家人突然離世，除了要面對沉重哀傷，還需處理繁瑣的身後事，當中以聯名物業的業權問題最令人頭痛。特別是香港常見的「長命契」（聯權共有），其業權繼承方式與一般遺產處理截然不同。究竟在生業主應如何處理業權？整個程序涉及哪些步驟、費用及需時多久？尚有按揭未供完又應怎辦？本文將為您提供詳盡的4步教學，由申請死亡證、聘請律師到更新土地註冊處記錄，並整合費用、時間及按揭處理的全面資訊，助您清晰、順利地辦妥長命契的業權繼承手續。
長命契 vs 分權共有：業權繼承大不同
處理長命契去世事宜時，首先要理解物業的共同持有方式，因為這直接決定了業權的繼承路徑。在香港，聯名物業主要分為「聯權共有」（俗稱長命契）和「分權共有」（俗稱分權契）兩種，它們在法律上的處理方式有天壤之別。了解兩者的差異，是處理後續手續的第一步。
聯權共有（長命契）：「生存者取得權」原則
核心原則：業權自動歸屬尚存的共有人
長命契的核心概念是「生存者取得權」（Right of Survivorship）。你可以想像所有業主是一個單一的共同體，共同擁有整個物業。當其中一位業主過身，其業權會自動轉移給仍在生的其他共有人。例如，一對夫婦以長命契持有物業，若其中一方不幸離世，尚存的另一方便會自動成為物業的唯一擁有人。
法律凌駕性：長命契優先於個人遺囑
這是一個非常關鍵的法律原則。因為長命契死亡的業權是自動轉移的，所以這個法律效力會優先於逝者所訂立的任何個人遺囑。即使逝者在遺囑中寫明要將物業權益留給子女，法律上業權依然會歸屬予尚存的聯權共有人，而不會按照遺囑的意願分配。
處理流程：無需遺產承辦，僅需更新土地登記冊
由於物業業權不會成為逝者遺產的一部分，因此尚存的業主無需辦理複雜的遺產承辦手續。整個流程相對簡單，只需要委託律師，將已故業主的長命契死亡證副本連同相關文件交往土地註冊處登記，用以更新業權記錄，將逝者的名字從樓契中正式移除。
分權共有（分權契）：按指定份額繼承
核心原則：業權份額視為逝者遺產
分權共有則完全不同。各業主以清晰的份額各自持有物業的一部分，例如業主A擁有60%，業主B擁有40%。當其中一位業主去世，他所持有的業權份額會被視為其個人遺產的一部分，並不會自動轉移給其他共有人。
法律依據：按遺囑或無遺囑繼承法分配
由於業權份額已納入遺產，其分配方式將依據逝者的遺囑來決定。如果逝者生前沒有訂立遺囑，那麼其業權份額就會按照香港的《無遺囑者遺產條例》分配給法定繼承人，例如配偶或子女。
處理流程：必須完成正式遺產承辦程序
要繼承分權共有的業權份額，繼承人必須先向高等法院申請辦理正式的遺產承辦（Probate）。這是一個較為耗時和複雜的法律程序，完成後才能正式將逝者的業權份額轉移至繼承人名下。
如何分辨物業持有方式？
查閱樓契或土地註冊處註冊摘要 (Land Search)
要知道物業是以哪種方式持有，最直接的方法是查閱樓契正本。如果手上沒有樓契，可以委託律師或自行到土地註冊處進行土地查冊（Land Search），查閱物業的註冊摘要，上面會清楚列明業權的持有方式是「Joint Tenants」（聯權共有）還是「Tenants in Common」（分權共有）。
尋求律師專業意見
如果你對文件內容感到困惑，或者無法確定業權的性質，最穩妥的做法是尋求律師的專業意見。律師可以幫助你準確解讀法律文件，並為你提供清晰的指引。
長命契業權更新：4大步驟詳細教學
當家中發生長命契去世事宜，在生的業主需要辦理手續更新業權。整個過程並非想像中複雜，主要目的不是處理遺產，而是向政府部門更新物業的註冊紀錄。只要跟從以下四大步驟，便可以順利將已故親人的名字從樓契中移除，正式確立你的單獨業權。
步驟一：申領死亡證核證副本 (Certified True Copy)
申請途徑、費用及所需文件
處理長命契過身事宜的第一步，是取得一份官方認可的死亡證明文件。你可以親身或授權他人前往任何一間入境事務處的死亡登記處申請。申請時，你需要出示申請人的香港身份證、提供已故者的資料，和你們之間的關係證明。申請死亡證的核證副本是需要付費的，具體費用可參考政府網站的最新公佈。
為何必須使用「核證副本」？
向土地註冊處提交文件，普通的影印本是不會被接納的。你必須提交死亡證的「核證副本」(Certified True Copy)。這是因為土地註冊處作為法定機構，處理業權等重要事宜時，必須依據具法律效力的文件。這份核證副本由入境事務處發出，證明其內容真實無誤，是辦理長命契死亡證更新的唯一有效文件。
步驟二：委託律師辦理（為何不能自行處理？）
自行處理的法律門檻與風險
雖然理論上業主可以自行辦理，但在實際操作上幾乎不可能。整個註冊程序受《土地註冊條例》和相關規例嚴格規管，條文複雜，一般市民難以完全掌握。假如提交的文件格式或內容有任何錯漏，土地註冊處會拒絕註冊，導致程序延誤，甚至產生額外費用。
律師的核心角色：草擬文件、監誓及確保合規
委託律師是必須的步驟，因為律師的角色遠不止是代為提交文件。律師會負責草擬一份名為「註冊摘要」(Memorial) 的關鍵法律文件，撮要死亡證的重點和業權變動的性質。更重要的是，這份摘要需要由合資格人士在監誓員面前宣誓核實其真確性，而律師正正具備這個資格。律師會確保整個流程的每一步都符合法律規定，順利完成註冊。
步驟三：向土地註冊處提交業權轉移文件
主要文件：死亡證副本及相關註冊摘要
當所有文件準備妥當後，律師便會代表你向土地註冊處提交申請。核心文件只有兩份：已故業主的死亡證核證副本，以及由律師草擬和簽署的註冊摘要。這兩份文件共同構成了業權因長命契死亡事件而轉移的法律基礎。
土地註冊處的註冊流程與時間預估
律師遞交文件後，土地註冊處會審核文件的準確性及合規性。審核無誤後，便會將文件正式註冊在物業的土地登記冊上。一般而言，整個註冊過程大約需要數星期至一個月左右，具體時間會因應個案量而有所不同。
步驟四：完成註冊，確認業權成功更新
註冊完成的法律效力
當土地註冊處完成註冊後，代表已故業主的名字已從物業的官方紀錄中正式移除。從法律層面看，尚存的業主已成為該物業的唯一擁有人，擁有百分之百的業權。完成此步驟後，你才可以自由地將物業出售、出租或申請轉按。
如何查冊核實已故業主姓名已被移除
想確認業權是否已成功更新，最直接的方法就是在註冊完成後，委託律師或自行透過網上系統進行一次新的土地查冊 (Land Search)。在最新的查冊報告上，業主一欄應該只會顯示你的名字，這就代表整個因長命契過身而起的業權更新程序已圓滿結束。
辦理費用、時間及按揭處理全解析
處理長命契去世事宜，大家最關心的莫過於「要花多少錢？」和「要等多久？」。如果物業還有按揭未供完，在家人死亡後情況又會怎樣處理呢？這部分我們會逐一拆解，讓你對整個流程的開支、時間和按揭安排有個清晰的預算。
費用一覽：律師費及政府收費
律師收費市場參考
辦理長命契業權更新，最主要的開支是律師費。市場上，律師樓處理這類手續的收費大約由數千港元起，費用會視乎個案的複雜程度而定。這筆費用通常已包括草擬法律文件、核實長命契死亡證副本、向土地註冊處提交文件等所有服務，讓你省卻處理繁複法律程序的煩惱。
土地註冊處登記費用
除了律師費，還需要向政府支付登記費用。根據土地註冊處的現行收費標準，註冊一份死亡證的費用為港幣230元。如果該文件影響多於一個物業，費用則為港幣430元。
其他雜項開支（如查冊費）
另外，律師在處理過程中需要進行物業查冊（Land Search），用以確認業權的最新狀況。這會產生數十元至百多元不等的查冊費用，這些都是一些小額但必要的開支。
處理時間：由準備文件到完成註冊
整個流程的預計時間線
整個流程由你取得死亡證核證副本並委託律師開始，直到土地註冊處完成註冊手續，一般需時約數星期至兩個月。當中包括律師準備文件、你簽署確認，以及土地註冊處本身的處理時間。你的律師會根據當時的實際情況，給你一個較準確的時間預估。
延誤處理的潛在後果與影響
雖然法律上沒有硬性規定，必須在長命契其中一位業主過身後的指定期限內完成業權更新，但延遲處理可能會為日後帶來不便。例如，當你計劃出售物業或申請轉按時，買家或銀行的律師會發現業權記錄未更新，屆時便需要急忙補辦手續，這不但會拖慢整個交易進度，甚至可能影響交易的順利完成。
物業按揭處理：尚有按揭未供完點算好？
通知銀行的責任與標準程序
在生業主有責任主動通知承造按揭的銀行，並提供已故業主的死亡證副本。這是處理後續按揭事宜的第一步，銀行會根據你的通知著手更新貸款記錄和進行後續評估。
銀行對在生業主的財務狀況審查
銀行收到通知後，很大機會會重新評估在生業主的財務狀況。這是因為當初批出按揭時，銀行是考慮了所有業主的總收入和還款能力。現在其中一位業主不幸離世，銀行需要確認單憑在生業主的收入，是否仍然足以應付每月的按揭供款，甚至可能要求你重新進行壓力測試。
按揭重組或重新申請的可能性
審查過後，結果有幾種可能。如果銀行認為你的還款能力沒有問題，按揭貸款或許可以維持不變。但如果銀行認為風險有所增加，可能會要求你重組按揭條款、增加擔保人，甚至要求你重新申請按揭。提早與銀行坦誠溝通，了解清楚他們的具體要求，是處理這個問題的最好方法。
常見問題 (FAQ)：拆解長命契繼承迷思
關於長命契去世後的業權處理，坊間總有不少疑問。處理家人長命契過身事宜時，清晰了解法律細節非常重要。我們整理了幾個最常見的問題，為你一次過清晰解答。
遺囑列明將物業留給子女，但物業是長命契，應如何處理？
這是一個非常普遍的誤解，但法律原則十分清晰：長命契的效力是優先於遺囑的。長命契的核心是「生存者取得權」原則，當其中一位聯權共有人死亡，其業權會自動、即時地轉移給在生的其他共有人。這代表物業的業權根本不會被視為已故者的遺產，因此遺囑中關於此物業的任何指示都是無效的。所以，即使遺囑另有安排，物業的業權最終仍會由在生的長命契持有人繼承。
若所有長命契持有人（如夫婦）同時身故，業權會怎樣？
這是一個相對罕見但法律上有明確處理方式的情況，例如在意外中夫婦同時離世。根據香港《財產繼承（同時死亡）條例》，如果無法確定各持有人離世的先後次序，法律上會推定較年長者先於較年輕者身故。換言之，業權會先由較年長者轉移給較年輕者，然後再納入較年輕者的遺產之中。最終，整個物業會按照較年輕者的遺囑，或者無遺囑繼承法來進行分配。
辦理長命契業權更新手續有沒有法定期限？
法律上並沒有硬性規定一個辦理長命契死亡證註冊的法定期限。然而，我們強烈建議應盡快處理。拖延處理可能會在日後出售或轉按物業時，引起程序上的混亂和延誤。假如在生的業主也不幸突然離世，業權問題會變得更加複雜，處理手續和時間亦會大增。所以，及時更新土地登記冊的資料，確保業權清晰，是保障自身權益的最佳做法。
成功更新業權後，可否馬上賣樓或轉按？
絕對可以。當你向土地註冊處成功登記了已故業主的長命契死亡證，並將其姓名從登記冊上移除後，在法律上你已經是物業的唯一擁有人。你擁有完全的業權，自然有權決定將物業出售、出租或申請轉按。假如物業本身尚有按揭，你需要先與相關銀行溝通，處理好按揭轉移或清還等事宜，之後便可自由處理物業。