想將手上的居屋在自由市場高價出售、出租，或加按套現以增加資金靈活性？不論您的目標為何，「補地價」都是必須跨過的關卡。這個程序看似繁複，涉及申請、估價、繳費等多個步驟，但只要掌握當中竅門，便能順利完成。本文為您準備了最詳盡的「居屋補地價懶人包」，由申請資格、7大詳細程序、官方計算公式，到把握最佳時機的慳錢秘訣，以及買賣雙方必讀的實戰攻略，一文為您清晰拆解，助您輕鬆為物業增值，作出最精明的財務決策。
買賣居屋前的補地價快速入門：是什麼？為何要做？
考慮進行買居屋補地價，是許多資助房屋業主在計劃賣樓或作財務安排時，必須深入了解的一環。這不單純是支付一筆費用，更是一個關鍵的法律程序，直接影響到您物業的價值與用途。讓我們由最基本的問題入手，一步步拆解補地價的來龍去脈。
究竟什麼是「居屋補地價」？
地權根本：理解香港土地政策與地價折扣
要明白補地價，我們首先要從香港的土地政策說起。香港的土地由政府擁有，發展商興建私人樓宇時，需要向政府支付地價。政府興建資助房屋，例如居屋，售價會遠低於市價，因為政府在售價中提供了折扣，這個折扣的本質，就是豁免了大部分地價。您當初以折扣價買入單位，實際上是享有了政府的地價資助。
法律基礎：《房屋條例》的角色
這項資助並非沒有附帶條件。《房屋條例》清楚列明，這些獲得資助的單位設有轉讓限制。業主不能隨意在公開市場上將單位出售或出租，目的就是確保公共資源是用於幫助市民自住，而不是用作短期炒賣圖利。
核心定義：解除轉讓限制以獲取完整業權
綜合來說，「補地價」的核心定義，就是業主向政府補回當初買樓時所享有的地價折扣。當您繳付了這筆款項後，您的單位便會解除轉讓限制，您可以取得與私人樓宇無異的完整業權，能夠自由地在市場上進行買賣、出租或按揭。
為何要補地價？解鎖居屋三大核心權利
完成了補地價，就等於為您的物業升級，解鎖了三大核心權利，讓您在物業處理上有更大的自主權。
權利一：自由出租，賺取租金回報
最直接的好處就是可以合法地將單位放租。未補地價的居屋是嚴禁出租的，一旦被發現，業主會面臨罰款甚至監禁。補地價後，您的物業就跟私樓一樣，可以自由出租，為您帶來穩定的租金收入。
權利二：加按套現，增加財務靈活性
補地價後的居屋，在銀行眼中就等同一間私樓，其財務靈活性大大提高。業主可以更容易地向銀行申請加按，套取現金用作生意周轉、子女教育或實現其他理財目標。
權利三：於自由市場買賣，擴大買家基礎獲取更高樓價
這是最多業主選擇進行補地價居屋買賣的原因。完成補地價後，您的單位便可以在自由市場出售，潛在買家擴展至任何香港市民，不再局限於持有綠表或白居二資格的人士。更廣闊的買家基礎，通常意味著物業能以更高的市場價格成交。
哪些居屋需要補地價？受規管資助房屋一覽
香港的資助房屋計劃種類繁多，大部分都受到轉讓限制，需要在特定情況下補地價。主要包括以下幾類：
居者有其屋計劃 (居屋)
這是最常見的一類，由1982年5月起發售的居屋單位，均受補地價條款約束。
私人機構參建居屋計劃 (PSPS)
由私人發展商興建，但受政府資助及監管的屋苑，同樣需要補地價。
租者置其屋計劃 (租置計劃)
讓公屋租戶購買其現居單位的計劃，這些單位在轉售時也需要補地價。
綠表置居計劃 (綠置居)
近年推出的綠置居，轉讓限制更嚴格，同樣需要在指定年期後補地價才能在自由市場出售。
其他計劃 (可租可買、重建置業等)
部分較早期的特定計劃，例如可租可買計劃、重建置業計劃下的單位，也普遍受轉讓限制規管。
特例：無需補地價的最早期居屋
不過凡事總有例外。在1982年5月之前，即最早期的居屋計劃，其單位的地契條款中並沒有轉讓限制。因此，這些極少數的早期居屋單位，可以在自由市場買賣而無需補地價。
不想補地價的選擇：認識居屋第二市場 (居二市場)
如果暫時未有計劃或資金去補地價，業主仍有另一個出售單位的選擇，就是透過「居屋第二市場」（俗稱居二市場）。
居二市場的運作模式與限制
居二市場是一個專為合資格人士而設的平台，讓他們在無需補地價的情況下買賣資助房屋。在這個市場，單位價格由買賣雙方自由議定，但交易對象受到嚴格限制。
買賣雙方的資格要求 (綠表及白居二)
在居二市場，賣家只能將單位出售給兩類合資格買家：持有「綠色資格證明書」（綠表）的人士，主要是現有公屋租戶；以及透過抽籤成功申請「白表居屋第二市場計劃」（白居二）的合資格人士。
居屋補地價申請實戰手冊：程序、文件及時間線全攻略
當你計劃進行買賣居屋補地價，了解整個申請流程是至關重要的第一步。整個過程並非想像中複雜，只要跟著清晰的步驟指引，由遞交申請到領取證明文件，一切都可以有條不紊地完成。這份實戰手冊會為你詳細拆解補地價居屋買賣的每一步，讓你對所需文件、費用和時間線有十足把握。
一圖看清：居屋補地價申請流程概覽
提供清晰資訊圖 (Infographic)，簡化由準備到完成登記的複雜流程
為了讓你更直觀地理解，我們可以將整個居屋補地價申請流程想像成一幅路線圖。起點是「準備文件及遞交申請」，接著是「房署委派測量師估價」，然後你會收到關鍵的「評估補價通知書」。之後，你有權選擇「接受估價並繳款」或「提出異議」。成功繳款後，便會到達「領取解除轉讓限制證明書」的里程碑，最後的終點站就是到「土地註冊處完成物業註冊」，正式為你的單位賦予完整業權。
申請前準備：所需文件、費用及遞交方式
在正式啟動申請程序前，先準備好所有必需品，可以令過程更加順暢。
文件清單：評估補價申請書、樓契副本
你需要準備兩份核心文件。第一份是填妥的「評估補價申請書」(表格HD1066C)，這份文件可以從房屋署網站下載。第二份是你的物業樓契副本，用以證明你的業權。
申請手續費：現行金額及支付方式
遞交申請時，需要一併支付一筆不可退還的申請手續費。現行費用為數千港元，具體金額會按年調整，建議到房署網站查閱最新收費。支付方式須為劃線支票或銀行本票，抬頭寫明「香港房屋委員會」。
申請表格下載與遞交途徑 (網上 vs. 親身)
你可以選擇在房署網站下載申請表格，填妥後親身交往或郵寄至指定辦事處。部分情況下，若符合資格，亦可透過「智方便+」等途徑進行網上申請，省卻舟車勞頓。
居屋補地價詳細步驟 (Step-by-Step)
準備工作完成後，就可以正式進入申請的七大步驟。
步驟一：提交申請及文件
將填妥的申請書、樓契副本以及手續費支票，一併遞交至房委會總辦事處。房署收妥文件後，會向你發出確認信。
步驟二：房署委派測量師進行估價
接著，房署會委派認可的測量師行聯絡你，預約時間上門視察單位。測量師會根據單位當時的狀況、座向、景觀等因素，評估其在公開市場的十足市值。
步驟三：接收「評估補價通知書」
視察單位後約一個月，你會收到房署寄出的「評估補價通知書」。這份文件會清楚列明你單位的評估市值、原來的折扣率，以及最終計算出的補價金額。
步驟四：對估價提出異議的權利與程序 (28天內)
如果你認為房署的估價與市場價值有明顯差距，你有權在通知書發出日期起的28天內，以書面形式提出上訴。房署會覆核個案，有需要時會交由估價小組處理。
步驟五：繳付補價 (2個月有效期內)
若你對估價沒有異議，便需要在通知書發出日期起的兩個月內，前往指定地點繳付全數補價金額。這兩個月的有效期非常重要，逾期未繳，整個申請便會作廢，需要重新申請及估價。
步驟六：領取「解除轉讓限制證明書」
房署確認收妥補價款項後，會向你發出「解除轉讓限制證明書」。這份文件是你的單位已解除轉讓限制的正式法律證明，極具重要性，必須妥善保管。
步驟七：到土地註冊處為物業進行註冊
最後一步，是將「解除轉讓限制證明書」交往土地註冊處進行登記。完成註冊後，你單位的土地紀錄便會更新，正式等同於私人樓宇，可以在自由市場上隨時進行買賣或出租。
居屋補地價計幾錢？計算公式、資金準備及按揭方法
談到買居屋補地價，大家最關心的問題，一定是「到底要補多少錢？」。補地價的金額不是一個固定數字，而是會隨著樓市變動，所以掌握計算方法與資金準備的竅門，對整個補地價居屋買賣計劃至關重要。以下將會詳細拆解官方計算公式，並且提供實例，讓你對所需資金有更清晰的預算。
補地價金額官方計算公式詳解
要計算補地價金額，就要先了解背後的官方準則。房屋署有一條沿用已久的標準公式，所有單位的補價都是依此計算。
公式：補價時市值 x (購入時十足市值 – 購入價) ÷ 購入時十足市值
這條公式看起來可能有點複雜，但其實每個部分都有清晰的定義。
「補價時市值」是指你向房署提出申請時，房署委派的測量師為你的單位評估的當時十足市值。
「購入時十足市值」是指你當年買入單位時，該單位未經折扣的原本市價。
「購入價」就是你當年實際支付的樓價。
簡化理解：補價時市值 x 當年買入折扣率
其實，上述公式中「(購入時十足市值 – 購入價) ÷ 購入時十足市值」這部分，計算出來的結果就是你當年買入單位時，政府所提供的折扣率。所以，我們可以將公式簡化為一個更易理解的版本：你只需要找出單位現時的市值，再乘以當初的買入折扣率，就能得出需要補繳的金額。
如何查閱單位的準確實補地價折扣率？
這個關鍵的「折扣率」，可以在你當年簽署的樓契或買賣合約文件中找到。文件上會清楚列明單位的「十足市值」及你的「買入價」，只要將兩者相減再除以十足市值，就能計算出最準確的折扣率。即使是同一個屋苑，不同期數單位的折扣率也可能不同，所以查閱自己的文件是最穩妥的方法。
實例計算：我的居屋補地價要付多少？
了解公式後，我們用一個簡單例子，讓你更具體地掌握計算方式。
案例分析：一個市值600萬、當年七折買入的單位補價金額
假設你的單位，經房署評估後，現時的十足市值為600萬港元。
你當年是以市價七折（即30%折扣）買入。
套用簡化公式：
補價金額 = 6,000,000元 x 30% = 1,800,000元
所以，你需要向房署繳付的補地價金額就是180萬港元。
【實用工具】居屋補地價費用即時估算機
如果你想即時為自己的單位估算補地價費用，可以利用網上的估算工具，這有助你初步規劃財務安排。
輸入「現時估價」及「買入時折扣率」，即時計算預計補價金額
這些估算機的操作非常簡單，你只需要輸入單位的大約現時估值，以及從買賣合約中找到的買入時折扣率，系統就能即時為你計算出一個參考的補價金額。這讓你對未來潛在的開支有一個初步概念。
補地價資金安排：如何籌集款項？
計算出補價金額後，下一步就是籌集資金。這筆款項數目不少，妥善的資金安排十分重要。
自有資金 vs. 補地價貸款
籌集資金主要有兩個途徑。第一是動用自己的儲蓄或現有資金。第二是向銀行或財務機構申請專為補地價而設的貸款。業主可以根據自己的財務狀況，選擇最適合自己的方法。
申請補地價按揭須知：貸款額上限與注意事項
部分銀行有提供「補地價按揭貸款」。申請這類貸款時，銀行會對申請人進行入息審查及壓力測試。貸款額上限通常是補價金額的某個百分比，而且利率及條款各有不同。申請前宜向多間銀行查詢，比較不同方案的細節。
未補地價居屋加按套現的特殊情況
需要特別留意，未補地價的居屋，基本上是不能夠像私樓一樣，隨意向銀行申請加按以套取現金作其他用途。房屋署對此有嚴格規定，只有在一些非常特殊的情況下，例如籌集醫藥費或家庭成員教育開支等，並經過房署的特別批准，才有可能獲批加按。
不同年份居屋轉讓限制與最佳補地價時機
要順利完成買居屋補地價的程序，首先要清晰了解自己單位受制於哪個時期的轉讓限制，因為政府的政策一直在變。掌握這些規定，才能抓準最佳時機，為日後的買賣居屋補地價部署做好準備。
政策演變：不同時期居屋的轉讓限制年期
政府為了回應樓市的變化，多次調整居屋的轉讓限制，總體趨勢是愈來愈嚴格。釐清自己的單位屬於哪個時期的政策規管，是規劃補地價居屋買賣的第一步。
2019年及以後出售：10年轉讓限制
由2019年起推售的新居屋，面對最長的轉讓限制期。業主在首兩年內，只可以在居屋第二市場（居二市場）以原價轉售單位。然後在第三至第十年期間，雖然可以在居二市場自由定價出售，但房委會不接受業主補地價並在公開市場出售的申請。所以，業主必須持有單位滿十年，才可以申請補地價，將單位在自由市場出售或出租。
2018年出售：5年內不接受補價申請
在2018年推售的居屋，限制期相對較短。首兩年同樣只能在居二市場以原價轉售。在第三至第五年，業主可以在居二市場自由定價出售，但這段期間房委會同樣不接受補地價的申請。直至單位由首次發售日起計滿五年後，業主才可以申請補地價，繼而於自由市場出售。
2007年起出售：5年轉讓限制
這個時期的居屋政策相對寬鬆。業主在首兩年內，需要先完成補地價，才可以將單位在自由市場出售。在第三至第五年，業主有兩個選擇：一是在居二市場出售，二是補地價後在自由市場出售。當單位由首次發售日起計滿五年後，限制就最少，業主可以先與買家簽訂買賣合約，然後才申請補地價，操作上更具彈性。
如何把握最佳補地價時機？
了解了轉讓限制後，下一步就是思考何時申請補地價最划算。這並非隨意決定的事，而是可以透過策略規劃，節省一筆可觀的費用。
策略性時機：為何樓市下行是申請補地價的好時機？
補地價的計算公式是「補價時的市值 x 當年買入的折扣率」。折扣率是固定不變的，唯一變數就是「補價時的市值」。因此，當樓市處於下行週期，物業的估價會相對較低。在這個時候申請補地價，最終需要支付的金額自然會減少。業主可以先用較低的成本完成補價，解除單位的轉讓限制，然後等待樓市回暖時才以理想價格出售，實現更大的利潤空間。
年期計算方法：由「首次發售日」起計
一個非常重要的概念是，所有轉讓限制的年期，例如五年或十年，都是由「首次轉讓契據」的日期起計算。這個日期是指第一手業主從房委會購入單位的日期，而不是現任業主買入單位的日期。想確定這個關鍵日期，可以直接查閱單位的樓契文件。
專家策略：如何精明安排居屋補地價以節省金錢時間
處理買居屋補地價的過程，其實有不少竅門可以節省金錢和時間。許多業主以為必須先自行籌集一大筆資金完成補地價，才能啟動賣樓程序。實際上，市場上存在更靈活、對資金流更友善的操作方式，只要掌握以下幾個關鍵策略，整個補地價居屋買賣流程就可以變得更順暢。
資金流策略：利用買家資金於成交日補地價的技巧
對於大部分需要出售單位套現的居屋業主而言，要預先動用數十萬甚至過百萬的資金去補地價，無疑是一個巨大的財務壓力。一個聰明的做法，是在簽訂臨時買賣合約後，利用買家支付的樓價，在正式成交當日才同步完成補地價。
操作原理及律師樓的角色
這個操作的核心，在於善用律師樓作為中介人的角色，確保資金安全和流程合規。整個原理相當簡單，在物業成交當日，買方會將樓價尾數支付給代表律師樓。律師樓在收到款項後，會按照買賣雙方的協議，即時將資金分拆處理。一部分資金會直接開出支票支付給房委會，用作繳付補地價金額。另一部分資金則用來償還賣家原有的按揭貸款餘額。最後剩下的款項，才是賣家實際收取的賣樓收益。透過這個安排，賣家無需在交易完成前動用自己的儲蓄，大大減輕了財務負擔。
買賣合約注意事項：預留足夠成交期
要成功執行這個策略，最關鍵的一點是在簽訂臨時買賣合約時，預留足夠長的成交期。由向房署遞交補地價申請，到房署委派測量師上門估價，再到正式發出「評估補價通知書」，整個過程普遍需要一個月或以上。而該通知書的有效期只有兩個月，業主必須在限期內繳款。因此，為確保時間充裕，建議買賣雙方將成交期設定為簽署臨約後的兩至三個月，這樣便有足夠時間處理所有行政程序，避免因時間緊迫而出問題。
估價前準備：避免估價過高的兩大關鍵
補地價的金額，是根據房署評估的單位當時市值乘以當年的折扣率計算得出。這意味著，房署的估價越高，你需要支付的補價就越多。因此，在正式向房署申請估價前，做好以下兩項準備，有助避免單位被過高估價。
技巧一：申請前先向多間銀行免費估價
在正式遞交申請之前，建議業主先向至少三間主流銀行，例如匯豐銀行、中國銀行或恒生銀行，為自己的單位進行免費的網上或電話估價。這樣做有兩個主要好處。第一，你可以對單位的大約市值有一個初步概念，從而預算可能需要的補價金額。第二，如果日後房署評估出的市值，遠高於多間銀行的平均估價，這些銀行估價紀錄就可以成為有力的客觀市場證據，在你需要對估價提出上訴時，增加成功機會。
技巧二：補地價前避免豪華裝修
很多人會認為，將單位裝修得美輪美奐可以提升其價值。這一點在自由市場出售時是正確的，但在申請補地價的階段卻可能帶來反效果。房署委派的測量師在評估市值時，會考慮單位的現況，包括內部裝修的質素。一個剛剛完成的全新豪華裝修，很可能會推高單位的市場估值，直接導致你需要繳付更高的補地價金額。因此，最精明的做法是，先完成補地價的整個程序，待取得「解除轉讓限制證明書」後，才開始進行裝修工程。
實戰個案分享：由簽約到成交的補地價時間線
為了讓你更具體地理解整個流程，我們可以參考一個真實的買賣居屋補地價個案時間線。
以真實案例展示補地價策略的實際應用與流程
假設業主陳先生的居屋單位已過禁售期，他決定在自由市場放售。
第一步：簽訂合約（第1日）
陳先生與買家李先生簽訂臨時買賣合約，雙方同意成交期為三個月。合約清楚列明樓價為「已補地價」的全包價。
第二步：申請補地價（第7日）
簽約後一星期內，陳先生立即向房署遞交「評估補價申請書」及所需文件。
第三步：完成估價（第30日）
大約三星期後，房署委派的測量師聯絡陳先生並上門視察單位，完成估價。
第四步：收到通知書（第45日）
再過約兩星期，陳先生收到房署發出的「評估補價通知書」，列明需繳付的補價金額。此時，距離成交日尚有一個半月時間，而通知書的兩個月有效期亦綽綽有餘。
第五步：正式成交（第90日）
在成交當日，買家李先生將尾數交予律師樓。律師樓隨即代陳先生向房署繳付補價，並向銀行清還按揭，最後將餘額轉交給陳先生。整個過程流暢，陳先生成功利用賣樓的資金完成補地價，順利完成交易。
買賣雙方必讀：補地價責任與風險分析
談到買居屋補地價，買賣雙方最關心的問題之一，就是由誰來承擔這筆費用。這不只影響合約的寫法，更直接關係到雙方的實際支出與風險。我們來看看兩種常見的處理方式。
情況一：由賣家負責補地價 (最常見)
在絕大部分的補地價居屋買賣中，補地價的責任通常都由賣家承擔。這種做法對買家來說比較簡單直接。
合約寫法：「全包價」
雙方簽訂的臨時買賣合約上，會寫明一個「全包價」。這個價格已經包含了樓價本身以及預估的補地價金額，買家只需要知道最終的總支出是多少。
風險分析：補價高於預期，賣家實收金額減少
這種安排的主要風險由賣家承擔。因為合約價格是固定的，如果房屋署最終評估的補地價金額，高於當初買賣雙方估算的數目，賣家實際收到的金額就會減少。反過來說，如果最終補價金額比預期低，賣家就能多賺取中間的差額。
情況二：由買家負責補地價 (較少見)
雖然比較少見，但有時候買賣雙方也會協議由買家負責補地價。這種安排對買家的資金要求和風險承受能力都有更高要求。
合約寫法：未補地價樓價 + 註明買家承擔補價
在這種情況下，合約上會清楚列明一個較低的「未補地價樓價」，然後會加上特別條款，註明補地價的費用將由買家全數負責和繳付。
風險分析：買家需準備更多現金，補價不能計入按揭
買家需要面對的主要風險有兩個。第一，最終的補地價金額是未知數，如果高於預期，買家的總買樓成本就會增加。第二，也是最關鍵的一點，補地價的款項不能計算在物業按揭的貸款額之內。這代表買家必須準備一筆額外的現金來支付補價，這對買家的財務預算是一個很大的考驗。
居屋補地價常見問題 (FAQ)
在處理買居屋補地價的過程中，你可能會遇到不少疑問。以下我們整理了一些最常見的問題，希望可以為你提供清晰的解答，讓你在規劃補地價居屋買賣時更加得心應手。
對房署估價不滿意可以怎樣做？
當你收到房屋署（房署）發出的「評估補價通知書」，發現評估出來的市值高於你的預期，你有權提出反對。你需要在通知書發出日期的28天內，以書面形式向房署正式提出上訴。
為了增加上訴的理據，建議你可以提供支持文件。一個有效的方法，是在申請補地價前，先向幾間不同的銀行為單位進行免費估價。如果銀行的估價普遍低於房署的估價，這些估價紀錄就可以成為你上訴時的有力證據。假如與房署商討後仍無法達成共識，個案最終可以提交至土地審裁處作出裁決。
租置公屋與居屋的補地價程序有何不同？
租者置其屋計劃（租置公屋）與居屋的補地價程序，整體上大同小異。兩者都是由房署處理，並且遵循申請、估價、繳款及領取證明書這幾個核心步驟。計算補價金額的官方公式，即「補價時市值 x 購入時折扣率」，也同樣適用於兩者。
兩者最主要的差別在於一些行政細節。例如，遞交申請文件的地點可能不同，租置公屋的業主有時可以透過屋邨管理處提交申請，而居屋業主則通常直接向房委會總辦事處遞交。不過，對於業主本人而言，整個申請流程的體驗和所需準備基本一致。
「補價通知書」過期了會怎樣？
「評估補價通知書」設有兩個月的付款有效期，這個期限是相當嚴格的。如果你未能在通知書發出日期起的兩個月內繳付全部補價款項，該通知書便會自動失效。
一旦通知書失效，你之前整個補地價申請就會作廢，已繳付的申請手續費亦不會退還。如果你仍然希望為單位補地價，就需要從頭開始，重新遞交一份新的申請，並再次繳付手續費。屆時，房署會根據當時最新的市況，重新為你的單位進行估價，所得出的補價金額可能會與之前有所不同。
完成補地價後，單位是否等同私樓？
是的。當你完成補地價的所有程序，並從房署手上取得「解除轉讓限制證明書」後，你的單位在法律上已經解除了轉讓限制，享有與私人樓宇同等的業權。
這意味著你可以將單位在自由市場上隨意出售、出租或轉讓給任何人士，不再受到買家資格的限制。同時，你也可以更自由地向銀行申請加按或轉按套現。為了完善整個法律程序，建議你將「解除轉讓限制證明書」交由律師樓，到土地註冊處進行登記，正式更新物業的業權紀錄。
補地價款項可以透過為該單位申請加按來支付嗎？
一般情況下是不可以的。根據房署的規定，業主不可以在未完成補地價前，為該資助房屋單位本身申請加按套現，用以支付補地價的款項。
業主需要透過其他方式籌集資金，例如個人儲蓄、私人貸款或其他財務安排。不過，在實際的買賣操作中，有一個很常見的做法。賣家可以先與買家簽訂臨時買賣合約，然後才啟動補地價申請程序。在成交當日，買家支付的樓價尾數會經由律師樓處理，律師樓會直接從中抽取所需金額支付給房署完成補地價，餘額再交給賣家。這個方法可以大大減輕賣家需要預先準備大筆資金的壓力。