《施政報告》宣佈將未補地價居屋的政府擔保期，由30年大幅延長至50年，為高樓齡資助房屋市場注入全新活力，亦徹底改變了居屋按揭的遊戲規則。新政策不單讓準買家更容易為心儀單位申請到長年期、高成數按揭，也為現有業主開拓了更多財務安排的可能性。本文將化身您的「終極懶人包」，一文拆解所有關鍵：從深入剖析50年新擔保期的實際影響、為準買家提供詳盡的銀行申請攻略，到指導現有業主如何合法地「加按套現」，以至介紹長者業主專屬的安老按揭（逆按揭）方案。無論您是計劃上車還是希望活用資產，本文都將助您掌握最新資訊，輕鬆駕馭複雜的未補地價居屋按揭事宜。
2025按揭新政策：50年政府擔保期如何影響您的買樓決定？
核心變動：政府擔保期由30年延長至50年
政策背景：《2023年施政報告》關鍵宣佈
考慮申請未補地價居屋按揭的朋友，最近市場迎來了一個重要消息。政府在《2023年施政報告》中宣布，房委會提供的資助出售房屋按揭貸款擔保期，將由原來的30年，大幅延長至50年。這個變動直接影響未補地價居屋按揭年期的計算方式，對整個市場帶來深遠影響。
受惠對象：一手、二手居屋及綠置居買家
這次政策調整的覆蓋範圍很廣，不論您是打算購入一手居屋、綠置居，還是在第二市場物色心儀單位的買家（包括白居二中籤者），都能夠從中得益。簡單來說，只要是經由房委會出售的資助房屋，都在新政策的受惠之列。
專家解讀：釋放高樓齡居屋市場流動性
從市場角度分析，這次延長擔保期最重要的作用，是重新激活了高樓齡二手居屋市場的流動性。過去很多樓齡超過20年的單位，因為銀行無法批出長年期按揭，導致買家卻步。新政策等於為這些單位「鬆綁」，讓它們再次成為具吸引力的選擇，增加了準買家的選擇空間。
新舊政策對比：按揭年期計算有何不同？
舊制限制：高樓齡單位難批長年期按揭
要理解新政策的好處，首先要知道舊制度的限制。以往，銀行審批未補地價居屋按揭時，會用「30年擔保期減去樓齡」來計算最長還款期。舉個例子，一個樓齡22年的單位，在舊制下最長只能做到8年（30減22）按揭，每月供款額會非常高，令大部分家庭難以負擔。
新制計算方法：「50年減樓齡」等於最長還款期
新政策實施後，計算方法變得非常直接。現在，與未補地價居屋按揭銀行商討時，最長的還款期就是用新的「50年擔保期減去單位樓齡」。這個簡單的算式，讓買家可以輕鬆評估心儀單位的按揭年期上限。
實際案例：25年樓齡單位如何批足25年按揭
讓我們看一個實際例子，更能體會其中的差別。假設一個單位樓齡已達25年：
- 舊制度下：最長按揭年期為 30年 – 25年 = 5年。還款期極短，相信很少人能夠承擔。
- 新制度下：最長按揭年期為 50年 – 25年 = 25年。還款期長達25年，與新落成私樓的按揭年期相約，每月供款額自然變得輕鬆合理。
由此可見，新政策讓樓齡不再是申請長年期按揭的障礙，買家可以更有信心地考慮樓齡較高的單位。
準買家申請攻略：從資格審查到銀行批核
談及未補地價居屋按揭，許多人第一時間會想到高成數和政府擔保，但實際操作起來，申請過程中的細節才是決定成敗的關鍵。要順利由心儀單位走到銀行批核，我們需要先釐清申請路上的三大核心要素，這樣才能胸有成竹。
申請按揭三大核心要素
在向銀行遞交申請表之前，不如先問自己三個問題：我的身份是什麼？我看中的物業來自哪裡？它是一手還是二手？這三個要素——申請資格、物業來源、物業市場，環環相扣，直接影響你的未補地價居屋按揭成數、年期和審批流程。
申請資格：綠表與白表的按揭成數上限
首先，你的身份決定了按揭成數的起點。
綠表申請人，因為本身是公屋住戶或合資格人士，等同交還公屋資源來換取置業機會，所以待遇會優厚一些。購買由房委會發展的居屋時，最高可以做到九成半按揭，首期壓力自然較小。
白表申請人，則是指符合特定入息和資產限額的非公屋住戶。無論是購買一手居屋還是「白居二」單位，最高按揭成數都是九成。雖然只相差半成，但在計算首期時也是一筆不小的數目。
物業來源：房委會與房協的審批差異
其次，單位是由「香港房屋委員會」（房委會）還是「香港房屋協會」（房協）興建，對銀行審批來說有天壤之別。
關鍵點在於房委會提供的「按揭貸款擔保」。簡單來說，房委會為旗下居屋的按揭做了一個強大的後盾。萬一業主斷供，房委會會先向銀行還款。正因如此，未補地價居屋按揭銀行在審批房委會項目時非常寬鬆，買家通常無需通過壓力測試，也不用購買按揭保險。
相反，房協的資助房屋並沒有這種擔保。因此，銀行會將其視為需要更嚴謹風險管理的個案。買家如果想申請高成數按揭，就必須經按揭保險公司審批，同時亦要通過壓力測試，整個流程與購買私樓更為相似。
物業市場：一手居屋與第二市場（包括白居二）的考慮
最後，你選購的是全新的一手居屋，還是在第二市場（俗稱居屋二手市場）尋寶，也影響著未補地價居屋按揭年期的計算。
一手居屋的樓齡最新，在新的50年擔保期政策下，銀行可以輕鬆批出最長的30年還款期。
第二市場的單位，樓齡是主要考慮因素。受惠於新政策，現在的計算方式更為寬鬆，銀行可以提供更長的按揭年期，大大釋放了高樓齡單位的市場價值。不過，具體年期還需視乎單位首次出售日期而定。
各類資助房屋按揭懶人包
了解了三大核心要素後，我們來看看不同類型單位的具體按揭細節，讓你一目了然。
房委會第二市場居屋：最新按揭成數與年期
自2025年3月起，房委會第二市場居屋的按揭安排變得更為靈活。簡單來說，以單位首次轉讓日期起計算：
- 40年內： 綠表最高可借九成半，白表最高九成，最長還款期均為30年。
- 40年至50年之間： 按揭成數上限統一為八成，最長還款期同樣是30年。
這個新安排讓許多樓齡較高的單位也能承造長年期按揭，大大減輕了買家的每月供款負擔。
房協資助出售房屋：按揭注意事項與隱藏成本
購買房協的二手資助房屋，例如「住宅發售計劃」下的屋苑，過程會複雜一些。由於沒有政府擔保，申請高成數按揭（超過六成）時，你必須經由香港按揭證券公司（HKMC）審批。
這意味著有兩個注意事項：第一，你需要通過壓力測試，證明你的還款能力。第二，你需要支付按揭保險費用，這是一筆在計算置業開支時不能忽略的「隱藏成本」。保費會根據貸款額和按揭成數計算，可以一次過支付或加借在按揭貸款中分期攤還。
計算實例：首期、印花稅及每月供款詳解
理論說了這麼多，不如用一個實例來幫助理解。假設你看中一個第二市場的房委會居屋單位，樓價為400萬港元，樓齡25年。
情況一：你是白表買家
- 最高按揭成數： 90%
- 貸款額： 400萬 x 90% = 360萬港元
- 首期： 400萬 x 10% = 40萬港元
情況二：你是綠表買家
- 最高按揭成數： 95%
- 貸款額： 400萬 x 95% = 380萬港元
- 首期： 400萬 x 5% = 20萬港元
其他開支及每月供款：
除了首期，你還需要準備印花稅（以400萬樓價計算，從價印花稅為9萬港元）、律師費及地產代理佣金等雜費。
假設按揭利率為4.125厘，還款期30年：
* 白表買家每月供款： 約17,448港元
* 綠表買家每月供款： 約18,416港元
透過這個簡單計算，你可以更具體地規劃自己的置業預算，為成功申請未補地價居屋按揭做好準備。
現有業主指南：未補地價居屋「加按套現」的合法途徑
談及未補地價居屋按揭，除了首次置業，現有業主亦可能因各種人生階段的需要，考慮將物業加按套現。不過，資助房屋的業權與私人樓宇不同，其加按套現的途徑受到嚴格規管。這部分會為你清晰拆解，如何循合法途徑為未補地價居屋申請再融資，同時介紹其他可行的資金周轉方案。
官方途徑：向房署申請加按的嚴格要求
對於未補地價居屋業主來說，唯一合法地將物業本身進行「加按」（Refinancing）或「重新按揭」的途徑，是向房屋署（房署）提交正式申請，並且獲得書面批准。整個過程的審批標準非常嚴格，並非一般的個人理財需要就能獲批。
規管原因：為何未補地價不能隨意加按？
要理解為何規管如此嚴格，就要明白未補地價居屋的本質。政府以折扣價出售居屋，是為了幫助市民安居樂業，而不是提供一個財務工具。在業主補回地價之前，政府仍然是物業的「大股東」之一，持有部分業權。如果容許業主隨意將單位加按套現，等於將政府的資助變相用作私人周轉，這有違政策的原意。因此，房署必須確保任何再融資行為，都是基於真實且迫切的需要。
房署接納的六大申請理由
房署只會在非常特殊的情況下，才會考慮批准加按申請。根據官方指引，以下六大理由有機會獲得接納：
- 籌措醫藥費：為應付業主本人或其家庭成員因患上嚴重疾病而需要支付的醫療開支。
- 家庭成員的教育費：為支付家庭成員升讀大學或到海外留學的教育費用。
- 殮葬費：為應付家庭成員的身後事開支。
- 離婚或分居：因離婚或分居，需要支付樓宇權益或贍養費予配偶。
- 生意財困：因生意出現嚴重財政困難，導致難以應付個人及家庭的開支。
- 其他值得體恤的個人問題：例如因意外導致的經濟困難，房署會按個別情況審批。
值得留意的是，一般的個人消費或償還普通卡數等理由，通常不會被接納。
申請流程、所需文件及審批時間
申請過程相當嚴謹，業主需要按部就班：
- 填寫申請表：填妥房署指定的「重新按揭（加按）申請書」。
- 準備證明文件：附上所有與申請理由相關的證明，例如醫院賬單、大學取錄信、法庭命令或公司財務報告等。同時，需要提供現有按揭的尚欠貸款證明。
- 提交申請：將填妥的表格連同所有文件，交回所屬屋邨的租約事務管理處。
- 繳付手續費：按規定繳交申請手續費。
審批時間沒有固定標準，一般需時數星期至兩三個月不等，視乎個案的複雜程度及提交的文件是否齊備。獲批後，業主便可憑房署的批准信，向提供未補地價居屋按揭的銀行申請加按。
個案分享：以家人醫藥費成功申請加按
張先生的父親不幸確診頑疾，需要一筆約四十萬的資金進行緊急手術。張先生的未補地價居屋已供款多年，於是決定向房署申請加按。他準備了詳盡的醫院報告、手術費用報價單及父親的病歷證明，連同申請表一併提交。經過約七星期的等待，房署發出批准信，同意他為物業加按指定的金額。他隨即向原按揭銀行申請，最終順利取得資金，解決了燃眉之急。
替代方案：免房署審批的「業主貸款」
如果你的情況不符合房署的嚴格要求，或者需要資金的時間非常緊迫，市場上亦有另一種合法的替代方案，就是申請「業主貸款」。這種貸款無需經過房署審批，流程快得多。
「業主貸款」與「加按」的本質分別
兩者最根本的分別在於貸款性質。「加按」是按揭貸款，是以物業作為抵押品，貸款紀錄會登記在土地註冊處；而「業主貸款」的本質是私人貸款，物業的業主身份只作為一個重要的信貸審批證明，證明申請人有較穩健的財政背景，因此能獲取較大額及較低息的私人貸款。由於不涉及物業抵押，整個過程與房署及土地註冊處完全無關。
優點、缺點與潛在風險
優點：
* 無需房署批准，省卻繁複的申請及漫長的等待。
* 審批速度快，部分財務機構聲稱可即日批核。
* 資金用途靈活，不受任何限制。
缺點與風險：
* 利率較高：由於是無抵押的私人貸款，實際年利率（APR）會遠高於按揭貸款。
* 貸款額或有限：貸款額度通常不及加按可套現的金額。
* 必須小心選擇：市場上提供業主貸款的公司眾多，條款差異大。申請前必須仔細比較不同公司的實際年利率，並留意有否隱藏收費。
市場主要財務公司產品比較
市場上一些知名的財務公司，例如亞洲聯合財務（UA）、邦民日本財務（Promise）及WeLend等，都有提供專為業主而設的貸款計劃。在選擇時，切勿只看廣告標榜的最低利率，應該直接查詢及比較「實際年利率（APR）」，因為這個數字已包含所有利息及手續費，最能反映真實的借貸成本。同時，要了解清楚還款期、提早還款有否罰息等條款，確保自己完全明白並有能力負擔。
長者業主專屬：安老按揭計劃（逆按揭）
對於年長的居屋業主，還有一項非常實用的財務安排，就是申請未補地價居屋安老按揭，亦即大家熟悉的「逆按揭」。這計劃讓長者可以利用自住物業，每月換取一筆穩定的長俸，以應付退休生活開支。
房署「劃一批准」機制解說
為了方便長者業主，房署與香港按揭證券有限公司（按證保險公司）設有「劃一批准」機制。意思是，房署已原則上同意所有符合資格的未補地價資助房屋業主，參與由按證保險公司推出的安老按揭計劃。因此，合資格的長者無需再像普通加按一樣，獨立向房署提交申請及等候審批，過程大大簡化。
申請資格及流程簡介
申請資格：
* 年滿55歲或以上（特定情況下）。
* 持有香港身份證。
* 為未補地價居屋的唯一業主或所有業主。
* 單位沒有任何未償還的按揭或其他押記。
申請流程相當簡單，合資格的業主可以直接聯絡參與計劃的銀行，例如中國銀行（香港）、滙豐銀行等。銀行會協助處理所有向按證保險公司的申請文件。成功申請後，業主可以選擇在固定年期內或終身，每月收取定額的年金，而無需遷出安樂窩。這項安排對於未補地價居屋按揭年期已屆滿的長者業主而言，尤其提供了一個安心的財務保障。
銀行按揭計劃比較：如何選擇最優惠方案？
選定了心儀單位，下一步就是處理未補地價居屋按揭申請，這一步同樣關鍵。市場上提供未補地價居屋按揭的銀行眾多，計劃看似大同小異，但細節中卻有不少魔鬼。想找到最適合自己的方案，就需要花點時間比較，從利率結構到各項優惠，全面評估才能作出最精明的決定。
利率選擇：為何P按（最優惠利率）是市場主流？
當你研究私人樓宇按揭時，會發現市場上有P按和H按兩種選擇。但是在申請未補地價居屋按揭時，你會留意到銀行幾乎只提供P按計劃。這並非偶然，而是由居屋按揭的獨特結構所決定的。
P按 vs H按：基本概念與分別
我們先簡單理解兩者的分別。
P按（Prime Rate Mortgage）是基於「最優惠利率」計算的按揭計劃。最優惠利率由各家銀行自行釐定，相對穩定，變動不頻繁。所以P按的供款額比較有預算，每月變動不大。
H按（HIBOR Mortgage）則是基於「銀行同業拆息」計算。同業拆息是銀行之間互相借貸的利率，每日浮動，波幅可以很大。所以H按的每月供款額會跟隨市況變動。
銀行只為未補地價居屋提供P按的原因
銀行為未補地價居屋按揭主要提供P按，背後有幾個原因。第一，未補地價居屋按揭有政府作為擔保人，銀行承擔的風險相對較低。所以銀行傾向提供一種條款簡單而且利率穩定的產品。第二，居屋的貸款額普遍較私人樓宇低，銀行採用結構簡單的P按，行政成本效益更高。所以，申請人基本不用在P按和H按之間煩惱，只需專心比較各銀行的P按計劃。
現時市場P按實際利率及優惠分析
市場上的P按計劃通常以「P減去某個百分比」的形式表示，例如「P-1.75%」。要注意，不同銀行有不同的「P」，分為「大P」和「細P」。不過，由於市場競爭激烈，即使計算公式不同，各間未補地價居屋按揭銀行的最終實際利率通常都非常接近，現時普遍約為4.125厘。所以，利率上的差異不大，選擇的關鍵反而落在其他優惠條款。
比較銀行Offer三大重點
既然各銀行的實際利率相差無幾，我們應該從另外三個重點入手，去比較哪一份按揭計劃最划算。
重點一：現金回贈與其他迎新禮品
現金回贈是銀行爭取客戶最直接的工具。回贈金額通常是貸款額的一個百分比，貸款額愈高，回贈愈多。這筆錢可以直接幫補買樓初期的律師費、印花稅等開支，是非常實際的優惠。除了現金回贈，部分銀行還會提供高息存款掛鈎戶口（Mortgage Link）或者超市禮券等迎新禮品。你可以將這些優惠的價值一併計算，看看哪個銀行的總着數最多。
重點二：罰息期長短對未來財務規劃的影響
罰息期是指在指定時期內（通常為兩至三年），如果你提早全數清還按揭貸款，銀行會收取罰款。這個條款對你的長遠財務規劃有直接影響。如果你打算長期自住，罰息期長短的影響不大，可以選擇現金回贈較高的計劃。但是，如果你預計幾年後可能賣樓換樓，或者轉按至其他銀行，一個較短的罰息期就顯得非常重要，它能給予你更大的財務彈性。
重點三：律師樓是否在銀行認可名單 (On List)
這是很多人會忽略，但極為重要的一環。每間銀行都有自己的一份「認可律師樓名單」。如果你自行聘請的律師樓，剛好不在你申請按揭那間銀行的名單上，銀行將無法處理你的按揭申請。屆時你可能需要臨時更換律師樓，不但會產生額外費用，更有可能延誤整個交易進程。所以，最穩妥的做法是，在決定按揭銀行後，向銀行索取其認可律師樓名單，再從中選擇；或者在聘請律師樓前，先確認對方是否在你心儀銀行的名單之上。
未補地價居屋按揭常見問題 (FAQ)
退休或無固定收入人士可以申請按揭嗎？
這個問題的答案，關鍵在於您申請的是房委會還是房協的單位。
如果是申請房委會的未補地價居屋按揭，由於有政府提供的五十年擔保期，未補地價居屋按揭銀行在審批上會比較寬鬆。申請人即使沒有固定入息證明，銀行一般會接受申請人簽署聲明書，申報自己有能力供款，例如依靠儲蓄或家人給予的生活費。
不過，假如是房協的單位，情況就不同了。因為房協單位沒有政府擔保，銀行會視其為一般私樓按揭處理，審批自然嚴謹得多。申請人必須提供足夠的證明，讓銀行信納其具備穩定的還款能力，例如證明擁有足夠的資產。值得一提的是，年長業主可以留意一下未補地價居屋安老按揭計劃，這是另一種為退休人士而設的財務安排。
申請按揭時，可否增加擔保人？
這同樣取決於是房委會還是房協的物業。
對於有政府擔保的房委會居屋，絕大部分承造未補地價居屋按揭的銀行都不接納增加擔保人。原因是按揭申請人必須是業主本人，而且政府的擔保已足夠覆蓋銀行的風險。如果申請人的入息真的不足以通過審批，唯一可行的方法，可能是考慮將擔保人加入成為共同業主，但這會令買賣程序變得複雜，需要事前妥善規劃。
相反，房協的居屋因為沒有政府擔保，按揭審批與私樓看齊，所以是容許增加擔保人的。不過，擔保人通常需要是直系親屬，而且程序和要求會跟隨私樓按揭的標準。
除了首期，買未補地價居屋還有哪些額外開支？
置業除了首期，還有一系列雜費需要準備，買未補地價居屋也不例外。預算時記得將以下幾項主要開支計算在內：
- 印花稅：這是最大筆的額外開支，稅率根據樓價而定。
- 律師費：處理樓宇買賣合約及按揭契等法律文件，費用約數千至萬多元不等。
- 地產代理佣金：如果經由地產代理購入二手單位，通常需要支付樓價1%的佣金。
- 其他雜費：包括查冊費、土地註冊處登記費等，金額相對較小。
建議您在計算總預算時，預留樓價約5-10%的資金作相關開支，會比較穩妥。
「白居二」與一般第二市場居屋按揭有何分別？
這是一個常見的疑問，其實兩者在按揭申請上是沒有分別的。
簡單來說，「白居二」（白表居屋第二市場計劃）指的是一種「買家資格」，讓合資格的白表申請者，可以進入第二市場購買未補地價居屋。而「第二市場」則是指這個「交易市場」本身。
所以，無論您是「白居二」買家，還是本身持有綠表的買家，當您在第二市場購入單位時，所申請的未補地價居屋按揭，其條款、成數和審批準則都是一樣的。銀行審批的關鍵，是看物業本身屬於房委會還是房協，以及單位的樓齡，而不是看買家的資格來源。
如果提早全數清還按揭貸款，會有罰息嗎？
這是未補地價居屋按揭的一大優勢。由於這類按揭有政府作為擔保人，銀行承擔的風險較低，因此，絕大部分銀行都不會就提早全數還款收取罰息。
這代表業主有更大的財務彈性。假如日後手頭資金充裕，或者想賣樓套現（在符合轉售限制的情況下），都可以隨時清還按揭貸款，而無需擔心被銀行收取額外的罰款。不過，在簽訂按揭契前，最好還是跟銀行職員再三確認相關條款，確保清楚明白。