擁有居屋或租置公屋單位，想在自由市場出售、出租，甚至加按套現？「補地價」是釋放單位全部價值、取回完整業權的關鍵一步。然而，補地價金額如何釐定？居屋與租置公屋的計算方法有何不同？整個申請流程既繁複又耗時，更涉及樓市時機抉擇，往往令業主感到困惑。本文為你準備了2025年最新的「公屋補地價終極懶人包」，將由淺入深，詳細拆解計算公式、一步步引導你完成申請，並深入分析最佳補價時機與財務策略，助你輕鬆掌握所有細節，作出最精明的決定。
為何需要補地價？解構公屋與居屋業權限制
想深入了解公屋補地價計算，首先要明白為何需要補地價。這一切都源於資助房屋的業權，與一般私人樓宇有所不同。因為當初業主是以政府資助的折扣價錢購入單位，所以業權會附帶一些轉讓限制。
補地價目的：取回單位完整業權
補地價的最終目的很直接，就是取回單位的完整業權。完成補地價之後，你的單位就和市場上的私人樓宇無異，可以自由在公開市場上出售、出租或轉讓，不再受到任何限制。你可以將單位賣給任何買家，或者將單位放租賺取收入，享有全面的業主權利。
《房屋條例》下的轉讓限制
這些轉讓限制並非隨意設立，而是基於香港法例第283章《房屋條例》的規定。因為當初政府是以一個低於市值的折扣價將單位售予合資格人士，所以條例規定業主不能隨意在公開市場上將單位轉售圖利，確保公共資源用得其所。
補地價核心：向政府歸還資助折扣
所以，「補地價」的核心概念，其實就是向政府歸還當初買樓時所享有的資助折扣。不過，歸還的並非當年的固定金額，而是將當年的折扣率，乘以單位「現時」的市值計算出來。這也是公屋補地價計算方法中最關鍵的一環，補價金額會隨著樓市升跌而變動。
居屋與租置公屋補地價的核心分別
了解基本概念後，我們來看看不同類型資助房屋的補地價點計。很多人會混淆居屋和租置公屋，但它們的計算方式有著根本上的分別，這一點必須弄清楚，否則很可能錯誤評估預算。
居屋補地價：按「購入時折扣率」計算
居屋的補地價計算方法相對透明，金額是根據一個固定的「購入時折扣率」來計算。這個折扣率在你簽署買賣合約時就已經釐定，並且會清楚記錄在樓契上。日後無論樓市如何升跌，這個百分比都是不變的。你需要支付的補價，就是用這個固定折扣率，乘以補地價當時的單位市值。
租置公屋補地價：由房委會獨立評估
租者置其屋計劃（租置公屋）的情況就完全不同，它沒有一套標準的計算公式。由於租置公屋的樓齡、地區和當時的銷售政策差異極大，所以每一個單位的補價金額，都需要由房屋委員會（房委會）獨立評估。業主需要正式向房委會提交申請，然後房委會會委派測量師上門評估單位的現時市值，再計算出最終的補價金額。
適用房屋類型：居屋、租置公屋、綠置居
總括而言，現時在市場上需要補地價的資助房屋，主要包括三種類型。它們分別是居者有其屋計劃（居屋）、租者置其屋計劃（租置公屋），以及綠表置居計劃（綠置居）。如果你是這幾類單位的業主，並計劃將單位在公開市場出售或出租，就需要留意接下來關於計算方法和申請流程的詳細解說。
補地價金額如何計算？居屋及租置公屋方法詳解
談到公屋補地價計算，最關鍵的一點是，居屋與「租者置其屋計劃」（租置公屋）的計算方法截然不同。居屋有一套清晰的計算公式，業主甚至可以自行初步估算；租置公屋則沒有固定公式，完全依賴房屋委員會（房委會）的官方評估。接下來，我們會為你詳細拆解這兩種不同的計算方式。
居屋補地價計算三步曲（附實例）
想知道你的居屋單位補地價點計，其實只需跟從以下三個簡單步驟。整個公屋補地價計算方法的核心，在於找出單位當年購入時的「折扣率」，再應用於現時的市值之上。
第一步：計算固定折扣率（從樓契查找）
首先，你需要找出單位購入時的固定折扣率。這個折扣率代表政府當年資助你的金額佔當時市值的百分比，一經釐定後便不會改變。最準確的資料來源，就是你手上那份單位的樓契（正式名稱為轉讓契據）。
折扣率的計算公式是：
（單位首次出售時的市值 — 單位首次出售時的售價）/ 單位首次出售時的市值
這個百分比，就是你補地價時需要歸還給政府的份額。
第二步：確定單位現時市值（由房委會評估）
下一步，就是確定單位在「申請補地價當刻」的十足市值。這個市值並非由銀行或地產代理評估，而是由房委會委派的專業測量師評定。當你遞交補地價申請後，房委會便會安排測量師上門視察，並根據當時的市場狀況、單位座向、景觀及樓層等因素，評估出一個不受轉讓限制的公開市場價值。
第三步：套入公式計算補價金額
最後，將第一步找到的固定折扣率，與第二步評估出的單位現時市值相乘，就能得出最終的補價金額。
補價金額的公式是：
單位現時市值 × 當初的折扣率
讓我們用一個實例來說明：
假設你當年以140萬元買入一個居屋單位，而當時房委會評估的十足市值為200萬元。
- 第一步： 計算出的折扣率為（200萬 – 140萬）/ 200萬 = 30%。
- 第二步： 多年後你申請補地價，房委會評估單位現時市值為600萬元。
- 第三步： 你需要繳付的補價金額便是 600萬元 × 30% = 180萬元。
租置公屋補地價：官方評估流程
與居屋不同，租置公屋的補地價完全由房委會主導評估，業主無法透過固定公式自行計算。業主需要先向房委會遞交評估補價申請，之後房委會便會啟動內部程序，委派測量師為單位進行估價，並最終發出正式的補價通知書。
為何沒有固定計算公式？
這主要是因為「租者置其屋計劃」橫跨多年，不同期數的定價基礎非常複雜。當時的售價不單純是市值的折扣，還可能考慮到租戶的租金水平、單位樓齡及狀況等因素，導致每個單位的實際資助額難以用一個標準化的折扣率來概括。因此，房委會需要逐一個案進行獨立評估。
影響房委會最終估價的主要因素
房委會的測量師在評估租置公屋單位市值時，會綜合考慮多項因素，其中主要包括：
- 單位基本條件： 包括單位座向、樓層高低、景觀開揚程度，以及單位的實用面積。
- 當時市場氣氛： 估價會直接反映申請補價時的整體樓市狀況，樓市暢旺時估價自然較高。
- 屋苑成交記錄： 測量師會參考同一屋苑或鄰近地區，已補地價單位的近期成交價作為重要指標。
- 單位內部狀況： 雖然基本裝修影響不大，但如果單位曾進行大規模或豪華的翻新工程，亦有機會令評估出的市值略為提高。
補地價申請流程：五大步驟全指南
了解公屋補地價計算方法後，下一步就是親身處理申請程序。整個流程涉及不少文件與步驟，看似複雜，但只要跟著我們的指南一步一步來，你會發現其實相當清晰。我們將整個過程拆解成五個主要步驟，讓你輕鬆掌握全局。
步驟一：遞交申請文件及費用
準備申請書（HD1065C）及所需文件
申請的第一步，是準備好所有必要文件。你需要填妥一份名為「評估補價申請書」的表格，其編號是HD1065C。這份表格可以在房屋委員會（房委會）的網站下載。除了申請書，你還需要準備一份單位的樓契副本（Deed of Assignment），以證明你的業主身份。將這兩份文件準備齊全，是順利開展申請的基礎。
繳付申請費及遞交途徑
遞交文件時，需要一併繳付申請評估的行政費用。你可以用劃線支票或銀行本票支付，抬頭寫明「香港房屋委員會」。費用繳付後，將申請書、樓契副本及支票或本票，親身交到房委會總辦事處或屋邨的租約事務管理處即可。記得要保留好付款收據，因為如果後續成功繳付補價，這筆費用是可以扣除的。
步驟二：房委會安排測量師上門估價
接收認收信及預約流程
房委會收到你的申請後，會先寄出一封認收信，確認已開始處理你的個案。接著，房委會委託的專業測量師行會主動聯絡你，預約一個雙方方便的時間上門視察單位，以進行市值評估。整個過程通常在遞交申請後的一個月內發生。
單位狀況及裝修對估價的影響
這裡有一個非常關鍵的貼士：測量師評估的是單位在「當日」的十足市值。如果你的單位剛剛完成豪華裝修，簇新亮麗，測量師評估出來的市值自然會更高，這也直接導致你需要繳付的補地價金額隨之增加。因此，一個明智的做法是在計劃補地價前，先不要進行大規模的翻新工程。單位只需保持乾淨整潔即可，這樣有助於得出一個較合理的估價。
步驟三：接收評估補價通知書
解讀通知書內容及補價金額
測量師完成評估後約一個月，你就會收到由房委會發出的「評估補價通知書」。這份文件非常重要，上面會清楚列明你的單位經評估後的現時市值、你的單位當年購入時的折扣率，以及最終計算出來需要繳付的補地價總額。
28日內提出上訴的權利
收到通知書後，請仔細核對所有資料。如果你認為評估出來的市值過高，或者對計算結果有任何異議，你是有權提出反對的。你必須在通知書發出日期起的28天內，以書面形式向房委會提出上訴。如果錯過了這個期限，就會被視為接納該評估價格。
步驟四：在限期內繳付補價
兩個月繳款有效期
當你同意補價金額後，就進入付款階段。請注意，評估補價通知書的有效期只有兩個月。你必須在通知書發出日期起的兩個月內，繳付所有款項。如果逾期未付，這次的申請就會自動作廢，之前繳交的申請費也不會退還，到時便需要重新提交申請，一切從頭再來。
可接受的付款方式
繳付補地價這麼大筆的金額，通常需要以銀行本票或由律師樓開出的支票支付，同樣，抬頭應註明支付給「香港房屋委員會」。這是確保交易安全及有清晰記錄的標準做法。
步驟五：領取及註冊「解除轉讓限制證明書」
辦理「解除轉讓限制證明書」
房委會確認收妥你的補價款項後，就會向你發出一份名為「解除轉讓限制證明書」（Certificate of Removal of Alienation Restrictions）的法律文件。這份文件象徵你的單位已經正式補足地價，解除了在公開市場上轉售的限制。
前往土地註冊處進行註冊
拿到證明書後，還剩下最後一步，就是將這份文件帶到土地註冊處進行註冊。完成註冊後，你單位的業權限制才會在官方的土地登記冊上正式移除。自此，你的單位就與一般私人樓宇無異，可以在自由市場上隨時出售、出租或轉讓。為了穩妥起見，不少業主會委託律師處理這最後的註冊步驟，確保所有法律程序妥善完成。
補地價最佳時機與財務策略
了解公屋補地價計算方法後，下一步就是掌握執行的黃金時機。選擇何時補地價，並非小事，而是一項重要的財務決策。一個明智的決定，可以直接影響您最終的賣樓收益。這關乎您對樓市的判斷，以及自身的現金流狀況，兩者需要仔細權衡。
把握樓市週期：兩大補地價時機分析
一般而言，業主有兩個主要的策略時機點去處理補地價事宜。您可以選擇在樓市低迷時預先補價，也可以在找到買家後，賣樓時才同步處理。兩種做法各有優劣，適合不同財務狀況的業主。
策略一：樓市低位先補地價，鎖定成本
這個策略的核心概念，是在樓價較低的時候完成補地價程序。因為補價金額是根據「現時市值」乘以「固定折扣率」計算出來，所以當樓市處於低位，單位的估值較低，需要繳付的補價自然會減少。提前支付一筆較低的補價，等於為將來的賣樓成本設定了上限。日後即使樓市大幅回升，您亦無需擔心補價金額會跟隨樓價水漲船高，從而鎖定更高的利潤空間。這個方法適合手上有充裕現金，並且看好後市的業主。
策略二：賣樓時同步補地價，減輕現金流壓力
這是市場上最普遍的做法。業主在找到合適的買家，並簽訂臨時買賣合約後，才正式啟動補地價申請程序。這個策略最大的好處，是您不需要預先準備一大筆資金。補地價的款項可以直接利用買家支付的樓價來繳付，大大減輕了現金流的壓力。此方法風險較低，不需要預測樓市走勢，適合大部分現金儲備不多，或是不希望資金被長時間鎖定的業主。
兩種策略的利弊與風險比較
選擇哪種策略，取決於您的個人判斷。
「先補地價」的優點是可能鎖定較低成本，但風險在於需要動用大量現金，而且若樓市持續向下，您便會錯過以更低價格補價的機會。此外，資金被佔用，也存在一定的機會成本。
「賣樓時補地價」的優點是財務壓力極低，操作簡單直接。但缺點是，若您在樓市暢旺時賣樓，單位的市值高，補價金額亦會相應增加，這會直接蠶食您的賣樓利潤。您將無法享受到在樓市低位時補價的潛在好處。
現金不足？「賣樓成交日補地價」操作詳解
對於大部分選擇在賣樓時才補地價的業主，一個常見的疑問是：如果手頭現金不足以支付補價，程序應如何操作？其實，透過律師樓的專業安排，在成交當日利用買家的資金完成補價，是一套非常成熟和標準的流程。
如何利用買家資金完成補價？
整個操作流程安全且受法律保障。當交易去到尾聲，買家支付的樓價餘款，會先存入賣方律師樓的信託戶口中。在正式的成交日當天，律師會根據指示，從這個戶口直接開出支票：一張支付給房屋委員會用作補地價，另一張支付給您的按揭銀行用作贖回按揭（如適用），最後的餘額才會轉交到您的手上。這樣可以確保在業權轉交前，所有款項都已妥善處理。
為何需要預留較長成交期？
由於補地價程序涉及向房委會申請、等待估價、接收通知書等步驟，整個過程需要一定時間。房委會發出的補價通知書，有效期一般只有兩個月。為了確保有充足的時間完成所有法律及行政手續，建議在簽訂臨時買賣合約時，將成交期設定得較長，例如三個月。這能提供足夠的緩衝時間，避免因程序延誤而導致交易告吹的風險。
律師樓在程序中的角色
在這個過程中，律師樓扮演著至關重要的協調角色。律師不僅負責草擬買賣合約，更重要是作為資金的託管人，確保買賣雙方的利益都得到保障。他們會代為處理向房委會申請補地價的相關文件，並在成交日準確地將資金分配給各方，最後辦理「解除轉讓限制證明書」的註冊手續。可以說，一位經驗豐富的律師，是順利完成整個交易的關鍵。
補地價常見問題 (FAQ)
在了解公屋補地價計算的各種細節後，相信你還有一些具體疑問。這裡整理了關於公屋補地價點計的常見問題，用最直接的方式為你一一解答，助你更全面掌握公屋補地價計算方法。
不同年份購入的居屋，轉售限制有何不同？
居屋的轉售限制確實因為購入年份而有很大分別，主要的分水嶺在近年，政策趨勢是越來越嚴格。簡單來說，在2018年之前購入的單位，限制期普遍是五年，業主在期滿後補地價，便可在公開市場出售。但由2018年起出售的新居屋，業主需要等滿五年才可以補地價。至於2019年及之後購入的單位，限制期更延長至十年，業主必須持有單位達十年，才可以申請補地價並在自由市場放售。因此，了解自己單位的購入年份，是規劃出售時間表的第一步。
補地價的資金可以申請按揭嗎？
補地價的資金是不能直接為該單位申請按揭的。銀行不會批出按揭貸款，專門用作支付補價。業主需要利用現金或其他儲備支付。不過，市場上常見的操作是「賣樓成交日補地價」，即是利用買家支付的樓價，在成交當日經由律師樓，一次過支付補價金額、償還原有按揭，餘額才歸業主。
若不同意房委會的估價，可以怎樣做？
假如你不同意房委會的估價，是有上訴機制的。你可以在收到「評估補價通知書」的28日內，以書面形式向房委會提出反對，並清楚列明理由。如果雙方無法達成共識，個案最終可以交由土地審裁處作出裁決。
房委會的補地價估價有效期過了怎麼辦？
房委會發出的補地價估價，有效期通常是兩個月。如果在這段時間內沒有繳付補價，該估價便會自動失效。你需要重新遞交申請，並再次繳付申請費用。房委會將會按最新的市況重新估價，這意味著如果樓市上升，新的補價金額可能會更高。
如何得知我的單位準確的折扣率？
要知道單位最準確的折扣率，最佳方法是查閱單位的「首次轉讓契據」（Deed of Assignment）。這份法律文件會清楚列明單位首次出售時的十足市值，以及當時的買入價，兩者相減再除以市值，便能計算出準確的折扣率。你可以在土地註冊處查冊並索取這份文件的副本。
完成補地價後，單位業權與私樓有何分別？
當你完成補地價，並到土地註冊處註冊「解除轉讓限制證明書」後，你的單位業權就和一般私人樓宇沒有任何分別。你可以自由在市場上將單位出售、出租或進行加按等財務安排，不再受房委會的任何限制。
是否所有未補地價的資助房屋都不能在市場出售？
未補地價的資助房屋，並非完全不能出售。它不能在公開市場自由買賣，但可以在「居屋第二市場」（俗稱居二市場）轉售。這個市場的買家，必須是持有有效「綠表」或「白居二」資格的人士。整個交易過程無需補地價，而轉讓限制會由新買家承接。
補地價的申請費用可以退還嗎？
補地價的申請費用，在你成功繳付全數補價金額後，是可以從總補價中扣除的。但如果你中途取消申請，或者過了有效期仍未付款，這筆申請費將不會退還。
整個補地價申請過程通常需時多久？
整個補地價申請過程，由遞交申請文件開始，到房委會安排測量師上門估價，再到你正式收到「評估補價通知書」，一般需時約一個半月至兩個月。收到通知書後，你有兩個月時間繳款。因此，整個流程預計需要三至四個月時間。