置業上車是人生大事，而成功申請按揭貸款更是當中至關重要的一環。面對五花八門的銀行計劃、複雜的按揭成數與壓力測試要求，不少準業主都感到困惑，擔心批核過程出現阻滯。本篇【按揭終極攻略】正是為您而設，我們將由零開始，全面拆解影響批核的5大關鍵，由計算您的最高貸款額與入息要求，深入剖析按揭成數、壓力測試及按揭保險的運作，到實時比較各大銀行的P按、H按及現金回贈優惠，再逐步詳述整個申請流程與提升成功率的秘訣。無論您是首次置業，還是計劃轉按，本文都能助您一文看懂，為您的置業大計做好最充分準備。
第一步：規劃按揭預算及總開支
踏上置業之路，第一步並非急於睇樓，而是先為您的貸款按揭做好周全的財務規劃。這一步就像是為置業旅程設定導航，清晰的預算和開支計劃，能助您更準確地鎖定目標樓盤，並且讓整個貸款按揭申請過程更加順利。我們將由計算您可以負擔的按揭貸款額開始，一步步拆解所有相關開支。
計算您的最高貸款額與每月供款
在尋找心儀物業前，最重要是了解自己的借貸能力。知道自己大概可以借到多少錢，以及每月的供款負擔，才能有效地縮窄選擇範圍。
使用按揭計算機即時評估
現時各大銀行及資訊平台都提供免費的網上按揭計算機，這是一個非常實用的工具。您只需要輸入預計的樓價、貸款額、還款年期和利率，計算機就能即時估算出您的每月供款。這有助您初步掌握財務狀況，對未來的供款壓力有一個具體的概念。
壓力測試下的最低入息要求
除了計算基本供款，銀行審批按揭時還必須遵守金融管理局的「壓力測試」指引。這個測試的目的，是評估當利率上升2%時，您的還款能力是否仍然穩健。計算機會根據壓力測試的要求，反推出申請這筆貸款所需的最低家庭月入。這個數字是銀行審批的重要參考指標，直接影響您的貸款申請結果。
了解還款分期表 (Amortization Schedule)
當您獲批按揭後，銀行會提供一份還款分期表。這份文件詳細列出在整個還款期內，您每一期供款中償還本金和支付利息的具體金額。您會發現，還款初期大部分供款是用於支付利息，隨著本金慢慢減少，利息佔比會逐漸下降，本金佔比則會上升。了解這份表格，有助您清晰掌握整個貸款的還款進程。
影響按揭審批的關鍵個人因素
銀行的審批決定，除了看物業本身，更重要的是評估您的個人財務狀況。有幾個關鍵因素會直接影響按揭審批的結果。
入息與債務：供款與入息比率 (DTI) 的基礎
供款與入息比率（DTI）是銀行審批按揭的核心指標。它的計算方式是將您每月所有債務的還款總額（包括申請中的按揭供款、私人貸款、信用卡分期等），除以您的每月總收入。這個比率反映了您的負債水平，金管局對此有嚴格的上限規定，是決定您最終獲批貸款額的基礎。
還款年期與按揭利率的影響
還款年期和按揭利率共同決定您的每月供款額。選擇較長的還款年期（例如30年），每月供款額會較低，但總利息支出會更高。相反，選擇較短的年期，每月供款壓力較大，但總利息支出會減少。按揭利率則是您的借貸成本，即使是0.1%的差別，在長達數十年的還款期內，也會對總利息構成明顯影響。
信貸評級 (TU) 的重要性
您的信貸報告（俗稱TU報告）是銀行評估您理財習慣和信譽的重要文件。一份良好的信貸報告，顯示您有準時還款的習慣，能大大提高銀行批出貸款的信心。如果在申請按揭前有逾期還款紀錄或過多信貸查詢，都可能對信貸評級造成負面影響，甚至影響最終的貸款利率和批核結果。
全面計算置業總成本
置業的開支遠不止樓價本身，全面計算所有前期和長期的使費，才能避免失預算。
前期開支：首期、印花稅、律師費、代理佣金
除了準備樓價的首期款項外，置業初期還涉及幾筆相當可觀的費用。當中最大筆的通常是物業印花稅，稅率視乎樓價和您的身份（是否首次置業）而定。此外，處理樓宇買賣合約的律師費、支付給地產代理的佣金，都是必須預留的資金。
長期持有成本：管理費、差餉、地租
成功上車後，作為業主需要承擔一些持續的持有成本。每個月需要繳交大廈管理費，每季需要繳交差餉，而對於非永久業權的土地，每年還需要繳交地租。雖然這些費用看似零散，但日積月累也是一筆不小的開支，在規劃預算時必須一併考慮。
按揭審批核心：解構按揭成數、壓力測試及按揭保險
要順利完成貸款按揭申請，理解銀行的審批核心至關重要。這過程就像一場評核，銀行會從三個主要角度評估你的申請：按揭成數、還款能力（壓力測試），以及是否需要按揭保險。這三個環環相扣的因素，共同決定了你最終的按揭貸款額，並且直接影響你的置業預算。
按揭成數：決定貸款額上限的關鍵
按揭成數（Loan-to-Value, LTV）是指銀行願意批出的貸款金額佔物業價值的百分比。這是決定你能借到多少錢的第一道關卡，也是整個貸款按揭計算的基礎。成數越高，代表你需要準備的首期資金就越少。不過，銀行會根據多個因素來釐定你的最高按揭成數。
物業價值與按揭成數上限
物業的價值是影響按揭成數的最直接因素。根據香港金融管理局的最新指引，不同價值的住宅物業有不同的成數上限。一般來說，價值越高的物業，基本按揭成數會相對較低。例如，價值1,500萬港元或以下的物業，最高按揭成數為七成；而價值3,000萬港元以上的物業，成數上限則會降至五成。
申請人身份（首置 vs 非首置）的影響
你的置業身份對按揭申請有重大影響。如果你是首次置業人士（即申請時在香港沒有持有任何住宅物業），通常能獲得較寬鬆的按揭條件，例如有機會透過按揭保險申請高達九成的按揭。相反，非首次置業人士或申請按揭用作出租用途，其按揭成數上限會被調低，審批標準亦會更為嚴謹。
收入來源（固定 vs 非固定）的差異
銀行的審批偏好穩定的還款來源。因此，擁有固定月薪的申請人，在審批過程中通常較為順利。如果你的主要收入來自佣金、花紅或自僱等非固定來源，銀行會視之為風險較高的類別。審批時，銀行可能會要求你提供更長時間的收入證明（例如六個月或以上），並且在計算你的平均收入時可能會打折扣，這有機會影響最終批出的按揭成數。
壓力測試 (Stress Test)：評估加息後的還款能力
壓力測試是銀行用來評估借款人在利率上升環境下，是否仍有足夠能力償還貸款的風險管理工具。它假設在現有利率之上增加指定百分點，然後計算你的供款佔入息比率是否仍在合規範圍內。這項措施的目的是確保按揭市場的穩定。
現行壓力測試要求與計算方法
值得注意的是，由2025年2月底起，香港金融管理局已暫停實施物業按揭貸款的壓力測試要求。在以往，申請人需要在假設利率上升2%後，其「供款與入息比率」（DTI）不超過月入60%才能通過測試。暫停此要求後，銀行審批主要依據基本的「供款與入息比率」，即每月總供款額不得超過月入的50%。
豁免壓力測試的條件與實際影響
隨著壓力測試要求全面暫停，所有按揭申請人（包括首次置業及非首次置業人士）都無需再通過這項假設加息的測試。這項轉變的實際影響是，置業人士的借貸能力變相得到提升。因為在相同的入息水平下，無需再預留緩衝去應對假設的加息情景，令符合資格申請的按揭貸款額有所增加，入市門檻也相對降低。
按揭保險計劃 (MIP)：申請高成數按揭的途徑
如果你希望申請高於銀行基本成數上限（如七成）的按揭，按揭保險計劃（Mortgage Insurance Programme, MIP）就是你必須了解的工具。這項計劃並非為業主提供保障，而是為銀行分擔風險，從而讓銀行安心批出更高成數的貸款。
按揭保險的作用與資格
按揭保險主要由香港按揭證券有限公司（HKMC）提供。它的作用是，當借款人無法償還貸款而導致銀行有損失時，保險會賠償銀行超出現有按揭成數上限的貸款部分。申請高成數按揭的資格通常較為嚴格，申請人一般須為首次置業人士、持有固定收入，並且購入的物業必須作自住用途。
保費計算方式與樓價上限
按揭保險的保費是根據貸款額、按揭成數及還款年期計算出來的，成數越高、年期越長，保費就越貴。保費可以選擇在申請時一次過繳清，或者將其加借到總貸款額中分期攤還。目前，透過按揭保險，價值1,000萬港元或以下的物業最高可申請九成按揭，而1,125萬港元以下的物業則最高可申請八至九成按揭。
【實時更新】香港各大銀行按揭計劃比較
選擇合適的貸款按揭計劃，是置業旅程中極其重要的一環。市面上各大銀行的計劃五花八門，利率、回贈以至各種優惠條款，都會直接影響您未來數十年的財務負擔。想找到最適合自己的方案，就需要花點時間，仔細比較箇中差異。以下我們將會為您逐一拆解，助您作出精明的決定。
利率類型大比拼：P按 vs H按
在香港申請按揭貸款，最先要面對的選擇就是利率類型，主要分為 P按 和 H按 兩種。它們的計算基準和利率走勢截然不同，了解兩者特性是控制供款成本的第一步。
P按 (最優惠利率按揭)：利率穩定，易於預算
P按是以「最優惠利率（Prime Rate）」為基礎計算的按揭計劃。最優惠利率由各銀行自行釐定，雖然會跟隨美國聯邦儲備局的利率走勢調整，但變動頻率相對較低，走勢也比較平穩。選擇P按的最大好處是利率波動不大，讓您的每月供款額相對固定，更容易規劃個人或家庭的長遠財務預算。
H按 (銀行同業拆息按揭)：低息期優勢與鎖息上限
H按則是以「銀行同業拆息（HIBOR）」為計算基礎。HIBOR是銀行之間互相借貸的利率，每日都會浮動。在低息環境下，H按的實際利率通常會比P按低，能節省更多利息支出。H按計劃的最大特點是設有「鎖息上限（Cap Rate）」，這個上限一般會與P按的利率水平看齊。換句話說，即使HIBOR大幅抽升，您的供款利率亦只會升至鎖息上限的水平，為您提供了一個有效的保障，這也是現時大部分人選用H按計劃的主要原因。
現金回贈與其他優惠
除了利率，現金回贈是另一個影響貸款按揭實際成本的重要因素。銀行為了爭取客戶，通常會提供貸款額一定百分比的現金回贈，這筆金額可以幫補買樓初期的部分開支，例如律師費和印花稅。
如何計算扣除現金回贈後的實際成本
計算現金回贈時，有一個重點必須注意。根據香港金融管理局的指引，如果銀行提供的現金回贈金額超過按揭貸款額的1%，超出的部分就需要從貸款本金中扣除。舉例來說，假設您的按揭貸款額為500萬元，銀行提供1.5%現金回贈，即75,000元。當中1%（50,000元）會以現金形式給您，而超出的0.5%（25,000元）則必須用作扣減貸款本金，您最終實際借貸的金額會是497.5萬元。
比較各銀行回贈比率及附帶條件
在比較不同銀行的回贈時，除了看百分比高低，亦要留意附帶條件。銀行通常會設定最低貸款額及最短還款期的要求，例如貸款額需達100萬元以上，或承諾兩年內不提早還款。假如您在指定期限內提早還清貸款，銀行有權收回之前發放的現金回贈，這就是俗稱的「罰息期」。因此，簽約前務必了解清楚所有條款。
存款掛鈎按揭 (Mortgage-Link)：高息存款對沖利息
存款掛鈎按揭（Mortgage-Link）是近年非常受歡迎的一種按揭產品，特別適合手頭上有較多流動資金的業主，可以有效利用這筆資金去對沖按揭利息的支出。
運作原理及慳息效果分析
當您申請了存款掛鈎按揭後，銀行會為您開設一個高息儲蓄戶口。您存入這個戶口的資金，可以賺取與按揭貸款利率完全相同的存款利息。例如，您的按揭利率是4.125%，您在這個掛鈎戶口內的存款也能享有4.125%的儲蓄年利率。您所賺取的高息收入，可以直接抵銷部分的按揭利息支出，變相達到了慳息的效果，而且資金可以隨時靈活提取，不受影響。
各計劃存款上限比較
比較不同銀行的存款掛鈎計劃時，關鍵在於「存款上限」。銀行並非讓您所有存款都享有高息，而是設定一個上限，通常是按揭貸款餘額的50%或60%。例如，您的貸款餘額尚有400萬元，而存款上限是50%，那麼您最多可以將200萬元存入掛鈎戶口賺取高息。一個較高的存款上限，意味著您的潛在慳息效果更大，是選擇計劃時一個非常重要的比較點。
不同物業種類按揭申請指南
處理貸款按揭申請時，物業種類是一個決定性的影響因素。不同類型的物業，由樓花、二手樓到村屋、居屋，銀行審批的準則、可承造的按揭成數，以及還款年期都大有不同。了解箇中差異，是制定置業策略的第一步。
私人住宅：新盤（樓花）與二手樓按揭策略
樓花按揭：「建期」與「即供」對按揭的影響
選購新盤樓花時，付款辦法主要分為「建築期付款」（建期）與「即供付款」（即供）。這兩種方式對申請高成數按揭有直接影響。「建期」是指待物業臨近現樓階段才正式申請按揭。這種方式的好處是，買家可以利用按揭保險計劃申請高成數按揭，最高可達九成。而「即供」則是在簽署買賣合約後立即申請按揭，發展商通常會提供較高的樓價折扣。不過，根據現行規定，樓價超過一定金額的即供樓花，便無法使用按揭保險，意味著按揭成數會受到較大限制。因此，選擇哪種付款方式，其實是在樓價折扣與高成數按揭貸款額之間作出取捨。
二手樓按揭：樓齡及估價的挑戰
申請二手樓按揭，主要面對兩大挑戰：樓齡與銀行估價。首先，樓齡直接影響最長還款年期。銀行普遍採用「75減」或「80減」的準則來計算，例如一個樓齡50年的單位，其最長還款期可能只有25年，這會增加每月供款壓力。其次是估價問題。銀行的估價是批核按揭貸款額的基礎。如果銀行對物業的估價低於成交價，買家便需要準備更多首期資金去填補差額。建議在簽署臨時買賣合約前，先向多間銀行查詢初步估價。
資助房屋：居屋與公屋按揭須知
居屋按揭：政府擔保下的成數優勢（綠表/白表）
居屋按揭的最大優勢在於有政府作為擔保人。因為有這層擔保，買家無需經按揭保險計劃，也能申請到高成數按揭。一般來說，綠表申請人最高可承造九成半按揭，白表則為九成。不過，大部分銀行只會為未補地價的居屋提供P按（最優惠利率按揭）計劃。同時，二手居屋的按揭年期同樣受樓齡及政府擔保期影響，購買前需要留意。
公屋（租者置其屋）按揭特點
適用於「租者置其屋」計劃下購買的公屋單位，其按揭申請亦有獨特之處。與居屋相似，因為有房屋委員會的擔保，買家通常可以申請高達十足（十成）的按揭，最長還款期為25年，並且豁免壓力測試，大大降低了上車門檻。
特殊物業：村屋、唐樓、工廈及車位按揭
村屋與唐樓：估價與業權問題
村屋與唐樓的貸款按揭申請相對複雜，主要圍繞估價保守及業權問題。村屋的成交個案較疏落，加上業權（如路權、滿意紙）可能較複雜，銀行估價時會非常審慎，一般按揭成數只有五至六成。唐樓則常因樓齡高、缺乏維修及可能存在僭建物，影響銀行批核意欲及按揭貸款額。銀行或會要求先驗樓，才決定是否批出貸款。
工廈及車位：非住宅物業的成數與年期限制
工業大廈單位及車位均屬於非住宅物業，其按揭審批準則比住宅物業嚴格。一般情況下，非住宅物業的最高按揭成數為五成。如果申請人本身已有其他按揭在身，成數更會下調至四成。還款年期方面，工廈最長約為20年，而獨立車位按揭則更短，普遍最長只有15年。這些限制都會對買家的現金流構成影響。
按揭申請流程全攻略：由準備到批核
申請貸款按揭是置業過程中至關重要的一環，整個流程雖然涉及不少步驟，但只要循序漸進，其實相當清晰。整個貸款申請過程就像一個路線圖，只要您清楚了解每一步需要做什麼，就能順利抵達終點。以下將會詳細拆解由準備文件到成功批核的完整流程，助您輕鬆應對。
貸款申請四步曲
第一步：準備所需文件（身份、入息、物業證明）
俗語說「工欲善其事，必先利其器」，準備充足的文件是成功申請按揭的基礎。銀行需要透過這些文件評估您的還款能力與背景，文件通常分為三大類：
- 身份證明：最基本的是香港永久性居民身份證副本。銀行亦會要求最近三個月內發出的住址證明，例如水電煤費單或銀行月結單。
- 入息證明：這是審批的核心，用以證明您有穩定的還款能力。固定收入人士需要提供最近三個月的糧單、最新的稅務局評稅通知書，以及顯示糧款存入紀錄的銀行戶口月結單。非固定收入或自僱人士，則需要提供更長時間的證明，例如過去六個月的銀行紀錄及兩年的稅單，以證明收入的穩定性。
- 物業證明：簽訂臨時買賣合約後，您便需要向銀行提供該合約的副本，這是申請按揭貸款的正式憑據。
第二步：銀行估價及申請預先批核
在您遞交正式申請前，銀行會先為您心儀的物業進行估價。這個估價結果非常關鍵，因為它直接決定了銀行願意批出的最終按揭貸款額。假如銀行估價低於您的成交價，即是俗稱的「估價不足」，您便需要準備更多首期資金去填補差額。
同時，您可以考慮申請「按揭預先批核」。這等於讓銀行根據您提供的初步入息及財務資料，預先評估您的最高貸款額。雖然這不是最終的審批結果，但它能讓您在簽署正式買賣合約前，更準確地掌握自己的預算和借貸能力，增加置業的信心。
第三步：遞交正式申請及銀行審批
當所有文件準備齊全，並且獲得了初步估價後，便可以向銀行遞交正式的按揭申請。銀行收到申請後，會進入審批階段。審批人員會仔細核對您的文件，並透過信貸資料庫（TU）查閱您的信貸報告，評估您的信貸紀錄和過往的還款習慣。
銀行會根據金管局的指引，計算您的「供款與入息比率」（DTI）及進行壓力測試，確保您在利率上升後仍有足夠的還款能力。整個審批過程一般需時約兩至四個星期，視乎個案的複雜程度。
第四步：經律師樓簽署按揭契
一旦您的按揭申請成功獲批，銀行會發出一份「貸款確認信」（Facility Letter），列明所有貸款條款，包括貸款額、利率、年期和回贈等。您需要委託一位律師代表您處理後續的法律文件。最後，您會在律師的見證下，正式簽署按揭契據。簽署完成後，律師會處理樓宇買賣的餘下程序，銀行便會在成交日將貸款額直接轉賬給賣方的律師，整個交易便告完成。
提升批核成功率的秘訣
避免申請前增加新債務或信貸查詢
在您計劃申請按揭前的三至六個月內，應盡量保持財務狀況穩定。避免申請新的信用卡、私人貸款或汽車貸款，因為這些都會增加您的總債務，直接影響您的供款與入息比率計算結果。此外，每一次信貸申請都會在您的信貸報告中留下查詢紀錄，短期內過多的查詢紀錄，或會讓銀行對您的財務穩定性產生疑問，從而影響最終的審批決定。
聯名申請按揭的利與弊
以聯名方式申請按揭，最直接的好處是能夠合併兩人的收入一同計算，這有助於更輕鬆地通過壓力測試，並有機會獲取更高的按揭貸款額。
不過，凡事皆有兩面。聯名申請意味著兩位申請人將同時失去首次置業的身份，日後任何一方想再置業，便不能享受首次置業的印花稅優惠及較寬鬆的按揭成數。此外，雙方的信貸紀錄會被綑綁，若其中一方的信貸評級不佳，便會拖累整個按揭申請。因此，決定聯名申請前，必須仔細權衡其中的利弊。
經按揭中介與直接向銀行申請的分別
選擇申請渠道時，您可以直接向心儀的銀行遞交申請，也可以透過按揭中介公司協助。
- 直接向銀行申請：如果您本身是某銀行的長期客戶，或對該銀行的按揭計劃有深入了解，直接申請會比較直接。您可以親身與銀行職員溝通，但需要自行花時間比較不同銀行的方案。
- 經按揭中介申請：按揭中介的角色是您的顧問，他們熟悉市場上各家銀行的按揭產品和最新的優惠。他們能根據您的個人情況，一次過為您篩選和比較最合適的幾個方案，並協助處理申請文件，節省您的時間。對申請人而言，中介服務通常是免費的。選擇哪種方式，主要視乎您對按揭市場的熟悉程度和可投入的時間。
按揭常見問題 (FAQ)
申請貸款按揭的過程總會遇到各種疑問。我們整理了一些最常見的問題，希望用最簡單易明的方式，為你逐一解答，讓你對整個按揭流程更有掌握。
甚麼是「轉按」？何時應考慮轉按？
「轉按」其實是指將你現有的按揭貸款，由原來的銀行（A銀行）轉移到另一間提供更佳條款的銀行（B銀行）。這是一個很常見的理財操作，目的是優化你的貸款組合。
那麼，甚麼時候是考慮轉按的好時機呢？一般有以下幾個情況：
- 過了罰息期： 大部分按揭貸款都有首兩至三年的罰息期。罰息期一過，你就可以自由地將按揭轉走，尋找市場上利率更低或現金回贈更高的計劃，減輕供款負擔。
- 市場利率下跌： 如果市場進入減息週期，而你的按揭計劃未能受惠，轉按到一個利率更低的計劃便能直接節省利息開支。
- 物業大幅升值： 當你的物業升值後，可以透過轉按套現一筆資金。新銀行會根據物業的最新估價批出新的按揭貸款額，扣除原有的貸款餘額後，多出的部分便成為你可以靈活運用的現金。
提早還款會有罰息嗎？
這個問題的答案是：通常會。銀行在批出按揭貸款時，合約上一般會列明一個「罰息期」（Penalty Period），常見為首兩年或三年。
在這個期限內，如果你希望提早償還全部或大部分貸款，銀行就會收取一筆手續費，這就是「罰息」。罰息的計算方式每間銀行都不同，通常是按貸款額或還款額的一個百分比計算。設立罰息期的原因是銀行需要保障其利息收入。因此，在決定提早還款前，記得先拿出你的按揭貸款確認信（Offer Letter），仔細查閱關於罰息期的條款。
自住物業出租會違反高成數按揭條款嗎？
答案是絕對會的，而且後果可能非常嚴重。申請高成數按揭（例如八成或九成）時，申請人必須向銀行及按揭保險公司聲明，該物業是用作「自住」用途。這是一個關鍵的法律承諾。
如果你將單位出租，就直接違反了當初的貸款協議。銀行一旦發現，有權採取嚴厲行動，包括：
- 要求立即清還所有貸款（Call Loan）： 這是最嚴重的後果，銀行有權要求你馬上還清全部按揭欠款。
- 追討法律責任： 由於申請時作出了虛假聲明，按揭保險公司或銀行可能會採取法律行動。
因此，千萬不要以身試法。這對你的貸款按揭和信貸紀錄都會構成深遠的負面影響。
加按、轉按與二按有何分別？
這三個名詞聽起來很相似，但操作和概念完全不同，對你的財務影響也各異。
- 轉按（Refinancing）： 如上所述，這是「轉會」的概念。你將整筆按揭貸款由A銀行轉到B銀行，目的是為了獲取更佳的利率或回贈。原來的貸款會被完全清還。
- 加按（Top-up Mortgage）： 這是留在「原居地」再借錢。你繼續留在A銀行，基於物業的升值潛力，向A銀行申請提取額外的貸款額。原有的按揭貸款條款可能會重組，但貸款機構不變。
- 二按（Second Mortgage）： 這是在原有的按揭之上，再增加一筆新的貸款。你的第一筆按揭（一按）繼續由A銀行承造，同時你再向另一間財務機構（通常是財務公司）申請第二筆貸款（二按）。二按的利率通常遠高於一按，風險也較高。
簡單來說，它們的主要分別在於貸款機構的數量和操作目的。轉按和加按是處理同一筆按揭貸款，而二按則是在現有按揭之上，再疊加一筆新的貸款。