香港樓價高企，再次置業時，高達樓價4.25%的從價印花稅（AVD）往往成為一大負擔。為回復「首次置業」身份以節省巨額稅款，不少聯名業主會考慮「物業除名」（俗稱「甩名」）。然而，「甩名」操作涉及複雜的法律程序、按揭審批及稅務計算，稍有不慎隨時得不償失。本攻略將為您全面拆解2025年最新的物業除名細節，一文看清由申請步驟、費用計算，到六大常見伏位及法律陷阱，助您在回復首置身份、慳稅置業的路上，作出最精明的決策。
什麼是物業除名（甩名）？解構回復首置身份慳稅關鍵
在香港，物業除名（俗稱「甩名」）是聯名業主之間調整業權的常見安排，很多人都會了解物業除名手續，希望藉此回復「首次置業」身份，為未來買樓慳下一筆可觀的印花稅。究竟整個操作是如何運作的？當中又有甚麼法律概念需要了解？讓我們一步步拆解。
物業除名（甩名）的法律定義與核心目的
解構近親轉讓的法律概念
物業除名在法律上並不是簡單地「除去名字」，而是一次正式的物業買賣交易。通常，這是指其中一位聯名業主，將自己持有的業權份額，以「轉讓」的形式賣給另一位聯名業主。由於這種操作多數發生在家人之間，例如夫妻、父母與子女，所以亦稱為「近親轉讓」。整個過程需要簽訂買賣合約和委託律師處理樓契，與一般的二手樓買賣程序非常相似。
核心目的：回復「首次置業」身份以節省從價印花稅 (AVD)
進行物業除名的最主要動機，就是讓賣出業權的一方回復「首次置業」的身份。根據香港現行稅制，非首次置業人士購買住宅物業，需要繳付劃一稅率的從價印花稅（AVD）。但如果回復了首置身份，再次置業時就可以按較低的第二標準稅率繳稅。這個稅率差距極大，是慳稅的關鍵所在。
慳稅效果實例計算：甩名與否的印花稅天淵之別
以900萬物業為例：比較甩名前後再置業的稅款差距
紙上談兵可能有點抽象，我們用一個實例來看看差距有多大。假設你本身與家人聯名持有一個物業，現在想再買一個價值900萬港元的單位：
- 甩名前（非首置身份）：你需要繳付較高稅率的從價印花稅。稅款為 900萬 x 7.5% = 675,000港元。
- 甩名後（回復首置身份）：你只需按第二標準稅率繳稅。稅款為 900萬 x 3.75% = 337,500港元。
一經比較，高下立見。完成物業除名手續後再置業，單是印花稅就足足節省了337,500港元。這筆資金無論是用作裝修，還是作為未來供樓的儲備，都相當可觀。
圖表解說：清楚展示節省的稅款金額
| 置業身份 | 買入900萬物業的適用稅率 | 應繳印花稅 | 節省金額 |
|---|---|---|---|
| 甩名前 (非首次置業) | 7.5% | $675,000 | – |
| 甩名後 (首次置業) | 3.75% | $337,500 | $337,500 |
聯權共有（長命契） vs 分權共有：對甩名手續的影響
在考慮物業除名時，你必須先了解物業的持有方式，因為「聯權共有」和「分權共有」對甩名手續有直接影響。
聯權共有：解釋「生存者取得權」及轉讓限制
聯權共有，俗稱「長命契」，意思是所有業主共同擁有整個物業的100%業權，業權並無劃分份額。它的最大特點是「生存者取得權」，即任何一位業主不幸離世，其業權會自動轉移給仍在生的其他聯名業主。在長命契下，任何一位業主都不能單方面出售或轉讓其業權，所有決定都需要全體業主同意。所以，進行物業除名時，必須得到所有聯權共有人的簽名同意才能執行。
分權共有：解釋業權獨立性及轉讓彈性
分權共有則不同，各業主會按協定比例持有物業的不同份額，例如業主A持有60%，業主B持有40%。每個人的業權份額都是獨立的。這意味著，任何一位分權共有人都可以自由決定出售或轉讓自己持有的業權份額，而無需得到其他業主的同意。因此，在分權共有的情況下，只要雙方協商好，辦理甩名手續的彈性相對較大。
物業除名值得嗎？執行前必讀的自我評估
在決定進行物業除名之前，我們不妨先退一步，全面評估一下這個決定是否真的適合你。畢竟，當初選擇聯名置業，總有其原因。這一步的自我評估，能幫助你更清晰地權衡利弊，確保「甩名」是解決問題的最佳方案，而不是製造新問題的開始。
聯名物業的利弊分析
優點：提升按揭借貸力、共同保障業權
當初選擇聯名買樓，最常見的好處就是可以集合兩人的收入來申請按揭。這樣一來，要通過銀行的壓力測試就容易得多，能夠借到更高的貸款額，選擇的樓盤也自然更多。同時，物業的任何重大決定，例如出售或加按，都需要所有聯名業主簽名同意，這在法律上為雙方的業權提供了共同保障，避免任何一方擅自處理資產。
缺點：雙方同失首置身份、信貸紀錄互為影響、決策欠彈性
然而，聯名物業的缺點也相當明顯。首先，所有聯名業主都會立即失去「首次置業」的身份。日後任何一方想再買樓，都要繳付高昂的從價印花稅。其次，整筆按揭貸款額會完整地記錄在每一位業主的信貸報告（TU）上，若任何一方的還款紀錄不佳，另一方的信貸評級也會同時受損。最後，當雙方對物業去向意見不合時，例如一方想賣，另一方想繼續持有，決策便會陷入僵局，欠缺彈性。
替代方案：「按揭擔保人」策略的優劣
其實，除了聯名持有，還有一個常見的替代方案，值得大家在買樓初期就考慮清楚。
一人作業主，另一人作擔保人的操作
這個策略的操作方式是，只由其中一人擔任物業的唯一業主，而另一方則作為按揭的「擔保人」。在申請按揭時，銀行同樣會將擔保人的收入計算在內，用以通過壓力測試，達到提升借貸力的目的。這樣做最大的好處是，擔保人本身並未持有任何物業業權，所以他仍然保留著寶貴的「首次置業」身份。
為何「甩擔保」手續及成本遠低於「甩名」？
這個策略的優勢在日後更能體現。如果將來想解除擔保關係，例如業主收入已足夠獨立供款，或者擔保人想自行置業，整個「甩擔保」的手續遠比處理香港的物業除名手續簡單。業主只需向銀行申請轉按，證明自己有能力獨立承擔按揭即可，過程不涉及業權轉讓，因此完全省卻了律師費和印花稅。相比之下，物業除名費用動輒數萬甚至數十萬元，兩者成本相差甚遠。
甩名可行性檢查清單
假如你已權衡過，認為物業除名是目前的最佳選擇，請在行動前，務必用以下清單檢查一遍，看看計劃是否真的可行。
承接方能否獨立通過壓力測試？
這是最關鍵的一步。承接業權的一方，需要以個人入息重新向銀行申請按揭。銀行會嚴格審視其還款能力，確保他能獨力通過壓力測試。如果承接方的收入不足，整個甩名計劃便無法進行。
原有按揭是否已過罰息期？
大部分按揭貸款都設有兩至三年的罰息期。如果在罰息期內轉按或清還貸款，銀行會收取額外罰息。進行物業除名，本質上就是一次轉按，所以務必檢查清楚原有按揭是否已過罰息期，避免產生額外的金錢成本。
雙方關係能否順利協商轉讓價？
物業除名是近親之間的買賣，轉讓價可以協商，但不能偏離市價太遠，否則銀行有機會拒批按揭，稅局亦可能介入。雙方關係是否良好，能否在一個合理、雙方都接受的價格上達成共識，是順利完成手續的基礎。
物業是否屬樓花或未補地價資助房屋？
最後，要留意物業的種類。發展商通常不允許一手樓花在建築期內轉名。另外，如果物業是未補地價的居屋或資助房屋，任何業權變動都需要向房屋署申請，並非可以隨意進行近親轉讓，手續會複雜得多。
香港物業除名流程四部曲：由簽約到成交全拆解
要完成香港的物業除名，整個流程其實相當清晰，與一般二手樓宇買賣非常相似。基本上可以分為四大步驟，由最初簽訂合約到最後完成交易，我們一步步為你拆解整個物業除名手續，讓你對所需時間和流程有更清晰的掌握。
步驟一：簽訂轉讓契約（臨時買賣合約）
合約關鍵條款：轉讓雙方、物業資料、轉讓價、成交日
物業除名的第一步，就是轉讓方與承接方需要簽訂一份具法律約束力的轉讓契約，這通常是一份臨時買賣合約。合約內容必須清晰列明幾個關鍵項目，包括轉讓雙方（賣方及買方）的姓名和身份證明文件號碼、物業的詳細地址、雙方協定的轉讓價，以及一個明確的成交日期。這份文件是整個除名程序的基礎。
法律效力：簽署後轉讓方即恢復首置身份
這份臨時買賣合約的法律效力非常重要。在法律層面上，只要雙方正式簽署了這份臨約，轉讓方（即出售業權的一方）就已經被視為不再持有該物業的業權。換句話說，他即時恢復了「首次置業人士」的身份，可以馬上著手物色及購入新物業，並享用較低的從價印花稅稅率。
步驟二：承接方申請新按揭貸款
銀行審批關鍵：獨立入息審查及壓力測試
簽訂臨約後，承接方（即買入業權的一方）就要以新業主身份，向銀行申請一筆全新的按揭貸款，用作支付轉讓價以及償還原有的按揭餘額。銀行審批的關鍵，在於承接方必須能以個人入息獨立通過壓力測試。銀行會重新評估其還款能力，確保他有足夠財力獨自承擔整筆按揭貸款。
專家建議：先獲銀行「原則上批准」再委託律師
一個十分實際的建議是，在正式委託律師處理法律文件之前，最好先向銀行申請按揭並取得「原則上批准」（Approval-in-principle）。這樣做可以先確定按揭申請能夠成功獲批，避免萬一按揭申請失敗，卻已支付了律師費的情況，從而保障自己的物業除名費用預算。
步驟三：委託律師處理法律文件及繳稅
律師角色：處理樓契轉名、計算及代繳印花稅
當新的按揭貸款獲銀行批准後，便可以正式委託律師行處理後續的法律文件。律師的主要角色是草擬正式買賣合約及樓契轉讓文件（轉名契），確保業權順利轉移。同時，律師會根據轉讓價及業權比例，準確計算出應繳的印花稅金額，並代表客戶向稅務局繳交。
繳稅時限：簽署臨約後30天內必須完成
必須注意的是，印花稅的繳交有嚴格時限。根據法例規定，必須在簽署臨時買賣合約後的30天內完成繳稅。若超出時限，稅務局將會徵收罰款。因此，委託一位有效率的律師，確保在限期前完成所有程序，是相當重要的一環。
步驟四：完成交易及放款
新舊按揭交接及交易完成
在之前約定的成交日，承接方申請的新按揭貸款會正式發放。這筆款項會先用作清還物業原有的舊按揭貸款餘額，餘下的部分則會支付給轉讓方。律師會處理所有交接文件，並在完成後將新的樓契送往土地註冊處進行登記，整個交易便告完成。
整體所需時間：一般需時1至2個月
總結整個香港物業除名流程，由簽署臨時買賣合約開始，到銀行審批按揭，再到律師處理文件及完成交易，整個過程一般需要1至2個月的時間。實際所需時間會因應銀行審批速度及律師行工作效率而有所不同。
物業除名費用及按揭計算：如何釐定轉讓價以獲取最佳按揭？
講到物業除名，大家最關心的莫過於「錢」的問題。整個物業除名費用要預算多少？轉讓價應該如何設定，才能順利獲批新按揭？這些都是執行前必須弄清楚的關鍵。這裡我們將會一步步拆解總成本預算，分享釐定轉讓價的專家竅門，讓你對財務安排更有把握。
甩名總成本預算：印花稅、律師費及其他雜費
進行物業除名手續，主要開支包括三大部分：印花稅、律師費以及一些雜費。當中印花稅佔的比例最大，所以準確計算稅款是整個預算規劃的核心。
印花稅計算基礎：「物業估值 x 轉讓業權百分比」
印花稅的計算基礎並非整個物業的價值，而是基於承接方「買入」的業權份額來計算。公式很簡單：先找出銀行對整個物業的估值，然後乘以這次轉讓的業權百分比，得出的金額就是用來計算印花稅的「樓價」。
例如，一個由夫婦聯名持有的物業，銀行估值為800萬港元，每人各佔50%業權。現在先生想將其50%業權轉讓給太太，那麼計算印花稅的基礎價就是800萬 x 50% = 400萬港元。
適用稅率：第二標準稅率（附最新稅率表）
由於近親之間的物業除名屬於豁免範圍，所以印花稅是按照收費較低的第二標準稅率（第2標準稅率）來計算，而非劃一15%的從價印花稅。這也是甩名慳稅的主要原因。
根據上例400萬港元的應課稅樓價，對應的稅率如下：
| 樓價 | 第二標準稅率 |
|---|---|
| $3,000,000 或以下 | $100 |
| $3,000,001 至 $3,528,240 | $100 + 超出$3,000,000的款額的10% |
| $3,528,241 至 $4,500,000 | 1.5% |
| $4,500,001 至 $6,000,000 | 2.25% |
| $6,000,001 至 $9,000,000 | 3% |
| $9,000,001 至 $20,000,000 | 3.75% |
| $20,000,001 或以上 | 4.25% |
因此，400萬港元的物業業權轉讓，應繳的印花稅為 $4,000,000 x 1.5% = $60,000。
律師費及其他相關開支估算
除了印花稅，處理物業除名手續還需要支付律師費。一般而言，律師樓處理近親轉讓的收費約為數千至萬多元不等，視乎物業價值及交易的複雜程度。另外，還會有一些零碎的雜費，例如到土地註冊處查冊及註冊的費用，不過金額不大。
轉讓價釐定策略與銀行估價
釐定轉讓價是整個物業除名流程中最具技巧的一環，定得太高會增加印花稅成本，定得太低又會引來麻煩。
風險警告：轉讓價遠低於市價的後果（稅局追稅、銀行拒批）
有些人會想，既然是近親轉讓，不如將轉讓價定得極低，甚至用一元來轉讓，這樣不就可以節省印花稅嗎？這個想法是行不通的。首先，稅務局有權以其評估的市價來追收印花稅差額。其次，銀行在審批按揭時，若發現轉讓價遠低於市價（例如低於市價兩成以上），會質疑交易的真實性，很大機會拒絕批出按揭貸款，令整個甩名計劃失敗。
專家竅門：如何利用銀行估價釐定最佳轉讓價
最穩妥和聰明的做法，是利用銀行的估價系統。你可以先向多間銀行為物業進行網上估價，然後找出估價最低的一間。之後，就以這間銀行的估價作為轉讓價，並向同一間銀行申請按揭。由於轉讓價就是銀行自身的估價，它們自然沒有理由拒絕，這樣既能符合銀行要求，又能以市場上較低的價格作為稅基，合法地節省印花稅。
甩名後的按揭申請須知
甩名通常涉及承接方申請一筆新的按揭貸款，用來「買入」轉讓方的業權，同時還清原有的按揭。
銀行如何審批甩名個案的按揭？
銀行會將物業除名個案視為一宗標準的二手物業買賣來審批。這意味著，承接業權的一方，必須單獨符合銀行的入息要求和通過壓力測試。銀行會嚴格審核其個人入息證明、信貸紀錄及還款能力，確保他有能力獨自承擔整筆按揭貸款。
不同樓價的最高按揭成數（連按揭保險）
在香港，物業除名後的按揭申請同樣可以敘造高成數按揭。只要承接方符合首次置業的資格，就可以申請按揭保險。根據現行政策，不同樓價的最高按揭成數如下：
- 1,000萬港元或以下物業： 最高可申請九成按揭。
- 1,000萬至1,125萬港元物業： 最高可借貸900萬港元。
- 1,125萬至1,500萬港元物業： 最高可申請八成按揭。
- 1,500萬至3,000萬港元物業： 最高可申請七成按揭。
承接方需要根據自身財務狀況，計算好能負擔的按揭成數，確保整個甩名及按揭過程順利完成。
物業除名6大風險與法律陷阱：專家提醒避開中伏位
物業除名表面看來是個回復首置身份、慳稅買樓的聰明策略，但實際操作起來，當中隱藏著不少風險與法律陷阱。如果事前未有周詳計劃，不只可能慳稅不成，更有機會招致額外的物業除名費用及法律麻煩。在開始任何物業除名手續前，先了解以下六個關鍵的「中伏位」，確保你的計劃萬無一失。
稅務局追查「代自己行事」：如何避免被視為避稅？
稅務局對於物業交易一直保持高度關注，特別是涉及近親轉讓的個案。稅法中有一項重要原則，就是買家必須是「代表自己行事」，意思是買家是真正為自己購入物業，而不是代另一人持有，藉此規避較高的印花稅。
如果稅局有理由懷疑一宗物業除名，其目的純粹是為了讓其中一方回復首置身份，以便立即用此身份購買另一物業，便可能展開調查。例如，丈夫將業權轉給妻子後，自己馬上購入新樓，而資金來源卻與妻子有密切關聯，這類操作就很容易引起稅局懷疑。一旦被裁定並非「代表自己行事」，稅局有權追討印花稅的差額，屆時真是得不償失。要避免這種情況，最重要是確保業權轉讓及之後的買賣，在財務上有清晰的獨立性，證明新買家是真正的業主。
「送贈契」陷阱：為何銀行拒批按揭及其長遠影響
有些人或會想，既然是近親轉讓，不如直接用「送贈契」（Deed of Gift）的形式將業權送給對方，省卻買賣的步驟。這其實是一個極大的誤區，亦是銀行按揭申請的一大禁忌。
首先，香港絕大部分銀行都不會為透過「送贈契」轉讓的物業批出按揭。因為在法律上，若送贈人於五年內破產，其債權人有權向法庭申請推翻該送贈，追討業權。對銀行而言，這宗按揭的風險極高。其次，即使以送贈形式進行，稅務局依然會按市場估值去計算應繳的印花稅，並不能節省任何稅款。因此，在香港進行物業除名，必須經由正式的買賣合約處理，才能順利申請新按揭。
忽略原有按揭罰息期：除名前的隱藏金錢成本
物業除名通常涉及轉按或清還原有的按揭貸款。許多業主在計算物業除名費用時，往往忽略了一個隱藏成本——原有按揭的罰息期。
一般住宅按揭的首兩至三年都設有罰息期。如果在罰息期內提早全數清還貸款，銀行便會收取一筆罰款，金額可能是貸款額的某個百分比，或是數萬元的行政費。這筆罰息開支，會直接增加甩名的總成本。因此，在決定甩名前，務必先翻查自己現有的按揭合約，確認是否已過罰息期，避免無故「送錢」給銀行。
承接方壓力測試失敗：新按揭申請的潛在阻礙
物業除名手續中，承接業權的一方，等同於一位獨立的買家。他需要以個人名義向銀行申請一筆全新的按揭貸款，去「買入」轉讓方的業權，並同時承擔起整個物業餘下的按揭。
這意味著，承接方必須單獨通過銀行的入息審查及壓力測試。銀行會嚴格評估其個人收入，是否足以負擔整筆按揭貸款。如果承接方的入息不夠穩定或金額不足，銀行便會拒絕批出按揭，整個甩名計劃亦會隨之告吹。最穩妥的做法是，在正式委託律師前，承接方應先向銀行申請按揭「原則上批准」，確認自己的獨立承擔能力。
額外印花稅 (SSD) 禁售期：近親轉讓的特殊規定
額外印花稅（SSD）是為遏止短期炒賣而設。雖然近親之間的物業除名，本身可以豁免SSD，但這裡有一個很多人都會忽略的陷阱。
這個豁免，不代表SSD的禁售期會重新計算。承接業權的新業主，所繼承的禁售期，是從當初物業首次購入的日期開始計算。舉例來說，夫婦於2023年1月聯名買入單位，在2025年1月丈夫將業權轉給妻子。若妻子在2025年6月（即原購入日計起不足兩年）將物業賣給第三方，她仍然需要繳付SSD。
特殊物業的轉讓限制
不是所有物業都可以隨時進行除名，某些特殊類別的物業設有嚴格的轉讓限制。
一手樓花：建築期內嚴禁轉名
根據《一手住宅物業銷售條例》，所有一手樓花在未獲發滿意紙及完成轉讓契約（即正式收樓）前，是嚴禁轉售或轉讓任何權益的，當中自然包括近親之間的物業除名。若想為樓花甩名，必須等待項目落成、完成建築期，並正式上會成為現樓業主後，方可辦理。
未補地價居屋：須向房委會申請及補地價
未補地價的居屋或綠置居等資助房屋，其業權轉讓受到房屋委員會的嚴格監管。業主不論是想加名或除名，都必須有充份的特殊理由（例如家庭成員結婚、離婚、移民或離世等），並正式向房委會提交申請，由署方酌情審批。若非夫婦之間的業權變動，或涉及將業權轉給非核心家庭成員，很大機會需要先補地價，解除轉讓限制後才能進行，過程遠比私人樓宇複雜。
物業除名常見問題 (FAQ)
進行物業除名時，很多人都會遇到各種疑問。我們整理了一些最常見的問題，希望可以為你提供清晰的解答，讓你對整個物業除名手續有更深入的了解。
甩名後，何時才算正式恢復「首次置業」身份？
從法律層面來說，當轉讓方（即「甩名」的一方）與承接方簽署了具有法律約束力的轉讓文件，例如臨時買賣合約，轉讓方就已經不再是香港任何住宅物業的擁有人。所以，在那一刻，他就已經即時恢復了「首次置業」的身份，理論上可以馬上簽署另一份臨約去購入新物業。
三人聯名物業，可以只為其中一人「甩名」嗎？
可以的。物業除名的操作相當靈活，並不限於兩人聯名的情況。假設一個物業由三人聯名持有，他們可以協議將其中一人的業權，轉讓給餘下的兩位業主，或者只轉讓給其中一位業主。整個物業除名手續與兩人甩名基本相同，而物業除名費用中的印花稅，會按照該名轉讓業權的業主所佔的業權份額來計算。
完成甩名後，何時購入新物業最穩妥？
雖然簽署臨約後就恢復了首置身份，但從銀行按揭審批的角度出發，最穩妥的做法是等待整個甩名程序完全結束後，才簽約購入新物業。這是因為銀行在審批新物業的按揭申請時，需要看到清晰的證明文件，確認你已完全出售之前的物業業權。最理想的時間點，是在舊物業的轉讓文件已經在土地註冊處完成註冊後，這樣可以確保新按揭的申請過程暢順無阻。
若聯名業主不同意，可否單方面進行甩名？
這個問題的答案，完全取決於物業的聯名方式。
如果物業是以「分權共有」方式持有，每位業主都擁有獨立的業權份額，所以任何一方都可以單方面將自己持有的份額出售或轉讓，不需要得到其他業主的同意。
但是，如果物業是以「聯權共有」（即長命契）方式持有，所有業主被視為一個共同體，任何業權的變動都需要所有業主一致同意。所以在這種情況下，若有任何一位聯名業主不同意，就無法單方面進行物業除名。
物業甩名的總費用一般包含哪些項目？
在香港，計算物業除名費用時，主要包含以下幾個項目。第一是印花稅，這是最大的一筆開支，稅款是根據轉讓的業權份額對應的物業估值，再按第二標準稅率計算。第二是律師費，轉讓方與承接方都需要委託律師處理法律文件，費用視乎律師樓收費標準。最後還會有一些雜費，例如銀行處理新按揭的手續費、查冊費及土地註冊處的登記費用等。