計劃在居屋第二市場出售或購入單位，必須處理一份關乎交易成敗的關鍵法律文件——「可供出售證明書」。這份由房委會發出的證明書，是整個交易的法律基石。若業主在未持有有效證明書下與買家簽訂臨時買賣合約，該合約將被視為自始無效（void ab initio），買家已付的訂金可能血本無歸，雙方隨時陷入法律糾紛。
本文將為您提供「可供出售證明書」的終極完整指南，無論您是業主還是買家，都能一文掌握所有關鍵資訊。我們將詳細拆解：業主如何透過5個簡單步驟網上申請、買家查證證明書真偽及有效性的方法、無證交易的潛在法律風險及真實案例分析，助您避開所有交易陷阱，安心完成買賣程序。
甚麼是「可供出售證明書」？居屋第二市場交易的法律基石
「可供出售證明書」的定義與作用
官方定義及其在居屋第二市場的核心角色
想在居屋第二市場出售或購入單位，第一步就是要認識「可供出售證明書」這份關鍵文件。簡單來說，這份由房屋委員會（房委會）發出的官方文件，是業主獲准在毋須補地價的情況下，將其資助出售單位在居屋第二市場轉售給合資格買家（即持有「購買資格證明書」的綠表或白居二人士）的法律憑證。這份證明書就是整個交易的入場券，證明業主已符合資格，可以正式將單位放售。它的核心作用，是確保資助房屋資源能在受規管的市場內流轉，讓合資格人士承接。
與「補地價」的分別：釐清兩者適用情況
很多人會將「可供出售證明書」與「補地價」混淆，但兩者其實是通往兩個完全不同市場的路徑。「可供出售證明書」適用於「居屋第二市場」，業主毋須補地價，但買家必須是房委會核准的合資格人士。相反，「補地價」則是將單位轉為「公開市場」物業的程序。業主向政府繳付地價差額後，就可以像一般私人樓宇一樣，自由地將單位售予任何人士，買家再無身份限制。所以，業主在賣樓前必須想清楚，究竟是想在第二市場轉售給指定買家，還是補足地價在公開市場自由買賣。
為何必須「先取證，後簽約」？
遵守《房屋條例》的法律規定
「先取證，後簽約」並非地產代理的建議，而是《房屋條例》下的明確法律規定。這條例的設立，旨在嚴格規管資助房屋的轉售，確保其流向符合政策原意的人士。業主必須先完成整個「可供出售證明書申請時間」的審批流程，並成功取得證明書，才代表房委會確認其賣家資格。這個步驟是法定程序，任何人都不能繞過或省略。整個流程確保了交易的合法性，是保障買賣雙方利益的第一道，也是最重要的一道防線。
未持有證明書簽署臨約的法律後果：合約自始無效 (Void ab initio)
如果在業主未持有有效的「可供出售證明書」時，買賣雙方就心急簽署臨時買賣合約，這份合約在法律上會被視為「自始無效」（Void ab initio）。這個法律術語的意思是，合約從簽署一刻起就從來沒有存在過，不具備任何法律約束力。換言之，即使白紙黑字簽了名，業主仍然可以隨時將單位售予另一位出價更高的買家，而原買家無法依據這份無效合約追討任何損失或強制交易。這對已支付訂金的買家來說，風險極高。
文件如何保障買賣雙方的權益
嚴格遵守「先取證，後簽約」的規定，其實是對買賣雙方的最大保障。對買家而言，在簽約前查核有效的「可供出售證明書」，等於確認了業主擁有合法的出售權，確保自己簽署的合約具法律效力，訂金亦得到保障。同時，清楚了解「可供出售證明書有效期」，能確保交易在法定限期內完成。對賣家而言，持有證明書能向所有潛在買家及地產代理證明其出售誠意及合法性，有助加快交易流程，避免日後因資格問題產生不必要的法律糾紛。這份文件是建立互信、確保交易順利進行的法律基石。
【業主指南】申請「可供出售證明書」完整流程及文件清單
作為居屋業主，計劃在第二市場出售單位時，第一件要做的事情就是申請「可供出售證明書」。這份文件是整個賣樓流程的入場券，沒有它，任何買賣合約都屬無效。現在，就讓我們像朋友一樣，一步步拆解整個申請流程，確保你準備充足，順利取得這份關鍵文件。
申請前準備：所需文件、費用及時間預算
在正式啟動申請程序前，花一點時間準備好所有材料，可以讓整個過程更順暢。這就像是旅行前整理行李，先列好清單，便萬無一失。
文件清單：樓契、身份證明及其他必備文件
準備文件時，最重要是齊全。你需要預備以下文件的副本：
* 樓契（或稱轉讓契據）： 即是證明你擁有該物業業權的法律文件。
* 所有業主的香港身份證： 如果物業是聯權或分權共有，每一位業主的身份證副本都不可或缺。
* 申請書正本（HD106C）： 可於房委會網站下載，或親身到置業資助貸款小組索取。
官方申請費用及繳費方式
申請「可供出售證明書」需要支付一筆行政費用，現時的費用為港幣880元。請注意，這筆費用在任何情況下都不會退還。你可以用以下方式繳付：
* 劃線支票 或 銀行本票
* 抬頭請註明「香港房屋委員會」
* 支票背面須寫上物業地址及聯絡電話
房委會審批時間及流程預算
大家最關心的自然是可供出售證明書申請時間。根據官方指引，房委會收到所有必需文件及費用後，一般需要約兩星期的時間處理及批核。因此，建議業主預留充足時間，在決定放盤前便著手申請，避免因等待批核而錯失良機。
申請「可供出售證明書」詳細步驟
準備工作完成後，便可以正式進入申請階段。整個流程分為五個清晰的步驟，只要跟著指引做，便能輕鬆完成。
步驟一：填妥及核對申請書 (HD106C)
首先，需要仔細填寫申請書（表格HD106C）。表格內容主要圍繞業主及物業的基本資料。填寫時務必確保所有資料，特別是姓名、身份證號碼及物業地址，都與樓契上的記錄完全一致。在提交前，最好找個可供出售證明書樣本對照一下，反覆核對，避免因微小錯誤而延誤進度。
步驟二：準備所有證明文件副本
根據上文的文件清單，將樓契及所有業主的身份證複印妥當。請確保副本的影像清晰可辨。將這些副本連同已填妥的申請書及繳費支票放在一起，方便下一步遞交。
步驟三：透過網上或親身遞交申請
現在遞交申請相當方便，你可以選擇最適合自己的方式。想省時快捷，可考慮可供出售證明書網上申請，透過房委會的電子服務提交。你也可以選擇親身或郵寄方式，將申請文件遞交至以下地址：
* 九龍黃大仙龍翔道138號龍翔辦公大樓2樓2室，房屋署置業資助貸款小組
步驟四：跟進審批進度及處理補件要求
遞交申請後，房委會職員會審核你的文件。如果發現資料有遺漏或不清晰，他們會聯絡你要求補交文件。這時，你需要盡快按要求補齊資料，以加快審批進度。保持電話暢通，並留意信箱，是跟進進度的最好方法。
步驟五：領取證明書正本及注意事項
當申請成功獲批後，房委會便會簽發「可供出售證明書」正本。收到文件後，必須立即核對上面的資料，包括業主姓名、物業地址是否準確無誤。最重要的是留意其有效期，因為可供出售證明書有效期為12個月，你必須在這段限期內簽署臨時買賣合約，否則便需要重新申請。
【買家保障】簽約前如何核實「可供出售證明書」及規避風險
作為準買家，在芸芸居屋盤中覓得心頭好，自然會感到興奮。但在簽署任何文件之前，查核賣方的「可供出售證明書」是保障自己權益最重要的一步。這份文件是整個交易合法性的基礎，所以任何時候都不能掉以輕心。
如何查驗「可供出售證明書」真偽及有效性
當你收到賣方或代理提供的「可供出售證明書」副本時，需要像偵探一樣，細心核對上面的每一個細節。這一步驟相當簡單，卻能為你省去日後無數的麻煩。
核實三大關鍵資訊：有效期、物業地址、業主姓名
首先，你需要仔細檢查文件上的三大核心資訊。第一是「可供出售證明書有效期」。這份證明的有效期為簽發日期起計12個月，所以你必須留意簽發日期，確保交易在「可供出售證明書限期」內完成。如果文件已過期，賣方就需要重新申請。第二是「物業地址」，文件上的地址必須與你打算購入的單位地址完全一致，一個字母或數字都不能有錯。最後是「業主姓名」，姓名必須與賣方的身份證明文件及物業的土地查冊紀錄上的姓名相符。若物業有多於一位業主，所有業主的名字都應列在文件上。你可以上網搜尋「可供出售證明書樣本」，對照一下文件的格式，確保萬無一失。
如何向賣方或地產代理索取證明書查閱
在睇樓或洽談價錢的階段，你便可以主動向地產代理或賣方提出，希望查閱「可供出售證明書」。這是一個非常合理及專業的要求。一個有誠信的賣方和負責任的代理，理應已準備好這份文件的副本隨時供準買家查閱。如果對方以各種理由推搪，或表示正在處理「可供出售證明書網上申請」，你就需要提高警覺，因為這可能意味著他們尚未取得合法出售的資格。
業主未持有證明書的潛在交易陷阱
假如你忽略了查證這一步，或者在賣方未持有有效證明書的情況下簽署了臨時買賣合約，便會將自己置於極大的風險之中。這些風險不只是猜測，而是有實際法律根據的。
財務風險：已付訂金或無法追討，賣方可隨時售予他人
最大的風險來自財務損失。根據《房屋條例》，在沒有有效「可供出售證明書」的情況下簽訂的任何買賣合約，法律上均屬「自始無效」（void ab initio）。這代表合約從一開始就沒有任何法律約束力。即使你已支付訂金，賣方在法律上也沒有義務將物業賣給你。他可以隨時接受其他出價更高的買家，而你想要追討已付的訂金，過程將會非常困難，甚至可能無法全數追回。
時間成本：錯失心儀單位，浪費睇樓時間及機會
除了金錢損失，時間成本也是一個重要的考慮。當你以為交易已順利進行，可能會因此停止尋找其他單位。如果最終因為證明書問題而導致交易告吹，你不但錯失了心儀的單位，更白白浪費了之前睇樓、議價以及準備文件的心力與時間。考慮到「可供出售證明書申請時間」也需要數星期，若賣方在你簽約後才開始申請，整個交易的變數和不確定性便會大大增加。
【法律風險】無證明書簽約的後果：真實案例剖析
我們經常強調，處理居屋買賣，持有有效的「可供出售證明書」是簽署任何買賣合約前的第一步。這不只是一個建議，而是牽涉到實質法律後果的硬性規定。假如真的「偷步」簽約，買賣雙方以至地產代理，都會陷入一個相當棘手的法律困局。接下來，讓我們透過真實案例，深入剖析當中的風險，讓你知道為何這一步絕對不能省略。
買賣雙方直接面對的法律後果
臨時買賣合約無效的法律基礎
如果業主在未取得「可供出售證明書」的情況下，與買家簽訂了臨時買賣合約，這份合約在法律上會被視為「自始無效」(Void ab initio)。這句法律術語的意思是，合約從一開始就沒有任何法律約束力，就好像從未存在過一樣。這是因為根據《房屋條例》的規定，業主必須先獲得房委會的批准，才能出售其單位。這份證明書就是批准的唯一憑證。所以，缺少了這份文件，任何買賣協議都違反了法例的先決條件，因而無法成立。
追討訂金的困難與潛在法律程序
對於買家來說，最直接的風險就是已付的訂金。因為臨時買賣合約本身無效，買家支付訂金的法律基礎也隨之消失。假如交易告吹，例如業主找到出價更高的買家，或者單純改變主意，業主可以聲稱合約無效而拒絕退還訂金。在這種情況下，買家雖然可以循民事途徑追討，但是過程將會非常漫長而且成本高昂。你需要聘請律師入稟法庭，而結果亦存在變數，最終可能得不償失，既損失了心儀單位，又陷入了金錢和時間的雙重困擾。
從地產代理違規個案看交易風險
案例分析：因未核實證明書而遭紀律處分的代理
地產代理監管局（EAA）過往曾處理過相關的紀律處分個案。在一個真實案例中，一名地產代理為促成交易，在明知業主仍在處理「可供出售證明書網上申請」程序、尚未取得正本的情況下，便安排買賣雙方簽署了臨時買賣合約。其後，業主因為想把單位賣給另一位出價更高的買家，便以合約無效為由終止了交易。最初的買家不但失去了單位，追討訂金的過程亦困難重重。最終，該名地產代理因未有遵守《操守守則》，確保交易合法合規，損害了客戶利益及行業聲譽，而遭到紀律委員會譴責、罰款及暫時吊銷牌照的處分。
警示：如何避免因代理疏忽而蒙受損失
這個案例給了我們一個重要警示：作為買家，保障自己的最佳方法就是積極參與及了解交易的每一個細節。在簽署任何文件或支付任何款項前，必須主動要求賣方或其代理出示「可供出售證明書」的正本或清晰副本。你需要親自核實文件上的物業地址、業主姓名是否與交易資料一致，並且要特別留意「可供出售證明書有效期」，確保文件仍然生效。即使代理催促，你也要堅持先核實文件。記住，一個專業可靠的代理，絕對會理解並配合你的要求，因為確保交易的合法性是他們最基本的專業責任。
關於「可供出售證明書」的常見問題 (FAQ)
在處理居屋買賣時，許多人對「可供出售證明書」存有不少疑問，這份文件是整個交易流程的關鍵。以下整理了一些常見問題，幫助你更清晰地了解各項細節。
「可供出售證明書」的有效期是多久？逾期後應如何處理？
「可供出售證明書」的有效期直接關係到交易的合法性，這份文件的有效期為12個月，由發證日期開始計算。如果在這段「可供出售證明書限期」內未能成功出售單位，證明書便會自動失效。屆時，業主就需要重新向房屋委員會遞交申請，並繳付相關費用，才能再次在居屋第二市場放售物業。
如果遺失了「可供出售證明書」正本，可以補領嗎？
如果不慎遺失了「可供出售證明書」正本，業主本人可以向房委會申請補發一份「核證副本」(Certified True Copy)。申請時需要書面提出，並附上身份證明文件副本。房委會一般不會重新簽發一份全新的正本，因此務必妥善保管這份重要文件。
申請「可供出售證明書」的費用是多少？可否退還？
申請「可供出售證明書」需要繳付一筆費用，現時的收費是港幣880元。這筆費用在遞交申請時就需要支付，而且不論申請最終是否獲批，或者業主中途決定取消申請，已繳付的費用一般都不會退還。
申請「可供出售證明書」一般需時多久？
關於「可供出售證明書申請時間」，房委會在收到所有必需文件和費用後，一般需要大約兩至三個星期的時間處理。不過，這個時間只是一個參考，實際審批時間可能因申請個案的複雜程度或申請量而有所變動。建議業主預留充足時間，及早進行網上申請或親身遞交。
綠置居或租置計劃單位，是否也需要申請「可供出售證明書」？
不只是傳統居屋，經由「綠置居」或「租者置其屋計劃」(租置計劃) 購入的單位，如果想在未補地價的情況下於第二市場出售，同樣必須先申請「可供出售證明書」。這份文件是所有未補價資助出售房屋在第二市場轉讓的先決條件，確保交易符合《房屋條例》的規定。
如果物業由多人聯權或分權擁有，申請時有何特別要求？
當物業由多於一位業主以聯權或分權形式共同擁有時，申請「可供出售證明書」便需要所有註冊業主一同簽署申請表。這項要求是為了確保所有共有人都同意出售該物業的決定。如果其中有業主身處外地或因事未能親身簽署，就需要事先辦理有效的授權書，授權他人代為處理，否則申請將無法繼續。