金管局宣佈暫停壓力測試，不少準買家，尤其依賴花紅出糧的「打工皇帝」，以為上車門檻已大幅降低。然而，這或許是個美麗的誤會。事實上，暫停壓測不等於取消入息審查，銀行內部的風險評估模型依然嚴謹，而那筆決定你借貸力高低的花紅，其計算方法更是銀行審批中的「黑盒」。究竟銀行採用哪幾種模型來評估你的花紅？為何你自行計算的貸款額與銀行批出的結果總有落差？轉工、股票期權、佣金又會如何影響審批？本文將為你深入拆解銀行處理花紅的12大必睇攻略，由三大核心審批模型到五大常見盲點，再提供四大實戰解決方案，助你精準計算，避開陷阱，全面提升借貸能力，為成功置業鋪路。
壓力測試暫停，為何準確計算花紅依然重要？
大家好，自從金管局宣布暫停壓力測試，很多人覺得買樓的入息門檻降低了。這確實是好消息，但是對於收入包含花紅的朋友來說，準確計算壓力測試花紅的重要性其實沒有改變。因為銀行審批按揭的邏輯，並非大家想像中那麼簡單。
理解最新政策：暫停壓力測試並非取消入息要求
首先要清楚一點，金管局暫停的是「假設利率上升後的還款壓力測試」這個環節，但不是完全取消對申請人還款能力的要求。這是一個很重要的分別。
金管局指引核心：保留「供款與入息比率」(DTI) 50%的基本審批門檻
政策的核心是，金管局依然保留了最基本的審批防火牆，就是「供款與入息比率」（DTI）不能超過50%。簡單來說，你每個月的總供款額，不可以超過你每月總入息的一半。所以，你的花紅如何被銀行計算，會直接影響你的「總入息」數字，決定了你是否能符合這個50%的硬指標。
銀行內部風險評估：壓力測試仍是評估含花紅收入申請人還款能力的內部參考
而且，雖然金管局暫停了硬性規定，銀行基於自身的風險管理，依然會進行內部的壓力測試評估。特別是對於花紅佔比較高的申請人，銀行需要評估收入的穩定性。它們會參考過往壓力測試的框架，去判斷你在利率變動時的還款能力。所以，清晰的花紅計算方式，對銀行的內部評估仍然相當關鍵。
精準計算花紅如何成為你的議價優勢
明白了銀行的審批邏輯後，你會發現，準確計算花紅不只是為了通過審批，它更是你在置業過程中的一個重要籌碼。
預估最高貸款額，鎖定心儀樓盤，提升談判籌碼
當你準確知道銀行會如何計算你的花紅，你就能預估出自己最高的貸款額。這代表你可以更有信心地去尋找預算內的樓盤。在與賣家或地產代理談判時，一個清楚自己財務狀況的買家，議價能力自然更高，因為你的出價是建立在肯定的購買力之上。
備妥花紅證明文件，加快審批流程
最後，如果你一早準備好所有關於花紅的證明文件，例如近兩年的稅單、花紅通知信和相關的銀行月結單，整個按揭申請流程會順暢很多。在分秒必爭的地產市場，能夠比其他買家更快獲得銀行的批核，絕對是你成功「上車」的一大優勢。
銀行如何計算壓力測試中的花紅？拆解3大核心審批模型
談到壓力測試花紅的計算，許多人可能感到困惑。其實，銀行在審批你的花紅收入時，並非隨心所欲，而是依循幾套內部核心模型。理解這些模型的運作邏輯，就等於掌握了與銀行溝通的關鍵，對整個壓力測試過程有莫大幫助。現在就為你逐一拆解銀行內部最常見的三大審批模型。
模型一：標準計算法 (適用於花紅收入穩定者)
這是最基礎和普遍的計算模型，適用於過去兩年花紅金額相對平穩的申請人。銀行視這種收入模式為穩定，因此會採取一個公允的平均值來評估你的還款能力。
計算公式：(近兩年花紅總和) ÷ 24個月 = 每月平均花紅
這個公式直接將你過去兩年的花紅總收入，平均攤分到24個月，計算出一個可用於壓力測試的每月平均花紅數額。
所需文件：近兩年稅單、花紅發放信、相關糧單及銀行月結單
要讓銀行接納你的花紅收入，文件必須齊備。清晰的稅單、公司發出的花紅通知信，以及顯示款項入賬的糧單和銀行月結單，都是不可或缺的證明。
模型二：「獎勵性」計算法 (適用於花紅呈增長趨勢者)
如果你的花紅金額按年遞增，這絕對是一個正面訊號。銀行會將此視為你收入前景良好的指標，在整體審批態度上會比較寬鬆。
銀行計算邏輯：視為收入前景良好，審批較寬鬆，普遍沿用標準計算法
這裡的「獎勵性」主要體現在銀行的審批心態上。由於你的收入有增長潛力，銀行對你的信貸風險評估會較為正面。不過，在具體的計算層面上，絕大多數銀行仍然會沿用最穩妥的「標準計算法」，即以兩年平均值作準。
案例解說：即使花紅按年增長，銀行仍以兩年平均花紅作計算基礎
例如，你第一年花紅為$30萬，第二年增至$50萬。雖然趨勢向好，銀行在計算壓力測試時，依然會將總數$80萬除以24個月，得出平均每月約$33,333的花紅收入。
模型三：「懲罰性」計算法 (適用於花紅不穩定或下降者)
當申請人的花紅金額出現倒退，或兩年間波幅極大時，銀行便會啟動風險管理機制，採用最保守的計算方法，以保障自身的信貸風險。
銀行計算邏輯：為控制信貸風險，會採取最保守策略
銀行審批貸款的核心是風險評估。收入下降是重要的警號，所以銀行會採取「寧緊莫鬆」的原則，以最審慎的方式去評估你的還款能力。
最嚴格計算方式：只取兩年中較低一年的花紅金額作計算
在這種情況下，銀行會直接放棄平均數的概念，只會採納你過去兩年中，金額較低那一年的花紅來計算，然後再將該金額除以12個月。
案例解說：A先生兩年花紅先高後低，銀行只計較低一年，借貸力大受影響
假設A先生第一年花紅高達$50萬，但第二年因市況轉差而降至$30萬。銀行進行壓力測試花紅計算時，只會採納較低的$30萬作為基礎，得出每月平均花紅為$25,000 ($30萬 ÷ 12)。這個結果遠低於用兩年平均數計算出的$33,333，直接削弱了A先生的最終借貸能力。
避開陷阱：自行計算壓力測試花紅的5大盲點
許多人以為自行計算壓力測試花紅相當直接，就是將過去兩年的總數除以24，但實際操作上，銀行內部有多項關鍵考量，這些細節往往成為申請時的盲點。若不稍加留意，可能會導致預算失準，影響整個置業部署。
盲點一：忽略銀行對花紅收入的「不成文」內部指引
銀行審批按揭時，除了遵循金管局的基本指引，亦有自己一套內部風險管理準則，特別是在處理浮動的花紅收入時，標準會更為審慎。
花紅佔總年薪比例上限：部分銀行規定花紅不宜超過年薪的特定倍數
銀行在評估還款能力時，非常重視收入的穩定性。如果你的花紅金額佔總年薪的比例過高，例如是底薪的好幾倍，部分銀行或會認為你的收入結構不夠穩定。在這種情況下，銀行未必會將全部花紅金額計算在內，或者會採用更保守的計算方式，以控制信貸風險。
行業風險評估：金融、地產等行業的花紅收入或面臨更嚴格審批
申請人所屬的行業也是銀行的考量之一。如果你任職於金融、地產或銷售等週期性較強、收入波動較大的行業，銀行在審批你的花紅壓力測試申請時，可能會比對待公用事業或政府機構等穩定行業的申請人更加嚴格，以反映相關的行業風險。
盲點二：「未到手」花紅在審批中等於零
對於銀行和按揭保險公司而言，所有用於計算壓測的收入都必須是「已實現」的收入，任何預期或承諾中的款項，在審批當刻都無法計算。
按揭保險公司標準：申請時，即使有公司證明，未入賬的花紅一概不計
這一點在申請高成數按揭時尤其重要。按揭保險公司對收入證明的要求極為嚴格，即使你持有公司發出的信件，證明一筆可觀的花紅即將發放，但只要該筆款項在你遞交申請時仍未存入銀行戶口，審批時就會被視為零。這意味著你的借貸能力會完全基於底薪計算，可能與你的預期有巨大落差。
申請時機的重要性：確保在最近一期花紅入賬後才遞交申請
由此可見，遞交按揭申請的時機至關重要。最理想的策略，是等待最近一期的花紅確實存入銀行戶口，並顯示在月結單上之後，才正式遞交申請。這樣可以確保這筆收入被完整計算，助你爭取到最理想的貸款額。
盲點三：股票期權等非現金花紅的複雜處理
部分公司會以股票、期權等非現金形式發放花紅。雖然這同樣是收入的一部分，但在按揭審批中，其處理方式遠比現金花紅複雜。
證明責任：申請人需提供文件證明股票價值以符合計算要求
銀行無法直接從月結單看到股票的價值。因此，證明股票價值的責任完全落在申請人身上。你需要提供公司發放股票當日的股價證明、相關的稅務文件以及過往的交易紀錄等，整個過程可能相當繁複。
銀行接受程度：不同銀行對非現金花紅納入計算的取態各異
不同銀行對非現金花紅的接受程度存在很大差異。有些大型銀行可能有一套既定程序去處理，但過程嚴謹且需時較長。另一些銀行則可能因為估值和核實過程複雜，而選擇不將其納入可計算收入。若你的花紅主要為非現金形式，宜及早向不同銀行查詢其具體取態。
盲點四：混淆「花紅」與「佣金」對審批的影響
在銀行的審批模型中，「花紅」與「佣金」雖然都是浮動收入，但性質並不完全相同，計算方式亦有分別。
佣金計算折扣：佣金收入在計算中普遍會打折扣
一般而言，銀行認為佣金的波動性比年度花紅更高，因此在計算收入時，普遍會將佣金總額打一個折扣，例如只計算平均收入的六至八成。這直接影響到最終的可計算入息。
合約用詞的重要性：合約標明為「花紅」比「佣金」對審批更有利
如果你的僱傭合約中，將獎勵性收入清晰標明為「年度花紅」(Bonus) 而非「佣金」(Commission)，在審批上會更具優勢。因為「花紅」通常被視為與公司整體業績掛鉤，相對較穩定，銀行較傾向於全額或以較高比例計算。
盲點五：轉職後的花紅計算陷阱
對於事業處於上升期、近期轉換工作的專業人士，計算花紅時要特別留意一個常見的陷阱。
新公司花紅計算：即使在新公司僅獲發一年花紅，部分銀行仍可能將總額除以24個月
假設你在新公司工作了一年多，並獲得了一筆可觀的花紅。雖然你只有一年的花紅紀錄，但部分銀行在計算平均每月花紅時，並不會簡單地將其除以12，而是仍然會按照兩年（24個月）的標準來計算平均值。這種計算方式會大幅攤薄你的平均花紅收入，繼而影響你的最終借貸能力。
整合其他相關收入，全面提升借貸能力
要成功申請按揭，準確計算壓力測試花紅固然是關鍵，但也不要忽略其他可以增強你財務實力的收入項目。聰明地將底薪、浮動花紅，甚至是穩定的雙糧等收入整合起來，才能讓銀行看到你最全面的還款能力，從而爭取到最理想的貸款額。
如何處理雙糧 (13th Month Pay)
相比起每年波幅較大的花紅，雙糧（即第13個月糧）在銀行眼中，穩定性高出不少。只要文件齊備，它就能成為你提升借貸能力的一塊穩定基石。
核心要求：僱傭合約必須清晰列明，方可納入計算
這裡有一個絕對的核心要求：你的僱傭合約上，必須白紙黑字清楚列明公司有發放雙糧的政策。任何口頭承諾或不成文的公司慣例，在銀行嚴謹的審批層面是沒有說服力的。可以說，一份清晰的合約，就是將雙糧計入壓力測試總入息的入場券。
計算方法：(月薪 x 13) ÷ 12 = 用於壓力測試的平均月薪
雙糧的計算方法相當直接。銀行會將你一整年的固定總收入（即月薪乘以13個月）加總，然後再除以12個月，從而得出一個用於壓力測試的平均月入。舉例說明，假設你的月薪是$40,000並有雙糧，銀行計算時就會用 ($40,000 x 13) ÷ 12，得出你的平均月入是$43,333，而不是原來的$40,000。
最終入息組合策略：如何將花紅、底薪、雙糧等合併計算
掌握了花紅和雙糧的個別計算方法後，最後一步就是將所有收入來源整合，形成一個完整的入息組合。這個組合是你向銀行展示還款能力的最終數字，直接影響你的貸款審批結果。
總月入 = 固定月薪 + 平均每月花紅 + 平均每月雙糧
你可以根據以下這條簡單公式，預先評估銀行眼中的你每月總入息：總月入 = 你的固定月薪 + 平均每月花紅 + 平均每月雙糧。銀行就是運用這個計算出來的總月入，去評估你的「供款與入息比率」(DTI)，以及進行內部風險評估。清楚了解這個組合，對你部署置業預算非常有幫助。
實戰策略：當花紅計算結果不理想時的4大解決方案
當自行評估壓力測試花紅的計算結果後，發現可借貸金額未如理想，其實還有幾條出路可以探索。面對因花紅計算方式而導致的審批困難，不代表就此止步。以下為你剖析四個最常見而且有效的解決方案，助你扭轉局面，順利達成置業目標。
方案一：增加擔保人
原理：合併擔保人收入，以符合入息要求
最直接的方法，就是邀請一位收入穩定、信貸紀錄良好的親友作為擔保人。銀行會將你和擔保人的收入合併計算，只要總收入符合供款與入息比率(DTI)的要求，便能大大提高成功獲批的機會。這個方法能即時提升你的帳面還款能力，是解決入息不足的常用策略。
潛在影響：擔保人自身的借貸能力及未來置業將受影響
不過，這個方法對擔保人有深遠影響。一旦成為擔保人，其名字會記錄在信貸報告上，銀行會視為他已承擔一筆按揭負債。這將會削弱他未來的借貸能力，如果他日後打算置業申請按揭，銀行會以非首次置業的更嚴格標準審批，按揭成數亦會被降低。
方案二：增加首期，降低貸款額
效果：直接降低每月供款，減輕入息門檻
如果資金許可，增加首期金額是另一個非常有效的策略。貸款額減少，意味著每月的供款額亦會隨之下降。這樣一來，要通過銀行入息審查的門檻自然就降低了，令原本因花紅計算不足而無法通過的審批，重現曙光。
資金來源：確保首期資金並非來自借貸，以免影響審批結果
需要注意的是，金管局和按揭保險公司明確規定，首期資金必須是申請人的自有資金，不能來自私人貸款或其他借貸。因為任何新增的債務，都會被計入你的總負債，反而會進一步收緊銀行的審批，結果可能得不償失。
方案三：選擇對花紅計算較寬鬆的銀行
策略：向不同銀行查詢其具體的計算方法
正如前文提及，不同銀行對花紅壓力測試的審批準則和計算模型存在差異。有些銀行可能採取較進取的計算方式，例如對增長中的花紅給予較高權重，或者對特定行業的花紅計算較為寬鬆。主動向多間銀行查詢，貨比三家，或能找到最適合你收入狀況的按揭方案。
尋求專業協助：按揭顧問熟悉各銀行對花紅的審批準則
自行逐間銀行查詢可能費時失事，而專業的按揭顧問熟悉市場上各銀行的最新取態和「潛規則」。他們能夠根據你的花紅發放模式和行業背景，快速為你配對最有利的銀行，節省時間之餘，亦能提高申請的成功率。
方案四：利用資產水平申請按揭
條件：適用於入息不足但資產豐厚者，可豁免傳統入息審查
這個方案適用於部分入息不穩定或偏低，但擁有相當資產（如現金、股票、基金、物業等）的申請人。銀行可以根據申請人持有的資產淨值，來評估其還款能力，從而豁免傳統的入息審查和壓力測試。
限制：此方法通常無法申請高成數按揭
不過，以資產水平申請按揭通常設有較嚴格的限制。最主要的是按揭成數會大幅降低，普遍最高只能做到四成至五成，意味著申請人需要準備更充裕的首期資金。此方法較適合資金充裕，但收入證明較複雜的買家。
關於壓力測試與花紅的常見問題 (FAQ)
在處理壓力測試花紅的計算時，不少朋友都會遇到一些共通的疑問。我們在這裡整理了幾個最常見的問題，希望可以為你提供清晰的解答。