不論是為了家庭資產規劃，抑或協助子女置業「甩名」恢復首置身份，近親之間的業權轉讓（俗稱「轉名」）是常見的物業安排。然而，轉讓過程牽涉複雜的法律程序、印花稅計算及潛在風險，應選擇「買賣」還是「送贈」？私樓與未補地價的資助房屋（如居屋、綠置居）的轉名手續有何天淵之別？本文將為你詳細拆解2025年最新的業權轉讓全攻略，從樓契基本概念、兩大轉讓方式的利弊、印花稅計算與豁免，到律師的角色及資助房屋轉名申請流程，一文釐清所有關鍵，助你揀選最慳錢、最穩妥的方案。
業權轉讓基礎知識：樓契與兩大業權模式（長命契 vs 分權契）
要順利完成物業的業權轉讓，第一步就是要弄清楚幾個核心概念。許多人以為簽署了買賣合約就等於擁有物業，但其實真正的關鍵在於一份稱為「樓契」的法律文件。同時，你和聯名業主當初選擇的業權模式——究竟是「長命契」還是「分權契」——亦會直接影響日後的轉讓程序和可能性。我們先從最基礎的樓契說起。
什麼是樓契（轉讓契）？為何是業權轉讓的核心？
不如將樓契想像成物業的「出世紙」，它不只是一張紙，而是證明你是物業合法主人的最終憑證。在任何業權轉讓過程中，所有操作最終都會圍繞這份核心文件進行。
樓契的法律定義與功能
樓契，法律上正式名稱為「轉讓契」(Assignment)，是一份具有約束力的法律契約。它的主要功能，是將賣方的業權（即物業的所有權）正式且合法地轉移給買方。當你簽署樓契後，你的名字就會記錄在土地註冊處的登記冊上，向全世界宣告你對該物業的擁有權。因此，樓契是整個交易中最關鍵的業權轉讓文件，亦是日後證明你是業主的根本依據。
買賣合約與樓契的法律地位區別
很多人會混淆臨時或正式買賣合約與樓契。簡單來說，買賣合約的作用是確立買賣雙方的交易意向和條款，它賦予買方的，是「購買這個物業的權利」。但是，只有在成交日簽署了樓契，業權才算真正從賣方「過戶」到買方手上。你可以這樣理解：買賣合約是「承諾」，而樓契則是這個承諾的最終「履行」和法律證明。
聯權共有（長命契） vs 分權共有：如何影響業權轉讓？
如果物業由多於一人持有，業權的持有方式就分為兩種，而這兩種方式對業權轉讓有著截然不同的影響。選擇哪一種，直接決定了業主日後處理業權的自由度、繼承方式，甚至在辦理近親轉讓時的程序。我們來逐一分析它們的特點。
聯權共有（長命契）：特點、生存者取得權及轉讓限制
聯權共有，俗稱「長命契」，特點是所有業主被視為一個單一的共同體，共同擁有整個物業，沒有劃分份額。它最核心的機制是「生存者取得權」(Right of Survivorship)。這意味著假如其中一位聯權共有人不幸離世，其業權會自動轉移給其他在生的聯權共有人。這個過程無須經過複雜的遺產承辦程序。但這種模式的限制也很明顯：任何一位業主都不能單獨出售或抵押自己心目中的「份額」。若要進行業權轉讓，理論上需要所有聯權共有人同意並共同行動。
分權共有：業權份額獨立性、繼承方式及轉讓靈活性
分權共有則完全不同。各業主會按協商好的比例（例如 A 持有 70%，B 持有 30%）明確地持有物業的不同份額，彼此的業權是獨立的。最大的優點在於靈活性。每位分權共有人都可以獨立處理自己名下的業權份額，例如單獨出售、轉讓或透過遺囑傳承給指定繼承人，而無須得到其他共有人的同意。當中涉及的業權轉讓費用及業權轉讓印花稅，通常會按所轉讓份額的價值計算。假如其中一位分權共有人離世，他所持有的業權份額會被視為其遺產，並按照其遺囑或遺產法進行分配，而不會自動轉給其他共有人。
私人物業業權轉讓：流程、稅務與法律全攻略
轉讓方式大比拼：買賣 vs 送贈（送契）的利弊與風險
當你決定進行私人物業的業權轉讓，通常有兩種主要方式可以選擇，就是「買賣」和「送贈」（一般稱為「送契」）。這兩種方式在法律程序、財務影響和潛在風險上都有很大分別，就像是選擇走一條平坦大道，或是一條看似捷徑卻暗藏不明朗因素的小路。了解它們各自的利弊，是保障自己權益的第一步。
以「買賣」方式轉讓的標準流程與優點
以「買賣」方式進行業權轉讓，聽起來好像很正式，但其實這是最穩妥和標準的做法。即使是親人之間，也可以訂立一個象徵性的成交價，然後像一般市場買賣一樣，簽署正式的買賣合約和樓契。
整個流程清晰直接，而且最大的優點是業權紀錄非常乾淨。日後如果新業主想把物業出售或申請按揭，銀行和買家看到的是一宗標準的交易紀錄，不會產生任何疑問。這代表物業的市場價值和流通性都得到了保障，避免了將來的麻煩。
以「送贈」（送契）方式轉讓的程序及潛在風險
另一種方式是「送贈」，即業主簽署一份「送贈契」（Deed of Gift），在沒有任何金錢代價的情況下，將業權轉移給另一方。表面看來，這個方法似乎最簡單，不用設定樓價，感覺很直接。
不過，送契的潛在風險相當高。在法律和金融機構眼中，「送契樓」的業權帶有不確定性。銀行在審批這類物業的按揭申請時會特別謹慎，甚至直接拒絕。而且，如果日後想出售物業，買家和其律師也會對業權的穩固性提出質疑，這一切都源於一項重要的法律條例。
送契陷阱：《破產條例》下的5年追溯期風險詳解
送契最大的陷阱，來自香港法例《破產條例》的規定。根據條例，如果送贈人（即原業主）在送出物業後的5年內被頒令破產，破產管理署署長有權向法庭申請，將該次送贈宣布為無效，從而追回該物業用作償還債務。
這意味著，即使你已經成為了物業的新業主，但在這5年追溯期內，業權其實並不完全穩固。這就是為何銀行和買家會視「送契樓」為燙手山芋的原因。沒有人願意承受物業可能隨時被追討的風險，導致物業在這5年內幾乎無法按揭或順利出售。
律師建議：為何近親轉讓亦應首選「買賣」方式？
綜合以上考慮，絕大部分律師都會建議，即使是關係最親密的家庭成員之間進行業權轉讓，都應該首選「買賣」方式。
採用買賣方式，雖然需要擬定買賣合約和樓價，但它確立了一宗有價交易的法律事實，完全繞過了《破產條例》下的送契風險。這等於為物業的業權提供了一重堅實的保障，確保業權清晰、完整，而且日後在市場上可以自由流通。為了長遠的安穩，選擇買賣方式無疑是更明智的決定。
業權轉讓印花稅：計算方法、稅率及豁免條件
提到業權轉讓費用，最大的一筆開支往往就是業權轉讓印花稅。無論你是透過買賣還是送贈方式轉讓業權，都可能需要繳交這筆稅項。它的計算方法和適用稅率，是整個財務規劃中必須弄清楚的一環。
印花稅基準：為何稅局以「市場價值」而非成交價計算？
一個常見的誤解是以為用很低的價錢（例如1元）轉讓，或者用送贈方式轉讓，就可以避開高昂的印花稅。事實並非如此。
稅務局為了防止避稅行為，評估印花稅的基準是物業在轉讓當日的「市場價值」（Market Value），而不是合約上的成交價。稅務局會委派估價署評估一個合理的市價，再根據這個估值來計算應繳的印花稅金額。所以，即使是無償的送贈，稅局依然會視乎物業的市值來徵稅。
從價印花稅 (AVD) 最新稅率及適用情況
從價印花稅（AVD）是私樓轉讓最主要的稅項。自2025年2月28日起，政府已撤銷所有住宅物業需求管理措施，即是俗稱的「辣招稅」。
現在，所有買家，不論是否香港永久性居民或是否首次置業，都統一按照較低的第二標準稅率（第2標準稅率）繳交從價印花稅。稅率由100元起，視乎物業價值而定，例如樓價300萬或以下的稅款僅為100元，900萬的物業稅率則為3.75%。這個改動大大降低了業權轉讓的稅務成本。
近親轉讓（父母、配偶、子女、兄弟姊妹）的印花稅豁免及優惠
在近親之間進行業權轉讓，稅務上一直都享有優惠。這裡的「近親」有清晰的法律定義，包括父母、配偶、子女及兄弟姊妹。
當業權轉讓在這些近親之間進行時，即使接收方本身已持有其他住宅物業，他們仍然可以像首次置業人士一樣，使用較低的第二標準稅率來計算印花稅。這項安排讓家庭成員間的資產調動更具彈性，亦是許多家庭進行財富規劃時會善用的方法。
轉讓後如何恢復「首次置業」身份以享稅務優惠？
「甩名」是業權轉讓的常見目的之一，其中一個好處是讓轉讓人恢復「首次置業」的身份。
假如某位業主透過業權轉讓，將自己名下唯一的住宅物業轉走後，他在法律上便不再持有任何香港住宅物業。這樣，當他日後打算再次置業時，便符合「首次置業」的資格，可以享受較低的第二標準從價印花稅率。這對於希望幫助家人置業，同時為自己未來鋪路的業主來說，是一個非常實用的稅務策略。
委託律師處理業權轉讓的關鍵步驟
在香港，任何物業的業權轉讓都必須由律師處理，這是確保交易合法合規的必要程序。律師的角色就像一位專業的嚮導，引導你安全地完成整個複雜的法律流程，並確保所有業權轉讓文件都準確無誤。
律師的核心職責：查冊、草擬合約、處理稅務及註冊
委託律師後，他們會負責處理一系列關鍵工作，以保障你的權益：
- 查冊（Land Search）： 律師會到土地註冊處進行查冊，核實業權是否完整，以及物業是否有未解除的按揭、押記令或其他產權負擔。
- 草擬法律文件： 律師會根據雙方協議，草擬正式的買賣合約及轉讓契（Assignment），這是業權轉讓的核心文件。
- 處理稅務： 律師會準確計算應繳的印花稅金額，並協助你向稅務局繳付。
- 處理交易款項： 在買賣轉讓中，律師樓會作為中間人，代為託管和交收樓價。
- 註冊： 交易完成後，律師會將已簽署的轉讓契送交土地註冊處註冊，正式將你的名字記錄在政府的業權登記冊上，整個轉讓才算大功告成。
近親轉讓可否共用同一位律師以節省成本？
在一般的物業買賣中，為了避免利益衝突，買賣雙方必須聘請各自的律師代表。不過，近親轉讓是一個例外。
如果交易雙方有血緣、婚姻或領養關係，法律上是容許他們共同委託同一位律師處理整個業權轉讓程序的。這樣做最直接的好處是能夠節省一筆可觀的律師費，而且由於只有一位律師居中協調，雙方的溝通也會更簡單順暢，是降低業權轉讓費用的有效方法。
資助房屋業權轉讓：房委會/房協未補地價轉名申請指南
處理資助房屋的業權轉讓，程序與私人物業截然不同。由於單位未補地價，業主受到《房屋條例》的轉讓限制，不能隨意在公開市場出售或轉名。不過，在某些特殊情況下，房屋委員會（房委會）或房屋協會（房協）會酌情批准業權轉讓申請。這份指南會清晰講解整個申請流程和須知，讓你對每個步驟都有充分準備。
申請資助房屋業權轉讓的兩大先決條件
在提交申請前，必須先符合兩個基本原則。如果任何一項不符合，申請基本上不會被接納。
原則一：轉讓不可涉及任何金錢代價（破產個案除外）
整個業權轉讓過程，必須是以「送贈」形式（即送契）進行。這代表新的業權持有人不能向原業主支付任何金錢。唯一的例外情況是業主不幸破產，由破產管理署介入處理的個案。
原則二：承讓人必須是單位已登記的家庭成員
接收業權的人，必須是該單位戶籍內已登記的認可家庭成員。一般親屬，例如雖然是子女但從未加入戶籍，也不符合資格。這個規定的目的是確保資助房屋資源能繼續由原有家庭使用。
房委會/房協接納的十大業權轉讓原因
房委會與房協列出了一些普遍會接納的特殊原因，你的申請必須基於以下其中一種情況。
家庭狀況變化：結婚、離婚/分居、加入配偶、業主遷出
這類原因主要涉及家庭結構的改變。例如，業主可申請加入配偶成為聯名業主；或因離婚或分居，根據法庭命令將業權轉給前配偶。另一種情況是，業主結婚後遷出單位與配偶同住，可以將業權轉給仍在單位居住的家庭成員。
個人特殊情況：移民/長期離港、申請其他房屋福利、業主去世（遺產承辦）
個人狀況的轉變也是常見原因。例如業主決定移民或需要長期到海外工作，可以申請轉名。又或者業主或其家人為申請公務員房屋福利或僱主提供的房屋津貼，需要放棄物業業權。最常見的情況，是因業主去世，由遺產承辦人根據法律程序處理業權繼承。
健康與年齡因素：業主年滿65歲或身患危疾
當年屆65歲或以上，業主可以因年長為由申請將業權轉給家庭成員。此外，若業主不幸確診患上嚴重疾病（例如癌症），亦可基於健康理由申請轉名。
財務因素：業主破產或反映家庭成員的供款貢獻
財務狀況是另一類可接納的原因。除了前面提到的業主破產，如果某位已登記的家庭成員能夠證明他為單位支付了大部分首期，或長期負責按揭供款，也可以申請將業權轉移給他，以正式確認其貢獻。
資助房屋業權轉讓完整申請流程
了解清楚原因後，就可以進入實際操作階段。整個流程環環相扣，需要細心處理。
步驟一：填寫申請書 (HD7) 及準備所需文件
首先需要填寫一份名為「業權轉讓申請書HD7」的表格。填寫時必須提供詳盡資料，並且簽名式樣要與樓契上的完全一致。同時，準備好所有業主及承讓人的身份證明文件副本。
步驟二：按不同原因準備證明文件（如結婚證書、法庭命令、醫生證明）
下一步是準備特定的證明文件。這是整個申請的核心，因為你需要提交有力的業權轉讓文件來支持你的申請理由。例如，因離婚申請需要法庭的絕對判令；因結婚遷出需要結婚證書及新住址證明；因病患則需要註冊醫生簽發的醫療報告。
步驟三：提交申請及繳付手續費
填妥申請書並集齊所有文件後，便可交到所屬的屋邨辦事處或租約事務管理處。提交申請時，需要繳付一筆申請手續費。這筆業權轉讓費用不論申請結果如何，都不會退還。
步驟四：房委會/房協審批流程與時間（約6星期）
提交申請後，房屋署或房協會開始審批。在收齊所有必需文件後，一般約需6個星期便會發信通知申請結果。
成功獲批「業權轉讓同意書」後的法律程序
收到「業權轉讓同意書」代表申請已獲原則上批准，但這只是完成了前半部分，接下來還有一系列法律手續需要處理。
聘請律師及處理現有按揭（轉變按揭安排申請書 HD64）
你需要自行聘請律師，辦理正式的樓契轉名手續。如果單位仍有銀行按揭，你必須先與銀行溝通，並可能需要向房屋署另外遞交「轉變按揭安排申請書 HD64」申請更改按揭人。
律師擬備轉讓契稿並交由房屋署法律事務分處審批
與私樓轉讓不同，你的律師草擬好轉讓契的初稿後，不能立即簽署。該契稿必須先提交給房屋署的法律事務分處進行審批，這個步驟同樣會涉及額外的行政費用。
「業權轉讓同意書」的一年有效期限制
你需要特別留意，「業權轉讓同意書」的有效期只有一年。所有法律程序，包括簽署轉讓契及到土地註冊處註冊，都必須在 這一年內完成。如果錯過期限，同意書便會失效，屆時需要重新申請及繳費。
完成手續後更新屋邨辦事處紀錄
當所有法律手續辦妥，並成功轉名後，記得要將新的轉讓契副本及土地查冊紀錄，盡快交回所屬的屋邨辦事處更新紀錄，這樣整個業權轉讓程序才算正式圓滿結束。
業權轉讓費用總覽：律師費、印花稅及行政開支
談及業權轉讓，大家最關心的莫過於整個過程涉及的費用。實際上，業權轉讓費用並非單一收費，而是由幾個主要部分組成，包括律師費、政府印花稅以及特定情況下的行政開支。了解這些費用的構成，有助你更準確地規劃預算，令整個轉讓過程更加順暢。以下我們將逐一拆解各項開支。
律師費：服務內容及收費參考
在香港進行任何物業轉讓，委託律師處理是法定程序，因此律師費是不可避免的開支。律師的角色非常關鍵，他們會負責處理所有複雜的法律文件，包括查核業權、草擬轉讓契、計算應繳稅款，並確保所有業權轉讓文件妥當，最後到土地註冊處完成註冊。
律師費沒有劃一標準，收費會視乎個案的複雜程度而定，例如物業是否仍有按揭、轉讓手續的複雜性等。一般而言，一個簡單的近親轉讓個案，律師費大約由數千至萬多元不等。一個值得留意的貼士是，假如轉讓雙方屬近親關係（如父母與子女、配偶或兄弟姊妹），法律上允許他們共用同一位律師，這樣可以節省一部分律師費，溝通起來也更直接方便。
印花稅：私樓轉讓的主要稅項開支
對於私人物業，業權轉讓印花稅是最大的一筆開支。計算印花稅有一個非常重要的原則，就是稅務局會以物業的「市場價值」而非成交價作為計稅基礎。即使你以象徵式的一元轉讓給家人，稅局依然會評估物業的市價來徵收稅款。
好消息是，近親之間的業權轉讓（只限父母、配偶、子女及兄弟姊妹）可以享有稅務優惠。他們無須繳付非首置物業的高昂從價印花稅（AVD），而是可以按照較低的第二標準稅率計算。這項優惠能大幅減輕轉讓的稅務負擔，是近親轉讓的一大優勢。在準備轉讓前，最好先向律師查詢，準確估算所需繳付的印花稅金額。
資助房屋轉讓手續費及行政費
資助房屋（如居屋、租置計劃單位）在未補地價前進行業權轉讓，其費用結構與私樓截然不同。由於這類轉讓通常不涉及金錢交易，所以重點並非印花稅，而是一系列的行政手續費。
首先，申請人需要填妥及遞交「業權轉讓申請書HD7」，並向房屋委員會繳付一筆申請手續費，現時約為三千多元。當申請獲初步批准後，律師草擬的轉讓契稿須交由房屋署的法律事務分處審批，這一步需要再繳付一筆批契費，現時約為二千多元。必須留意，根據業權轉讓申請須知，這些行政費用不論申請最終成功與否，均不會退還。如果物業尚有按揭，更改按揭安排亦可能涉及額外費用。
業權轉讓常見問題 (FAQ)
在處理業權轉讓的過程中，大家總會遇到各式各樣的疑問。我們整理了一些最常見的問題，希望透過以下的解答，能夠幫助你更清晰地了解整個流程的細節。
關於業權與身份
完成業權轉讓後，我是否恢復首次置業身份？
是的，這是有可能的。如果你是香港永久性居民，並且在完成這次業權轉讓後，你在香港不再持有任何住宅物業的權益，那麼當你下一次購買住宅物業時，法律上你將會被視為「首次置業人士」。這最大的好處是，你可以享用較低的從價印花稅（第二標準稅率），大大減輕了置業的稅務負擔，這也是規劃業權轉讓印花稅時的一個重要考慮點。
「長命契」業主想轉讓業權，是否需要所有聯名業主同意？
絕對需要。「長命契」（即聯權共有）的法律概念是將所有聯名業主視為一個單一的整體。因此，如果要出售或轉讓物業給第三方，必須得到每一位聯名業主的一致同意，並且所有人都要共同簽署相關的業權轉讓文件。任何一位業主都不能在未經其他人同意的情況下，單獨將整個物業的業權轉走。
分權共有人可以單獨出售自己的業權份額嗎？
可以的。「分權共有」的特點是每位共有人都擁有物業的一個獨立、明確的業權份額（例如張三佔60%，李四佔40%）。每位分權共有人都有權在無需其他共有人同意的情況下，自由出售、轉讓或抵押自己所持有的那一部分業權份額。新買家在購入該份額後，便會取代賣方，與原有的其他共有人繼續共同持有物業。
關於程序與時間
整個業權轉讓流程，由申請到完成大概需時多久？
時間因物業類型而異。對於一般的私人物業轉讓，由委託律師、簽署合約到完成土地註冊處的登記手續，整個流程通常需要4至8個星期。但如果是資助房屋的業權轉讓，時間會更長。因為首先需要向房屋署或相關機構提交申請並等候審批（例如填寫業權轉讓申請書HD7），單是這個審批過程一般就需要約6個星期，之後再加上律師處理法律文件的時間，總計可能需要3至4個月或更久。
如果錯過了「業權轉讓同意書」的一年有效期應如何處理？
這點需要特別留意。由房屋署或房協發出的「業權轉讓同意書」有效期僅為一年。假如你在這一年內未能完成所有的法律程序，該同意書便會自動失效。到時你唯一的處理方法就是從頭開始，重新遞交一份全新的轉讓申請，包括再次填寫申請書、準備所有證明文件，並重新繳付相關的業權轉讓費用。
購買居屋在簽署轉讓契前可以更改業權嗎？
可以。假如你成功抽中居屋，但在簽署正式的轉讓契（Deed of Assignment）之前，因為家庭狀況變化等原因需要更改業主名單（例如加入或刪除家庭成員），你可以向房屋署居屋銷售小組提出申請。你需要填寫指定的表格（例如HD479「更改業權表格」），並提交相關證明文件，待房屋署批准後方可更改。
關於物業與按揭
如果物業仍有按揭，進行業權轉讓對銀行貸款有何影響？
這是一個非常關鍵的環節。物業的按揭貸款是與原業主掛鉤的，因此業權轉讓必須先處理好現有的按揭。通常有幾種做法：第一，由原業主在轉讓前，先籌集資金清還全部按揭貸款；第二，新業主向銀行申請新的按揭貸款，用以付清原業主的舊有貸款。在近親轉讓的情況下，或可與銀行商討能否將按揭轉名，但銀行需要重新審批新業主的還款能力，並非必然獲批。無論如何，任何業權變動都必須先取得承按銀行的同意。
遺失了樓契正本，對業權轉讓有何影響？
遺失樓契正本會對業權轉讓構成嚴重阻礙。樓契是證明物業完整業權的最重要文件。一旦遺失，業主必須委託律師辦理宣誓，證明樓契已遺失，並向土地註冊處申請核證副本。然而，這個過程相當耗時及昂貴，而且核證副本的法律地位始終不如正本。在轉讓時，買家或其承按銀行可能會對業權的完整性存有疑慮，從而影響交易意欲、物業估價，甚至拒絕批出按揭。因此，妥善保管樓契正本至關重要。