手持居屋、綠置居等資助房屋單位，想在自由市場高價出售或合法出租？首要面對的關卡，就是處理「補地價」問題。究竟「未補地價」是什麼意思？補價金額如何計算？整個申請流程有何步驟？更重要的是，應如何把握最佳時機完成補價，以節省最多成本？買賣過程中又隱藏哪些合約陷阱及按揭限制？本文將為您由淺入深，一文拆解所有關於未補地價的疑問，提供由計算公式、申請步驟，到專家買賣策略及財務安排的全方位指南。
深入解析：究竟「未補地價」是什麼意思？
「未補地價」的核心定義與政策目的
定義：業權不完整的資助房屋
談到資助房屋買賣，大家總會聽到「補地價」，那麼未補地價意思究竟是什麼呢？簡單來說，未補地價意思是指資助出售房屋的業權尚未完整。因為政府當年是為了幫助市民安居樂業，所以用一個遠低於市價的折扣價，將單位售予合資格人士。這個折扣，其實就是政府豁免了的地價。因此，在業主向政府補回這筆地價差額之前，這個單位的業權在法律上並不完整，並附帶著轉讓限制。
目的：確保公共資源公平運用，防止短期炒賣
設立這個機制的初衷非常清晰。第一，是為了確保珍貴的公共房屋資源，能夠真正地幫助有需要的家庭，而非成為投資工具。第二，是為了防止有人利用政府的資助政策，在短期內轉售單位來賺取豐厚利潤，造成市場炒賣風氣。
主要涉及房屋類型：居屋、綠置居、租者置其屋
在香港，主要有三類資助房屋會涉及補地價問題：最常見的居者有其屋計劃（居屋）、綠表置居計劃（綠置居），以及早期的租者置其屋計劃（租置計劃）下的公屋單位。
「未補地價」vs「已補地價」：第二市場與自由市場全比較
居屋第二市場（綠表市場）：買賣資格與限制
未補地價的單位，並不是完全不能買賣，只是它的交易被限制在一個特定的市場，就是我們常說的「居屋第二市場」（也叫綠表市場）。在這個市場進行的未補地價買賣，買家身份受到嚴格限制。他們必須是持有「綠表」資格的公屋住戶，或者是透過「白表居屋第二市場計劃」（俗稱「白居二」）抽中配額的合資格人士。對於賣家來說，雖然不需要補地價，但潛在買家群體相對較小，而且整個交易流程，包括簽署未補地價合約，都需要遵循房屋委員會的指定程序。
自由市場（公開市場）：買賣資格與優勢
當業主完成了補地價手續後，情況就完全不同了。單位會從第二市場釋放到「自由市場」（或稱公開市場）。在這個市場，單位在法律上等同於一般私人樓宇。業主可以自由定價，並將單位出售、出租或轉讓給任何人士，買家再沒有任何身份或資格限制。簡單說，補地價就是將單位的資助性質移除，讓它變成一個可以自由流通的私有產權物業。
法律紅線：「未補地價」轉讓限制與違規後果
轉讓限制年期（禁售期）的演變
政府為了進一步遏止炒賣，資助房屋的轉讓限制年期（或稱禁售期）並非一成不變。例如，在2019年及之後購入的新居屋，業主在首十年內都不能補地價，然後在自由市場出售單位。在這段禁售期內，業主唯一的合法出售途徑，就是在購入單位兩年後，於居屋第二市場將單位轉售予合資格人士。
違法出租或轉讓的嚴重後果：罰款與監禁
必須強調，未補地價的單位絕對不能私下在自由市場放售或出租。這種行為觸犯了《房屋條例》。一經定罪，後果非常嚴重。違規的業主最高可被判處罰款港幣50萬元及監禁一年。同時，任何相關的買賣或租賃合約都會被視為無效，對買賣雙方都沒有法律保障。
如何計算補地價及申請？一文看清計算公式與流程
補地價金額計算公式詳解
要完全明白未補地價意思，關鍵一步就是掌握補價金額的計算方法。整個計算過程透明清晰，主要圍繞一條核心公式，了解當中的變數，您便可以自行初步估算。
補價公式：補價時市值 x 購入時折扣率
補地價的計算方程式其實相當直接，就是將物業在「申請補價時的市值」，乘以您「當初購入單位時的折扣率」。
補價金額 = 補價時物業的市值 x 購入時的折扣率
舉個例子，假設您手上的居屋單位，在申請補價時由房委會評估的市值是600萬港元，而您當年是以市價七折（即30%折扣）買入，那麼您需要繳付的補價金額就是：600萬港元 x 30% = 180萬港元。
關鍵變數(一)：誰決定「補價時物業市值」？
公式中第一個關鍵變數，就是「補價時物業的市值」。這裏必須注意，這個市值並非由業主自行尋找銀行估價，也不是參考地產代理的放盤價或成交價，而是由房屋委員會（房委會）或房屋協會（房協）委派的獨立專業測量師行進行評估而釐定的。估價師會參考當時的市場狀況、單位狀況（如樓層、座向、景觀及維修狀況）等因素，給出一個官方估值。
關鍵變數(二)：如何找出單位的「購入時折扣率」？
公式中第二個，也是一個固定不變的數值，就是「購入時的折扣率」。這個折扣率在您買入單位的一刻已經鎖定，不會隨時間改變。要找出這個準確的數字，最佳方法是翻查您當年購入單位時簽署的樓契，即「首次轉讓契據」（First Assignment）。文件上會清楚列明單位當時的十足市值，以及您的買入價，兩者相減再除以十足市值，就能計算出準確的折扣率。不同期數的居屋，折扣率可以相差甚遠，所以查核自己的文件最為穩妥。
實用工具：居屋補地價計算機（即時估算）
在正式提交申請前，您可以使用網上的補地價計算機，對所需金額有一個初步概念，方便規劃財務。操作非常簡單。
輸入物業現時估計市值
您可以在計算機輸入一個您預期的物業市值。這個數字可以參考近期銀行對您單位的網上估價，或者鄰近條件相若單位的成交價，力求貼近市場現實。
輸入當年購入時的折扣率
然後，輸入您從樓契文件上找到的確實購入時折扣率。
免責聲明：估算結果僅供參考
需要強調的是，計算機得出的結果僅為初步估算，並不能作為最終的補價標準。最終需要繳付的金額，完全以房委會發出的「補價通知書」上所列明的官方估價為準。
補地價申請五部曲：由遞交申請到完成手續
整個補地價流程，由入紙申請到取得完整業權，可以歸納為以下五個清晰的步驟，讓您對整個未補地價買賣前的準備工作更有預算。
第一步：向房委會提交申請書 (表格HD1065C / HD1066C)
首先，業主需要填妥並向房委會遞交「評估補價申請書」。如果單位已過轉讓限制期，便使用表格HD1065C。若仍在限制期內，則需使用表格HD1066C。遞交申請時，要附上樓契副本及繳付相關的行政費用。
第二步：房委會委派估價師評估市值
房委會收到申請後，便會委派認可的專業測量師行與您預約，上門視察單位作實地評估，以釐定單位的市值。
第三步：接收「補價通知書」(28天內可上訴)
完成估價後約一個月，您會收到房委會發出的正式「補價通知書」，上面會清楚列明評估出的單位市值、您的折扣率，以及最終計算出的補價金額。如果您對估價結果有異議，必須在通知書發出日期起的28天內提出上訴。
第四步：兩個月內繳付補價金額
假如您接納估價結果，便需要在通知書發出日期起的兩個月內，透過律師樓向房委會繳清全數補價金額。逾期未繳，這次的申請便會自動作廢，之前繳付的行政費亦不會退還。
第五步：領取及登記「解除轉讓限制證明書」
成功繳付款項後，房委會便會發出「解除轉讓限制證明書」（Certificate of Removal of Alienation Restrictions）。這是最關鍵的文件，證明您的單位已補妥地價。最後一步，是必須將這份證明書交往土地註冊處進行登記，整個法律程序才算正式完成，您的物業便可像私樓一樣在自由市場上出售或出租。
實用資源：補地價申請文件清單 (Checklist)
為確保申請過程順利，遞交文件前可參考以下清單：
* 填妥的「評估補價申請書」（HD1065C / HD1066C）正本
* 業主的身份證副本
* 樓契（首次轉讓契據）副本
* 繳付申請費用的劃線支票或銀行本票
【專家策略】把握最佳時機：何時補地價最精明？
了解清楚未補地價意思和計算方法後，下一個關鍵問題就是：什麼時候才是補地價的最佳時機？這並非隨心而為的決定，而是一項講求策略的財務規劃。掌握了當中的竅門，您不但可以節省一筆可觀的費用，更能為日後的未補地價買賣鋪路，擴大潛在的利潤空間。
核心策略：趁樓市調整期補地價，鎖定較低成本
剖析補價金額與樓宇市值的直接關係
補地價的金額，主要由兩個因素決定：一個是「購入時的折扣率」，另一個是「補價時的物業市值」。您單位的折扣率，從簽訂買賣合約那一刻起就已經固定不變。所以，唯一會變動的因素，就是「物業市值」。這個市值會跟隨整體樓市升跌。因為補價金額是市值乘以一個固定百分比，所以樓價越高，您需要繳付的補價金額就越多；反之，樓價回落，補價金額亦會隨之減少。
執行時機：低位補價，待市況回升時出售或出租
掌握了這個直接關係後，策略就變得很清晰。最精明的做法，是在樓市處於調整期或相對低位時，主動向房委會申請補地價。這樣做，可以用一個較低的評估市值去計算補價金額，等於鎖定了較低的成本。完成補地價手續後，您便取得了單位的完整業權。這時您可以靜待時機，等到樓市氣氛轉好、樓價回升時，才將單位在自由市場放售或出租，從而賺取更大的差價。
真實個案分析：捕捉時機如何節省補價成本
紙上談兵可能有點抽象，讓我們用一個真實個案來看看，捕捉時機到底有多重要。
個案背景：屋苑、買入年份、折扣率
假設陳先生在2012年以200萬買入沙田一個居屋單位，當時房委會評估的十足市值為320萬，所以他的單位折扣率就是 (320萬 – 200萬) / 320萬 = 37.5%。這個折扣率是永遠不變的。
時間軸分析：低位補價 vs 高位補價的成本差異
情景一（高位補價）：陳先生如果在2021年樓市高峰期決定補地價，當時單位經房委會評估的市值為650萬元。他需要繳付的補價金額是：650萬 x 37.5% = 243.75萬元。
情景二（低位補價）：陳先生沒有在當時補價，而是等到2023年樓市回調時才提出申請。這時單位評估市值跌至580萬元。他需要繳付的補價金額則是：580萬 x 37.5% = 217.5萬元。
單單是把握了不同的申請時機，兩者補價金額的差異就達到 243.75萬 – 217.5萬 = 26.25萬元。這筆錢足以用作未來出售物業時的裝修費或律師費，甚至是一筆可觀的額外利潤。
策略總結：把握週期，擴大利潤空間
從陳先生的個案可見，補地價並非一個被動的行政程序。它更像一個主動的投資決策。業主應該密切留意樓市走勢，在市場氣氛較淡靜時完成補地價，就能有效降低成本，為日後的財富增值打下更穩固的基礎。
釐清需要：在這些情況下，您或無需補地價
雖然補地價能帶來更大的物業自主權，但這一步並非適合所有業主。在決定支付這筆數十萬甚至過百萬的款項前，先想清楚您的長遠計劃。在以下幾種情況，您可能完全不需要考慮補地價。
情況一：計劃永久自住
如果單位是用作自住，而且您和家人沒有計劃將單位出租或在自由市場出售，那麼就沒有迫切需要去補地價。只要您繼續符合資助房屋的居住規定，便可以安居其中，無需支付額外費用。
情況二：轉讓業權予合資格家庭成員
如果您因為離婚、移民或承繼遺產等原因，需要將單位業權轉讓給同樣符合資格的家庭成員（例如配偶），可以向房委會申請業權轉讓。在獲批的情況下，整個過程同樣無需補地價，單位的轉讓限制會一併轉移給新的家庭成員。
情況三：只打算在居屋第二市場出售單位
如果您有資金需要，想出售單位套現，但又不想支付高昂的補價金額，最好的選擇就是在「居屋第二市場」進行未補地價買賣。這個市場的買家必須是綠表或白居二的資格持有人。雖然樓價會比自由市場低，但好處是完全省卻了補地價的步驟和費用，交易過程也相對直接。
未補地價物業財務安排：按揭、貸款與買賣風險
要全面理解未補地價意思，除了要知道定義與計算方法，更關鍵的是掌握其財務操作。因為未補地價物業的業權不完整，所以在申請按揭、貸款，以至進行未補地價買賣時，都會遇到與私樓截然不同的限制和風險。讓我們一起看看如何處理這些財務上的挑戰。
未補地價物業按揭限制：加按與轉按大不同
未補地價的資助房屋，其按揭申請由房屋委員會（房委會）嚴格規管，並不是每家銀行都能隨意承造。在眾多按揭操作中，「加按」與「轉按」的審批標準有很大分別。
加按套現：原則上不獲批准，除非遇上家庭應急情況
想將未補地價物業加按套現，基本上是不可行的。因為政府提供資助房屋的原意是協助市民安居，而不是作為業主的提款工具。房委會只會在極為特殊的家庭應急情況下，才會酌情考慮批准加按申請。這些情況包括籌集家庭成員的緊急醫療開支、殮葬費，或是償還影響家庭生計的高利貸等。即使獲批，貸款額也僅限於應付該項急需的實際金額，而且按揭利率通常會比市場水平高。
平手轉按：若不增加貸款額，一般較易獲批
相對於加按，「平手轉按」的申請則較易獲批。平手轉按是指業主將現有的按揭貸款餘額，從A銀行轉移到B銀行，目的是為了獲取更優惠的按揭利率或現金回贈，過程中並無增加任何貸款額。由於此舉不會加重業主的負債，房委會一般會批准。這是業主節省利息開支的一個可行方法。
如何解決補價資金？三大途徑與風險分析
既然不能隨意加按套現，那麼數十萬甚至過百萬的補地價資金從何而來？主要有以下三個途徑，但各自的風險與門檻都不同。
方法一：動用個人儲蓄
這是最直接、風險最低的方法。如果業主本身有足夠的儲蓄或流動資金，直接用這筆錢支付補價是最簡單的選擇。這樣可以避免任何貸款利息或複雜的申請程序，完成補價後就能一身輕地處理物業。
方法二：申請「補價易貸款保險計劃」(適用於50歲或以上業主)
對於年滿50歲但資金不足的業主，香港按揭證券有限公司提供的「補價易貸款保險計劃」是一個可行的選項。這項計劃讓業主可以利用未補地價的單位作為抵押，向參與計劃的銀行申請一筆特定用途的貸款，專門用作支付補地價的款項。計劃的特點是較為靈活的還款安排，有助年長業主解決資金周轉問題。
方法三（高風險）：由買家支付補價的交易模式與財務陷阱
市場上存在一種特殊的未補地價買賣模式，即在未補地價合約中訂明，由買家負責支付補地價的費用。這種操作表面上看似解決了賣方的資金問題，但對買家而言卻是一個巨大的財務陷阱。
關鍵風險在於，補地價的金額並不會計入物業的正式成交價內。舉例來說，一個單位以500萬（未補地價）成交，補價金額為200萬。銀行只會根據500萬的成交價去計算按揭貸款額，而那200萬的補價金額，買家必須以現金全額支付，完全無法透過按揭分期。這意味著買家除了要準備樓價的首期，還要額外準備一筆龐大的現金去補地價，對其財務能力是極大的考驗。
關於「未補地價」的常見問題 (FAQ)
在了解了整個補地價意思與流程後，相信你在實際操作層面上，仍會有一些疑問。這裡我們整理了幾個業主最常遇到的問題，希望可以為你提供更清晰的指引。
估價前為單位進行豪華裝修會否影響補價金額？
這是一個非常實際的問題。答案是肯定的，豪華裝修確實會影響補價金額。補價金額的計算，是基於「補價時的物業市值」乘以固定的「購入時折扣率」。房委會委派的測量師在評估市值時，會參考單位的一切現況，包括其內部裝修質素。一個簇新、保養得宜的豪華裝修單位，其市場價值自然會比一個裝修陳舊的單位為高。因此，測量師評估出來的市值亦會相應提高，最終導致你需要繳付的補價金額變多。從財務規劃的角度來看，如果你已計劃進行補地價，比較明智的做法是在完成整個補地價程序後，才展開大型的裝修工程。
整個補地價流程大約需時多久？
整個流程所需的時間，由遞交申請表一刻開始計算，直至領取「解除轉讓限制證明書」為止，一般大約需要兩至三個月。當中主要的時間分佈如下：首先，房委會收到申請後，需要時間處理文件及委派測量師，然後發出「補價通知書」，這個階段通常需時約一個月。收到通知書後，你有兩個月的時間去繳付補價金額。只要你在限期內繳款，並順利完成後續的法律文件登記，整個流程便算完成。當然，這只是一個普遍的估算，實際時間可能會因應申請宗數的多寡或個別個案的複雜性而有所不同。
若不滿意房委會的估價可以上訴嗎？
可以的。假如你收到「補價通知書」後，認為房委會評估的市值過高，你有權提出上訴。根據規定，你必須在通知書發出日期的28天內，以書面形式向房委會提出反對。在反對理據中，你可以附上由獨立測量師行或多間銀行提供的估價報告作為佐證，以支持你的論點。房委會將會重新審視你的個案。若雙方最終仍未能達成共識，個案可以提交至土地審裁處作出最終裁決。
除了補價本身，還涉及哪些額外費用？
在整個補地價以至其後的未補地價買賣過程中，除了補價金額本身，你還需要預算以下幾項主要費用：
- 行政費：向房委會遞交補地價申請時，需要繳付一筆不可退還的行政費用，用以支付估價等相關開支。
- 律師費：當你繳付補價金額後，需要聘請律師處理「解除轉讓限制證明書」的簽署及到土地註冊處進行登記的法律程序，確保業權狀況得到正式更新。
- 相關交易費用：如果你補地價的目的是為了出售物業，那麼後續的交易還會涉及地產代理佣金及印花稅等。這些都是在進行未補地價買賣時，需要納入考量的重要成本。