狀況正式更新在官方紀錄上，讓全世界都知道您的物業已解除轉讓限制，可以像私人樓宇一樣自由買賣或出租。假如忽略了這一步，日後進行交易時可能會遇上法律阻滯。
補地價慳錢秘訣與資金規劃：把握時機、按揭財技全分析
除了要知道居屋補地價幾錢，掌握慳錢秘訣與靈活的資金規劃，才是整個過程的致勝關鍵。很多人在思考居屋補地價點計的時候，往往忽略了時機和財務工具的重要性。以下將會深入分析如何把握最佳時機，以及在資金不足時可以運用的兩大財技，助您輕鬆完成補價。
把握最佳補地價時機：樓市調整期
策略分析：為何樓價下跌是補價黃金期
居屋補地價計算方法的核心，是將單位「現時市值」乘以一個固定的「折扣率」。這代表補價金額與樓市的升跌有直接關係。當樓市處於下行或調整期，單位的「現時市值」會被評估得較低，需要繳付的補價金額自然會跟隨下降。這是一個很直接的數學題，如果業主並非急於出售單位，而手上又有充裕資金，選擇在樓價低位時主動出擊完成補地價，就可以鎖定一個較低的補價成本。日後當樓市回暖，單位價值回升時再出售，便可以賺取更可觀的差價。
資金不足？兩大補地價按揭財技
即使手頭資金不充裕，市場上亦有成熟的財務安排可以協助業主，主要分為以下兩種方案。
方案一：申請「補地價貸款」或加按
部分銀行及財務機構有提供專為補地價而設的「補地價貸款」。這種貸款的性質類似私人貸款，但用途是指定支付補價金額。另外，雖然未補地價的居屋一般不能加按，但在極為特殊的個人情況下（例如應付緊急醫療開支），業主可向房委會申請，獲批後才能向銀行申請加按，但過程繁複且不確定性高。因此，「補地價貸款」是較直接和常見的選擇。
方案二：利用買家資金同步完成（俗稱「對敲」）
這是市場上最普遍的做法，特別適合需要換樓、現金流不足的業主。簡單來說，就是利用買家的資金去支付補地價的費用。操作流程如下：
- 賣家先與買家簽訂臨時買賣合約，並預留足夠長的成交期（例如三個月）。
- 賣家隨即向房委會申請評估補價。
- 在正式成交當日，買家支付的樓價尾數會存入律師樓的戶口。
- 律師樓會按指示，從這筆款項中直接開出本票支付給房委會，完成補地價。
- 餘下的款項再用作償還賣家原有的按揭，最後的餘額才是賣家實際收到的樓價。
這個方法的好處是賣家無需預先動用大筆現金，便能順利完成整個補地價及賣樓的流程。
補地價責任誰屬？買賣雙方角色與利弊
在二手市場交易中，補地價的責任誰屬，完全是買賣雙方商業協商的結果。
常規做法：由賣家負責補地價
最常見的做法是由賣家負責。臨時買賣合約上會訂明一個「已補地價」的成交價，例如500萬元。賣家需要在成交前完成所有補地價手續。這種做法的風險在於賣家，因為在簽約時，沒有人知道房委會最終評估的補價金額是多少。如果最終補價金額高於預期，賣家的實際收益便會減少。
特殊情況：由買家負責的風險
另一種較少見的做法，是在合約上訂明一個「未補地價」的成交價，例如350萬元，並列明補地價的費用由買家承擔。這種做法將估價浮動的風險轉移給買家。對買家而言，最大的挑戰是補地價的款項通常不能計算在按揭貸款之內，意味著買家需要準備更龐大的首期現金，因此在市場上較難被接受。
真實案例：不同業主的補地價策略
案例A (資金充裕)：趁低位主動出擊，鎖定成本
陳先生持有居屋多年，留意到近年樓市進入調整期，雖然他沒有即時的賣樓需要，但他預見未來數年後會有換樓打算。他利用手上的儲蓄，在樓價較低迷時主動向房委會申請補地價，成功以較低的成本鎖定了單位的完整業權。待兩年後樓市回升，他再將單位放售，由於補價成本早已鎖定，樓價升幅所帶來的利潤就更為可觀。
案例B (換樓現金流不足)：善用「對敲」，零現金完成補價
李小姐計劃「細屋換大屋」，但手上的流動現金不多，不足以支付現有居屋的補地價金額。她與地產代理商議後，決定採用「對敲」方式。她在市場上找到合適買家後，簽訂了成交期為三個月的臨時合約，並立刻啟動補地價申請。在成交當日，她順利利用買家支付的樓價，透過律師樓完成了補地價、清還舊有按揭及收取樓價餘款，整個過程無需動用自己的額外現金，成功套現換樓。
居屋補地價關鍵分別：與租置公屋比較及新舊居屋限制
想準確知道居屋補地價幾錢，除了要掌握基本的居屋補地價計算方法，還要了解不同類型資助房屋的分別。因為這會影響整個補價的細節。許多人會將居屋與租者置其屋計劃（租置公屋）混淆，而且新舊居屋的轉讓限制亦有不同。這些差異都直接關係到你的補地價規劃。
居屋 vs. 租置公屋補地價
雖然居屋和租置公屋都需要補地價才能在公開市場自由買賣，但在計算基礎和申請程序上，存在一些關鍵差異。
折扣率計算基礎差異
居屋補地價點計，其核心在於折扣率。居屋的折扣率計算基礎相對統一，是根據單位首次出售時，房委會所評定的市值與實際售價之間的差額計算出來。這個折扣率在首次買賣合約中已經訂明，是固定不變的。
租置公屋的折扣率計算則較為複雜。它的折扣並非單純基於首次出售時的市值，而是根據不同時期的推售計劃、單位樓齡和評估方法而定，有時更會提供額外折扣。因此，每個租置公屋單位的折扣率差異可能很大，需要仔細查閱樓契文件才能確定。
申請程序與機構分別
兩者的補地價申請，最終都是由房屋委員會（房委會）處理。不過，在遞交申請的初步階段或有分別。居屋業主通常直接向房委會總辦事處遞交申請。租置公屋業主則可能需要先經由所屬屋邨的管理處提交文件。雖然最終處理機構相同，但起始流程的分別還是需要留意。
新舊居屋轉讓限制及對補地價的影響
政府近年收緊了資助房屋的轉讓限制，這項政策直接影響業主可以申請補地價的時間點。簡單來說，你的居屋是何時買入的，決定了你需要遵守哪一套規則。
2018年或之前購入的居屋（舊轉讓限制）
如果你是在2018年或之前購入的居屋單位，通常會受較寬鬆的舊轉讓限制規管。一般情況下，由首次轉讓契據日期起計五年後，業主就可以申請評估補價，然後將單位在公開市場自由出售、出租或轉讓。
2019年或之後購入的居屋（新轉讓限制）
自2019年起，新居屋的轉讓限制變得更嚴格。業主必須持有單位滿十年，才可以向房委會申請補地價，繼而在公開市場上轉售。在首十年內，業主只能在第二市場（居二市場）將單位轉售予合資格的綠表或白表人士，而無需補地價。這個改動大大延長了業主等待補地價的年期，對長遠的財務和換樓計劃有重要影響。
居屋補地價常見問題 (FAQ)
處理居屋補地價幾錢這個問題時，大家總會遇到不少疑問。除了居屋補地價計算方法，以下整理了幾個最常見的問題，讓你對整個流程有更清晰的掌握。
Q1: 整個補地價申請流程需時多久？
整個流程由遞交申請到完成繳費，普遍需要預留約三個月時間。首先，由遞交申請表到房委會委派測量師上門估價，再發出「評估補價通知書」，這個階段大約需要一個月。收到通知書後，你有兩個月的時間去繳付補價金額。這個兩個月的有效期非常關鍵，一旦錯過，整個申請便會作廢，需要重新申請及繳費。
Q2: 申請補地價的手續費是多少？中途放棄可否退款？
申請評估補地價需要繳付一筆行政手續費，目前金額為港幣$6,230。這筆費用在遞交申請後，即使你中途決定放棄，也不會獲得退還。不過，如果你在限期內成功繳付全數補價金額，這筆$6,230的手續費會在最終的補價款項中扣除，所以記得準時處理。
Q3: 如果不同意房委會的估價，可以上訴嗎？
答案是可以的。假如你認為房委會的估價過高，與市場水平有明顯差距，你可以在收到「評估補價通知書」的28日內，以書面形式向房委會提出反對。房委會會覆核個案。如果雙方仍然無法達成共識，個案最終可交由土地審裁處作出裁決。提出上訴時，最好準備好支持理據，例如多間銀行的估價報告，有助增加成功機會。
Q4: 未補地價居屋可否加按套現支付補價費用？
這是一個常見的誤解。在一般情況下，答案是不可以。因為未補地價的居屋業權並不完整，政府仍然是單位的其中一個「大股東」，所以銀行不會為這類物業承造任何加按套現的貸款申請。只有在極為特殊的情況下，例如籌集醫藥費或殮葬費等緊急個人需要，並獲得房委會的特別批准，才有可能獲准加按，但門檻極高，並非一般的資金周轉選項。
Q5: 所有居屋或資助房屋都需要補地價才能在公開市場出售嗎？
絕大部分的居屋或資助房屋，都需要補地價才能在公開市場自由出售或出租。不過，凡事總有例外。香港最早期的居屋計劃，即第一期至第三期甲的單位，由於當時的地契條款並沒有加入轉讓限制，因此這些單位的業主是無需補地價，便可以將單位在公開市場轉售的。想確認自己的單位是否屬於此類，最準確的方法是查閱單位樓契的條款。