親人離世，在哀傷之餘，處理其留下的遺產物業往往令人倍感壓力。面對繁複的法律程序、不確定的費用和漫長的等待時間，很多人都感到徬徨無助。本文為您提供一站式「遺產物業轉名」全攻略，由申請遺產承辦書到正式轉名的兩大核心步驟、所需時間、費用明細，以至如何處理物業按揭及豁免印花稅的慳錢秘訣，我們將逐一為您清晰拆解。無論物業是「長命契」或「分權共有」，本文都能助您掌握整個流程的5大關鍵，讓您在處理先人遺物時，能更有預算和方向。
遺產物業轉名手續全攻略：兩大核心步驟完整拆解
要清晰掌握整個遺產物業轉名費用與時間，首先必須理解當中涉及的法律程序。整個遺產物業轉名手續其實並不神秘，核心可以拆解為兩大步驟，只要按部就班，就能有條不紊地完成。第一步是取得法律授權文件，證明你有權處理遺產；第二步才是委託律師，正式將物業業權轉移到繼承人名下。以下我們將會逐一詳細拆解。
第一步：申請遺產承辦書
這是整個遺產物業轉名流程的起點與基石。所謂「承辦書」，是由香港高等法院遺產承辦處發出的一份官方法律文件，它賦予指定人士（即遺囑執行人或遺產管理人）處理死者所有在港遺產的權力。沒有這份文件，任何人都無權出售、轉讓或以其他方式處置死者的物業。申請方式會因應死者有否訂立遺囑而有所不同。
有遺囑情況：申請「遺囑認證書」(Grant of Probate)
假如死者生前已訂立一份有效的遺囑，並在遺囑中指定了「遺囑執行人」，那麼該執行人的首要任務，就是向法院申請「遺囑認證書」。這份文件等於是法院確認該遺囑的真確性，並正式授權遺囑執行人，可以按照遺囑上的指示去管理及分配遺產，當中自然包括辦理遺產物業轉名。
無遺囑情況：申請「遺產管理書」(Letters of Administration) 及法定繼承順位
若死者離世時沒有留下遺囑，情況會稍為不同。此時，法律會根據《無遺囑者遺產條例》中訂明的「法定繼承順位」，決定誰有優先權申請成為「遺產管理人」及繼承遺產。順位一般是配偶、子女、父母、兄弟姊妹等。獲最優先權的親屬，需要向法院申請「遺產管理書」，取得這份文件後，才有權力管理及分配遺產。
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整個申請過程文件繁多，容易令人感到混亂。為了讓你更清晰地掌握每一步，我們特別製作了一份「遺產承辦及物業轉名」核對清單。清單詳列了由申請承辦到完成轉名的所有關鍵文件和步驟，助你輕鬆追蹤進度，確保沒有遺漏任何重要環節。立即下載，讓整個遺產物業轉名過程更順暢。
第二步：由律師辦理正式轉名
當你成功取得「遺囑認證書」或「遺產管理書」後，便等於手持處理遺產的「鑰匙」。接下來，便要進入正式的物業轉名程序。根據香港法律，所有關於物業業權的轉易文件，都必須由執業律師處理。這個階段是將物業業權從法律層面正式地由死者轉移到繼承人名下的關鍵一步。
準備及簽署「轉讓同意書」(Assent)
律師會根據承辦書及繼承人的資料，草擬一份名為「轉讓同意書」的法律文件。這份文件內容很直接，就是由遺囑執行人或遺產管理人，以書面形式正式同意將該物業的業權，無條件地轉讓給指定的繼承人。所有相關人士簽署後，這份文件便成為業權轉移的核心憑證。
將承辦書及轉讓同意書送交土地註冊處註冊
這是完成整個遺產物業轉名手續的最後一步。律師會將已簽署的「轉讓同意書」正本，連同「遺囑認證書」或「遺產管理書」的經核證副本，一併送交土地註冊處進行註冊。一經註冊，土地登記冊上的業主資料便會正式更新為繼承人的姓名。至此，物業的業權便已成功轉移，整個流程宣告完成。
遺產物業轉名時間要幾耐？由申請承辦到成功轉名的完整時間線
除了關心遺產物業轉名費用，另一個大家經常問起的問題，就是整個遺產物業轉名時間究竟需要多久。這個問題沒有單一答案，因為時間長短取決於遺產的複雜程度和家庭成員之間是否有爭議。整個過程主要分為兩大階段，了解清楚每個階段所需的時間，有助你更準確地規劃後續安排。
階段一：申請遺產承辦所需時間
這是整個遺產物業轉名手續中，最關鍵和最耗時的環節。你需要先向高等法院遺產承辦處申請「遺產承辦書」（Grant of Probate 或 Letters of Administration），取得法律授權後，才可以處理後續的物業轉名。
無爭議的簡單案件：約3至6個月
如果案件相對簡單，例如遺囑清晰有效、繼承人關係明確、遺產項目不多及沒有任何爭議，一般情況下，由遞交申請文件到成功獲批承辦書，大約需要3至6個月時間。這個時間已包括法庭的審批流程。
複雜或具爭議案件：可能超過一年
如果案件變得複雜，所需時間就會大幅延長。常見的複雜情況包括：遺囑的有效性受到質疑、繼承人之間出現紛爭、遺產涉及海外資產或公司股份，或者未能提供齊全的證明文件。在這些情況下，法庭需要更多時間去審理和裁決，整個承辦過程可能持續超過一年，甚至更長時間。
階段二：律師辦理轉名及註冊所需時間
當你成功取得遺產承辦書後，接下來的步驟就相對直接和快速。
取得承辦書後：約1至2個月
拿到承辦書之後，你就可以委託律師正式辦理遺產物業轉名。律師會準備一份名為「轉讓同意書」（Assent）的法律文件，由遺產執行人或管理人簽署。之後，律師會將承辦書和轉讓同意書一併送交土地註冊處進行註冊。這個文書處理和註冊的過程，通常需要大約1至2個月便可完成。
總結：遺產物業轉名總時間預算
綜合以上兩個階段，我們可以得出一個大概的總時間預算。對於一個順利的簡單個案，由親人離世到物業成功轉到繼承人名下，總時間預計約為4至8個月。如果案件不幸涉及複雜因素或爭議，整個過程則很可能需要一年半或更長的時間才能完成。
遺產物業轉名費用全解析：律師費、法庭收費及印花稅豁免
當處理遺產物業轉名手續時，很多人最關心的就是遺產物業轉名費用。整個過程涉及的開支其實相當清晰，主要由律師費、法庭固定收費以及一些雜項開支組成。更重要的是，法定繼承可以豁免一大筆印花稅開銷，是整個過程中最能節省金錢的部分。
構成費用的核心部分：律師費與法庭收費
辦理遺產物業轉名的總開支，主要包含專業服務費與政府規費兩大部分。律師費是變動開支，而法庭收費則是固定金額，兩者構成了費用的核心。
律師費：按遺產複雜性而定的主要開支
律師費是整個遺產物業轉名費用中的主要部分，其金額會根據遺產的具體情況而定。如果遺產結構簡單，例如只有一個物業、繼承人關係清晰且沒有任何爭議，律師處理的程序相對直接，收費自然較低。相反，如果遺產情況複雜，例如涉及多名繼承人、海外資產或潛在的法律糾紛，律師需要投入更多時間和專業判斷，費用也就會相應增加。一般而言，這筆費用涵蓋了從準備申請遺產承辦文件到最終辦理物業轉名的所有法律服務。
法庭費用：申請遺產承辦的固定收費
除了律師費，向高等法院遺產承辦處提交申請也需要支付固定的法庭費用。這些費用由政府規定，金額透明且不高。主要包括申請書的存檔費（數百港元）和授予書的謄寫費用（數十港元）。與物業本身的價值相比，這部分開支所佔的比例非常小。
其他雜項開支：如物業估值報告、土地註冊費
在處理過程中，還可能產生一些零碎的雜項開支。例如，在申請遺產承辦時，法庭會要求提交一份詳盡的資產負債清單，因此可能需要聘請專業測量師為遺產物業出具估值報告，這會產生一筆估值費用。當成功取得承辦書並辦理轉名時，亦需要向土地註冊處支付數百元的註冊費，用以正式更新業權記錄。
最大節省項目：豁免全部印花稅
在討論遺產物業轉名費用時，最關鍵的好消息就是印花稅的豁免。這項政策為繼承人節省了一筆相當可觀的開支，大大減輕了財務負擔。
法定繼承豁免從價印花稅 (AVD)、買家印花稅 (BSD) 及額外印花稅 (SSD)
根據現行法例，凡是透過遺囑或無遺囑繼承法例繼承的香港住宅物業，均可以豁免繳納所有類型的住宅印花稅。這包括針對所有買家的從價印花稅 (AVD)、針對非香港永久性居民買家的買家印花稅 (BSD)，以及針對短期轉售的額外印花稅 (SSD)。換句話說，整個遺產物業轉名過程在稅務上是零成本的。
無論繼承人是否已持有物業均適用
這項豁免政策還有一個非常重要的特點，就是它與繼承人本身的物業持有狀況無關。即使繼承人名下已經持有一個或多個住宅物業，在繼承遺產物業時，同樣無需繳付任何印花稅。這與一般市場買賣中，非首次置業人士需要支付較高從價印花稅的情況完全不同。
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【重要】如何處理遺產物業按揭？繼承債務與銀行協商關鍵
處理先人留下的物業，除了關心遺產物業轉名費用和手續，最常被忽略但極其重要的，就是物業本身附帶的按揭貸款。很多人以為業主離世，按揭就自動暫停，但這其實是一個誤解。妥善處理按揭，是整個遺產物業轉名流程中，關乎財務穩定的核心一環。
核心原則：物業與按揭需一併繼承
我們需要理解一個基本法律原則：遺產包含了資產和負債。當你繼承一層樓，你不單是繼承了物業的業權，同時也繼承了其尚未還清的按揭債務。物業和按揭是一個不可分割的整體，這也是遺產物業轉名手續中必須正視的一環。
業主離世後按揭貸款並不會自動終止
當業主離世，他與銀行簽訂的按揭合約依然有效。銀行仍然預期每月有人準時還款。如果因為無人處理而導致斷供，銀行有權視為違約，甚至可能採取法律行動追討欠款，這會讓原本的遺產物業轉名程序變得更複雜。
與銀行的關鍵溝通及處理步驟
清楚上述原則後，繼承人就需要主動與銀行溝通，展開處理步驟。主動溝通是掌握控制權的關鍵，並且能正面影響整個遺產物業轉名時間。
及時通知銀行並提交死亡證及承辦文件
第一步，遺產執行人或管理人應盡快攜同業主的死亡證，主動通知承按銀行。銀行在收到通知後，一般會先凍結相關的按揭戶口。然後，繼承人便要著手申請遺產承辦書，因為這是後續與銀行正式協商的必要法律文件。
善用銀行提供的一年酌情期（Grace Period）
在等待遺產承辦書批出的期間，銀行通常會提供一段約一年的酌情期。這段時間並非「還款假期」，而是銀行容許繼承人以臨時協議方式繼續供款，避免物業因斷供而違約。繼承人應好好利用這段時間，辦妥所有遺產物業轉名手續。
完成轉名後的按揭方案：重新申請按揭或一次性清還
當遺產承辦手續完成，物業正式轉到繼承人名下後，就需要與銀行落實最終的按揭方案。通常有兩個選擇：
第一個選擇是重新申請按揭。繼承人以新業主的身份，向銀行申請新的按揭貸款來清還舊有的貸款。銀行會重新評估新業主的入息和信貸狀況，過程等同一次全新的按揭申請。
第二個選擇是一次性清還。如果繼承人或遺產中有足夠的現金，可以直接全數清還餘下的按揭貸款，從而完全解除物業的負債。
「長命契」與「分權共有」：對遺產繼承程序與費用的影響
講到遺產物業轉名費用，很多人往往忽略了一個最根本的因素，就是物業當初是以哪種業權形式持有。在香港，共同持有物業主要分為「長命契」與「分權共有」兩種方式。這兩種形式在法律上的處理截然不同，直接決定了整個遺產物業轉名手續的複雜程度、所需時間以及最終的開支。可以說，選對了持有方式，就等於為將來的繼承程序鋪平了道路。
「長命契」(Joint Tenancy) 的遺產繼承
我們先談談比較簡單的「長命契」。它的最大特點是「生存者取得權」(Right of Survivorship)。意思很直接，就是當其中一位聯名業主離世，他所持有的物業權益，會自動且即時地轉移到其他在生的聯名業主身上。這個過程是凌駕於遺囑之上的，即使離世業主在遺囑中另有安排，物業業權依然會根據「長命契」的原則自動轉移。
流程與費用：無需遺產承辦，業權自動轉移，僅需少量律師費及註冊費
因為業權是自動轉移，所以完全不需要經過我們之前提過的複雜遺產承辦程序。整個遺產物業轉名手續非常簡潔。在世的業主只需要委託律師，將離世業主的死亡證明文件送交土地註冊處註冊，更新業權記錄便可。因此，相關的遺產物業轉名時間大幅縮短，費用也僅限於基本的律師服務費和土地註冊處的登記費用，相對十分低廉。
「分權共有」(Tenancy in Common) 的遺產繼承
另一種形式是「分權共有」，情況就完全不同了。在這種形式下，每位業主都持有物業一個獨立且明確的份額，例如各佔50%或按70/30比例持有。當其中一位分權共有人離世，他所持有的業權份額並不會自動轉給其他業主，而是會成為他個人遺產的一部分，需要根據其遺囑或無遺囑繼承法例來處理。
流程與費用：死者業權份額須經承辦程序處理，時間較長，費用較高
由於離世者的業權份額已納入其遺產，繼承人必須先完成完整的遺產承辦手續，即申請「遺囑認證書」或「遺產管理書」。待法庭正式批出承辦文件後，遺產執行人或管理人才能委託律師，簽署「轉讓同意書」(Assent)，將該業權份額正式轉移給指定的受益人。這意味著整個遺產物業轉名時間會因為承辦程序而延長數個月甚至一年以上，而遺產物業轉名費用亦會顯著增加，當中包括法庭費用、較高昂的律師費以及其他可能出現的雜項開支。
關於遺產物業轉名的常見問題 (FAQ)
在處理遺產物業轉名費用的過程中，大家總會遇到各種疑問。我們整理了幾個最常見的問題，希望透過朋友之間交流的方式，為你提供清晰而專業的解答，讓你對整個流程更有把握。
Q1: 繼承的物業會被視為「送契樓」嗎？會否影響日後買賣？
這是一個很好的問題，答案是：不會。經法定程序繼承的物業，與俗稱的「送契樓」在法律性質上截然不同。
「送契樓」是指業主在沒有收取任何金錢代價下，以贈與形式將物業轉讓給他人。這種轉讓方式存在風險，例如若送贈人在送贈後的五年內破產，其債權人有權向法庭申請撤銷該交易以追討債務。正因如此，銀行在審批「送契樓」的按揭申請時會極為審慎，這亦會直接影響物業日後的轉售能力。
相反，遺產物業的轉名是基於遺囑或《無遺囑者遺產條例》的法律規定，並經由高等法院頒發遺產承辦書授權進行，整個過程具備穩固的法律基礎。因此，繼承得來的物業業權清晰，不會被視為「送契樓」，日後不論是申請按揭或出售物業，都不會遇到「送契樓」所帶來的限制。
Q2: 如果有多位繼承人，應如何處理轉名手續及分攤費用？
當物業由多位繼承人共同繼承時，的確需要大家坐下來好好溝通，共同決定處理方案。整個遺產物業轉名手續有幾個常見的處理方式：
- 轉讓予其中一位繼承人： 其他繼承人可以協商，將他們各自繼承的業權份額，以議定價格「出售」給其中一位繼承人。完成後，該物業的業權便會百分百轉移至這位繼承人名下。
- 共同擁有物業： 所有繼承人可以決定將物業轉到各人名下，成為共同業主。律師會根據遺產分配的份額，以「分權共有」的方式在土地註冊處註冊，清楚列明每人所佔的業權比例。
- 出售物業並分配收益： 如果沒有繼承人打算保留物業，最直接的方法就是將物業出售，然後將扣除所有開支後的淨收益，按照繼承份額分配給所有繼承人。
至於遺產物業轉名費用如何分攤，一般而言，所有相關的法律費用、法庭收費及雜費，都應先從遺產的現金資產中支付。假如遺產中沒有足夠現金，則需要所有繼承人按其繼承的比例，共同承擔這些開支。
Q3: 整個轉名手續中，應在甚麼時候處理按揭問題？
處理按揭的時機非常關鍵，必須按部就班進行。
首先，遺產執行人或管理人應在親人離世後，盡快將死亡證副本呈交予承按銀行，正式通知對方。一般情況下，銀行會提供一段酌情期（通常為一年），允許家人在辦理遺產承辦手續期間繼續償還按揭貸款，避免物業因斷供而違約。
正式處理按揭問題的時機，是在成功向法庭取得「遺產承辦書」（即遺囑認證書或遺產管理書）之後。繼承人憑這份正式的法律文件，才能與銀行商討後續方案。選項通常有兩個：
- 重新申請按揭： 由新的業權持有人（一位或多位繼承人）以自己的名義，向銀行重新申請按揭貸款。銀行會像處理全新申請一樣，審核新業主的入息、財務狀況及信貸紀錄。
- 一次性清還貸款： 利用遺產中的其他資產，或繼承人自己的資金，一次過將剩餘的按揭貸款全數清還。
妥善處理按揭是整個遺產物業轉名時間線中不可或缺的一環，必須在完成業權轉讓前與銀行達成共識並辦妥相關手續。