隨著不少居屋地契年期逼近，特別是坊間流傳的「2047大限」，令許多業主憂心忡忡，擔心物業會否在地契到期後被政府收回，或需承擔天價的補地價費用。為消除市場疑慮，政府已實施《政府租契續期條例》，為物業契約續期提供清晰法律框架。本文將為您全面拆解此條例，從自動續期50年的機制、毋須補地價的「新地租」計算方法，到如何自行查冊確認地契年期，以至續期對未來按揭申請及物業資產價值的長遠影響，一文整合五大核心重點，助您徹底掌握居屋地契續期的所有關鍵資訊。
居屋地契到期點算？政府會否收樓？【續期法例拆解】
談及居屋地契年期，許多業主最關心的問題，莫過於居屋地契到期後，政府會否收回物業。這個長久以來的市場疑慮，現在已有非常清晰的法律框架和解決方案。核心答案就在一部關鍵法例之中，它為業主提供了明確的保障。
解決方案核心：《政府租契續期條例》
要理解地契續期的安排，首先需要認識《政府租契續期條例》。這部法例建立了一套常設、透明而且操作簡便的機制，專門處理一般用途地契（涵蓋絕大部分住宅及居屋）期滿的問題。它的主要目的，就是為物業市場提供確定性，讓業主對其物業的長遠前景有清晰的預期。
法律保障：地契到期後自動續期50年
根據條例，絕大部分符合條件的一般用途地契，在期滿之後，都會自動獲得續期，新的年期為50年。這項安排是法定權益，為業主的產權提供了堅實的法律保障。換言之，物業並不會因為地契期滿而被政府收回。
續期操作：政府統一刊憲，業主無需自行申請
整個續期過程由政府主導，操作上極為簡便。地政總署會在相關地契到期日的大約三年前，分批在政府憲報上刊登續期公告。只要你的物業地契沒有被列入極少數的「不獲續期列表」，地契就會在到期日自動續期。整個過程業主無需提交任何申請，也無需簽署任何新文件，省卻了繁複的行政程序。
釐清「2047大限」與居屋地契到期的關係
市場上流傳已久的「2047大限」，與地契到期問題息息相關。要消除疑慮，就有必要了解其歷史脈絡，以及新法例如何從根本上解決這個問題。
歷史背景：為何眾多地契集中於2047年到期
「2047大限」的說法，源於歷史。當年大量新界及新九龍的地契，原訂於1997年到期。根據《中英聯合聲明》及後來《基本法》的規定，這些地契獲無償續期50年，所以到期日順延至2047年6月30日。因為涉及的地契數量龐大，市場便開始憂慮2047年之後的安排。
政策解讀：新法例如何消除市場對「2047大限」的憂慮
《政府租契續期條例》的出現，正是為了解決這個長遠的不確定性。它建立了一個恆常機制，適用於所有到期的地契，包括那些將在2047年期滿的地契。條例清晰說明了「自動續期50年」的安排，等同為市場派了一顆「定心丸」。這意味著「2047大限」作為一個租契終結點的憂慮，在法律層面上已不復存在。
不獲續期的罕見例外情況
雖然自動續期是普遍原則，但在極為罕見的情況下，地契也可能不獲續期。了解這些例外情況，有助更全面地掌握整個機制。
情況一：涉及重大公眾利益的城市規劃
如果政府基於重大的公眾利益，需要收回土地用作關鍵的城市發展，例如興建鐵路、醫院等重大基建，那麼相關地契便可能不獲續期。不過，這種情況非常罕見，而且政府需要遵循一套嚴謹的法定程序。
情況二：業主嚴重違反地契條款
另一個例外情況是業主嚴重違反地契條款。這並非指一般的樓宇管理問題，而是指一些根本性的違規行為，例如將住宅單位用作工業用途、未經批准進行大規模的結構改動等，並且在政府多次警告後仍未有糾正。在這種情況下，政府有權不為其地契續期。
居屋地契續期要補地價嗎？新地租計算方法一覽
續期成本：無需一次性補地價，改為繳交「新地租」
談到居屋地契年期問題，業主最關心的自然是續期時的費用。以往市場普遍認為地契到期續期，可能需要支付一筆龐大的補地價費用。不過，根據政府最新的《政府租契續期條例》，這個情況已經改變。新安排的核心是，合資格的居屋地契到期後，業主並不需要一次過支付補地價，而是改為每年繳交一筆新的「地租」。
新地租 vs 傳統補地價：兩者根本差異
新地租和傳統的補地價是兩種完全不同的概念。補地價是一筆過的大額費用，金額可能高達物業市值的相當一部分，對業主來說是沉重的即時財務壓力。新地租則是一種持續性的開支，將大額費用分攤為每年的小額款項。簡單來說，這就像是將一筆巨額入場費，改為每年繳付的會籍年費，性質截然不同。
政策目的：減輕業主財政負擔，穩定物業市場
政府推出這項政策，主要目的就是為了避免對社會經濟造成巨大衝擊。假如數十萬計的業主在同一時期需要籌集巨款去補地價，這不但會對家庭財政構成巨大壓力，更可能引發物業市場的連鎖反應，影響金融穩定。採用繳交新地租的方式，可以確保地契續期過程平穩過渡，有效減輕業主的即時財政負擔，同時維持市場的穩定性。
新地租計算方式：應課差餉租值的3%
新地租的計算方法非常清晰，就是根據物業每年「應課差餉租值」的3%來釐定。這是一個固定的百分比，計算基礎公開透明。業主每年收到的差餉及地租通知單上，會清楚列明應課差餉租值和應繳的地租金額，通常分開四個季度繳交。
計算基礎：「應課差餉租值」是什麼？
「應課差餉租值」是由政府的差餉物業估價署評估得出的一個數值。這個數值是假設物業在一個指定的估價日期空置出租時，估計全年可以收取的租金。差餉物業估價署會定期重估所有物業的應課差餉租值，以反映市場租金的變化。因此，新地租的金額並非永遠不變，它會隨著應課差餉租值的調整而變動。
新「地租」與舊「地稅」有何分別？
部分業主可能會混淆新「地租」與舊有的「地稅」。兩者雖然都是向政府繳交的費用，但金額差異極大。舊有的「地稅」（Government Rent）主要適用於一些舊有的土地契約，其金額通常很低，很多時候只是象徵式收費。而續期後的新「地租」（new Government Rent），是按應課差餉租值的3%計算，金額遠高於舊地稅，是一筆實質的恆常開支。
新地租對業主長遠財務的實際影響
新地租的安排，將一次性的財務衝擊轉化為長期的持有成本。這意味著業主在規劃個人財務時，需要將這筆每年數千元甚至更多的地租開支計算在內。由於應課差餉租值會隨市場租金水平上升而增加，業主也要有心理準備，未來地租的開支也會緩慢向上調整，成為一項與物業共存的長期支出。
如何估算未來地租開支？【附計算實例】
想知道自己未來的地租開支其實很簡單，你只需要找出單位的應課差餉租值，然後乘以3%就可以了。應課差餉租值的資料可以在差餉物業估價署的網站查閱，或參考你過往的差餉通知單。
各區主要居屋應課差餉租值參考表
以下為部分居屋於2025至25年度的應課差餉租值估算例子，僅供參考，實際數值請以差餉物業估價署的公布為準。
| 地區 | 屋苑名稱 | 單位實用面積（平方呎） | 估計全年應課差餉租值（港元） |
|---|---|---|---|
| 將軍澳 | 寶盈花園 | 約 590 | $145,000 |
| 沙田 | 愉翠苑 | 約 650 | $155,000 |
| 長沙灣 | 凱樂苑 | 約 480 | $130,000 |
| 旺角 | 富榮花園 | 約 592 | $160,000 |
計算實例：3分鐘估算你的新地租開支
我們以沙田愉翠苑一個單位為例，看看如何計算新地租。
步驟一：找出應課差餉租值
假設該單位的全年應課差餉租值為 $155,000。
步驟二：套用3%計算公式
新地租金額 = 全年應課差餉租值 x 3%
$155,000 x 3% = $4,650
結果：
這個單位在地契續期後，每年需要繳交的新地租大約為 $4,650。這筆款項通常會分四期繳交，即每季約 $1,162.5。透過這個簡單計算，你就能對未來的地租開支有一個清晰的概念。
如何查冊確認居屋地契年期及到期日？（網上及親身教學）
想清楚掌握自己層居屋地契年期，了解確實的居屋地契到期日，其實方法相當直接。你可以透過官方渠道，用網上或親身兩種方式查閱物業的土地登記冊（俗稱「查冊」），所有關於地契的詳細資料都會清楚列明。以下就為你拆解兩種查冊方法的詳細步驟。
網上查冊：土地註冊處「綜合註冊資訊系統」(IRIS)
對於大部分人來說，使用土地註冊處的「綜合註冊資訊系統」（IRIS）進行網上查冊是最快捷方便的選擇，安坐家中就能完成。
步驟一：登入 IRIS 網上查冊系統
首先，你需要前往土地註冊處的 IRIS 網上服務網站。一般市民查閱資料，選擇以「非經常用戶」的身份登入系統便可，無需預先登記戶口，過程非常簡單。
步驟二：輸入物業地址搜尋土地登記冊
登入系統後，請在主頁選擇「查閱土地登記冊」。就一般的居屋單位而言，於查冊類別中選擇「分層土地登記冊」即可。然後，系統會要求你輸入物業的完整地址，建議按照差餉單上的格式，準確輸入屋苑名稱、座數及單位號碼，以確保搜尋結果的準確性。
步驟三：付費並下載土地登記冊文件
當系統成功配對到你輸入的物業地址後，便會顯示相關的土地登記冊選項，並提示你付款。網上查閱一份土地登記冊的費用為港幣10元，可以使用信用卡或繳費靈支付。成功付款後，你就可以即時下載PDF格式的土地登記冊文件，並儲存到自己的電腦或手機。
步驟四：解讀文件，找出地契年期及到期日
下載文件後，最重要的部分就是解讀內容。請打開PDF文件，仔細查閱「第一部：物業資料」(Section A: Property Particulars) 的部分。你會找到幾個關鍵項目，包括「政府租契的年期」(Term of Government Lease) 以及「租契生效日期」(Commencement Date)。將生效日期加上租契年期，便能計算出你物業的準確地契到期日。
親身查冊：前往土地註冊處辦理流程
如果你不習慣使用網上系統，或者希望取得一份由官方蓋印的文本，亦可以選擇親身前往土地註冊處的客戶服務中心辦理。
所需文件、費用及注意事項
親身查冊的程序同樣簡單。你只需要前往任何一間土地註冊處的客戶服務中心（例如金鐘道政府合署的總辦事處），填寫一份查冊申請表格，並提供準確的物業地址。親身索取一份土地登記冊文本的費用為港幣25元，你可以用現金、易辦事或支票支付。職員會根據你提供的資料，為你列印一份正式的土地登記冊文件。雖然親身辦理亦很可靠，但一般需要預留交通及排隊等候的時間，便利程度始終不及網上查冊。
居屋地契年期基礎：為何居屋有「年期」限制？
談及居屋地契年期，許多人心中都會浮現一個疑問：為何我們買入的物業，並不能像海外一些地方一樣永久擁有？其實，這並非居屋獨有的情況，而是源於香港整個土地制度的核心。要深入了解居屋地契到期的議題，我們必須先從這個根本概念談起。
香港「土地批租」制度簡介 (Leasehold System)
在香港置業，我們買到的其實是在指定年期內的「物業使用權」，而不是土地的永久業權（Freehold）。簡單來說，政府是全香港的「超級大地主」，除了中環聖約翰座堂這一個極為罕有的歷史例外，全港所有土地都是以「批租」形式（Leasehold）租予發展商或使用者。
這份由政府批出的「長期租約」，就是我們常說的「地契」（Lease），而租約上訂明的年期，自然就是「地契年期」。這個制度源於殖民地時期，並一直沿用至今。因此，無論是私人住宅還是資助房屋，每一間屋都必然受地契年期所約束。
常見居屋地契年期一覽（50年、75年、99年）
既然所有物業都有年期，那麼居屋的地契年期通常是多久？這並非一個固定的數字，而是取決於政府最初批出該地皮的年份和當時的政策。常見的年期主要有以下幾種：
首先是較長的99年或75年期。這類地契多數是在早期批出，一些樓齡較大的居屋屋苑，可能就是建在這些舊有地契的土地上。
其次是50年期。根據《基本法》的規定及現行政策，自1997年7月1日之後新批出的土地契約，年期一律為50年。因此，近年落成的新居屋，其地契年期都是由批地當日起計50年。有一點必須注意，地契年期是由政府批出土地予房委會興建時開始計算，而不是由業主買入單位當天才開始計算的。
地契續期對居屋按揭及資產價值的長遠影響
談及居屋地契年期，大家最關心的莫過於它對自己資產的實際影響。這不單純是法律條文的變更，而是直接牽動到物業的按揭申請與長遠價值。新的續期法例正式實施後，過去市場對居屋地契到期的不明朗因素一掃而空，並且為整個資產市場帶來了結構性的轉變。
對物業按揭的影響：銀行審批有何改變？
物業按揭的年期，最長可達30年。所以，地契的剩餘年期自然成為銀行審批貸款時一個非常重要的考慮因素。這直接關係到銀行的風險管理。
過往銀行對臨近到期地契的審批取態
在《政府租契續期條例》出現之前，銀行處理地契剩餘年期短的物業按揭申請，態度普遍比較審慎。因為地契年期短於按揭年期，代表銀行承受的風險增加。所以，銀行可能會縮短最長還款期，甚至直接拒絕按揭申請。市場上最著名的例子就是薄扶林花園，在續期問題未明朗前，據聞一度只有極少數銀行願意承造按揭。這種情況為買賣雙方都帶來了很大困擾。
新法例如何為居二市場按揭申請掃除障礙
新法例的出現，可以說是為居二市場的按揭申請帶來了曙光。條例明確規定地契會自動續期50年。這為銀行提供了清晰的法律依據和信心。現在，銀行在審批按揭時，可以將這額外的50年計算在內。例如，一個居屋地契尚餘10年，但在新法例下，銀行可以視為還有60年（10+50）的有效期來評估。因此，買家申請高成數或長年期的按揭，將會變得順暢得多。這也大大提升了居二市場單位的流動性。
對資產價值的影響：地契續期後的居屋定位
除了按揭，地契續期對居屋的長遠資產價值和市場定位也有深遠影響。過去的不確定性，就像一個隱形的折讓因素，壓抑了部分地契年期較短的居屋價值。現在續期機制確立，為資產的長遠價值注入了穩定劑。
新地租對居屋資產值及投資潛力的影響
續期雖然無需一次性補地價，但是業主需要每年繳付應課差餉租值3%作為新地租。這項持續的開支，會成為物業持有成本的一部分。所以，它會直接影響居屋的資產估值。買家在計算負擔能力和投資回報時，必須將這筆未來的地租開支計算在內。長遠來看，差餉租值較高的市區優質居屋，其地租開支也會相應增加，這可能會輕微影響其市場價格的升值潛力。
資助房屋與私樓在地契續期後的價值分野
新法例同時適用於大部分私樓，這意味著在地契續期這個議題上，資助房屋與私樓的界線變得模糊。以往，一些地契年期極長（例如999年期）的私樓，其價值中包含了「免除續期煩惱」的溢價。現在，由於大部分物業都能自動續期50年，居屋在這方面的折讓因素也隨之消失。當然，居屋在轉售和補地價方面仍有其獨特的限制。但是在土地使用權的穩定性上，兩者的差距已經大大收窄，這有助於鞏固居屋作為一種穩健資產的市場地位。
關於居屋地契到期的常見問題 (FAQ)
Q1：所有居屋都適用於自動續期安排嗎？
談及居屋地契年期，絕大部分居屋單位都屬於一般住宅契約的範疇，因此同樣適用於《政府租契續期條例》下的自動續期安排。這個新法例的原意是為市場提供確定性，涵蓋所有一般用途的土地契約，當中包括住宅、商業及工業用途。只要居屋本身沒有嚴重違反地契條款等極罕見的特殊情況，當其地契到期時，便會經由政府刊憲，自動續期50年，業主無需自行申請。
Q2：如果我的居屋地契在2047年後才到期，需要關心此問題嗎？
即使你的居屋地契到期日是在2047年之後，了解這個續期機制依然十分重要。新的續期條例並非一次性的安排，而是一個恆常、持續運作的法定框架。政府會按照地契到期的時間表，提前分批處理續期事宜。換言之，無論地契是在2047年、2060年或更遠的將來到期，屆時都會依循此法例的框架處理。預先了解這個機制，有助你為物業的長遠規劃作好準備。
Q3：出售居二單位時，新地租責任如何處理？
當居屋地契續期並開始繳交新地租後，這筆費用會視為物業的恆常支出，類似差餉或管理費。在出售居二單位的過程中，新地租的責任會跟隨業權一併轉移。簡單來說，在買賣交易時，雙方律師會根據正式成交的日期，按比例計算及分攤該年度的地租。原業主負責繳付成交日前的部分，新買家則負責成交日及其後的部分，整個程序會在樓宇買賣的法律文件中清晰訂明。
Q4：地契續期會否影響日後補地價出售的金額？
首先需要釐清，地契續期與居屋補地價是兩個獨立的程序。地契續期是政府延長土地租約的安排，確保物業的合法性，而補地價則是居屋業主為解除轉售限制、能在公開市場自由出售單位而向政府繳付的款項。地契續期本身不會直接改變補地價的計算公式，該公式依然是根據物業當時的市值扣除首次購入時的折扣率來計算。不過，兩者存在間接關係。一個已獲續期50年的物業，其市場價值自然比一個地契即將到期的物業更加穩固。總結而言，地契續期不會改變補地價的計算方式，但是它鞏固了物業的根本價值，這一點會反映在用作計算的市值之上。