以綠表資格購買二手居屋，是否就必然豁免壓力測試，輕鬆「上車」？這普遍認知其實是置業路上一大誤區。事實上，這個「豁免權」並非必然的通行證，一旦您心儀的單位屬於高樓齡居屋、房協樓，或政府擔保期不足，銀行隨時會要求您通過嚴格的壓力測試，令您的首期及供款預算大失。隨著2025年政府全面放寬居屋按揭擔保期，雖然大大降低了觸發壓測的機會，但當中細節及計算方法更需清晰理解。本文將為您深入拆解豁免壓測的3大例外情況，詳解2025按揭新例的實際影響，助您準確評估，避開潛在陷阱。
了解豁免關鍵：為何綠表買居屋通常無需壓力測試？
談到綠表二手居屋壓力測試，很多人第一印象就是「豁免」。這個概念基本上是正確的，但要真正安心上車，最好先了解背後的原因。其實，綠表買家之所以能享有這個「優勢」，關鍵全在於房屋委員會（房委會）提供了一個強大的後盾。
壓力測試基本概念：供款與入息比例要求
首先，我們要理解什麼是壓力測試。在一般私樓按揭申請中，銀行為了管理風險，會對申請人進行嚴格的財務審查。這主要包含兩個層面的計算：第一，是確保每月供款額不超過家庭總收入的50%；第二，是在現有利率基礎上增加2%，計算出來的每月供款額也不能超過家庭總收入的60%。這個機制的目的，是確保業主在未來加息週期中，仍然具備充足的還款能力。
豁免核心：房委會提供的按揭貸款擔保期
綠表居屋壓力測試之所以通常能夠豁免，核心原因就是房委會為這些單位的按揭貸款提供了擔保期。簡單來說，房委會向銀行作出承諾，假如業主在擔保期內無法償還貸款，房委會將會承擔相關的款項，補償銀行的損失。
政府擔保如何簡化銀行審批流程
因為有了房委會這個官方機構作擔保人，銀行需要承擔的壞帳風險便大大降低。既然最大的風險已經由政府「包底」，銀行自然無需再用嚴苛的壓力測試去評估申請人的還款能力。這使得整個審批流程變得相對簡單快捷，對綠表買家來說無疑是一大便利。
豁免壓測後，申請人仍須符合的基本財務要求
不過，豁免壓力測試並不等於銀行會「閉上眼」批出貸款。即使綠表買二手居屋壓力測試獲得豁免，申請人仍然需要滿足一些基本財務要求。銀行還是會審視你的收入證明，確保你有穩定的還款來源。同時，一份良好的信貸報告（TU）也是不可或缺的，它反映了你過去的理財習慣。雖然審批標準較私樓寬鬆，但銀行仍要確保你具備基本的供款能力和責任感。
【專家警示】豁免壓力測試的3大例外情況
雖然大家普遍認為，綠表二手居屋壓力測試並不存在，申請人可獲豁免，但在某些特定情況下，銀行審批標準會突然收緊。假如你正計劃申請按揭，便要留意以下三個隨時會觸發壓力測試的例外情況，避免因預算失誤而打亂置業大計。
例外一：高樓齡二手居屋，剩餘擔保期不足
關鍵指標：「首次發售日期」如何影響按揭審批
銀行審批居屋按揭時，一個極其關鍵的日期並非物業的建成日期，而是房委會的「首次發售日期」。這個日期是政府按揭擔保期的起點。例如，一個單位的首次發售日期是1998年，以舊政策的30年擔保期計算，其擔保期便會在2028年屆滿。銀行會以此計算剩餘的擔保年期，這直接影響按揭的審批條件。
當擔保期將盡，銀行為何或會重啟壓力測試
政府擔保是銀行願意豁免綠表居屋壓力測試的核心原因，因為這份擔保大大降低了銀行的借貸風險。但是，當一個單位的剩餘擔保期越來越短，例如只剩下十年八載，銀行便會開始考慮擔保期結束後的風險。為了確保借款人在失去政府擔保後仍有足夠的還款能力，銀行或會決定重新引入壓力測試作為風險評估工具，這時綠表買二手居屋壓力測試便不再是理論，而是需要面對的實際關卡。
例外二：錯選房協樓，按揭申請標準大不同
根本差異：房協單位缺乏房委會直接擔保
市場上除了房委會興建的居屋外，還有由房屋協會（房協）發展的資助房屋。這兩者在按揭申請上有根本性的分別，許多申請人容易混淆。最核心的差異是，房協單位並不像房委會居屋那樣，擁有由政府提供的直接按揭還款擔保。因為缺乏這層保障，銀行在審批房協單位的按揭申請時，會採取與私樓相近的審慎標準。
房協樓高成數按揭流程：為何必須經按揭保險公司審批
由於沒有政府的直接擔保，當你為房協單位申請高成數按揭時，銀行會要求你向按揭保險公司申請按揭保險。按揭保險公司的審批準則非常嚴格，與私樓看齊，進行壓力測試是其中一個必須的步驟。所以，選擇房協樓就意味著，要申請高成數按揭，便無法避開壓力測試這一關。
例外三：政府擔保期屆滿，按揭申請等同私樓
單位性質轉變：擔保期後的按揭審批準則
這是最直接的情況。當一個居屋單位的政府擔保期完全屆滿後，即使單位未補地價，但在銀行的按揭審批層面上，它已等同於一間私人樓宇。銀行需要獨自承擔所有的貸款風險，因此審批標準亦會全面向私樓看齊。
壓力測試在此情況下成為必須通過的門檻
在政府擔保期結束後，所有私樓按揭的規則都會適用。申請人除了要滿足基本的供款與入息比率要求外，更必須通過金管局規定的壓力測試，即假設利率上升後，供款佔入息比率仍不能超過指定上限。在這個情況下，壓力測試不再是銀行酌情考慮的選項，而是申請按揭必須跨過的門檻。
2025按揭新政策：對綠表買家有何影響？
2025年的按揭新政策，對於正在研究綠表二手居屋壓力測試的買家來說，無疑是近年來最重要的好消息。政府放寬了居屋按揭的擔保安排，直接改變了遊戲規則，特別是降低了綠表買家需要面對壓力測試的機會，讓置業之路變得更平坦。
政策核心更新：擔保期與還款期全面放寬
這次政策更新的核心，集中在兩大關鍵部分：政府為居屋提供的「按揭貸款擔保期」以及「最長還款年期」。這兩項調整的影響力非常深遠。
二手市場擔保期：由最長30年延長至50年
以往，房委會為二手居屋提供的按揭擔保期最長為30年。在新政策下，這個期限大幅延長至50年（由單位首次發售日起計）。這意味著即使是樓齡較高的單位，也能在更長的時期內享有政府的擔保。
最長還款年期：由25年統一延長至30年
與此同時，未補價居屋的最長還款年期，也由過去的25年，統一延長至30年。還款期拉長，最直接的好處就是每月的供款額會相應降低，有助減輕買家的財政負擔。
新政策如何降低觸發壓力測試的機率
那麼，擔保期和還款期放寬，與是否需要進行綠表買二手居屋壓力測試有何關係？關鍵就在於政府的擔保。只要單位仍在擔保期內，銀行承擔的風險便會大大降低，因此通常願意豁免壓力測試。
樓齡40年內單位：獲批高成數按揭及豁免壓測機會大增
在新政策下，只要心儀的二手居屋樓齡（由首次發售日起計）在40年之內，綠表買家獲批最高95%按揭，並且豁免綠表居屋壓力測試的機會就非常高。這使得市場上絕大部分的居屋盤源，都成為了可行的選擇。
樓齡40至50年單位：按揭成數或需調整，但仍有機會豁免
即使是樓齡介乎40至50年的單位，情況也變得樂觀。雖然銀行批出的按揭成數有機會需要調整（例如最高80%），但由於單位仍然處於政府擔保期內，豁免壓力測試的可能性依然存在，具體情況則視乎個別銀行的審批政策。
對綠表買家的實際好處：盤活高齡居屋市場，增加選擇
新政策最實際的好處，是有效盤活了市場上大量高樓齡的二手居屋。許多以往因樓齡問題而難以承造高成數按揭的單位，現在都重新變得可行。這不僅為綠表買家提供了更多元化的地區和價格選擇，也讓上車的門檻變得更加親民。
如何自行評估：我的心儀居屋需要壓力測試嗎？
想知道綠表二手居屋壓力測試是否與你擦身而過，其實不需要等銀行通知。掌握幾個關鍵點，自己也能做個初步評估，讓整個置業預算更有把握。接下來，我們會一步步教你如何判斷，過程相當簡單。
綠表買家基本按揭條件一覽
在深入評估之前，先了解一下綠表買家在最理想情況下，可以享有的基本按揭條件。這就像是你的「最佳裝備」，清楚了才能知道自己的情況有沒有「打折」。
最高按揭成數：95%
綠表買家的一大優勢，就是購買房委會的二手居屋時，銀行最高可以批出九成半按揭。這意味著首期壓力相對較輕，只需要準備樓價的5%作為首期資金。
最長還款年期：30年
配合2025年的按揭新政策，無論一手或二手居屋，最長的按揭還款年期已經統一延長至30年。較長的還款期有助攤分每月的供款額，減輕日常的財政負擔。
自我評估三步曲
好了，掌握了基本概念後，就可以進入戲肉——自我評估三步曲。只需要跟著以下三個步驟，就能清晰判斷自己心儀的單位，需要進行綠表買二手居屋壓力測試的風險有多高。
步驟一：確認單位類型（房委會 vs 房協）
第一步，也是最關鍵的一步，是先分清楚單位的「出身」。香港的資助房屋主要由房屋委員會（房委會）和房屋協會（房協）興建。只有房委會的居屋，才享有政府提供的按揭貸款擔保，也就是豁免壓力測試的核心。如果心儀單位屬於房協，例如「住宅發售計劃」的屋苑，按揭申請就等同私樓處理，需要經過按揭保險公司審批，壓力測試是無法避免的一關。
步驟二：計算單位樓齡及剩餘擔保期（按2025新政策）
確認單位是房委會居屋後，下一步就要計算它的「年齡」。重點不是看落成日期，而是要找出「首次發售日期」。根據2025年的新政策，房委會的擔保期已由30年大幅延長至50年。計算方法很直接：用「50年」減去由「首次發售日期」至今的年期，就是單位的剩餘擔保期。例如，一個單位在25年前首次發售，它的剩餘擔保期就是25年（50 – 25 = 25）。
步驟三：評估壓力測試風險及預算規劃
綜合以上兩點，你大概心裡有數了。如果你的單位屬於房委會，而且樓齡尚輕，剩餘擔保期充足（例如在40年內），那麼觸發綠表居屋壓力測試的機會就非常低，銀行很大機會批足95%按揭及30年期。相反，如果單位樓齡偏高，接近50年擔保期屆滿，即使是房委會居屋，銀行也可能基於風險考慮，自行要求你提供更詳細的入息證明，甚至進行壓力測試。因此，及早評估，有助你規劃預算，預留更充裕的資金或準備相關文件。
真實案例拆解：助你避開壓力測試陷阱
理論知識總是清晰，但實際操作時總會遇到意想不到的狀況。尤其對於綠表二手居屋壓力測試，單純理解豁免原則並不足夠。以下我們透過三個真實案例，深入剖析當中可能遇到的陷阱，讓你對整個按揭申請過程有更具體的掌握。
案例一 (成功豁免)：購入樓齡15年居屋，順利獲批95%按揭
陳先生一家是典型的綠表家庭，他們看中了沙田一個由房委會興建的二手居屋單位。單位的首次發售日期是15年前，樓齡相對年輕。因為他們一早確認了這是房委會物業，並且樓齡遠未達到政府擔保期的警戒線，所以整個按揭申請過程非常順利。他們向銀行提交基本入息文件後，銀行很快就批出了95%的按揭，完全無需進行任何形式的綠表居屋壓力測試。陳先生的經驗告訴我們，只要選對了房委會的年輕居屋，豁免壓力測試基本上是理所當然的事。
案例二 (高齡例外)：因樓齡偏高，銀行要求進行額外財務審查
李生李太則看中了一個樓齡接近38年的大圍居屋單位。根據2025年的新政策，這個單位仍在政府擔保期內，理論上同樣可以豁免壓力測試。但在申請按揭時，銀行考慮到單位樓齡偏高，雖然沒有硬性要求他們通過傳統的壓力測試，卻要求他們提供更詳細的財務狀況證明，例如過去更長時間的糧單和銀行月結單，以確保他們的還款能力非常穩健。這個案例提醒我們，即使有政府擔保，銀行仍有自身的風險評估機制。對於樓齡較高的單位，銀行審批會相對審慎，申請人最好預先準備更充足的財務文件。
案例三 (房協陷阱)：申請按揭時始發現須通過壓力測試，險些打亂預算
最棘手的情況發生在王生王太身上。他們在將軍澳找到心儀單位，單位質素高，地點方便，他們很快便簽署了臨時買賣合約並支付了訂金。直到他們正式向銀行申請按揭時，才被告知該屋苑屬於房協的「住宅發售計劃」物業，並非房委會居屋。這意味著單位沒有房委會的按揭擔保，申請高成數按揭必須經由按揭保險公司處理，並且要通過與私樓看齊的壓力測試。這個突如其來的消息，令他們的預算大失方寸，因為通過綠表買二手居屋壓力測試所需的入息要求，遠高於他們原先的預期。最終他們需要家人幫助才能勉強應付，整個置業計劃幾乎告吹。這個教訓非常深刻：在簽署任何文件前，務必查清單位是由房委會還是房協發展，兩者的按揭標準是完全不同的。
豁免壓力測試 ≠ 自動獲批：銀行審批的真正重點
提到綠表二手居屋壓力測試，很多朋友聽到「豁免」兩個字便鬆一口氣，以為按揭申請已經十拿九穩。事實上，這是一個常見的誤解。豁免壓力測試，僅代表銀行無須用「假設利率上升2%」的嚴格標準來審核你的供款能力，但絕不等於銀行會自動批核貸款。銀行的角色始終是貸款方，他們必須評估借款人的信貸風險。即使有房委會作擔保，銀行內部仍然有一套審批準則，以確保你具備基本的還款誠信與能力。
穩定的收入證明：證明家庭總收入具備還款能力
即使銀行毋須為你進行綠表買二手居屋壓力測試，評估最基本的還款能力仍然是必要的步驟。銀行需要確保申請人或整個家庭的總收入，足以應付每月的按揭供款和其他日常生活開支。因此，你仍需提交相關的入息證明文件，例如最近三至六個月的糧單、稅單或銀行月結單，讓銀行信納你有持續而穩定的收入來源。對於自僱或收入不穩定的人士，銀行可能會要求提供更長時間的證明，以全面評估你的財務狀況。
良好的信貸評級（TU）：過往信貸記錄對審批的影響
你的信貸評級報告（由環聯TransUnion提供，簡稱TU）是銀行審批時極為重視的一環。這份報告詳盡記錄了你過往的借貸和還款歷史，就像一份「理財成績表」。即使豁免了綠表居屋壓力測試，若你的TU報告顯示有逾期還款、撇帳或過多信貸查詢等負面記錄，銀行便會對你的還款誠信產生懷疑。一個良好的信貸評級，證明你是個負責任的借款人，這會大大增加銀行批核按揭的信心；反之，不良的記錄則可能導致申請被拒絕，或獲批的貸款條件未如理想。
房委會按揭特殊規則：不接受擔保人
與一般私樓按揭不同，房委會的居屋按揭計劃有一個非常重要的特殊規則：不接受擔保人。當申請私樓按揭而入息不足時，申請人可以邀請家人作為擔保人，合併計算入息以通過壓力測試。但在房委會的擔保計劃下，房委會本身已扮演了最終擔保人的角色。因此，銀行只會根據申請人自身的財務狀況作審批，不能加入第三方擔保人。這也意味著，申請人必須憑藉自身的穩定收入和良好信貸記錄來滿足銀行的基本審批要求。
房委會 vs. 房協：按揭申請要求大不同
很多朋友在研究綠表二手居屋壓力測試時，常常會忽略一個關鍵細節，就是您心儀的單位究竟是由房屋委員會（房委會），還是由香港房屋協會（房協）興建的。大家可能覺得兩者都是資助房屋，分別不大，但這是一個十分普遍的誤解。事實上，這個小小的分別，足以影響整個按揭申請的流程和結果。
兩者最根本的分別，在於房委會的居屋有政府直接提供的按揭貸款擔保，而房協的單位則沒有。所以，當您申請房委會居屋的按揭時，銀行因為有政府作為擔保人，審批會相對簡單，這也是豁免綠表居屋壓力測試的主要原因。相反，申請房協單位的按揭，銀行會視為沒有擔保的貸款處理，審批標準自然嚴格許多，做法與一般私樓非常接近。簡單來說，如果目標是房協樓，您很可能就要面對意料之外的壓力測試，整個財務預算也需要重新規劃。
一表看清兩者在按揭申請上的分別
為了讓您更直觀地理解，我們將兩者在按揭申請上的主要分別整理成下表，方便您比較。
| 比較項目 | 房屋委員會（房委會）居屋 | 香港房屋協會（房協）資助房屋 |
|---|---|---|
| 政府按揭擔保 | 有，由政府直接提供 | 沒有 |
| 壓力測試 | 豁免 | 需要（尤其申請高成數按揭） |
| 按揭保險 | 不需要 | 需要（申請高成數按揭） |
| 最高按揭成數 (綠表) | 95% | 90% |
| 最長還款年期 | 30年 | 30年 |
| 可否加擔保人 | 不可以 | 可以（若入息不足） |
常見問題 (FAQ)
我的收入不穩定，即使豁免壓力測試，會影響按揭審批嗎？
絕對會。豁免綠表二手居屋壓力測試，不等於銀行會忽略你的還款能力。銀行批出按揭的核心原則，始終是評估借款人是否有能力穩定地償還貸款。所以，即使免除壓力測試，銀行仍然會要求你提供收入證明，例如最近6個月的銀行月結單、稅單或者相關合約文件，來評估你過去的收入狀況是否穩定。如果你是自僱人士或收入主要來自佣金，銀行會更詳細地審視你的收入紀錄，計算一個平均收入。如果你的收入波幅太大或者無法提供清晰的證明，銀行是有可能拒絕你的按揭申請，或者要求你提供更多財務資料。
未補地價居屋轉按或加按，是否同樣豁免壓力測試？
情況比較複雜，和首次購買的按揭不同。首先，未補地價居屋的轉按或加按，必須先得到房屋署（房署）的批准，而且理由非常有限，例如是為了應付突發的醫療開支。對於平手轉按（即新貸款額不超過原有貸款餘額），如果單位仍在房委會的擔保期內，銀行通常會沿用首次購買時的寬鬆標準，豁免壓力測試。但是，如果是極少數獲批的加按套現情況，因為涉及額外借貸，銀行會視為一筆新的貸款，審批會變得非常嚴謹，幾乎必定會要求進行壓力測試，確保你有能力負擔增加後的總供款。
如果銀行最終要求進行壓力測試但不通過，有何對策？
如果你的情況屬於例外，例如購入的單位樓齡太高，導致銀行要求你進行綠表居屋壓力測試但不幸未能通過，可以考慮以下幾個實際方法。第一，最直接的方法是增加首期，降低貸款總額，這樣每月的供款額就會減少，自然更容易通過壓力測試。第二，審視自己是否有其他債務，例如私人貸款或信用卡分期，嘗試在申請按揭前先清還部分債務，這樣可以降低你的總供款佔入息比率。第三，如果你的家庭成員會一同居住，可以查詢銀行是否接納將其加入成為共同借款人，合併計算家庭總收入，以符合審批要求。
豁免壓力測試後，銀行還會查看我的其他債務（如私人貸款）嗎？
一定會。銀行在審批任何按揭申請時，都必須查閱你的個人信貸報告（俗稱TU報告）。豁免壓力測試只是免除了「假設利率上升2%後，供款不超過月入60%」這項要求。但是，基本的「供款與入息比率」（DTI）審核仍然存在，即你所有的債務總供款（包括新居屋按揭、私人貸款、信用卡分期等）不能超過你每月總收入的50%。所以，銀行會把你所有的現有債務計算在內，來評估你的總負擔。如果你的其他債務過多，即使豁免了壓力測試，仍然有機會因為供款與入息比率過高而影響最終的審批結果。