「上車」置業是不少港人的夢想，而居屋可謂是實現夢想的重要階梯。然而，由研究申請資格、計數做預算，到入表、攪珠、揀樓，再到處理按揭、聘請律師及收樓驗樓，整個過程環環相扣，程序繁複，稍一不慎便可能錯失良機，確實令人「頭都大」。
為此，我們特意為您準備了這份2025年最新、最詳盡的居屋購買流程懶人包。本文將一文整合由申請、按揭到收樓的6大核心程序，清晰拆解綠表、白表以至白居二的各項須知、財務開支、法律文件及最新按揭政策，助您輕鬆掌握每個關鍵步驟，順利榮升業主。
第一步：檢查申請資格與財務預算
想順利完成整個居屋購買流程，第一步並不是心急地看樓盤，而是要先坐下來，冷靜地釐清兩件最重要的事情：你是否符合申請資格，以及你的財務預算是否充足。這一步是整個購買居屋流程的基石，做足準備可以讓之後的申請、揀樓到承造按揭都更加順暢。
釐清申請資格：綠表、白表及白居二有何分別？
居屋的申請資格主要分為三大類，分別是「綠表」、「白表」以及「白居二」。簡單來說，綠表主要是提供給現時正享用公共房屋資源的人士，例如公屋住戶。而白表則是為不符合綠表資格的香港永久性居民而設，但設有入息及資產限額。至於白居二，則是讓符合資格的白表人士購買二手市場上未補地價的居屋單位。了解它們的分別，才能選對適合自己的申請途徑。
綠表申請資格詳解
如果你屬於以下任何一個類別，便符合綠表資格：
* 房屋委員會（房委會）或房屋協會（房協）轄下公共租住房屋的住戶。
* 持有有效《綠表資格證明書》的人士，例如已通過詳細資格審查的公屋申請者。
* 持有有效《保證書》的房屋署屋宇事務助理職系人員。
* 「長者租金津貼計劃」的受惠者。
綠表申請者的最大優勢，是他們已經被核實為有住屋需要，所以申請新居屋時，不需要再經過入息及資á產審查。
白表申請資格詳解
如果你並非綠表人士，就需要循白表途徑申請。白表申請者必須符合以下所有條件：
* 年滿18歲，並且是香港永久性居民。
* 申請人及名列申請表上的家庭成員，在申請截止日期前的24個月內，都未曾擁有或共同擁有任何香港住宅物業。
* 最重要的是，申請者需要符合房委會每年公布的入息及資產限額。以「居屋2023」為例，一人申請者的每月入息上限為$31,000，資產上限為$735,000；而二人或以上家庭的每月入息上限則為$62,000，資產上限為$1,470,000。這些數字每年都可能調整，申請前務必查閱最新的官方公布。
白居二（白表居屋第二市場計劃）資格詳解
白居二的全名是「白表居屋第二市場計劃」，這個計劃是讓合資格的白表申請者，可以不用補地價，購買二手市場上的居屋單位。它的申請資格與一般白表申請新居屋的條件相若，同樣需要符合特定的入息及資產限額，但限額通常會比申請新居屋的白表資格稍為寬鬆一些。申請人需要先入表抽籤，中籤者在取得「購買資格證明書」後，才可以在居屋第二市場物色心儀單位。
財務預算：計算置業總開支
成功置業的關鍵，在於周詳的財務規劃。樓價只是其中一部分開支，實際需要準備的資金遠不止於此。在開始申請程序前，清晰計算所有潛在開支，可以讓你更準確地評估自己的負擔能力。
樓價以外的必要開支清單
除了樓價本身，你還需要預留一筆資金應付以下雜項開支，它們加起來可能是一筆不小的數目：
* 律師費：處理樓宇買賣合約、按揭契等法律文件。
* 印花稅：首次置業的香港永久性居民需繳付「從價印花稅（第2標準稅率）」。
* 契據註冊費：將樓契及按揭契等文件註冊到土地註冊處的費用。
* 管理費按金：通常需要預繳兩至三個月的管理費作為按金。
* 裝修費：一手居屋一般是以「清水樓」標準交樓，即沒有任何裝修間隔，所以裝修費用是必須考慮的重要開支。
* 添置傢俬電器：為新居添置必要的傢俱和電器。
不同申請資格的訂金比例
在揀樓當日，你需要即時繳付訂金，而不同資格的訂金要求亦有不同。這筆款項需要預先準備好銀行本票，所以一定要提前了解清楚：
* 綠表申請者：訂金為樓價的5%。
* 白表申請者：訂金為樓價的10%。
舉例來說，如果一個白表申請者選購了一個價值300萬的單位，在揀樓當日便需要準備一張30萬元的銀行本票作為訂金。
一手居屋申請流程：由入表、攪珠到揀樓
了解清楚整個一手居屋購買流程，其實就是將過程拆分成幾個清晰的步驟。從遞交申請表開始，到攪珠決定運氣，再到親身揀樓，每一步都有需要注意的地方。現在我們就來逐一拆解這個核心的購買居屋流程。
步驟一：遞交申請表
申請方式：網上、親身或郵寄
整個居屋購買程序的起點，就是遞交申請表。房委會通常提供三種申請途徑。你可以選擇在網上系統直接填寫及付款，方便快捷。如果你偏好傳統方式，也可以親身到樂富的房委會客戶服務中心遞交，或者以郵寄方式寄出申請表。
填表須知：申請人姓名只能出現一次
填表時有一個非常關鍵的規則：任何申請者或家庭成員的姓名，在同一期的所有申請中（不論綠表或白表），都只可以出現一次。如果姓名重複出現在不同的申請表上，所有相關的申請都會被直接取消資格，所以遞交前一定要再三確認。
步驟二：攪珠決定揀樓次序
攪珠機制：申請編號的意義
遞交申請後，房委會就會進行攪珠，以決定申請者的揀樓先後次序。每份申請表都會獲發一個申請編號，而這個編號的最後兩個數字，就是你的「攪珠號碼」。攪珠儀式會為00至99這一百個號碼進行排序，這個排序結果就直接影響你何時會被邀請去揀樓。
揀樓優先次序：「家有長者」與家庭申請者
除了攪珠號碼，申請人類別也決定了揀樓的優先次序。房委會的政策會優先照顧家庭申請者，特別是參加「家有長者優先選樓計劃」的家庭，他們會是第一批揀樓的申請人。接著是一般家庭申請者，而單人申請者則會被排到最後的揀樓隊伍。
步驟三：資產審查
白表申請者：提交入息及資產證明文件
攪珠結果公佈後，房委會就會根據揀樓的優先次序，分批邀請申請者進行詳細的資格審查。如果你是白表申請者，並且你的揀樓次序較前，你就會收到信件，要求在指定時間內（通常是7至10個工作天）提交家庭的入息及資產證明文件作審核。
綠表申請者：由屋邨辦事處核實資格
綠表申請者的審查程序相對簡單。因為他們本身是公屋住戶或符合特定資格，所以其資格主要會由所屬的屋邨辦事處或相關機構直接核實，過程通常比白表申請者快。
步驟四：揀樓與支付訂金
「選樓通知書」與揀樓前準備
成功通過資產審查後，你就會收到一份正式的「選樓通知書」。信上會清楚列明你揀樓的具體日期和時間。收到信後，你需要立即行動，按照信上指定的金額，到銀行準備一張銀行本票用作支付訂金。同時，這也是最後機會研究心儀單位的售價、座向和樓層，最好準備一個揀樓清單，列出幾個後備選擇。
揀樓日現場流程
揀樓當日，你需要準時帶齊所有文件，到樂富的房委會居屋銷售小組。現場會有大螢幕顯示可供選擇的單位。輪到你的時候，你需要在短時間內作出決定，選定單位後，便會立即辦理手續，簽署臨時買賣合約，並用預先準備好的銀行本票支付訂金。完成這一步，就代表你成功選購了你的居屋單位。
居屋按揭申請全解析：成數、年期及最新政策
來到居屋購買流程中最關鍵的財務環節，就是申請按揭。這一步處理得好，整個購買居屋流程就順暢得多。居屋按揭因為有政府作為擔保人，審批標準和條件都跟私樓截然不同，當中涉及的按揭成數、還款年期和最新政策，我們為你逐一拆解。
按揭成數與還款年期：政府擔保下的優勢
申請居屋按揭的最大優勢，就是有香港房屋委員會（房委會）或房屋協會（房協）做擔保。有了這個強大的後盾，銀行承擔的風險大大降低，所以批出的按揭成數可以比私樓高很多，而且申請人一般毋須通過壓力測試，令整個購買居屋流程輕鬆不少。
綠表買家：最高95%按揭
如果你是綠表買家，只需要準備樓價5%的首期資金。因為有政府擔保，銀行最高可以批出95%的按揭貸款。換句話說，一個400萬的單位，首期資金大約只需20萬，置業門檻相對較低。
白表買家：最高90%按揭
白表買家的按揭成數也相當吸引。在政府擔保下，銀行最高可以批出90%的按揭貸款。同樣以400萬的單位為例，白表買家需要準備的首期資金就是40萬，即樓價的10%。
樓齡影響：未補地價居屋按揭的「懸崖效應」
在居屋的購買程序中，特別是二手市場，樓齡是一個不能忽視的關鍵因素。因為政府的擔保期並非永久，一旦擔保期結束，銀行的按揭政策就會出現「懸崖效應」，直接影響還款年期和按揭成數。
19年樓齡分界線對還款期的影響
銀行普遍會以「30年減樓齡」來計算最長的還款期。這就形成了一條不成文的「19年樓齡分界線」。如果居屋樓齡在19年或以下，買家通常可以輕鬆獲批最長25年的還款期。但是，一旦樓齡超過19年，還款期就會相應縮短。
擔保期屆滿後的按揭成數風險
政府的擔保期是由單位的首次發售日期起計30年。在擔保期內，銀行樂意批出九成或以上的按揭。但是，如果擔保期在你供款期間屆滿，銀行的風險評估就會改變，有權要求將按揭成數降至私樓水平（最高六成）。如果屆時你的未償還貸款仍然高於樓價的六成，就有可能需要補回差價，這是一個潛在的財務風險。
2025年最新按揭政策放寬
為了讓市民更容易置業，政府在2025年放寬了居屋按揭的安排，無論是一手還是二手市場都有好消息。
一手市場：最長還款期延至30年
由2025年1月1日起，新落成的一手居屋，最長按揭還款期由以往的25年，正式延長至30年。這意味著每月的供款額可以降低，買家的財務安排可以更有彈性。
第二市場：政府擔保期延至50年
二手市場的放寬力度更大。由2025年3月1日起，未補地價居屋的政府擔保期，由首次發售日起計，最長可達50年。在首40年內，綠表和白表買家最高仍可分別申請95%及90%按揭。即使在第41年至第50年期間，最高按揭成數也只會輕微下調至80%。這個新政策大大延長了高齡居屋的可承造按揭年期和成數，活化了整個居二市場。
利率須知：居屋按揭只設P按
最後一點需要留意，居屋按揭的利率選擇比較單一。與私樓市場不同，銀行為未補地價居屋提供的按揭計劃，一般只有P按（最優惠利率按揭），而沒有H按（銀行同業拆息按揭）的選項。P按的利率相對穩定，較少受短期市場波動影響，但你也要明白，在減息週期時，可能無法享受H按帶來的低息優勢。
置業法律程序：為何及何時聘請律師？
在整個居屋購買流程中，除了處理申請文件和按揭，法律程序也是一個不可或缺的重要環節。很多人以為買一手居屋，所有文件都由房署處理，但其實委託一位代表自己的律師是必須的。這一步不單是程序要求，更是保障自己作為買家權益的關鍵。
為何必須自行聘請律師？
房署律師與買家利益的分別
在交易過程中，香港房屋委員會（房署）會有自己的代表律師。你需要清楚知道，這位律師的服務對象是房署，職責是保障房署的利益。房署律師並不會為買家審視合約條款是否公平，也不會提醒你潛在的風險。因此，買賣雙方其實存在潛在的利益衝突，你需要一位只為你服務的律師，確保你在這個購買居屋流程中得到全面的法律保障。
聘請律師以保障個人權益
自行委託律師，就等於聘請了一位法律專家為你的交易把關。你的代表律師會以你的利益為首要考慮，仔細審閱所有法律文件，例如買賣合約和樓契，確保所有條款清晰無誤，並且解釋當中複雜的法律概念。律師亦會為你查核物業業權，確保業權良好，避免日後出現任何法律糾紛。
聘請律師的最佳時機
建議簽署臨約前或「關鍵日期」前三個月委託
決定何時聘請律師，對整個居屋 購買程序的順暢度有很大影響。對於二手居屋交易，最理想是在簽署臨時買賣合約前就委託律師，讓律師先審視合約條款。至於一手居屋，一般建議在預計的「關鍵日期」（即預計收樓日）前約三個月委託律師。這個時間點讓律師有充足時間與銀行協調按揭事宜，以及準備業權轉讓文件，避免臨近成交日才手忙腳亂。
律師在購買程序中的主要職責
處理樓宇買賣合約
律師會負責草擬、審閱及解釋正式買賣合約的內容。他們會確保合約中清楚列明成交日期、樓價、付款方式等所有重要細節，並代表你與房署的律師就合約條款進行溝通，保障你的合約權益。
審核及簽署按揭契
當你的按揭申請獲銀行批准後，銀行會將相關的法律文件，即按揭契（Mortgage Deed），發送給你的代表律師。律師會向你解釋按揭契內的各項條款，例如貸款額、利率、還款年期及違約後果等，確保你完全明白後，才會安排你簽署作實。
處理業權轉讓事宜（轉名）
這是整個交易的最後一步。在成交日，你的律師會處理所有業權轉讓的法律手續，當中最重要的文件是轉讓契（Deed of Assignment）。律師會確保樓價餘額妥善支付給房署，之後會將轉讓契送交土地註冊處進行註冊，正式將單位業權轉到你的名下，順利完成整個置業過程。
二手居屋（白居二／居二市場）購買流程
與一手居屋由房委會直接出售不同，二手居屋的居屋購買流程是在第二市場（又稱居二市場）上，由現有業主轉售給合資格的買家。整個購買居屋流程涉及買賣雙方，並且需要向房委會申請特定的批准文件，程序上會比一般私人樓宇買賣多一些步驟。
賣方準備：申請「可供出售證明書」（准賣證）
業主若想在第二市場出售其未補地價的居屋單位，第一步是向房委會申請一份名為「可供出售證明書」的關鍵文件，俗稱「准賣證」。這份文件證明了該單位可以在居二市場上合法出售。
申請所需文件及費用
申請時，業主需要準備填妥的申請書、樓契副本，以及繳付申請費。申請書可以向各大的屋邨辦事處索取。費用方面，須以劃線支票或銀行本票形式支付，抬頭人為「香港房屋委員會」。
審批時間與有效期
房委會收到申請後，一般需要約兩至三星期時間進行審批。成功獲批後發出的「可供出售證明書」，有效期為十二個月。業主必須在這段有效期內找到買家並簽署臨時買賣合約。
買方資格：申領「購買資格證明書」（准買證）
對於買方而言，不論是白居二中籤者還是綠表資格者，都必須先申領「購買資格證明書」（俗稱「准買證」），才能在市場上物色心儀單位。這是買家身份資格的證明文件。
白居二中籤者申領流程
白居二的申請者，需要在攪珠中成功中籤，並通過資產審查後，才會收到房委會發出的「批准信」。收到批准信後，中籤者就可以根據信上指示，正式申領「購買資格證明書」。這份證明書的有效期同樣為十二個月，買家需要在有效期內完成簽署臨時買賣合約的步驟。
綠表資格者申領流程
持有有效「綠表資格證明書」的公屋住戶或其他合資格人士，其申領流程相對直接。他們可以直接向房委會遞交申請，以獲取在居二市場使用的「購買資格證明書」，而無需經過攪珠抽籤的程序。
二手居屋獨有交易步驟
當持有「准賣證」的賣家與持有「准買證」的買家在市場上達成共識後，便會進入二手居屋獨有的交易程序。這個購買居屋流程的關鍵，在於所有文件都需要得到房委會的確認。
簽署臨時買賣合約
買賣雙方就樓價、成交日期等條款達成協議後，便可以簽訂臨時買賣合約，買方同時需要支付臨時訂金（細訂）。簽署臨約是鎖定交易的第一步，也是後續申請法律文件的基礎。
申請關鍵文件：「提名信」
簽訂臨約後，買方的代表律師需要立即將賣方的「可供出售證明書」正本、買方的「購買資格證明書」正本以及臨時買賣合約副本等文件，一併遞交給房委會，以申請「提名信」。這份文件是房委會正式批准該宗買賣的證明，是整個居屋 購買程序中不可或缺的一環。
簽署正式買賣合約及完成交易
律師樓在收到房委會發出的「提名信」後，買賣雙方才能簽署正式買賣合約，屆時買方需要支付金額較大的訂金（大訂）。之後的步驟便與一般樓宇買賣相近，包括申請按揭、驗樓，最後在成交日由律師樓處理尾數交收及樓契轉名事宜。
各年份居屋的轉讓限制
需要留意，房委會為了打擊短期炒賣，對不同年份首次出售的居屋單位設下了不同的轉讓限制，這會直接影響單位何時可以在第二市場或公開市場出售。
2018年及之前購入
在2018年或之前購入的居屋單位，業主在首次購入單位起計兩年後，便可以在第二市場轉售單位予合資格人士，而不需要補地價。
2019至2021年購入
在2019年至2021年間購入的單位，限制期有所延長。業主同樣在購入單位兩年後，可以在第二市場免補地價轉售。若要在補地價後於公開市場出售，則需要等待十年。
2022年及之後購入
由2022年起推售的新居屋，轉讓限制變得更為嚴格。業主需要在購入單位五年後，才可以在第二市場轉售單位。若想補地價在公開市場自由出售，則需要等待長達十五年。
最後一步：收樓、驗樓及裝修須知
來到整個居屋購買流程的終點站，絕對是令人興奮的時刻。當你處理好所有法律文件和按揭事宜，就代表距離取得新居鑰匙只有一步之遙。不過，在正式收樓、驗收單位到規劃裝修的階段，當中有些關鍵的購買居屋流程細節和時限需要特別留意，妥善處理好才能為新生活打下完美基礎。
收樓日流程
領取單位鑰匙及重要文件
當所有法律程序完成後，你的代表律師會收到由房屋署發出的「佔用許可證」，俗稱「入伙紙」。律師樓會隨即通知你確實的收樓日期。在收樓當日，你只需要帶齊身份證明文件及律師樓發出的信件，前往屋苑的管理處辦理手續，便可以領取單位鑰匙、業主手冊、保養期證明書和裝修指引等一系列重要文件。
綠表買家交還公屋時限
對於綠表買家，收樓同時也意味著需要交還現居的公共租住房屋單位。根據房屋委員會的規定，綠表買家必須在簽訂新居屋單位轉讓契據後的60天內，遷出並交還原有的公屋單位。這是一個硬性規定，所以需要及早規劃搬遷事宜。
驗樓的「黃金7日期限」
收樓後7天內提交「損壞情況報告表」
領取鑰匙後，最重要的事就是立即驗收單位。房屋署為新居屋業主提供了一個「執漏」保養期，但這個權利有嚴格的時間限制。業主必須在收樓日起計的7天內，詳細檢查單位內的所有設施，並將發現的任何損壞或問題填寫在「損壞情況報告表」上，然後提交給指定的屋苑辦事處。這份報告是要求房委會跟進維修的唯一憑證，而且必須在進行任何裝修工程前提交。
錯過期限的後果
這個7天的期限非常關鍵。假如你錯過了這個時限，或者在提交報告前已經開始動工裝修，房屋署便有權不再受理你的維修要求。屆時，所有執漏工程的責任和費用，就需要由業主自行承擔。
裝修前準備
理解「清水樓」交樓標準
一手居屋的交樓標準通常是「清水樓」，意思是單位內部不會有任何精緻裝修。你看到的會是水泥地台、髹上基本白色乳膠漆的牆身和天花、基本的門窗、以及廚房和洗手間的來去水喉接駁位。地板、瓷磚、廚櫃、潔具以至冷氣機等設施都需要自行添置，所以在規劃時要對單位的原始狀態有心理準備。
預留裝修資金
正因為交樓標準是「清水樓」，所以裝修是入住前一筆無可避免的龐大開支。在計算整個置業預算時，除了樓價和雜費，務必預留一筆充裕的資金作裝修之用。建議在收樓前開始搜集裝修公司的資料和報價，以便收樓後可以盡快展開工程，早日入住新居。
居屋購買程序常見問題 (FAQ)
在整個居屋購買流程中，你可能會遇到各種疑問。我們整理了一些最常見的問題，希望可以為你提供清晰的解答，讓你對購買居屋程序有更深入的了解。
居屋業權可否由多人共同持有？
可以的。居屋的業權安排有明確規定。申請人本人必須是其中一位業主。如果屬於家庭申請者，申請人可以提名申請表內一名年滿18歲的家庭成員，作為單位的聯名業主。這種聯名方式通常是以「聯權共有」形式持有，也就是俗稱的「長命契」。在「聯權共有」下，如果其中一位業主不幸離世，其持有的業權會自動轉移給另一位在生的聯名業主。
若實際收樓日延遲怎麼辦？
樓宇建造工程有時會出現延誤。你與房屋委員會簽署的買賣協議中，會列明一個「關鍵日期」，即預計完工日期。協議條款會詳細說明如果延遲交樓，發展商（即房委會）需要承擔的責任。一般而言，若延遲超過合約訂明的期限，買方可能有權根據合約條款收取利息，甚至在極端情況下有權選擇取消交易。遇到這種情況，最好是直接諮詢你委託的律師，讓他根據你的合約內容提供專業意見。
錯過提交文件期限有何後果？
這是一個在購買居屋流程中必須非常留意的環節。房屋委員會對於各項文件的提交期限要求十分嚴格。不論是入息資產申報，還是其他證明文件，一旦錯過了指定的提交期限，申請資格通常會被直接取消，而且不會有寬限期。因此，收到房委會的任何信件後，務必第一時間細閱內容，並準時提交所需文件。
未補地價居屋的補價金額如何計算？
未補地價的居屋要在公開市場自由出售，就必須先向政府補回地價。補價金額的計算方式，是根據單位在補價時的市值，乘以當初購入單位時的折扣率。
計算公式是：補價金額 = 補價時的單位市值 × (購入時十足市值 – 購入價) ÷ 購入時十足市值
舉個例子，假設一個單位在補價時的市值為600萬港元，而你當初是以七折（即30%折扣）買入，你需要補回的金額就是 600萬 × 30% = 180萬港元。
可否同時申請新居屋和白居二？
可以。近年房屋委員會通常會將新一期居屋和「白表居屋第二市場計劃」（白居二）合併，讓合資格的白表申請者使用同一份申請表，一次過申請兩個計劃。申請者可以在表上選擇只申請新居屋、只申請白居二，或者兩者都申請。選擇同時申請兩個計劃，就需要支付包含兩者的申請費用，但這樣可以增加成功置業的機會。