政府將資助房屋的按揭擔保期由30年大幅延長至50年，為一眾居屋及「白居二」買家帶來喜訊，當中最大優勢是可獲銀行豁免壓力測試，大大降低上車門檻。然而，50年擔保期並非萬能匙，樓齡依然是影響按揭成數及還款年期的關鍵。
想買高樓齡的二手居屋，卻擔心未能借足按揭或還款期太短？本文將為你深入剖析最新的50年擔保期政策，由剩餘擔保期計法、豁免壓測下的「搖搖板機制」，到高樓齡單位的兩大解困方案，提供一站式終極攻略，助你順利覓得安樂窩。
最新居屋擔保政策：50年政府擔保期是什麼？
想入手二手居屋，或者幸運抽中白居二的朋友，就一定要清楚了解最新的政府擔保期政策。由2025年起，房委會已將居屋政府擔保期由過去的30年，大幅延長至50年。這個看似簡單的數字變動，其實直接影響你能否順利申請按揭，以及最終的還款年期與成數。究竟這個關鍵的擔保期是什麼？它如何影響你的置業大計？我們一起來深入了解。
政府擔保期的定義與作用
政府擔保角色：為銀行提供「及時還款」保障
簡單來說，政府擔保期就是由香港房屋委員會（房委會）為你的居屋按揭提供擔保的一個指定期限，計算由單位首次售出日起計。如果業主在擔保期內不幸遇上財困而斷供，房委會就會向承造按揭的銀行履行擔保責任，代為還款，確保銀行不會蒙受損失。正因為有房委會這個強大的後盾，銀行才願意為買家提供高成數按揭（綠表最高9成半，白表最高9成），甚至豁免嚴格的壓力測試，大大降低了資助房屋的上車門檻。
涵蓋的資助房屋：居屋、綠置居及租置計劃
這個延長至50年的新擔保期政策，適用於所有經由房委會出售，並且未補地價的資助房屋。當中主要包括大家最熟悉的：
- 居者有其屋計劃（居屋），包括一手新居屋及二手市場的白居二政府擔保期計算
- 綠表置居計劃（綠置居）
- 租者置其屋計劃（租置計劃）的單位
新舊政策對比：為何由30年延長至50年？
舊有30年擔保期的限制
在舊有的30年擔保期政策下，市場上不少高樓齡的二手居屋都面對一個頗為尷尬的處境。舉例說，一個樓齡25年的單位，其剩餘的政府擔保期就只剩下短短5年。銀行在審批按揭時，考慮到擔保期即將屆滿，風險相對較高，因此往往會收緊按揭條款，例如降低按揭成數、縮短還款年期，甚至要求買家必須通過與私樓看齊的壓力測試。這些限制都令有意購買高樓齡單位的買家望而卻步。
新政策目的：釋放高樓齡二手居屋市場流動性
政府將擔保期一口氣延長至50年，最主要的目的就是為這些高樓齡的二手單位「鬆綁」。在新政策下，即使是樓齡達30至40年的單位，依然可以享有10至20年的剩餘擔保期。這給予銀行足夠的信心，去批出更理想的按揭條款。此舉不但有效激活了整個二手居屋市場的流動性，也讓準買家們有更廣泛的選擇，不再需要將目光僅僅局限於樓齡較新的單位。
如何計算剩餘擔保期？（附公式及實例）
剩餘擔保期計算公式：50年減樓齡
計算方法其實非常直接，你只需要記住這條簡單的公式：
剩餘政府擔保期 = 50年 – 物業的首次發售日期至今的年期（即樓齡）
一手及二手居屋擔保期分別
如果你是購買一手新落成的居屋，那麼你將會享有完整的50年擔保期，毋須計算。但假如你是經由白居二或在二手市場上購入單位，就必須運用上述公式，準確計算出該單位還剩下多少擔保期。普遍來說，樓齡愈高，剩餘的擔保期自然就愈短。
計算實例：不同樓齡單位的剩餘擔保期
我們用幾個實際例子來說明，你會更容易明白：
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例子一：樓齡10年的單位
計算方式：50年 – 10年 = 40年剩餘擔保期 -
例子二：樓齡25年的單位
計算方式：50年 – 25年 = 25年剩餘擔保期 -
例子三：樓齡38年的單位
計算方式：50年 – 38年 = 12年剩餘擔保期
50年擔保期如何影響按揭？詳解豁免壓測與「搖搖板機制」
這項長達50年的政府擔保期，對居屋或白居二的按揭申請人來說，最直接的好處就是簡化了審批流程，並提供了更高的財務彈性。其中兩個最核心的概念，就是「豁免壓力測試」以及一套被稱為「搖搖板機制」的批核準則。究竟這背後是什麼原理，又會如何影響你的置業大計？我們一起來拆解一下。
最大優勢：豁免壓力測試
提起資助房屋按揭，很多人第一時間想到的優勢，就是可以豁免壓力測試。這對於入息不穩定，或收入剛好在「邊緣」的申請人來說，無疑是成功上車的一大關鍵。
為何政府擔保下銀行願豁免壓力測試？
道理其實很直接。因為有政府作為最終的「後盾」，銀行承受的信貸風險大大降低。萬一業主不幸斷供，導致物業被銀行收回拍賣，假如拍賣所得的款項不足以償還全部貸款，政府便會承擔差額。正因為有這重保障，銀行便毋須像審批私樓按揭般，要求申請人通過嚴格的壓力測試，以確保其在加息周期下的還款能力。
申請人仍需申報入息，但不受「供款佔入息比率」限制
不過，豁免壓力測試不代表銀行完全不看入息。申請人仍然需要向銀行申報家庭總收入，讓銀行作基本的還款能力評估。關鍵的分別在於，在政府擔保期內，申請人一般不受私樓按揭中「供款佔入息比率」（DTI）不得超過50%的嚴格規定所限，審批彈性大得多。
核心概念：「搖搖板機制」如何影響按揭成數與年期
當物業的樓齡開始增加，逐漸靠近擔保期的末端時，「搖搖板機制」便會登場。「搖搖板機制」這個名字很形象化，它正好描述了當物業樓齡增加時，「按揭成數」與「還款年期」之間此消彼長的關係。
圖解「按揭成數」與「還款年期」的關係
簡單來說，就像玩搖搖板一樣，一邊高，另一邊就必須低。若買家希望申請較高的按揭成數，便可能需要接受較短的還款年期；反之，若希望將還款期盡量拉長以減輕每月供款壓力，便可能要付出較多首期，降低按揭成數。
綠表買家最高按揭成數及年期（樓齡32年或以下）
想借足9成半按揭兼享有30年還款期，綠表買家需要選擇樓齡32年或以下的單位。只要在這個樓齡範圍內，便可以最寬鬆的條件承造按揭。
白表／白居二買家最高按揭成數及年期（樓齡34年或以下）
白表或白居二買家的門檻則稍為不同，只要單位樓齡在34年或以下，便可申請最高9成按揭及30年還款期。這為二手市場的買家提供了相當大的選擇空間。
樓齡、按揭成數及還款年期對照表
如果心儀單位的樓齡超出了以上標準，按揭成數或還款期便會開始受到影響。下表詳細列出了不同樓齡對應的按揭選項，讓你可以一目了然，及早規劃財務。
[此處可放置詳細對照表格]
擔保期屆滿後：按揭申請變回「私樓標準」
當50年的政府擔保期完全屆滿後，情況就會有很大轉變。銀行會將該單位視作一般私人樓宇處理，按揭審批標準亦會回復至私樓的水平，這對業主或新買家都有深遠影響。
審批標準：必須通過壓力測試及提供入息證明
這意味著，之前可以豁免的壓力測試，現在必須要通過。申請人需要提供詳細的入息證明文件，並且每月供款及壓力測試下的供款，都不能超過入息的一定比例。
按揭成數上限：最高或降至7成（無按保情況下）
在按揭成數方面，若不申請按揭保險，最高成數會由原來的9成或9成半，大幅下調至最高7成。這代表新買家需要準備更充裕的首期資金。
還款年期限制：「75減樓齡」或「75減人齡」
還款年期的計算方式也會變得更嚴格。銀行普遍會採用「75減樓齡」或「75減人齡」的計算方法，並以較低者為準。對於樓齡已經超過50年的單位，還款期可能會大幅縮短。
高樓齡居屋按揭攻略：擔保期不足兩大解決方案
當心儀的二手居屋樓齡偏高，導致剩餘的政府擔保期不足，申請高成數按揭便會遇到挑戰。不過，辦法總比困難多，市場上有兩大主流方案，可以幫助準買家應對這個情況，順利上車。我們會逐一拆解這兩個方案的操作方式和適用情景。
方案一：申請按揭保險 (HKMC)
申請資格：繞過政府擔保「搖搖板機制」限制
如果不想受制於政府擔保期衍生的「搖搖板機制」，申請由香港按揭證券有限公司（HKMC）提供的按揭保險，是一個非常有效的替代路徑。簡單來說，按揭保險的作用是為銀行提供額外保障，讓銀行可以批出高於金管局規定的按揭成數。申請按揭保險後，銀行的審批標準會傾向參考私樓的做法，買家就有機會繞過「搖搖板機制」對於按揭成數和還款年期的綑綁限制。
按揭保險與政府擔保的分別：須通過壓力測試
選擇按揭保險這條路，最大的分別在於，買家需要放棄政府擔保所帶來的「豁免壓力測試」優勢。申請人必須向銀行提交詳細的入息證明文件，證明自己有穩定的還款能力，並且需要通過「供款佔入息比率」上限以及壓力測試。換言之，這是用個人較強的財政能力，去換取更靈活和更高成數的按揭條件。
適用情景：購入樓齡超過40年的二手居屋
這個方案特別適合購入樓齡非常高的二手居屋，例如樓齡已達40年或以上的單位。在這種情況下，剩餘的居屋政府擔保期只有10年或以下，透過「搖搖板機制」幾乎不可能同時做到高成數和較長的還款期。如果買家本身的入息和財務狀況良好，能夠通過壓力測試，申請按揭保險便能突破這個困局，實現高成數按揭。
方案二：接受較低按揭成數或較短還款期
如果申請人的收入未能通過壓力測試，或是不想支付額外的按揭保費，那麼就要回到政府擔保的框架內，接受「搖搖板機制」的安排。這意味著買家需要在按揭成數和還款年期之間作出取捨。你可以選擇支付較多首期，降低按揭成數，從而鎖定一個較長的還款年期；或者，你也可以選擇借取較高成數，但就要接受一個較短的還款期。
如何平衡首期預算與每月供款壓力
如何取捨，完全取決於個人的財務規劃。如果你的首期資金比較充裕，調低按揭成數是個好選擇，這樣可以拉長還款期，讓每月的供款壓力變得輕鬆。反之，如果你的首期預算比較緊張，但每月的現金流非常穩定和充裕，那麼便可以考慮承擔較短的還款期，以換取較高的按揭成數，盡快完成供款。
實戰個案分析：高樓齡居屋按揭規劃
讓我們透過兩個具體個案，看看不同背景的買家如何規劃他們的高樓齡居屋按揭。
個案一：白居二買家購入38年樓齡居屋，如何利用按保申請高成數按揭
陳先生是白居二買家，他看中一個樓齡38年的居屋單位。由於單位樓齡高，剩餘的白居二政府擔保期只有12年（50減38年）。如果沿用政府擔保，即使銀行願意批出九成按揭，還款期也可能被壓縮至10年左右，每月供款額會非常高。幸好陳先生收入穩定，足以通過壓力測試。他最終決定申請按揭保險，成功獲批九成按揭，還款期更長達30年，順利解決了上車的財務難題。
個案二：綠表人士購入45年樓齡租置單位，按揭選項及財務分析
李女士是綠表申請人，打算購入自己居住的租置單位，單位樓齡已達45年。這意味著政府擔保期只剩下短短5年。李女士有兩個選擇，第一是申請按揭保險，如果她的收入能通過壓力測試，便有機會申請到九成半按揭和30年還款期。第二個選擇是沿用政府擔保，但由於擔保期極短，銀行批出的按揭成數可能會大幅降至八成或更低，還款期亦會非常短。經過財務分析，李女士需要衡量自己能否承擔更高的首期開支，或是申請按揭保險的額外成本和壓力測試要求。
注意事項：銀行或提早收緊高樓齡居屋審批
最後要提提大家，雖然政策的界線清晰，但銀行在實際操作上，可能會比政策指引更為審慎。特別是當單位的政府擔保期剩下不足5至10年時，銀行的審批尺度或會提早收緊。
為何擔保期剩下不足5-10年，銀行審批會更審慎？
原因在於銀行的風險管理。銀行需要考慮到擔保期結束後的情況，屆時這筆按揭貸款將失去政府的「保護傘」。如果到時仍有大額本金尚未償還，銀行的風險便會增加。所以，為了確保在擔保期完結前，業主已償還大部分貸款，銀行可能會主動要求買家提供入息證明，甚至要求通過壓力測試，即使單位當時仍有政府擔保。這是一種前瞻性的風險評估，準買家在規劃時也應將此因素考慮在內。
居屋按揭政府擔保期：常見問題 (FAQ)
擔保期內，未補地價居屋可否加擔保人？
處理居屋或白居二的按揭申請時，一個很常見的問題是：在政府擔保期內，可否像私樓一樣增加擔保人來提升獲批機會？答案是明確的，就是不可以。因為房委會本身已經為貸款提供了擔保，所以銀行不能再接納額外的個人擔保。不過，如果申請人的還款能力處於邊緣位置，部分銀行有機會接納申請人加入「諮詢人」。
「諮詢人」與「擔保人」的分別
這裏的關鍵分別在於法律責任。「擔保人」需要與借款人共同承擔還款的法律責任，一旦借款人斷供，銀行有權向擔保人追討欠款。相反，「諮詢人」在法律上沒有還款責任。銀行只是將其入息作為參考，用來評估整個家庭的財政狀況是否穩健，並不會將其名字加到按揭貸款文件上。
銀行何時會要求增加「諮詢人」？
通常，如果申請人的供款與入息比率（DTI）略高於銀行的內部指標，或者申請人沒有固定收入，銀行就可能建議加入一位直系親屬（例如父母或子女）作為「諮詢人」。這樣銀行在審批時會更有信心，但最終決定權仍在銀行手上，諮詢人的角色只作參考用途。
申請人年齡會影響擔保期內的按揭審批嗎？
申請人的年齡是按揭審批的重要一環，但在政府擔保期保障下，資助房屋的審批標準相對私樓會寬鬆很多。這對於年紀較大的置業人士來說，無疑是一個好消息。
資助房屋按揭對人齡審批較寬鬆的原因（如「99減人齡」）
因為有政府擔保，銀行承擔的風險較低，所以在計算還款年期時會更具彈性。私樓按揭普遍採用「75減人齡」作為上限，但不少銀行處理居屋按揭時，會放寬至「99減人齡」。舉例來說，一位60歲的申請人，申請私樓按揭最多只有15年還款期，但申請居屋按揭則有機會獲批長達30年的還款期（因99-60=39，已超過30年上限），大大減輕了每月的供款壓力。
信貸評級差，仍能靠政府擔保獲批按揭嗎？
政府擔保確實是居屋按揭的一大優勢，但它並非萬能。銀行仍然非常重視申請人本身的信貸記錄。
政府擔保與個人信貸記錄的重要性
政府擔保是向銀行保證，萬一業主斷供，政府會承擔還款責任。這個機制保障了銀行，所以銀行才願意豁免壓力測試。但是，銀行批出貸款前，依然要評估借款人是否一個負責任的還款者。如果申請人的信貸評級（TU）太差，例如處於H級或以下，銀行可能會質疑其還款意願及能力，即使有政府擔保，也有機會拒絕其按揭申請。
未補價居屋轉按，會受政府擔保期影響嗎？
未補地價居屋的轉按操作，程序上比私樓複雜，而且會受到政府擔保期的框架影響，但更關鍵的是必須先得到房署的批准。
轉按須獲房署批准，貸款額不能高於按揭餘額
業主想為未補價居屋轉按，必須先向房署提交申請並列明轉按原因（例如轉換利率計劃）。獲批後，轉按的貸款金額亦有嚴格限制，就是不能高於原來的按揭餘額，這意味著業主無法透過轉按套現。整個過程必須在房署的規管下進行。
房協樓宇是否享有50年政府擔保？
這是一個常見的誤解。雖然房協樓宇屬於資助房屋的一種，但其按揭安排與房委會的居屋完全不同。
房協樓宇按揭：沒有政府擔保，須經按揭保險
房協樓宇（例如「住宅發售計劃」單位）並沒有房委會提供的政府擔保期。因此，銀行會以審批私樓的標準來處理其按揭申請。如果買家想申請高成數按揭（例如九成），就必須購買香港按揭證券有限公司（HKMC）的按揭保險，並且需要通過壓力測試及提供足夠的入息證明。