「長命契」因其業權自動繼承的特性，是香港夫婦、家人聯名置業最普遍的選擇，普遍認為這是將物業「鎖實」，保障雙方的安樂茶飯。然而，這份看似穩固的保障，其實暗藏足以令你失去整層樓的致命陷阱。當其中一位聯名業主在另一方不知情下，透過財務公司進行「單邊按揭」或身陷個人債務，你的物業隨時可能被釘契甚至變賣。
本文將為你徹底拆解長命契按揭的4大業權陷阱，由財務公司的操作漏洞，到個人債務如何波及聯名物業，助你評估自身風險。更重要的是，我們將提供終極自保方案——「長命契拆契」的詳細教學，讓你學會如何運用法律工具，真正守護自己辛苦換來的資產。
長命契最大迷思：我的聯名物業真的「鎖實」了嗎？
很多人在考慮長命契按揭時，都抱持一個核心想法：物業由多人共同持有，任何買賣或按揭決定都需要所有業主同意，感覺非常穩固。這個想法基本上是正確的，但現實操作中卻存在一些不容忽視的漏洞。表面上看似牢不可破的保障，其實在特定情況下，可能會出現意想不到的缺口。
傳統銀行的保障：為何需要所有業主共同簽署？
首先，讓我們談談最常見的情況。當你向傳統銀行申請物業按揭、轉按或加按時，長命契的保障機制確實能夠發揮作用。銀行在處理任何與物業業權相關的貸款時，法律上要求必須取得完整及無瑕疵的抵押權。這意味著，物業的每一位聯名業主都必須親身到律師樓簽署相關的按揭契據及法律文件。
銀行聯簽要求：防止單方面按揭的安全網
這個「聯簽要求」是銀行風險管理的重要一環，同時也成為了保障所有聯名業主權益的一道安全網。只要其中一位業主不同意或不簽署，銀行便無法承造按揭。因此，在傳統銀行的框架下，任何一方業主都無法單方面將聯名物業抵押，這有效防止了因其中一方私下借貸而影響整個物業業權的風險。
【核心風險】財務公司的「單邊按揭」操作漏洞
然而，當貸款機構從銀行轉向部分財務公司時，情況就變得複雜。市場上有些財務公司為了促成生意，會接受所謂的「單邊按揭」。這種操作繞過了傳統銀行必須所有業主簽署的規定，為長命契的保障帶來了核心風險。
拆解「單邊按揭」：一方業主如何單獨為物業申請貸款
「單邊按揭」的操作原理，是財務公司並非針對整個物業的完整業權進行抵押，而是針對申請貸款的單一方業主所持有的「權益」來放款。雖然長命契下各業主沒有明確的業權份額，但法律上他們仍然各自擁有物業的權益。財務公司正是利用這一點，讓單一方業主簽署貸款協議，從而變相將其個人於物業中的權益抵押了出去。
「無上限個人擔保」陷阱：個人債務如何透過法律文件波及聯名物業
為了進一步保障自身利益，財務公司通常會要求借款人簽署一份「無上限個人擔保」文件。這份文件的威力在於，一旦借款人違約，財務公司有權追討其名下所有資產來償還債務，而借款人在聯名物業中的權益，自然成為最主要的追討目標。結果，一筆看似是個人名義的貸款，最終可以透過法律程序，直接影響到整個聯名物業的穩定性。
隱藏陷阱：無抵押私人貸款的連帶風險
除了直接的「單邊按揭」，另一個更隱蔽的風險來自無抵押的私人貸款。很多人誤以為，只要物業不作抵押，個人的借貸行為就與聯名物業無關。事實上，這種想法存在極大的盲點。
長命契的保障盲點：無法限制業主的個人借貸行為
長命契的法律效力，主要體現在對物業業權的共同控制上。它無法，亦無權限制任何一位聯名業主以個人信用向銀行或財務公司申請私人貸款、信用卡貸款或其他無抵押信貸。這是長命契在財務保障上的一個先天盲點。
私人貸款違約的後果：債權人如何追討至影響聯名物業
當其中一位業主拖欠大額私人貸款時，債權人可以透過民事訴訟向其追討。一旦法庭裁定債權人勝訴，債權人便可向土地註冊處申請「押記令」（俗稱「釘契」），將該判決註冊在物業的紀錄上。物業一旦被「釘契」，便無法進行任何買賣或轉按。更嚴重的是，債權人有權進一步向法庭申請強制出售令，要求將整個物業拍賣，以償還該名業主的個人債務。這時，即使其他業主完全不知情且沒有任何欠債，他們共同持有的物業也會受到直接衝擊。
自我評估：我的長命契潛在風險有多高？
選擇長命契按揭，很多人著眼於它在業權繼承上的便利。但是，這份便利的背後，潛在的風險有多高，完全取決於聯名人之間的關係與共識。與其日後發生問題才補救，不如現在花幾分鐘，誠實地評估一下自己的情況。以下幾個方面，可以幫助你更清晰地看見這份長命契帶來的，究竟是保障還是束縛。
評估一：聯名人之間的信任與財務透明度
聯名人的財務狀況：你是否了解對方的信貸紀錄與所有債務？
長命契將所有業主的財務狀況綑綁在一起。你需要問自己一個很實際的問題：你是否完全清楚聯名伙伴的所有財務狀況？這包括他的信貸評級（TU）、有沒有其他私人貸款、信用卡債務，甚至是生意上的擔保。如果對方有隱藏債務或者不良的信貸紀錄，當他無法償還時，債權人便有機會追討他名下的資產，而這份聯名物業就是最顯眼的目標。了解對方財務的透明度，是評估長命契按揭風險的第一步。
關係變化下的風險：當保障變為枷鎖（如婚姻、家庭糾紛）
建立長命契時，聯名人之間的關係通常都十分密切，例如夫婦或家人。但是，關係是會變化的。當初為了保障對方而設立的安排，在關係破裂時，例如離婚或家庭成員之間出現嚴重紛爭，這份長命契就會變成一個沉重的枷鎖。物業的任何決定，不論是出售、轉按，甚至是考慮進行長命契拆契，都需要所有業主同意。如果雙方無法達成共識，甚至拒絕溝通，這份價值不菲的資產就會被完全鎖死，誰也動彈不得。
評估二：物業用途與未來規劃的共識
自住與投資物業的決策差異：對加按套現、出售的看法是否一致？
你們當初購入這個物業的目的是什麼？是打算長久自住的安樂窩，還是一項純粹的投資工具？這兩種心態會衍生出截然不同的決策。自住者可能追求穩定，不希望物業有任何變動。投資者則可能希望在適當時機加按套現，將資金作其他投資，或者在樓價高位時出售獲利。如果一方想申請按揭套現周轉，另一方卻堅決反對，認為會增加負擔，矛盾便會產生。
物業的長遠規劃：出售時機、價格預期等是否存在分歧？
即使雙方都同意物業是用作投資，大家對未來的規劃也未必一致。對於何時是最佳出售時機、心中理想的賣出價是多少，聯名人之間有沒有清晰的共識？假如市場氣氛轉好，一方認為應該馬上出售，鎖定利潤。另一方卻覺得樓價還有上升空間，堅持再等一下。這種分歧會令你們錯失最佳的市場時機，甚至因為意見不合而導致交易告吹。
評估三：應對突發事件的應變能力
資金周轉的衝突：一方急需資金（如生意、醫療）但另一方反對時的處理
人生總有突發情況。假設其中一位聯名業主突然面對緊急的財政需要，例如生意出現困難、家人需要龐大的醫療開支，而他最值錢的資產就是這份聯名物業的權益。在這種情況下，他可能希望立即出售物業，或者申請長命契按揭來獲取資金。但是，如果另一位聯名業主不同意，可能是出於不想搬遷、不想承擔新的按揭債務等原因，那麼急需資金的一方便會陷入困境。長命契要求一致同意的原則，在緊急關頭會顯得缺乏彈性。
釐清法律基礎：長命契與分權契的根本分別
要深入討論長命契按揭的潛在風險，我們必須先回到基本步，清晰理解香港物業聯名持有權的兩種主要形式。這就好像玩一場遊戲前，必須先讀懂規則一樣。你選擇用「長命契」還是「分權契」持有物業，會直接決定了日後處理業權、申請按揭，甚至繼承安排的遊戲玩法。兩者只有一字之差，法律效果卻是天壤之別。
長命契 (Joint Tenancy) 的核心特徵與法律影響
長命契是香港家庭，特別是夫婦聯名置業時最常見的選擇。它的核心概念是，所有聯名業主被視為一個「單一的整體」，共同擁有物業的百分之百業權，沒有份額之分。大家就像船上的夥伴，共同駕駛著同一艘船。
構成長命契的「四個同一」先決條件
法律上，要構成長命契，必須同時滿足「四個同一」(Four Unities) 的條件，缺一不可。
* 佔有權同一 (Unity of Possession): 所有業主都有權利享用和佔有整個物業，任何人都不能將其他人排除於物業的任何一部分之外。
* 權益同一 (Unity of Interest): 所有業主的權益性質和期限完全相同，都是均等地擁有全部業權。
* 業權文件同一 (Unity of Title): 所有業主是透過同一份法律文件（例如樓契）獲得業權的。
* 時間同一 (Unity of Time): 所有業主是在同一時間點開始擁有其業權。
這四個條件綑綁在一起，才正式確立了法律上「單一業主」的地位。
「生存者取得權」的繼承效力及其對按揭的影響
長命契最重要，也最廣為人知的特點，就是「生存者取得權」(Right of Survivorship)。這個法律原則意味著，當其中一位聯名業主離世，他在物業中的權益會「自動地」依法轉移給仍在生的其他聯名業主。這個繼承過程的法律效力，甚至高於遺囑的安排。換句話說，即使離世的業主在遺囑中寫明要將物業留給子女，這項條款也會因「生存者取得權」而失效。物業權益會直接歸於生還的聯名業主，不會成為遺產的一部分。這也是申請長命契按揭時，銀行比較接納的結構，因為業權的延續性非常清晰。
業主離世後的按揭處理：銀行或會重審在生者還款能力
雖然業權轉移是自動的，但附隨的按揭債務並不會自動消失。當其中一位業主離世後，銀行保留權利，重新評估在生業主的財務狀況和還款能力。銀行需要確保餘下的業主有足夠能力獨自承擔整筆按揭貸款。所以，在生業主有可能需要提供新的入息證明，甚至重新通過壓力測試。這是處理長命契按揭時，一個不能忽視的後續環節。
分權契 (Tenancy in Common) 的核心特徵與按揭彈性
分權契是另一種聯名方式，它更像商業夥伴合資。在分權契下，每位業主都擁有物業一個明確的、獨立的業權份額，例如A持有70%，B持有30%。彼此的權益是分開計算的。
業權份額的靈活性：可按不同比例持有及獨立處理
分權契最大的特點是彈性。業主可以按照出資比例，持有不同份額的業權。而且，每位業主都可以獨立處理自己名下的那份業權，例如將其出售、轉讓，或者透過遺囑指定繼承人。分權契沒有「生存者取得權」，當其中一位業主離世，他持有的業權份額會成為其遺產的一部分，按照遺囑進行分配。
獨立按揭個人份額的理論與現實困難
理論上，分權契的業主可以將自己持有的業權份額單獨拿去申請按揭。但現實中，香港絕大部分主流銀行都不會接受這種不完整業權的按揭申請。銀行的考慮很直接，假如借款人斷供，銀行收回的也只是一半或部分的業權，要將這份「不完整」的業權在市場上賣出，幾乎是不可能的任務。
「碎契樓」風險：銀行為何極度審慎處理不完整業權的按揭
當物業的部分業權被獨立出售，市場上便會出現所謂的「碎契樓」或「半契樓」。銀行對這類物業極度審慎，因為抵押品質素非常低。銀行無法輕易透過出售抵押品來收回貸款，風險極高。所以，雖然分權契在業權處理上看似自由，但在申請銀行按揭的層面上，靈活性反而更低，必須所有業主共同申請才有可能獲批。
長命契 vs. 分權契：優劣比較一覽表
按揭申請便利性
- 長命契：較便利。銀行視所有業主為單一借款人，共同承擔責任，是標準的長命契按揭申請流程。
- 分權契：較困難。若只按揭個人份額，銀行普遍拒絕。若共同按揭整個物業，則與長命契無異，需要所有人同意。
業權處理自主度
- 長命契：低。出售或加按等重大決定，必須全體業主同意及簽署。
- 分權契：高。可獨立處理個人持有的業權份額，例如透過遺囑傳承。
業權繼承安排
- 長命契：自動。業權自動歸於在生者，程序簡單，但缺乏彈性。
- 分權契：靈活。業權份額按遺囑分配，可指定任何人繼承。
潛在風險與保障
- 長命契：風險在於關係破裂時的決策僵局，以及被其中一方的個人債務拖累。保障在於防止任何一方單獨出售物業。
- 分權契：風險在於其中一位業主可能將其份額售予外人，導致業權變得複雜。保障在於資產清晰劃分，個人債務不易直接影響其他共有人。而長命契拆契就是一種從長命契轉向分權契的法律程序。
決策工具：我應該選擇長命契還是分權契？
面對這個選擇，你可以問自己幾個關鍵問題，答案會引導你找到更適合自己的方案。
根據關係、置業目的及風險承受能力作選擇的流程圖指引
第一，思考你們的關係和信任度。
如果你們是互相信任的夫妻，希望百年歸老後物業能順利歸於對方，長命契的自動繼承功能就非常適合。如果大家是生意夥伴或朋友合資，出資比例不同，希望資產能清晰劃分並傳承給各自的家人，分權契會是更理性的選擇。
第二，明確你們的置業目的。
假如物業是用作安穩的自住居所，長命契的穩定性較高，能防止一方衝動賣樓。如果物業是純粹的投資工具，未來可能需要靈活退出或轉讓部分權益，分權契提供的彈性就顯得相當重要。
第三，評估你們最擔心的風險是什麼。
你比較擔心將來業權繼承產生糾紛，還是擔心聯名人的個人財務問題會波及物業？前者長命契能有效避免，後者分權契則能建立一道防火牆。想清楚最主要的考量，選擇自然會變得清晰。
如何主動保障權益？防範長命契風險的法律工具
了解長命契按揭的潛在風險後，更重要的是學會如何主動出擊，保障自己的業權。與其被動地等待問題發生，不如善用法律工具，為自己的資產建立一道堅實的防線。以下介紹幾個由淺入深的方法，讓你重新掌握物業的主導權。
定期查閱土地註冊處紀錄 (查冊) 的重要性
將「查冊」想像成是為你的物業做一次定期身體檢查，是一個最基本而且非常重要的習慣。查冊不只是買賣物業時才需要做的事，它能讓你即時掌握物業最新的業權狀況，確保一切如常。透過定期查閱，你可以第一時間發現任何未經你同意的業權變動，防患於未然。
如何透過查冊監察物業是否被新增按揭或釘契
當你取得一份物業的土地登記冊（Land Register）時，需要仔細留意「物業涉及的轇轕」一欄。假如聯名業主在你不知情下，向財務公司申請了單邊按揭，這裡便會出現一項新的「Mortgage」（按揭）或「Legal Charge」（法定押記）註冊紀錄，並且會清楚列明貸款機構的名稱。同樣，如果業主因債務問題被人入稟追討，登記冊上可能會出現「Charging Order」（押記令）或相關的註冊摘要，俗稱「釘契」。一旦發現這些你不熟悉的紀錄，就是一個強烈的警號，代表物業的業權可能已經在你不知情下被用作抵押或正被追討。
終極保障：「長命契拆契」轉換為分權契
如果定期查冊是防禦，那麼「長命契拆契」就是最徹底的主動保障。進行長命契拆契，就是將聯權共有（Joint Tenancy）的關係，正式轉變為分權共有（Tenancy in Common）。轉變後，你和聯名業主將會各自擁有物業一個明確的業權份額，例如各佔50%。這代表你可以獨立處理屬於你的那一份業權，而對方亦不能再單方面影響整個物業的業權。
考慮「拆契」的時機：關係破裂、失去信任或有特定繼承安排
在以下幾種情況，你應該認真考慮辦理長命契拆契：
第一，關係出現無法彌補的裂痕。例如夫婦辦理離婚，或家庭成員之間關係惡化，長命契的綑綁式業權會成為處理資產的巨大障礙。
第二，對聯名業主的財務狀況失去信心。當你發現對方有隱瞞債務、過度借貸或不良的理財習慣時，拆契能有效將你的業權份額與對方的個人財務風險切割開。
第三，有特定的繼承計劃。長命契的「生存者取得權」會凌駕於遺囑之上。如果你希望將自己的業權份額留給子女或配偶以外的指定繼承人，就必須先將長命契轉為分權契，然後再訂立遺囑。
辦理「拆契」的法律步驟及費用簡介
辦理長命契拆契的程序必須經由律師處理，過程比想像中簡單，甚至可以單方面啟動。基本步驟如下：
1. 你委託律師，表明希望將長命契分割。
2. 律師會草擬一份「分割通知書」（Notice of Severance）及「分割契據」（Deed of Severance）。
3. 律師會將通知書的副本送達給其他所有聯名業主。
4. 在你簽署分割契據後，律師會將其送交土地註冊處註冊。
一經註冊，長命契關係便告終止。費用方面主要包括律師的專業服務費及土地註冊處的登記費用，具體金額建議直接向律師樓查詢報價。
特殊情況：未補地價居屋的長命契限制
對於未補地價的資助房屋，例如居屋的業主，處理長命契時需要留意額外的限制。由於業權受到《房屋條例》規管，任何業權變動都不能像私人樓宇般自由處理，必須先得到房屋委員會（房委會）的批准。
業權變動 (加名/除名) 需先獲房委會批准的規定
根據房委會的現行政策，所有未補地價居屋的業權轉讓，包括加名、除名，甚至是將長命契轉為分權契，都屬於業權變動的一種。業主必須先向房委會提交申請，並提供充分的理由，例如因離婚、移民、或家庭成員病重等特殊原因。房委會將會按個別情況進行審批，並非所有申請都會獲准。
未補地價居屋業主如何合法地將長命契轉為分權契
即使有房委會的限制，未補地價居屋的業主仍然有合法途徑進行長命契拆契。關鍵步驟是，必須先向房委會申請「轉讓同意書」，在申請中清晰解釋分割業權的原因。待房委會審批並發出同意書後，業主便可以憑此文件，委託律師辦理正式的分割契據及註冊手續。整個過程無須補地價，但前提是必須先取得房委會的「通行證」。
長命契物業按揭、轉按及加按：標準流程與注意事項
申請標準程序及所需文件
申請文件清單及基本步驟
處理長命契按揭的申請，關鍵在於所有業主必須步調一致。整個過程其實不複雜，只要事前準備充足，就可以順利完成。基本步驟是所有業主先達成共識，然後共同向銀行提交申請，等待銀行完成物業估價和審批，最後再一起到律師樓簽署正式文件。
在文件方面，銀行需要每一位聯名業主提供完整的資料，當中包括：
* 香港永久性居民身份證副本
* 最近三至六個月的入息證明，例如公司糧單、銀行月結單或最新的稅務局評稅通知書
* 現有按揭或私人貸款的還款證明
* 臨時買賣合約（適用於新買入物業）
因為銀行會將所有業主視為一個共同體，所以缺少任何一位業主的文件，申請都無法繼續。
壓力測試對所有聯名人的要求
對於壓力測試，銀行同樣會將所有聯名業主捆綁計算。簡單來說，銀行會將全部業主的總收入相加，同時也會將他們各自的所有債務（包括私人貸款、信用卡結欠等）每月還款額全部加起來。
然後，銀行會用這個「總收入」和「總債務」的組合來進行壓力測試。這代表如果其中一位業主的信貸紀錄不佳，或者有較高的個人負債，便會直接影響整個長命契按揭的審批結果。所以，在申請前，各業主之間最好對彼此的財務狀況有坦誠的溝通。
簽署法律文件的關鍵：為何必須所有業主親身辦理？
律師樓面簽的法律意義與作用
當按揭申請獲批後，所有業主都必須親身前往律師樓簽署按揭契等法律文件。這個要求非常嚴格，並不是單純的形式。它的法律意義在於確保每一位業主都是在清楚明白的情況下，同意將物業作為抵押品。
律師的角色是作為一個獨立的第三方，親自核實每一位簽署者的身份，並且向他們清晰解釋文件中的每一項條款、權利和法律責任。這個過程保障了所有業主的權益，避免日後出現任何一方聲稱自己是在不知情或被誤導的情況下簽署文件，從而引發法律糾紛。
特殊情況處理：業主身處海外或行動不便的解決方案 (授權書)
如果聯名業主中，有人因為身處海外或健康問題導致行動不便，確實無法親身到律師樓簽署文件，法律上亦有解決方案，就是簽署一份具法律效力的「授權書」（Power of Attorney）。
這份授權書必須由律師草擬，內容要清晰列明授權範圍，例如只授權某位指定人士代為處理該次特定的物業按揭事宜。如果業主身處海外，簽署授權書的過程需要當地合資格的公證人見證，文件可能還需要經過特定程序認證，確保其法律效力獲香港承認。整個過程需時和涉及額外費用，所以必須提早與律師溝通和安排，並且要先獲得承按銀行的同意。
長命契按揭常見問題 (FAQ)
處理長命契物業時，業主們總會遇到各式各樣的疑問，特別是涉及長命契按揭的安排。以下我們整理了四個最常見的問題，為你逐一清晰解答。
Q1: 長命契其中一位業主過身，按揭貸款如何處理？
當長命契其中一位業主不幸離世，根據「生存者取得權」的法律原則，其物業權益會自動轉移給在生的聯名業主。這個過程是即時的，而且法律效力高於遺囑。
但是，業權的自動轉移不代表按揭貸款會自動消失。原有的長命契按揭債務，會全數由在生的業主承擔。銀行在此時有權重新審視在生業主的還款能力，可能會要求對方提供最新的入息證明，以評估其個人收入是否足以通過壓力測試。如果銀行認為在生業主的還款能力不足，或會要求增加擔保人，甚至有權要求提早償還全部或部分貸款。
Q2: 其中一位業主破產，對聯名物業有何影響？
長命契將所有業主視為一個單一的整體。如果其中一位業主被頒布破產令，其在物業中的權益會交由破產受託人管理。
破產受託人的主要職責是變賣破產者的資產以償還債務。因此，受託人有權向法庭申請，將該物業的長命契形式強制轉換為分權契，即進行「長命契拆契」，然後再申請強制出售整個物業。出售物業所得的款項，在扣除相關費用後，會按業權比例分配，屬於破產者的一部分將用作還債。這意味著，即使其他業主財務狀況良好，也可能因為一位業主的破產而被迫賣樓。
Q3: 聯名業主對出售或加按意見不合，可以怎麼辦？
長命契的一大特點是所有重大決定，例如出售物業、申請加按或轉按，都必須獲得全體聯名業主一致同意並共同簽署文件。
如果業主之間意見出現分歧，例如一方想賣，另一方反對，交易便無法進行，形成僵局。在這種情況下，希望出售的一方可以考慮向法庭申請售賣令。根據香港法例《分區條例》，法庭有權頒令強制出售該物業，並將賣樓所得根據業權比例分配給各業主。不過，法律程序需時而且費用不菲，是解決糾紛的最後手段。
Q4: 長命契物業可以「除名」嗎？程序與印花稅考慮為何？
長命契物業的「除名」，在法律上被視為一項業權轉讓，等同於一次買賣交易，並非簡單的行政手續。
程序上，需要由律師草擬一份轉讓契約（例如「轉讓契」或「送贈契」），將退出的業主之業權正式轉移給留下的業主。最大的考慮因素是印花稅。稅款是根據所轉讓業權部分的市值來計算。如果業權轉讓是在近親（配偶、父母、子女、兄弟姊妹）之間進行，則可以申請以較低的第二標準稅率計算印花稅。若非近親，則需要支付較高的從價印花稅。此外，如果物業本身仍有按揭，此項業權變動必須先取得承按銀行的同意，銀行會重新評估留下業主的還款能力，才決定是否批准。