居屋轉名程序因涉及房屋委員會的轉讓限制，與一般私樓的「甩名」或轉讓截然不同，往往令業主感到困惑。不論是因家庭成員狀況改變，例如離婚、結婚、移民或離世，而需要為居屋加名、除名或轉讓業權，都必須符合特定資格及辦理繁複手續。本文將為你一文詳解由申請資格、轉名規限、逐步申請流程，到律師費、印花稅等各項費用，並深入拆解離婚、遺產繼承等10大特殊情況的處理方法，助你清晰掌握整個居屋轉名過程。
居屋轉名為何複雜？與私樓「甩名」的根本差異
談到居屋轉名手續，很多人都會聯想到私樓市場常見的「甩名」操作，以為將物業轉給家人是一件相對簡單的事。事實上，兩者之間存在根本性的差異，這也是為何居屋轉名手續及規限會如此嚴格。
這背後的原因其實很直接，就是居屋的資助性質。居屋單位是以折扣價出售，業主並未支付十足的市價，當中差額就是政府提供的補貼，俗稱「未補地價」。在私樓市場，業主擁有的是完整業權，他們可以自由決定將物業轉售、轉贈或透過內部轉讓「甩名」，例如轉給近親，讓自己回復首次置業身份，以便購買新物業時節省印花稅。整個過程主要由律師處理，政府部門的干預較少。
然而，居屋的情況就完全不同。由於單位涉及未繳付的地價，業權實際上受到《房屋條例》的嚴格限制。你可以將香港房屋委員會視為單位的「大股東」之一，業主並不擁有百分之百的處置權。因此，任何業權變動，包括看似簡單的家庭成員間轉讓，都不能隨意進行。每一次的居屋轉名申請，房委會都需要根據特定政策和理由進行審批，確保資助房屋資源不會被濫用。即使是以不涉及金錢交易的居屋轉名送契形式進行，也必須符合房委會列出的特定條件才能獲批。
簡單總結，私樓「甩名」是業主行使完整業權的自由市場行為；而居屋轉名，則是在政府資助框架下，一項需要經過嚴格審批的特殊申請。理解了這個核心差異，你就會明白為何之後提到的申請條件和步驟會如此重要。
誰有資格申請居屋轉名？申請條件及10大特殊情況詳解
談到居屋轉名手續，許多人第一時間會覺得比登天還難。事實上，由於居屋是資助房屋，其業權轉讓確實受到嚴格規管，並不是隨時想轉就能轉。不過，房屋委員會（房委會）也明白家庭總有各種變化與需要，所以在特定情況下，是容許業主提交居屋轉名申請的。
在深入探討各種特殊情況之前，必先了解所有居屋轉名手續及規限的兩個基本大前提，幾乎所有申請都必須符合這兩項要求：
- 必須以無償方式轉讓：整個轉名過程，不可以涉及任何金錢交易。這意味著舊業主不能向新業主收取樓價，法律上這類操作近似「居屋轉名送契」（Deed of Gift）。唯一的例外是業主不幸破產，屆時程序會根據破產法例處理。
- 承讓人必須是「已登記家庭成員」：接收業權的新業主，必須是當初購買該單位時，名列於申請表上的家庭成員。除非是業主去世後的遺產繼承個案，否則業權不能轉給後期才加入的家人，例如業主再婚的配偶或新生的子女（若未及時更新戶籍）。
清楚以上兩大原則後，就可以看看房委會一般會接納哪10種特殊情況的轉讓申請。
1. 加入配偶
這是最常見的情況之一。業主結婚後，希望將配偶的名字加入樓契，成為聯名業主，共同擁有物業。
2. 婚姻狀況改變（離婚或分居）
若夫妻關係破裂，需要辦理離婚或合法分居，法庭可能會頒令或雙方協議將單位業權轉給其中一方。這種情況下，提交申請時通常需要附上絕對判令（Decree Absolute）或法庭命令等證明文件。
3. 業主結婚遷出
業主購入單位後結婚，並且搬到配偶的住處展開新生活，可以申請將原居屋單位的業權，轉讓給單位內其他已登記的家庭成員。
4. 業主移民或需要長期離港
如果業主決定移民，或因工作需要而永久或長期離開香港到外地、內地、澳門或台灣定居，房委會也會考慮其轉名申請，讓其將業權轉給其他已登記的家庭成員。
5. 申請其他房屋福利
有時，家庭成員（不論是否業主本人）為了申請公務員房屋福利或僱主提供的房屋津貼，而需要从业权中除名，以符合相關的資產或物業持有規定。
6. 家庭成員曾支付樓價或供款
這是一個比較特別但重要的情況。假如有家庭成員雖然不是註冊業主，但在購買單位時曾支付大部分首期，或長期負責按揭供款，基於衡平法原則，該成員也被視為擁有單位的實質權益。因此，為正式反映其貢獻而申請將業權轉給他或她，是房委會接納的理由之一。
7. 業主去世
若業主不幸離世，業權轉讓會根據遺產繼承法例處理。承繼人需要辦理遺產承辦手續，然後向房委會申請轉名。值得一提的是，若承繼人本身沒有持有任何香港住宅物業，通常可以豁免入息及資產審查。
8. 業主年邁
當業主年滿65歲或以上，因年事已高，希望預先安排資產傳承，可以申請將業權轉讓給已登記的家庭成員。
9. 業主病危
若業主不幸身患危疾，例如癌症末期，並有醫生證明，希望在生前處理好物業安排，房委會亦會酌情批准其業權轉讓申請。
10. 業主破產
當業主被法庭頒布破產令，其資產會由破產受託人接管。為了償還債務，受託人有權將居屋單位出售或轉讓，這是唯一可以涉及金錢交易的特殊情況。
居屋轉名手續逐步睇：由申請到完成轉讓全流程
了解居屋轉名手續及規限是整個過程的第一步。很多人覺得程序繁複，但只要將它拆分成幾個階段，就會發現其實脈絡清晰。整個流程主要分為兩大部分：首先是向房屋委員會（房委會）提交行政申請，然後是獲批後進行的法律轉讓程序。現在就為你逐步拆解，讓你對每個環節都有清晰的預算。
第一階段：向房委會提交居屋轉名申請
這是啟動程序的基礎，所有文件和資料的準確性都十分重要。
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填寫申請書及備妥證明文件
首先，你需要填妥一份名為「業權轉讓申請書」的表格（表格編號HD7）。表格上需要清楚列明轉名的原因，並且根據你所選擇的理由，附上所有相關的證明文件副本。例如，因業主去世而轉名，便需要提交死亡證及遺產承辦文件；若因結婚遷出，則需要結婚證書及新住址證明。 -
遞交申請及繳付手續費
填妥申請書並集齊所有文件後，便可交往所屬地區的租約事務管理處。提交申請時，需要繳付一筆申請手續費（現時為港幣$3,020，金額會定期檢討）。這筆費用主要用作處理申請的行政開支，所以不論你的居屋轉名申請最終是否獲批，這筆費用都不會退還。 -
耐心等候審批結果
房委會收到你的完整申請後，便會開始進行審批。一般來說，在文件齊全的情況下，整個審批過程大約需時六個星期。之後，你會收到房委會的書面通知，告知你的申請結果。
第二階段：申請獲批後的法律程序
收到房委會的批准信後，恭喜你，你已經完成了行政申請的部分。接下來便要進入專業的法律程序，這一步必須由律師協助處理。
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聘請律師辦理轉讓
申請獲批後，你會收到一份有效期為一年的「業權轉讓同意書」。你必須在這一年內完成所有法律手續。第一步就是自行聘請一位律師，代表你處理所有業權轉讓的文件。 -
草擬轉讓契約並提交審批
律師會根據你的情況，草擬一份不涉及金錢代價的轉讓契約，也就是坊間常說的居屋轉名送契。這份契約的初稿在正式簽署前，必須先由你的律師提交給房委會的法律事務分處進行審批。請注意，這個審批程序需要另外再繳付一筆法律文件審批費（現時為港幣$2,630，同樣不設退款）。 -
處理現有按揭安排
如果你的單位仍有按揭在身，業權的變動很可能會影響到按揭契約。建議在聘請律師的同時，主動聯絡承按銀行，查詢是否需要更改按揭安排。若需要，可能還要向房委會額外申請「轉變按揭安排」，並繳付相關費用。 -
簽署正式文件及完成轉讓
待房委會的法律部門批准轉讓契約草稿後，律師便會安排你和新的業權承讓人簽署正式的法律文件。此時，你亦需要支付律師費及相關的印花稅等費用。
第三階段：完成手續及更新紀錄
完成了所有法律程序後，還有最後一個步驟要緊記，這樣才算真正大功告成。
業權轉讓文件在土地註冊處完成註冊後，代表單位的業權已正式轉移。此時，你必須盡快將已註冊的轉讓契約副本及最新的土地查冊記錄，提交給你所屬的租約事務管理處，用作更新業主紀錄。完成這一步，整個居屋轉名手續才算圓滿結束。
居屋轉名費用一覽：律師費、印花稅及政府收費全分析
準備辦理居屋轉名手續，大家最關心的部分之一就是費用。整個過程涉及的開支並非單一項目，而是由幾部分組成。清楚了解這些費用，有助你更好地規劃預算，讓轉名過程更加順暢。以下我們將逐一拆解律師費、印花稅和政府收費。
首先是向房屋委員會（房委會）支付的行政費用。這筆費用分為兩個階段。第一筆是提交居屋轉名申請時需要繳付的「申請手續費」，目前金額約為三千港元。這筆費用主要用於處理你的申請個案，所以不論申請最終是否獲批，費用都不會退還。當申請獲初步批准後，你需要委託律師草擬轉讓契約。律師將草擬好的文件提交給房委會的法律事務分處審批時，就需要支付第二筆「契約審批費」，金額約為二千六百港元，這筆費用同樣是不設退款的。
接下來是律師費。由於居屋轉名涉及複雜的法律文件和程序，所以必須聘請律師處理。律師的角色非常重要，他們會負責草擬一份不涉及金錢交易的轉讓契約，也就是我們常說的居屋轉名送契文件。律師還會協助你與房委會溝通，並在手續完成後到土地註冊處更新業權記錄。不同律師樓的收費標準各異，大家可以多比較幾間，選擇合適的律師行提供服務。
最後一項，也是可能佔最大比例的開支，就是印花稅。即使是透過「送贈」形式轉名，一樣有機會需要繳付印花稅。印花稅的計算基準，並非買賣價，而是根據物業在轉名當日的市場估值來計算。稅率會根據物業價值和最新的稅務條例而定。由於計算方式相對複雜，加上轉贈雙方的關係亦可能影響稅額，所以準確的應繳金額，你的律師會在詳細評估個案後為你計算清楚。總括而言，整個居屋轉名手續及規限中涉及的費用包括政府申請費、契約審批費、律師費和印花稅，大家在計劃前記得預留足夠資金。
深入剖析：離婚及遺產繼承的轉名安排
處理人生大事時，物業安排自然是重要一環。當涉及到居屋，離婚和遺產繼承這兩種情況的居屋轉名手續，就有非常清晰的處理指引。雖然兩者都屬於房委會接納的特殊情況，不過申請的基礎和所需文件截然不同，我們一齊來詳細了解一下。
婚姻狀況改變：離婚或分居的業權處理
因離婚或合法分居而需要更改居屋業權，是房委會接納的其中一個業權轉讓原因。這種居屋轉名申請，通常是為了執行法庭命令或者雙方協議，將單位業權轉給其中一方。
要啟動這個程序，最重要的文件就是法律證明。申請人必須向房委會提交絕對離婚判令（Absolute Decree），或者由法庭發出的資產分配命令。如果是分居，就需要提供正式的分居協議書。房委會收到這些具法律效力的文件後，才會接納轉名申請。
整個轉讓過程，雖然是基於資產分配，但在形式上仍需遵從不涉及金錢代價的原則，也就是以類似居屋轉名送契的形式辦理。換句話說，轉讓契據上不會顯示樓價，以符合資助房屋的轉讓規限。備妥法律文件後，就可以正式填寫申請書，展開後續的審批和法律程序。
業主身故：遺產繼承的特別通道
如果居屋業主不幸離世，業權繼承的處理方式就有一個非常重要的豁免。在一般的居屋轉名手續及規限中，承讓人必須是單位內的已登記家庭成員。不過，在遺產繼承這個特殊情況下，即使承繼人並非登記家庭成員，同樣可以繼承業權。
整個程序是根據香港的遺產繼承法例進行。申請時，必須準備好一系列的法律文件，包括業主的死亡證、遺囑（如有），以及由高等法院遺產承辦處發出的遺產承辦證明文件，例如遺囑認證書（Grant of Probate）或遺產管理書（Letters of Administration）。
此外，繼承居屋業權還有一個特別安排。假如承繼人本身在香港沒有持有任何住宅物業，他們就可以豁免入息及資產審查，直接繼承該居屋單位。這項安排確保了業主的家人能夠順利處理遺產，繼續安居。準備好所有遺產證明文件，是順利完成繼承轉名的第一步。
居屋轉名常見問題 (FAQ)
談到居屋轉名手續，大家腦海中可能浮現出很多疑問。畢竟這牽涉到繁複的法律文件和政府規限，與一般私樓買賣大有不同。以下我們整理了一些最常見的問題，希望用最清晰易明的方式，為你逐一解答。
為了回復「首置身份」買新樓，可以申請居屋轉名嗎？
這是一個非常普遍的疑問，而答案通常是不可以。房屋委員會（房委會）的主要原則是防止業主享用雙重房屋福利，所以一般不會批准純粹為了回復首次置業身份而提出的居屋轉名申請。不過，凡事總有例外，如果業主因結婚而需要遷出，並到配偶的住處同住，房委會則有機會酌情批准業主將業權轉讓予單位內已登記的家庭成員。
居屋轉名送契後，新業主可以申請按揭嗎？會否像私樓「送契樓」一樣困難？
這點是居屋轉名的一大優勢。在私人市場，經「送贈契」轉讓的物業，銀行為規避業權風險，通常在五年內都不會批出按揭。但是，未補地價的居屋轉名送契情況則完全不同。因為居屋有政府作為擔保人，銀行視之為低風險資產，所以即使新業主是透過送贈形式獲得業權，申請按揭的過程通常都比較順利，不會遇到私樓「送契樓」的阻礙。
整個居屋轉名手續及規限流程，除了政府手續費，還有哪些費用？
處理居屋轉名手續及規限時，除了向房委會支付的申請手續費，你還需要預算以下幾項主要開支：
- 律師費：你需要聘請律師處理轉讓契據等法律文件。
- 契據批核費：當律師草擬好轉讓契後，需要再提交予房委會的法律事務分處審批，這一步會再產生一筆費用。
- 印花稅：即使是無償轉贈，稅務局仍會根據物業的市值來評估及徵收印花稅。
- 土地註冊處登記費：完成轉讓後，新的業權資料需要在土地註冊處登記，這涉及登記費用。
- 更改按揭費用：如果物業本身仍有按揭，更改按揭安排可能需要向銀行及房委會支付額外的手續費。
如果業主不幸過身，子女繼承物業的居屋轉名申請程序是怎樣的？
若居屋業主過身，業權轉讓會依循遺產繼承的法律程序處理，而非一般的轉名申請。繼承人（例如子女）需要先到高等法院的遺產承辦處，辦理遺產承辦手續，取得「遺產管理書」或「遺囑認證」。然後，憑藉這些法律文件，連同死亡證等資料，再向房委會申請將業權正式轉至繼承人名下。一個重要的好消息是，如果繼承人本身並未持有任何住宅物業，他們通常可以在毋須通過入息及資產審查的情況下繼承該居屋單位。
房委會發出的「轉讓同意書」設有期限嗎？
是的，這點必須特別留意。當你的居屋轉名申請獲批後，房委會發出的「業權轉讓同意書」有效期為一年。你必須在 這一年內，完成所有法律手續，包括簽署轉讓契及到土地註冊處登記。如果錯過了這個期限，同意書便會失效，屆時你需要重新遞交申請，並且再次繳付相關費用，所以務必好好把握時間。