剛簽下臨時買賣合約，正煩惱是否應加上伴侶或家人的名字？「買樓加名」看似簡單，但當中牽涉的法律程序、印花稅計算、按揭審批以至長遠的業權規劃，每一步都足以影響你的財務決定。這個決定不單關乎金錢，更是一項重大的法律承諾。
本文將為你提供一站式的「買樓加名」終極懶人包，由簽臨約後的黃金操作時機、利用「提名書」的法律程序，到深入剖析近親轉讓的印花稅豁免條件，並全面比較加名的6大好處與壞處。無論你是為了合併入息、保障雙方權益，還是為未來「甩名」回復首置身份鋪路，我們將助你釐清所有迷思、避開程序陷阱，確保你作出最精明周全的選擇。
買樓簽臨約後加名：可行性、法律文件及印花稅詳解
很多人在買樓過程中，都會考慮「買樓加名」這個選項，特別是在簽了臨時買賣合約之後，才想將伴侶或家人的名字加到樓契上。其實在簽署正式買賣合約前進行「臨約後加名」是完全可行的，不過當中涉及一份關鍵法律文件與印花稅的計算，處理時必須清晰理解。
關鍵文件：「提名書 (Nomination)」如何操作？
提名書的法律原理與作用
要在簽署臨約後加入新業主，並不是簡單地在文件上加個名字，而是需要經由買樓加名律師處理一份稱為「提名書 (Nomination)」的法律文件。
這份文件的法律原理其實很巧妙。它的作用是確立一個法律事實：最初簽署臨時買賣合約的買家（即提名人），其實是代表一個「最終買家組合」（即被提名人）行事。這個最終組合就是由原買家與新加入的成員共同組成。透過簽署提名書，法律上就正式確認了這個代理關係。
因此，這個操作並非一次業權轉讓，也不是俗稱的「摸貨」，而是一種身份的釐清。這樣做可以令買方的身份順利過渡，而不會被視為一次全新的交易，從而避免了額外的法律程序及稅項。
簽署提名書的黃金時機與法律流程
處理買樓加名提名書的黃金時機，就是在簽署臨時買賣合約後，到簽署正式買賣合約前的這段空窗期。整個法律流程相當直接：
首先，你需要委託你的代表律師草擬一份提名書。
然後，原買家與新加入的家庭成員都需要在這份提名書上簽署作實。
接著，律師會將已簽署的提名書正本送交賣方的律師。
最後，賣方律師收到文件後，就會根據提名書上的名單，在草擬正式買賣合約時，將所有新業主的名字都包括在內。整個買樓加名時間通常很快，但記得要同步通知按揭銀行，因為按揭申請人資料也需要更新，以免影響買樓加名按揭的審批進度。
買樓加名印花稅：近親豁免條件與計算方法
提到樓加名費用，最大的一筆開支通常是買樓加名印花稅。理論上，增加業權持有人等同轉讓部分業權，需要繳付從價印花稅。不過，只要符合特定條件，透過提名書為近親加名是可以豁免這筆稅款的。
誰符合近親資格？夫婦、父母、子女、兄弟姊妹豁免詳情
稅務局對於「近親」有非常清晰的定義，只限於配偶、父母、子女或兄弟姊妹。只要新加入的業主是原買家的近親，例如常見的夫婦買樓加名，就有機會符合豁免印花稅的資格。如果加入的成員並非近親關係，例如是男女朋友或遠房親戚，就不能享有此項豁免。
豁免關鍵：所有新業主均不能持有任何香港住宅物業
這是能否豁免印花稅最關鍵的一點，也是最多人誤解的地方。豁免條件並非只看新加入的成員是否首次置業，而是審視提名書上「所有最終業主」的身份。換句話說，包括原買家在內，所有將會出現在正式合約上的業主，在簽署提名書時都不能持有任何其他香港住宅物業。只要當中任何一人已持有物業，豁免資格便會失效。
若新成員已持有物業，對印花稅的影響
如果不符合上述的豁免條件，例如原買家本身是首置，但新加入的配偶已持有另一層樓，那麼這份提名書就會被視為一份涉及業權轉讓的文書，需要繳付從價印花稅。
稅款的計算基礎，是按照新成員所佔的業權比例，乘以當時的物業估價來計算。由於新成員並非首次置業，稅率將會按照非首置人士的標準計算，這筆費用可能相當高昂，是考慮買樓加名壞處時必須計算清楚的潛在成本。
買樓加名前必讀：利弊與風險全方位分析
考慮為物業進行買樓加名，是一個重大的財務決定，就像為家庭的未來藍圖添上重要一筆。這一步不單純是文件上增加一個名字，更牽涉到雙方的財務狀況、信貸紀錄，以及長遠的物業規劃。在諮詢買樓加名律師之前，先花點時間了解清楚整個操作的好處與壞處，絕對能幫助你作出最明智的選擇。
剖析物業加名的三大好處
將家人或伴侶的名字加入物業，確實有不少吸引之處，尤其對於首次置業或需要集結力量上車的家庭來說，了解買樓加名的好處是第一步。
好處一：合併入息，更易通過壓力測試及供款與入息比率 (DTI)
申請買樓加名按揭時，銀行最看重的就是申請人的還款能力。如果單靠一人的收入，要通過銀行的壓力測試或供款與入息比率 (DTI) 要求可能有點吃力。透過加名，就可以將兩人的收入合併計算，大大提高總入息水平。這意味著你們能更容易達到銀行的審批門檻，甚至有機會申請到更高的貸款額，選擇心儀單位的彈性也隨之增加。
好處二：保障雙方業權，重大決定 (如出售、轉按) 均需共同同意
物業是重要的共同資產，特別是夫婦買樓加名，能為雙方提供實在的法律保障。成為聯名業主後，任何關於物業的重大決策，例如出售、加按套現或轉按，都必須得到所有業主共同簽署同意才能進行。這有效避免了其中一方在未經商討下單方面處置物業的情況，確保了雙方的權益都受到保護，讓彼此都更安心。
好處三：預留「甩名」空間，為未來回復首置身份鋪路
長遠來看，加名操作亦為家庭的財富增值預留了空間。日後當時機成熟，其中一位聯名業主可以透過「內部轉讓」（俗稱「甩名」）的方式，將其業權轉售給另一位業主。完成後，退出的業主便能回復首次置業身份，將來再購買另一層樓時，就有機會享受到較低的買樓加名印花稅率，為家庭開拓投資物業的可能。
認清物業加名的三大壞處與潛在風險
凡事有兩面，買樓加名亦不例外。在享受好處的同時，也必須清楚了解其潛在的壞處與風險，避免日後產生不必要的麻煩。
壞處一：影響雙方信貸報告 (TU)，按揭貸款額將完整顯示於各人報告
這是一個非常多人忽略的重點。假設物業的按揭貸款總額為500萬，成為聯名業主後，這筆500萬的負債會完整地、分別地顯示在兩位業主的信貸報告 (TU) 上，而不是每人分擔250萬。這會直接佔用雙方的信貸額，若日後任何一方想申請信用卡、私人貸款或其他按揭，銀行都會將這筆500萬的負債計算在內，可能影響審批結果及獲批的額度。
壞處二：日後再改動業權成本高昂，或涉印花稅及律師費
雖然加名時可能符合近親豁免印花稅的資格，但假如未來因各種原因需要再次變動業權，例如「甩名」或將業權轉回給一人，屆時便會牽涉到新的樓加名費用。這包括根據當時物業估值計算的印花稅、聘請律師處理文件的費用，以及銀行相關的行政開支。整個過程的成本可能不菲，所以在加名前應有長遠的共識。
壞處三：若關係生變，物業決策易陷僵局，難以處置資產
共同擁有業權意味著共同決策，這在關係和睦時是保障，但在關係生變時卻可能變成枷鎖。假如雙方對物業的處理方式（例如是否應出售、以什麼價錢出售）持不同意見且無法達成共識，物業便會陷入決策僵局。在法律上，任何一方都無法單獨行動，資產隨時可能被「凍結」，無法出售套現或作出任何變動。
方案對比：加名 vs. 做擔保人，哪個更適合你？
談到合併入息申請按揭，除了加名成為聯名業主，「做擔保人」是另一個常見方案。兩者都能幫助通過壓力測試，但在業權、成本和未來彈性上卻有天淵之別。究竟買樓加名vs擔保人，哪個方案更適合你的家庭？
列表比較：從業權、按揭審批、前期成本、信貸影響及未來彈性分析
| 特性 | 買樓加名 (聯名業主) | 做擔保人 |
|---|---|---|
| 業權 | 共同擁有物業業權，名字會顯示在樓契上。 | 沒有任何物業業權，名字不會在樓契上。 |
| 按揭審批 | 可合併雙方入息計算，共同承擔還款責任。 | 同樣可合併入息計算，但法律上是為借款人作擔保。 |
| 前期成本 | 涉及律師費，需草擬提名書或轉讓契。若不符資格，或需繳付印花稅。 | 一般無需額外律師費，只需在按揭文件上簽署，成本較低。 |
| 信貸影響 | 兩人信貸報告均會顯示全額按揭貸款。 | 兩人信貸報告同樣會顯示全額按揭貸款。 |
| 未來彈性 | 日後「甩名」需經買賣程序，涉及印花稅及律師費，成本高昂。 | 日後「甩擔保」程序相對簡單，可透過轉按處理，無需支付印花稅，成本較低。 |
案例剖析：何時應選擇「加名」，何時應選擇「擔保人」？
案例一：應選擇「加名」
* 情況： 陳先生與陳太太計劃結婚後共築愛巢，首期由兩人共同儲蓄，並打算一起供樓。他們希望雙方都有保障，共同擁有這個家。
* 分析： 在這個情況下，「買樓加名」是理想選擇。因為雙方都有實際出資，共同擁有業權能公平地保障彼此的權益。未來任何關於物業的決定都需要兩人同意，完全符合他們的期望。
案例二：應選擇「擔保人」
* 情況： 李小姐收入足以應付日常供款，但僅僅未能通過銀行的壓力測試。她的父親收入穩定，願意協助女兒上車，但他自己計劃在幾年後換樓，需要保留首置身份。
* 分析： 在這裡，讓李父成為「擔保人」會是更明智的選擇。這樣既能合併父女的收入來通過壓力測試，李父又不會失去首置身份。日後當李小姐收入增加，可以透過簡單的轉按手續「甩走」擔保人，整個操作的成本和手續遠比業權轉讓來得簡單和便宜。
買樓加名的法律程序、時間與費用
想順利完成買樓加名，了解整個法律程序、所需時間和費用至關重要。整個過程並非單純在文件上增加一個名字，而是涉及嚴謹的法律步驟和文件往來，需要買賣雙方、律師及銀行的緊密配合。以下將會清晰拆解整個流程，讓你對實際操作有更全面的掌握。
買樓加名流程四部曲
在簽署臨時買賣合約後想加名，一般會遵循以下四個核心步驟。整個買樓加名時間，由委託律師到完成手續，通常需要數個星期，具體進度取決於律師和銀行的處理效率。
第一步：委託律師草擬「提名書」
首先，你需要委託代表你的買樓加名律師，草擬一份名為「提名書 (Nomination)」的法律文件。這份買樓加名提名書的作用，是正式聲明當初簽署臨約的原買家，是代表「原買家加上新成員」這個組合行事。這一步是整個臨約後加名程序的法律基礎。
第二步：將已簽署的提名書交予賣方律師，以更新正式買賣合約
原買家和新加入的家庭成員共同簽署提名書後，你的律師會將文件正式交予賣方的代表律師。賣方律師收到後，就會根據提名書上的新業主名單，更新將要簽署的正式買賣合約，確保所有新業主的名字都準確列明在合約上。
第三步：通知按揭銀行，更新按揭申請人及貸款文件
在法律文件更新的同時，處理買樓加名按揭的步驟亦要同步進行。你需要立即通知承造按揭的銀行，因為貸款申請人有所變更。銀行會要求所有新業主提交入息證明等文件，重新審核按揭申請。這個環節會直接影響最終的貸款額和審批結果。
第四步：所有新業主共同簽署正式合約及按揭文件
當提名書、正式合約和按揭文件都準備好後，最後一步就是由所有新業主（包括原買家和新加入的成員）一同前往律師樓，共同簽署所有文件。完成簽署後，加名程序在法律層面上便告完成，物業業權將正式由所有新業主共同持有。
買樓加名費用一覽
談及樓加名費用，主要包含兩大開支：印花稅和律師費。預算時必須將這兩項計算在內。
印花稅 (如適用)
買樓加名印花稅是最大的一項潛在開支。如果新加入的成員與原買家是近親關係（例如夫婦買樓加名），並且所有新業主在加名時都未持有任何香港住宅物業，便有機會豁免額外的印花稅，只需按較低的稅率計算。反之，若任何一位業主已持有物業，則可能需要繳付較高的印花稅率。
律師費及相關行政開支
處理整個加名程序，律師會收取一筆服務費。這筆費用涵蓋了草擬提名書、審閱及修改買賣合約、與對方律師和銀行溝通協調，以及處理所有相關法律文件的行政開支。具體收費會因應個案的複雜程度而有所不同。
律師的角色：如何確保加名過程順利？
在整個加名過程中，一位經驗豐富的買樓加名律師擔當著不可或缺的角色，確保每個環節都符合法律規定，保障你的權益。
草擬及處理關鍵法律文件 (提名書、買賣合約)
律師的核心職責是準確草擬提名書，並確保正式買賣合約的內容已正確反映業權變更。這些文件具有法律約束力，任何錯漏都可能引致日後的業權糾紛，因此必須由專業人士處理。
協調銀行按揭文件變更
律師會作為你與銀行之間的橋樑，協助處理因申請人變更而需要更新的按揭文件。他們會確保銀行所需的文件齊備，並協調簽署貸款文件的時間，讓按揭申請與樓宇交易的進度能夠順利銜接。
核實業權及保障交易順利完成
最後，律師會進行業權查冊，確保物業的業權清晰，不存在任何未知的法律問題。從草擬文件到最終完成交易，律師的參與是為了保障所有新業主的權益，確保整個加名及買賣過程合法、順暢地完成。
買樓加名進階操作與潛在陷阱
當你了解了買樓加名的基本好處與壞處後，下一步就是探討更深層次的財務技巧。其實，「加名」這個動作，很多時候是為日後一個更重要的操作「甩名」鋪路。這個過程涉及的不只是家庭成員間的業權變動，更是一項可以影響未來置業成本的財務規劃。不過，操作不當隨時會跌入陷阱，影響深遠。
進階財技：「甩名」回復首置身份的操作
什麼是近親轉讓 (內部轉讓)？與「加名」的關係
近親轉讓，又稱為內部轉讓，是指業主將物業的全部或部分業權，以買賣的形式轉讓給自己的近親，即父母、配偶、子女或兄弟姊妹。
這個操作與「加名」的關係密不可分。「加名」是創造一個聯名物業的開始，而「甩名」則是聯名業主其中一方，透過近親轉讓的方式，將自己持有的業權賣給另一方，從而退出業權。完成後，這位「甩名」的家庭成員便能回復首次置業身份，為將來購買另一物業作好準備。
「甩名」操作流程及如何善用較低稅率節省印花稅
「甩名」操作的核心目標，是讓其中一方恢復首置身份，以便購買下一層樓時，可以享受較低的印花稅率。整個流程相當直接：
- 估價及定價：首先需要為物業向銀行申請估價，以釐定一個合理的轉讓價。這個價錢會成為計算買樓加名印花稅的基礎。
- 簽訂買賣合約：由買樓加名律師草擬一份正式的買賣合約，明確列明是次交易是將其中一方的業權轉讓給另一方。
- 申請按揭：承接業權的一方（買方）需要以個人名義向銀行申請新的買樓加名按揭。銀行會重新審批其供款能力。
- 繳付印花稅：甩名屬於業權轉讓，因此需要繳付印花稅。不過，由於是近親轉讓，稅項是根據所轉讓的業權比例計算，並採用較低的第二標準稅率，大大減低了買樓加名費用。
- 完成交易：完成所有法律文件及按揭程序後，土地註冊處的業權紀錄會更新，正式完成「甩名」。
透過這個操作，家庭可以靈活調配物業持有人的身份，為長遠的資產增值鋪路。
必須避免的陷阱：轉讓契 vs. 送贈契 (Gift Deed)
在處理業權轉讓時，不論是加名還是甩名，都會遇到一份關鍵的法律文件：樓契。許多人會混淆「轉讓契」與「送贈契」，但兩者的法律後果卻有天壤之別，特別是「買樓送契」，絕對是一個需要避開的陷阱。
為何「送贈契」會導致物業未來五年難以申請按揭？
「送贈契」，顧名思義，是指業主在沒有收取任何金錢代價的情況下，將物業無條件贈予他人。表面看來，這似乎是家庭成員之間最直接的做法，但它隱藏著巨大的按揭風險。
根據《破產條例》，如果送贈人在送出物業後的五年內宣佈破產，破產管理署有權向承贈人追討該物業，用作償還債務。這個潛在的法律風險，會令物業的業權在五年內處於不穩定狀態。因此，銀行為了規避風險，普遍不會為透過送贈契獲得的物業批出任何按揭貸款，令物業在這五年間變得「有價無市」，難以買賣或進行任何再融資。
近親轉讓或加名，為何必須採用「轉讓契」？
為了確保業權清晰，以及物業未來的融資能力，所有近親之間的業權變動，包括夫婦買樓加名或日後甩名，都必須採用「轉讓契」（Assignment）進行。
「轉讓契」在法律上是一份正式的買賣合約，即使轉讓價可能只是根據估價而定的象徵式金額，它確立了這是一宗有價交易。這樣一來，交易便不會受《破產條例》中關於追討饋贈的條文影響。銀行視之為一宗正常的物業買賣，只要承接業權一方的財政狀況符合要求，批出按揭便不成問題。因此，委託一位經驗豐富的買樓加名律師，採用正確的「轉讓契」處理文件，是保障自己資產的不二法門。
特殊情況：居屋及資-助房屋加名的嚴格限制
談到買樓加名，私人物業的操作相對直接，但是如果你的物業是居屋或資助房屋，情況就完全不同。想為居屋加名，必須了解整個程序受到房屋委員會（房委會）的嚴格規管，並不是隨時可以自由操作的。
基本原則：業權轉讓受房委會嚴格規管
首先要建立一個基本概念，居屋的業權轉讓，包括加名或除名，都不能像處理私人樓宇般簡單。因為資助房屋涉及公帑補助，所以房委會對業權的任何變動都設下重重關卡，以確保資源運用得當。所有申請都必須有充份而且合乎房委會規定的理由，才會獲得考慮。
業權轉讓通常須以無償「饋贈」形式進行
在房委會的框架下，居屋的業權轉讓，性質上並非一次「買賣」，而是一份無償的「饋贈」。這意味著過程中不能涉及任何金錢代價，新加入的業主是無償獲得業權的。這一點與大家常聽到的「買樓送契」概念不同，後者可能涉及財務安排，但在居屋加名的情況下，饋贈是硬性規定。
新加入的業主必須是該單位已登記的家庭成員
另一個極為關鍵的條件，就是新加入的業主必須是該單位戶籍上已登記的家庭成員。換句話說，你不能隨意加入一個非家庭成員，甚至是未在名冊上的近親。這個規定旨在將業權保留在原有的家庭單位內，防止業主將資助房屋業權轉移給外人。
房委會可批准居屋加名的特殊情況
雖然規定嚴格，房委會也明白家庭總會遇到各種變化。因此，在一些特定的特殊情況下，他們會酌情批准居屋加名的申請。這些情況主要圍繞家庭結構的重大改變，或業主個人的特殊需要。
家庭狀況改變：結婚、離婚、永久分居
這是最常見獲批的理由之一。例如業主婚後，希望加入配偶成為聯名業主，以保障對方。反之，如果因離婚或永久分居而需要將業權轉讓予另一方，房委會通常也會批准相關申請，但必須提供法庭命令或分居協議等證明文件。
個人特殊情況：移民、病危、年滿65歲
如果業主因為個人原因需要作出業權安排，房委會也會考慮。例如業主決定移民或需要到海外永久定居；又或者業主不幸身患重病，希望預先處理好資產；當年滿65歲，想將業權轉給已登記的家庭成員，這些都是房委會可能接納的申請理由。
其他獲批理由 (如申請公務員房屋福利)
除了上述情況，還有一些特殊理由也可能獲批。一個典型的例子是，家庭成員因申請公務員房屋福利或僱主提供的房屋津貼，而需要更改物業業權，只要提供足夠證明，申請通常會被接納。
居屋加名申請流程、所需文件及費用
了解獲批條件後，實際操作的流程、文件及樓加名費用又是怎樣的呢？整個居屋加名程序涉及向房委會申請，獲批後再委託律師處理法律文件。首先，你需要填妥指定的申請表格，並連同支持你申請理由的證明文件（例如結婚證書、醫生證明等）一併遞交。房委會將會收取一筆申請手續費，而且這筆費用不論申請成功與否，都不會退還。當申請獲批後，你便需要聘請買樓加名律師，草擬一份饋贈契。這份法律文件在簽署前，還需要交給房委會審批，而審批過程亦會產生另一筆行政費用。因此，整個居屋加名費用包括了向房委會支付的兩筆費用，以及你聘請律師的服務費。
買樓加名常見問題 (FAQ)
一手樓花可以在簽署正式合約前加名嗎？
可以的。購買一手樓花，發展商一般容許買家在簽署正式買賣合約前，透過律師發出提名書 (Nomination) 加入近親（通常指父母、配偶或子女）的名字。這個操作的關鍵在於，必須仔細閱讀臨時買賣合約的條款，確認發展商是否容許此類更改以及相關的程序。你應該盡早通知你的代表律師，讓他們有充足時間準備文件，並與發展商的律師溝通，確保加名過程順利，避免影響後續的交易進度。
若新加入成員的信貸紀錄或入息不足，會影響按揭審批嗎？
會的，而且影響非常直接。當你為物業加名，新加入的成員在法律上也會成為共同借款人。銀行審批買樓加名按揭申請時，會將所有業主的入息和信貸狀況視為一個整體來評估。如果新成員的信貸評級 (TU) 不佳，或者其入息未能符合壓力測試的要求，銀行就很可能會調低最終的貸款額、提高按揭利率，甚至有機會拒絕整筆按揭申請。所以，在決定加名前，必須先評估新成員的財務狀況。如果對方只是為了合併入息，而信貸紀錄有風險，那麼將他列為按揭擔保人，而非業主，可能是更穩妥的選擇。
業權形式選擇：「聯權共有」與「分權共有」有何重大分別？
這兩種業權形式的最大分別，在於業權的繼承方式和處置權力，選擇前必須想清楚。
「聯權共有」(Joint Tenancy)，俗稱「長命契」，所有業主共同持有整個物業，不分份額。它的最大特點是擁有「生存者權利」，即任何一位業主去世後，其業權會自動轉移給其他在生的聯權共有人。這種形式很適合夫婦買樓加名，因為可以確保一方離世後，物業會順利歸另一方所有，不受遺囑內容影響。
「分權共有」(Tenancy in Common)，則是各業主按協定比例持有物業的不同份額，例如各佔50%或按出資比例分配。每位業主都可以自由決定如何處置自己名下的業權份額，包括透過遺囑將其傳承給指定繼承人。這種形式適合生意夥伴或希望資產獨立的家庭成員。
加名後如果關係生變，物業業權應如何處理？
這是買樓加名壞處中最需要正視的一點。一旦關係生變，物業的處置會變得非常棘手。因為任何重大決定，例如出售、出租或轉按，都必須得到所有業主的共同簽署同意。如果任何一方不同意，物業就會陷入僵局，難以變賣套現。解決方法通常是透過協商，由其中一方出價買斷另一方的業權，這個過程等同一次內部轉讓，會牽涉到買樓加名印花稅和律師費用。假如無法達成共識，最終可能需要訴諸法庭，申請強制出售令，但過程漫長而且費用高昂。
整個買樓加名法律程序需時多久？
如果是在簽署臨時買賣合約後、正式合約前進行加名，整個買樓加名時間並不會對交易進度造成太大延誤。核心的法律文件是「提名書」，由你的代表律師草擬通常只需要數個工作天。簽署後，律師會立即將文件交給賣方律師以更新正式合約的買家資料，並同步通知按揭銀行更新貸款申請人。只要你及早作出決定並通知律師，整個加名程序可以和正常的樓宇買賣流程並行處理，通常不會影響原定的成交日期。