對於希望「上車」的港人而言，樓價比私樓相宜的二手居屋無疑是極具吸引力的選擇。然而，其買賣流程涉及房委會的獨特程序，由買賣雙方資格、補地價概念，以至按揭審批，均與私樓市場大相逕庭，過程繁複足以令準買家卻步。本文將為您提供終極懶人包，一文清晰拆解由申請「准買證」到簽約收樓的七大步驟，詳列所有費用開支及按揭須知，助您全面掌握交易流程中的每個細節，輕鬆購入心儀的安樂窩。
二手居屋市場入門：定義、買賣資格及最新政策
什麼是「居屋第二市場」？與公開市場的核心區別
想入手房屋署二手居屋，第一步是認識一個獨特的平台——「居屋第二市場」。簡單來說，這是一個專為未補地價的資助房屋而設的轉售市場。在這個市場交易的房署二手居屋，買賣雙方都必須符合特定的資格要求。
它和大家熟悉的「公開市場」（或稱自由市場）最核心的分別，就在於「補地價」的狀態。公開市場的物業，任何人都可以自由買賣。但居屋第二市場的單位，因為業主當年是以折扣價向政府買入，所以仍帶有轉讓限制。
解釋「補地價」與「未補地價」在二手居屋交易中的概念
「未補地價」是居屋第二市場的核心概念。因為政府在首次出售居屋時，已豁免了地價，所以售價比市價便宜。這筆被豁免的費用，就是所謂的「地價」。只要單位未繳付這筆地價，它就處於「未補地價」狀態，只能在居屋第二市場，轉售給合資格的綠表或白表人士。新買家購入單位後，會同時「繼承」這個補地價的責任。
相反，「補地價」就是指業主向政府繳付了這筆地價差額，解除了單位的轉讓限制。完成補地價後，單位就和一般私樓無異，可以在公開市場自由出售、出租或轉讓，買家再無任何身份限制。
闡述設立居屋第二市場的政策目的
設立居屋第二市場，並非單純為了方便買賣，而是有幾個重要的政策目的。首先，它增加了資助房屋的流動性，讓現有業主在有需要時，毋須支付高昂的補地價金額，也能將單位出售套現。其次，它為合資格的中低收入家庭，提供了一個相對市價便宜的置業途徑。最後，一個關鍵目標是促進公共房屋資源的循環。當公屋住戶（綠表人士）透過此市場置業後，他們需要交還原來的公屋單位，讓房委會能重新編配給更有需要的輪候家庭。
誰有資格購買？買家資格全解析
綠表資格人士詳解
綠表資格人士是居屋第二市場的主要購買群體。他們主要包括：
* 房屋委員會（房委會）或房屋協會（房協）轄下公共租住房屋的住戶。
* 持有有效《綠表資格證明書》的人士，例如已通過詳細審核的公屋申請者。
* 房委會「長者租金津貼計劃」的受惠者。
綠表人士的一大優勢，是他們可以隨時申請「購買資格證明書」，毋須參與抽籤。
持有「綠表資格證明書」的準公屋輪候人士
這是綠表資格中的一個特別類別。他們是指在公屋輪候冊上，已通過審查並即將獲編配單位的申請者。他們可以選擇不接受公屋編配，而是申請《綠表資格證明書》，轉而在居屋第二市場上尋找置業機會。這為他們提供了一個由租轉買的選擇。
白表資格人士詳解（白居二）
白表資格人士，主要是指不符合綠表資格的香港永久性居民。他們通常是私人樓宇的住戶，但其家庭入息和總資產淨值，不能超過指定限額。他們若想在居屋第二市場置業，就必須透過「白表居屋第二市場計劃」（簡稱「白居二」）取得配額。這個計劃需要申請人遞交二手居屋申請表，然後參加抽籤，中籤者才有資格入市。
最新年度「白居二」購買資格的入息及資產限額
「白居二」的入息及資產限額每年都可能調整，申請人必須符合該年度的要求。以2023年度的申請為例：
* 一人申請者：每月入息限額為$31,000，資產限額為$73.5萬。
* 二人或以上家庭：每月入息限額為$62,000，資產限額為$147萬。
申請及抽籤機制簡介
白表人士的申請程序相對固定。首先，房委會每年會公布「白居二」的申請詳情和配額。申請人需要在指定期限內遞交申請表及費用。截止後，房委會將進行電腦攪珠，決定申請者的優先次序。中籤的申請者會收到通知，並須提交入息及資產證明文件作詳細審核。成功通過審核後，他們便會收到「批准信」，憑信可申領有效期為12個月的「購買資格證明書」。
誰有資格出售？業主資格與限制
確認單位屬於可在居屋第二市場出售的類別
業主在出售單位前，必須先確定自己的物業，是屬於可以在居屋第二市場轉售的類別。這些類別主要包括：
* 居者有其屋計劃（HOS）
* 私人機構參建居屋計劃（PSPS）
* 租者置其屋計劃（TPS）
* 綠表置居計劃（GSH）
業主可查閱樓契，確認單位所屬計劃，並準備申請二手居屋出售證。
了解不同年份購入單位的轉讓限制期
單位的轉讓限制，與業主首次購入單位的年份有直接關係，規則亦歷經數次修改，業主必須清楚了解。
* 2018年之前首次發售的單位：業主買入單位滿兩年後，便可在居屋第二市場按自行議定的價格出售。
* 2019年至2021年首次發售的單位：限制期延長。業主在首兩年內，只能以不高於原價在居屋第二市場轉售；由第三年起才可自行定價。若要補地價在公開市場出售，則需要等待滿十年。
* 2022年及之後首次發售的單位：限制最為嚴格。業主在首五年內，只能以不高於原價在居屋第二市場轉售；由第六年起可自行定價。補地價在公開市場出售的年期，則延長至滿十五年。
二手居屋買賣流程全攻略：由申請到收樓七大步驟
想順利完成房屋署二手居屋的交易，掌握整個買賣流程至關重要。整個過程環環相扣，由買賣雙方各自申請許可文件開始，到最後簽契收樓，每一步都有既定程序。以下為你拆解由申請到收樓的七大核心步驟，讓你對房署二手居屋的交易過程有更清晰的掌握。
第一步（賣方）：申請「可供出售證明書」（准賣證）
作為業主，出售單位的第一步，就是向房屋署申請一份名為「可供出售證明書」的關鍵文件，坊間一般稱之為「准賣證」。這份文件代表官方確認你的單位符合在居屋第二市場出售的資格。
申請准賣證所需文件清單
準備文件時，最重要是齊全及準確。你需要填妥一份指定的二手居屋申請表，連同樓契副本、最近六個月內的水費及電費單副本，一併遞交。這些文件用作核實你的業主身份及單位資料。
申請費用、遞交方式及地點
申請時需要繳付一筆行政費用，你可以使用劃線支票或銀行本票支付，抬頭寫明「香港房屋委員會」。準備好所有文件及費用後，可以親身或郵寄到位於樂富的房委會客戶服務中心內的居屋第二市場計劃小組。
准賣證審批時間及有效期（12個月）
遞交申請後，房署一般需要約兩星期時間處理。成功批核後，你就會收到這份有效期為12個月的二手居屋出售證。這意味著你必須在這一年內，為單位覓得合資格買家並簽訂臨時買賣合約。
避免因文件不齊全而導致申請延誤的提示
為了讓申請過程更順暢，遞交前務必再三核對所有文件的資料是否一致，例如樓契上的姓名與身份證明文件是否完全相同。任何微小的錯漏，都可能導致申請被退回，拖慢整個出售計劃。
第二步（買方）：申請「購買資格證明書」（准買證）
對於買家而言，入場券就是一份「購買資格證明書」，俗稱「准買證」。這份文件證明你具備在居屋第二市場置業的資格。
綠表人士申請流程
持有有效「綠表資格證明書」的人士，可以直接向居屋第二市場計劃小組遞交申請，申領「購買資格證明書」。整個流程相對直接，只需填寫相關表格及繳付費用即可。
「白居二」中籤者申領流程
「白居二」的中籤者會先收到房委會發出的「批准信」。你需要憑這封信，在指定期限內，填妥夾附的確認書並繳交費用，才能正式申領「購買資格證明書」。
留意准買證有效期，避免錯失良機
與准賣證一樣，准買證的有效期同樣為12個月。買家必須在這段有效期內，物色到心儀單位並簽訂臨時買賣合約。一旦證件過期，購買資格便會失效，需要重新申請，所以時間管理非常重要。
第三步：物色心儀單位及簽訂臨時買賣合約
當買賣雙方都手持有效的證明書，真正的交易過程便正式開始。
尋找二手居屋盤源的有效途徑
買家可以透過地產代理或各大網上物業平台尋找盤源。委託熟悉區內二手居屋市場的代理，可以更快獲得合適的樓盤資訊。
睇樓及簽署臨約注意事項
睇樓時除了留意單位間隔及景觀，也要注意單位的維修狀況。當雙方就樓價達成共識後，便可以簽訂臨時買賣合約。簽署前，必須仔細核對合約上的單位地址、成交價、成交日期等重要條款。
支付臨時訂金（細訂）
簽署臨時買賣合約的同時，買方需要向賣方支付一筆臨時訂金，俗稱「細訂」，金額通常是樓價的3%至5%。
第四步：由律師代辦申請「提名信」
簽署臨約後，下一步並非直接簽署正式合約，而是要先取得房署的「提名信」，這是二手居屋交易中獨有且極為關鍵的一步。
解釋「提名信」在交易中的關鍵作用
「提名信」是房委會發出的正式文件，用作確認並批准該名持准買證的買家，購買指定的單位。沒有這封信，交易便無法繼續，律師樓亦不能處理後續的法律程序。
申請所需文件（買賣雙方證明書正本、臨約副本等）及費用
這個步驟通常由買賣雙方的代表律師處理。律師會收集買方的「准買證」正本、賣方的「准賣證」正本、臨時買賣合約副本等文件，連同指定費用，一併向房署提交申請。
房署處理時間及對後續流程的影響
房署處理提名信申請一般需要數個工作天。律師必須在收到提名信後，才能安排買賣雙方簽署正式買賣合約。因此，這個步驟的時間會直接影響整個交易的進度。
第五步：簽訂正式買賣合約及支付加付訂金
取得提名信後，交易便可進入下一階段。
支付加付訂金（大訂）及簽署正式合約的注意事項
在簽署臨時合約後約14天內，買賣雙方會簽訂正式買賣合約。屆時，買方需要支付加付訂金，即「大訂」。細訂與大訂的總額，一般合共為樓價的10%。
第六步：申請按揭及獲取政府擔保
簽署正式合約後，買家便可正式向銀行申請按揭貸款。
二手居屋按揭的政府擔保期計算
二手居屋的最大優勢之一，是房委會提供的按揭擔保。擔保期由單位首次出售日期起計30年。銀行會根據剩餘的擔保期，批出較高的按揭成數及較長的還款年期。
銀行審批按揭的主要考慮因素
除了政府擔保期，銀行亦會審核買家的入息水平、信貸紀錄及還款能力。一個穩定的收入及良好的信貸評級，是成功申請按揭的關鍵。
比較不同銀行的按揭計劃
不同銀行提供的按揭利率、現金回贈及條款都可能不同。建議買家向多間銀行查詢，比較各個計劃的細節，選擇最適合自己的方案。
第七步：簽訂轉讓契據及完成交易（收樓）
這是整個交易流程的最後一步，代表單位的業權正式轉移。
安排驗收單位（驗樓）
在正式成交日之前，買家有權對單位進行最後驗收，確保單位內的設施及狀況與合約訂明的一致。
支付樓價尾數及各項雜費
在成交當日，買方的律師會將銀行批出的按揭貸款及買家準備的餘款，一併支付給賣方的律師。同時，買家亦需繳付印花稅、律師費等相關費用。
領取鎖匙，正式成為業主
當所有款項交收妥當，律師會辦理轉讓契據的登記手續。完成後，賣方會將單位鎖匙交予買方，整個交易便告完成，買家正式成為單位的新業主。
關鍵法律與財務責任：深入剖析補地價與轉讓限制
談及買賣房屋署二手居屋，除了考慮樓價與地點，更關鍵的是要透徹理解背後的法律與財務責任。這部分就像是買樓的「說明書」，清楚解釋你將要承擔的兩大核心責任：補地價與轉讓限制。理解這些規則，才能作出最明智的決定。
未來補地價責任的計算與繼承
解釋買家如何「繼承」單位的補價責任
在居屋第二市場購買單位，你所支付的樓價之所以比同區私樓便宜，是因為當中未包含一筆「地價」。簡單來說，原業主當年是以一個折扣價向政府買入單位，而你在第二市場所做的，其實是「接手」了這個單位連同其未繳付地價的狀況。
這個「繼承」的概念非常重要。它代表日後如果你想將這個單位在公開市場（即賣給任何人士，不限於綠表或白表資格者）出售、出租或者以其他方式轉讓，你就必須負責向政府支付這筆累積下來的地價差額，這個過程就稱為「補地價」。這項責任會跟隨樓契轉移給你，是你作為新業主必須承擔的未來財務責任。
房屋署補地價官方計算公式及案例說明
那麼，這筆未來的補地價金額如何計算？房屋署有一條清晰的官方公式。計算方法是將單位在補價時的十足市值，乘以單位首次出售時的折扣率。
補地價金額 = 補價時的單位市值 x (購入時十足市值 – 首次購入價) ÷ 購入時十足市值
用一個簡單例子說明：
假設一個單位在2015年首次發售時，十足市值是400萬港元，當時的業主以折扣價240萬港元買入，折扣率就是40%。
[(400萬 – 240萬) ÷ 400萬 = 40%]
若你在多年後買入此單位，並打算在2025年補地價於公開市場出售，而當時該單位的十足市值已升至600萬港元。
你需要補的地價就是：600萬港元 x 40% = 240萬港元。
這個計算方式說明了補價金額會跟隨市場樓價浮動，樓市升得愈高，需要補的金額也愈多。
各時期購入居屋的轉讓限制詳解
除了補地價，另一個關鍵點就是轉讓限制。房委會為了確保資助房屋資源能妥善運用，對不同時期發售的居屋設定了不同的禁售期。你需要留意的，是單位「首次發售年份」所對應的規定，因為這決定了你購入後何時以及用何種方式才能再次出售。
2018年之前首次發售單位的轉讓限制
這批單位的轉讓限制相對寬鬆。一般來說，業主由首次轉讓契據日期起計，持有單位滿兩年後，就可以在居屋第二市場上，將單位轉售予合資格的綠表及「白居二」買家，而不需要補地價。如果想在公開市場自由出售，則需要先向房委會繳付補價。
2019年至2021年首次發售單位的轉讓限制
為遏止短期炒賣，房委會收緊了這一時期居屋的轉讓限制。
– 首兩年內：業主只可以在居屋第二市場，以不高於原來買價的價錢，轉售給房委會提名的人。
– 第三至第十年：業主可以在居屋第二市場自行議價，將單位轉售予合資格買家。
– 第十年之後：業主才可以繳付補價後，在公開市場自由出售單位。
2022年及之後首次發售單位的轉讓限制
轉讓限制進一步加強，禁售期變得更長。
– 首五年內：與2019至2021年的規定相似，業主只可以在居屋第二市場，以不高於原來買價轉售給房委會提名的人。
– 第六至第十五年：業主可以在居屋第二市場自行議價出售。
– 第十五年之後：業主才能在繳付補價後，於公開市場出售單位。
費用與按揭全覽：準確計算你的置業總成本
想成功購入心儀的房屋署二手居屋，除了樓價本身，準確計算整個置業過程的總成本同樣重要。這筆數目涵蓋了政府費用、專業服務費以及大家最關心的按揭細節。現在就讓我們逐項拆解，讓你對預算有更清晰的掌握。
買賣雙方需承擔的費用一覽表
在買賣房署二手居屋的過程中，買家和賣家各自需要支付一些費用。以下是一個清晰的列表，幫助你了解各項開支。
政府及房委會相關費用（准賣證、准買證、提名信申請費）
這些是向政府或房委會支付的行政費用，確保交易合規。主要包括賣方申請「可供出售證明書」（即二手居屋出售證）的費用，以及買方在簽訂臨約後，由律師代為申請「提名信」的費用。買家亦需支付申領「購買資格證明書」的費用。相關的二手居屋申請表格均可在房委會網站下載。
地產代理佣金
如果你是透過地產代理尋找盤源或促成交易，買賣雙方通常都需要支付樓價的1%作為佣金。簽訂臨時買賣合約前，記得和代理確認佣金的細節。
律師費及相關法律開支
買賣物業必須聘請律師處理法律文件，例如草擬和審閱買賣合約、查冊以及辦理轉讓契據。律師費沒有固定標準，建議多找幾間律師樓報價比較。
印花稅（從價印花稅）
印花稅是置業開支中佔比較大的一部分，稅率根據物業的價格而定。由於稅率有機會調整，最準確的做法是參考稅務局網站的最新公布。
二手居屋按揭申請須知
解決了前期費用的問題，接下來就是整個財務規劃的核心—按揭。二手居屋的按揭申請規則和私樓有明顯分別，了解清楚有助你順利上會。
如何計算最高按揭成數與還款年期
二手居屋按揭的一大優勢，在於有房委會提供的政府擔保期。這個擔保期由單位首次出售日起計，最長為30年。銀行批出的按揭成數和還款年期，都和這個剩餘的擔保期息息相關。
一般情況下，綠表買家最高可承造九成半按揭，而白表買家（白居二）最高可承造九成按揭，還款期最長可達25年。前提是單位的樓齡不高，剩餘擔保期足夠長。如果單位樓齡較大，銀行可能會降低按揭成數或縮短還款期。
壓力測試要求與注意事項（與私樓的分別）
購買二手居屋申請按揭的另一個好處，就是因為有政府擔保，大部分銀行都會豁免申請人的壓力測試。這和購買私樓需要通過嚴格的「供款與入息比率」及壓力測試有很大分別，讓不少人更容易符合按揭資格。不過，每間銀行的審批標準始終有輕微差異，申請前最好還是向銀行職員查詢清楚。
官方資源：聯絡方法及申請表格下載
在處理房屋署二手居屋的買賣流程時，直接從官方渠道獲取資訊和文件是最穩妥的做法。不論你是買家或賣家，總會遇到需要向房署查詢，或者下載指定二手居屋申請表的時候。為了方便你，我們整理了所有重要的聯絡方法和表格下載連結，讓你辦起事來更得心應手。
相關部門聯絡方式
買賣房署二手居屋的過程中，主要會接觸到兩個核心小組，一個負責綠表資格，另一個則專門處理「白居二」的查詢。記下這些聯絡方式，有疑問時就能直接找到對的部門。
居屋第二市場計劃小組（綠表資格）聯絡電話及辦公地址
電話：3162 0680
辦公地址：九龍黃大仙龍翔道138號龍翔辦公大樓2樓202室
白表居屋第二市場計劃（白居二）小組查詢熱線及辦事處地址
查詢熱線：2712 8000
辦事處地址：九龍橫頭磡南道3號香港房屋委員會客務中心第四層平台
申請表格下載及填寫指南
整個交易流程都圍繞著幾份關鍵的官方表格。無論是業主申請出售許可，還是買家證明購買資格，都需要遞交正確的申請表。你可以在房屋署的網站找到所有相關文件。
「可供出售證明書」申請表下載連結及填寫範例
作為業主，第一步就是要申請這份「可供出售證明書」，也就是大家常說的二手居屋出售證。你可以直接在房委會網站下載表格。建議在填寫前，先仔細閱讀網站提供的指引或範例，確保資料準確無誤，這樣可以避免因文件問題而拖慢整個申請進度。
「購買資格證明書」申請表下載連結及填寫範例
對於買家而言，「購買資格證明書」就是你入場的門票。綠表人士和「白居二」中籤者的申請程序略有不同，但最終都需要取得這份證明書。同樣地，相關的申請表格和填寫說明都可以在官方網站找到，遞交前記得再三核對所有資料。
其他相關聲明書及文件
在買賣過程中，除了主要的申請表外，律師可能還會要求你簽署一些聲明書，例如確認家庭成員資料或婚姻狀況等。這些文件通常由律師樓提供，但你也可以在房委會網站的「表格總匯」部分，預先了解一下可能需要用到的文件種類，讓自己有更充分的準備。
常見問題 (FAQ)：解答你對二手居屋的所有疑問
購買二手居屋後，可以將單位出租嗎？
購買房屋署二手居屋後，如果單位仍未補地價，答案是絕對不可以。根據《房屋條例》，所有未補地價的資助出售單位，都必須由業主本人及名列戶籍的家庭成員作自住用途。將單位出租、分租，或者以任何形式放棄占用權，都屬於違法行為。如果被發現，房屋署有權採取法律行動，最嚴重的後果是收回單位。所以，如果你希望將單位出租，唯一合法途徑是先向房屋署申請評估及繳付補地價，將單位轉為私人物業後，才可以在公開市場放租。
「購買資格證明書」（准買證）到期後可以續期嗎？
「購買資格證明書」（准買證）的有效期為12個月，而且是不可以續期的。這張證明書是你購買房署二手居屋的入場券，必須在有效期內簽訂臨時買賣合約。如果准買證不幸到期，你就會失去該次申請的購買資格。屆時你需要等待下一次「白居二」計劃推出時，重新遞交二手居屋申請表，再次經歷抽籤、資產審查等所有程序。所以，持有准買證的朋友，一定要好好把握這12個月的黃金時間。
交易過程中，任何一方「撻訂」的程序和後果是怎樣？
在二手居屋交易中，「撻訂」是個嚴肅的法律問題，對買賣雙方都有清晰的後果。如果買方決定「撻訂」（即終止交易），他將會損失已支付的臨時訂金（細訂），以及加付訂金（大訂）。賣方更有權追討因買方違約而造成的一切損失，例如樓價下跌的差額或重新出售單位的費用。如果賣方決定「撻訂」，他除了要全數退還買方已支付的所有訂金外，還必須賠償同等金額的款項給買方。買方也可以選擇不接受賠償，而是入稟法院要求強制執行合約，即要求賣方必須按原定合約條款出售單位。不論是哪一方，撻訂都會涉及律師的介入和額外的法律開支。
在哪裡可以找到最新的二手居屋成交記錄？
要查詢最新的二手居屋成交記錄，最權威的來源是香港房屋委員會的官方網站。房委會每季都會公布上一季在居屋第二市場內，所有經由他們發出「提名信」的成交個案資料，內容包括屋苑名稱、成交價及單位實用面積等，資訊非常可靠。除此之外，你也可以參考一些大型地產代理網站的數據庫，它們通常會記錄自己促成的成交，更新速度可能較快。如果想查詢個別單位的詳細買賣歷史，也可以付費向土地註冊處查閱物業的註冊摘要。
單位內的裝修和間隔可以隨意改動嗎？有什麼限制？
單位內的裝修並非可以隨心所欲。進行任何改動前，必須先了解限制，以免違反建築物條例或大廈公契。最重要的一點，是絕對不可以改動或拆除任何結構牆（主力牆），因為這會直接影響整座大廈的結構安全，屬於嚴重違法行為。另外，改動廚房或浴室的間隔時，需要特別注意防水層和喉管的處理。在開始任何大型工程前，最穩妥的做法是先查閱單位的建築圖則，並且聘請合資格的專業人士（例如註冊承建商或室內設計師）提供意見，確保所有改動都符合法例和安全標準。