想借盡買樓按揭9成？2025最新按揭成數終極指南：專家拆解5大關鍵因素、計算方法與避險攻略

想在樓市中成功「上車」，甚至借盡九成按揭，但又對複雜的按揭成數規定感到困惑？隨著2025年最新按揭政策放寬，置業門檻看似降低，但實際申請時仍充滿變數。本篇終極指南將由專家為您一文拆解最新按揭成數上限、申請九成按揭的黃金法則、影響審批的五大關鍵因素，並提供清晰的計算方法、實戰步驟及避險攻略。無論您是首次置業的「上車客」、換樓客，還是對不同類型物業的按揭成數有疑問，本文都能助您掌握全局，精明規劃置業藍圖。

2025年最新按揭成數政策：放寬後的核心變動

在計劃置業時，了解最新的買樓按揭成數政策是至關重要的一步。近年政府對按揭政策作出了核心調整，直接影響到每位準買家需要準備的首期資金和借貸能力。這些變動不僅簡化了申請程序，也為市場帶來了新的機遇和考量。

財政預算案後新政策：七成按揭成數上限統一化

自最新財政預算案公佈後，最顯著的變動是住宅物業的按揭成數上限被統一化。現在，不論物業價值高低，不論是首次置業還是投資用途，甚至是以公司名義持有的物業，銀行可提供的基本最高按揭成數劃一為七成。這意味著過往對高價物業或非自用物業實施的較低成數限制已經取消，讓買家在資金安排上擁有更大彈性。

一圖看清：各樓價最新最高按揭成數 (附表格)

雖然基本按揭成數上限是七成，但若想申請更高成數，例如買樓按揭9成，就需要透過按揭保險計劃（MIP）來實現。不同樓價的物業，在申請按揭保險後可達到的最高成數亦有不同。以下表格清晰列出了最新的成數上限，讓你規劃預算時一目了然。要進行精確的買樓按揭計算，建議使用網上的買樓按揭計算機作初步評估。

物業價值 (港元)	基本最高按揭成數 (無按揭保險)	最高按揭成數 (經按揭保險)	備註
1,000萬或以下	七成	九成	申請人須為首次置業及固定受薪人士
1,000萬以上至1,125萬	七成	八成至九成	最高貸款額900萬
1,125萬以上至1,500萬	七成	八成	–
1,500萬以上至1,715萬	七成	七成至八成	最高貸款額1,200萬
1,715萬以上	七成	七成	不適用於按揭保險計劃

供款與入息比率 (DSR) 同步放寬

除了按揭成數，另一個關鍵指標「供款與入息比率」（DSR）也同步放寬。DSR是用來評估申請人還款能力的核心標準，指每月總債務供款（包括新申請的按揭及其他貸款）佔總入息的比例。在新政策下，DSR的上限統一放寬至50%。換句話說，你每月的總供款不可超過總收入的一半。更重要的是，過往對於已持有按揭的申請人會收緊DSR上限的規定亦已取消，這對換樓人士或投資者而言無疑是個好消息。

專家分析：善用新政策的機遇與潛在風險

新政策帶來了明顯的機遇。首先，首期門檻降低，讓更多人能夠上車或換購心儀單位。其次，規則簡化且適用範圍更廣，特別是投資者和換樓客，現在能與首次置業人士看齊，享有相同的按揭成數上限，市場流動性因而增加。

然而，機遇背後亦存在潛在風險。借貸額度提高，代表總負債和利息支出也會相應增加，每月的還款壓力不容忽視。申請人必須謹慎評估自身的還款能力和財務狀況，避免過度借貸。市場氣氛或會因政策放寬而變得熾熱，樓價亦可能出現波動，準買家在入市前應做好全面的風險評估。

申請九成按揭全攻略：解構按揭保險計劃 (MIP)

想提升買樓按揭成數，特別是實現買樓按揭9成的目標，關鍵就在於了解按揭保險計劃。這個計劃可以說是為首期預算有限的置業人士，打開了通往安樂窩的大門。接下來，我們會一步步拆解這個計劃的運作方式、申請資格與費用，讓你更清晰地規劃置業藍圖。

甚麼是按揭保險計劃 (MIP)？

按揭保險計劃，全名 Mortgage Insurance Programme (MIP)，由香港按揭證券有限公司（HKMC）的附屬公司提供。它的核心作用，並不是保障業主，而是保障承造按揭的銀行。

簡單來說，金管局為維持銀行體系穩定，設有基本的按揭成數上限，例如七成。如果你希望借取高於這個上限的貸款，例如八成甚至九成，銀行需要承擔更高的風險。這時，按揭保險就派上用場了。你向保險公司支付一筆保費，保險公司就會為銀行提供擔保，承擔那「額外借出」部分的風險。萬一將來業主無法償還貸款，保險公司會賠償銀行的損失。

正因為有了這層保障，銀行便能安心批出高成數的按揭貸款。所以，按揭保險計劃是你申請高成數按揭、減輕首期壓力的一個重要途徑。

申請九成按揭的黃金法則：固定受薪首置人士資格

要成功申請到最高九成的按揭，必須符合幾項非常嚴格的「黃金法則」，申請門檻相對清晰。計劃的原意是協助有穩定還款能力的市民上車自住，所以資格要求也圍繞這個核心。

以下是申請買樓按揭9成的基本條件：

首次置業身份：所有按揭申請人及擔保人，在申請當刻都不能持有任何香港的住宅物業。這是最基本的要求。
固定受薪人士：所有申請人都必須是固定收入人士，即擁有穩定及有證明文件的月薪。對於收入來源主要是佣金、花紅或自僱的人士，一般較難申請到九成按揭。
只供自住用途：所購買的物業必須是用作自住，不能用作出租或其他投資用途。
物業價格限制：計劃對可申請九成按揭的樓價設有上限，目前適用於1,000萬港元或以下的物業。

只要符合以上所有條件，你便具備了申請九成按揭的入場券。

按揭保費如何計算與支付？

成功申請高成數按揭，就需要支付按揭保費。保費的多少，主要取決於兩個因素：按揭成數與還款年期。簡單原則是，貸款成數愈高、還款期愈長，代表風險愈高，保費自然也愈貴。

保費的詳細金額，可以參考香港按揭證券有限公司網站上的「保費一覽表」，進行初步的買樓按揭計算。至於支付方式，通常有以下幾種選擇：

一次性付清：在承造按揭時，將整筆保費一次過支付。
加借入按揭貸款：這是最普遍的做法。將保費加到總貸款額之中，然後與每月供款一同攤還。這樣做的好處是毋須即時動用大額現金，但總利息支出會稍為增加。
每年支付：每年續保並支付當年的保費，但這種方式相對較少見。

值得一提的是，如果選擇了第二種方式（加借），並在指定年期內（例如三年內）提早還清全部按揭貸款，還有機會獲得部分保費退還。

真實個案：月入4萬首置情侶如何善用按保借盡九成？

讓我們透過一個真實個案，看看一對年輕情侶如何規劃買樓按揭9成的方案。

個案背景
* 主角：家明與小敏，兩人均為首次置業。
* 職業：都是固定月薪的文職人員。
* 總收入：兩人合共月入港幣4萬元。
* 目標物業：一個價值500萬港元的單位。

置業部署與計算
1. 目標按揭成數：他們希望借盡九成，即貸款額為 500萬 x 90% = 450萬港元。首期只需準備50萬港元。
2. 供款能力測試：根據金管局指引，每月總供款額不能超過總收入的50%。
* 他們的收入上限是：40,000元 x 50% = 20,000元。
3. 進行買樓按揭計算：假設按揭利率為4.125%，還款期30年。
* 450萬港元的貸款，每月供款約為21,810元。
4. 發現問題：計算出的每月供款（21,810元）超出了他們收入可承擔的上限（20,000元）。這意味著，即使他們符合九成按揭的資格，也無法通過銀行的供款與入息比率審查。

解決方案
面對這個情況，家明與小敏有幾個選擇：

增加首期預算：降低貸款額，將按揭成數降至約八成二，使每月供款回落到20,000元以下。
尋找價格較低的物業：例如選擇一個450萬港元的單位，九成貸款額為405萬，每月供款便會降至約19,630元，便能符合要求。
尋找擔保人：邀請一位財務狀況穩健的親人作為擔保人，合併計算入息，以通過壓力測試。

最後，他們選擇了方案二，成功物色到心儀單位，並透過按揭保險計劃，順利實現了九成按揭上車的夢想。這個案說明，除了資格，個人的還款能力同樣是申請高成數按揭的決定性因素。建議大家在入市前，先利用網上的買樓按揭計算機，仔細評估自身的財務狀況。

影響最終按揭成數的五大關鍵因素

想成功申請理想的買樓按揭成數，除了了解政府的最新政策，更要明白銀行審批時會考慮的多個變數。坊間的買樓按揭計算機雖然方便，能提供初步的預算，但實際的買樓按揭計算，會受以下五個關鍵因素影響。這些細節，往往是決定你能否借足、甚至成功申請買樓按揭9成的關鍵。

因素一：物業估價 vs. 成交價

在按揭審批中，銀行會以「物業成交價」與「銀行估價」兩者之中的較低者（Take the Lower）作為計算按揭成數的基礎。這是一個非常重要的概念。舉個例子，假設你看中的單位成交價為600萬，但銀行對該單位的估價只有580萬。那麼，銀行計算按揭貸款時，便會以580萬為基準。若你申請七成按揭，貸款額便是406萬（580萬 x 70%），而不是420萬（600萬 x 70%）。這中間的14萬差額，連同原本的首期，都需要由你用現金補上。尤其在市況波動時，「估價不足」的情況更為常見，是置業人士需要預留額外資金應對的一大變數。

因素二：申請人財務背景與信貸評級

申請人的還款能力，是銀行批核按揭的另一核心考量。首先，銀行偏好有穩定收入的申請人，特別是固定月薪的受僱人士，這對於申請買樓按揭9成等高成數按揭尤其重要。如果是自僱或收入不穩定的人士，銀行審核會更為嚴謹。其次，你的「供款與入息比率」（DSR）必須符合金管局規定，即每月總債務供款不能超過入息的五成。即使物業價格符合高成數按揭資格，若你的DSR不達標，銀行依然無法批出理想的貸款額。最後，你的信貸評級（TU）亦是重要指標。若曾有遲還卡數、拖欠貸款等不良紀錄，銀行可能會降低你的按揭成數，甚至拒絕你的申請。

因素三：物業種類與樓齡

不同種類及樓齡的物業，在銀行眼中風險各異，直接影響按揭成數。標準的大型屋苑私人住宅，通常最容易獲得最理想的按揭條款。相反，樓齡較高的唐樓、單幢樓、村屋，或涉及僭建等問題的單位，銀行在審批上會相對保守，有機會調低按揭成數。此外，物業的樓齡亦會影響最長還款年期。若樓齡太高，銀行或會縮短還款期，這會導致每月供款額增加，從而令申請人更難通過DSR的審查，間接影響最終可以負擔的貸款額。

因素四：銀行審批取態與內部政策

即使是同一份申請，不同銀行批出的按揭成數和條件也可能存在差異。每間銀行都有自身的風險管理政策和業務策略。例如，某些銀行在特定時期可能希望爭取更多按揭市場份額，審批會相對寬鬆；有些銀行則可能對特定類型物業（如納米樓或村屋）的風險胃納較低，審批標準自然更嚴格。因此，申請按揭時，建議向多間銀行查詢，不要只依賴一間銀行的估價和批核結果，貨比三家才能找到最適合自己的方案。

因素五：按揭還款年期的計算方式

按揭還款年期與每月供款額息息相關，而最長還款年期，通常由兩個因素決定，並取其計算結果較短者為準。第一個是「人齡」，銀行普遍以75或80減去申請人年齡；第二個是「樓齡」，同樣以75或80減去物業樓齡。例如，一位40歲的申請人，想購買樓齡已達50年的物業，銀行的計算上限為75年。以人齡計算，還款期是35年（75-40）；但以樓齡計算，還款期只有25年（75-50）。銀行會取較短的25年為最長還款期。較短的還款期意味著更高的每月供款，直接加重了DSR的壓力，申請人或需降低貸款額才能通過審批。

真實個案：換樓客如何避開估價及DSR陷阱？

陳先生是一位換樓客，他賣出舊單位後，很快便簽了臨時買賣合約購入一個價值1,200萬的新單位，並計劃申請八成按揭。但在申請按揭時卻遇到兩大難題。首先，銀行對新單位的估價只有1,150萬，出現了估價不足的問題。其次，由於他舊居的按揭尚未完全還清（成交期有時間差），銀行在計算DSR時，將新舊兩份按揭的供款一併計算，導致他的DSR超出了上限。

面對這個情況，陳先生可以採取的補救措施包括：
1. 應對估價不足：他可以嘗試向其他中小型銀行申請按揭，因為不同銀行的估價團隊和取態可能不同，有機會獲得更貼近成交價的估值。同時，他亦需要準備額外資金，以彌補估價差額導致的首期缺口。
2. 解決DSR問題：為降低DSR，他可以考慮在正式申請按揭前，先清還其他無抵押貸款，例如私人貸款或信用卡結欠。此外，如果配偶有穩定收入，亦可考慮將配偶加入為共同借款人或擔保人，以合併計算家庭總收入，從而降低DSR，增加成功獲批的機會。這個案提醒我們，在簽訂臨約前做好財務規劃和多方查詢，是成功置業的關鍵一步。

各類物業按揭成數大比拼

談到買樓按揭成數，不少朋友都會問，不同類型的物業，銀行批核的準則和成數是否一樣？答案是肯定的，不同物業的確有不同的「遊戲規則」。了解清楚私人住宅、資助房屋、村屋，甚至工商舖的按揭成數上限，對準確規劃首期預算十分重要。以下就為大家逐一拆解。

私人住宅 (現樓及樓花)

私人住宅是市場上最普遍的物業類型，按揭政策也最為清晰。根據最新指引，無論是現樓或樓花，在不使用按揭保險的情況下，最高按揭成數劃一為七成。如果想申請更高的成數，例如是大家經常聽到的買樓按揭9成，就需要借助按揭保險計劃 (MIP) 了。

首置人士購買1,000萬港元或以下的物業，就有機會申請最高九成按揭。而樓價稍高的物業，按揭成數會相應下調。值得留意的是，樓花按揭的最終批核是在物業臨近落成時才進行，屆時銀行會重新估價，貸款額會以成交價和最新估價的較低者為準，這是一個需要留意的變數。

資助房屋 (居屋、綠置居)

資助房屋，例如居屋和綠置居，情況就比較特別。由於這類物業有房委會或房協作擔保人，銀行承擔的風險較低，所以在按揭審批上會相對寬鬆。買家通常不需要申請商業的按揭保險計劃，也能夠獲得高成數按揭。

一般來說，綠表申請者最高可獲九成半按揭，而白表申請者最高則為九成。不過，擔保期是影響按揭年期的關鍵。由於政府擔保期由首次出售日期起計，二手市場的買家需要注意剩餘的擔保期，這會直接影響最長的還款年期。

村屋及丁屋

村屋和丁屋的按揭申請，是所有物業類型中較為複雜的一種。銀行在審批時會特別謹慎，因為村屋普遍涉及業權、路權，甚至僭建等問題，估價相對困難。

在沒有按揭保險的情況下，村屋的最高按揭成數一般為七成。雖然部分符合資格的村屋也能申請按揭保險，但審批門檻比私人住宅高。此外，村屋的按揭還款年期通常較短，很多時候最長只有25年，進行買樓按揭計算時，要預計每月供款會因此而增加。

工商舖及車位 (非住宅物業)

對於工商舖及車位這類非住宅物業，按揭成數在政策放寬後，最高也劃一為七成。這對投資者來說是個好消息，因為資金調動的彈性增加了。

不過，必須清楚一點，按揭保險計劃並不適用於任何非住宅物業。這意味著七成就是這類物業的貸款上限，無法再向上提升。而且，銀行對非住宅物業的按揭審批，無論是利率或壓力測試要求，通常都比自住的私人住宅更為嚴格，申請前最好先向銀行查詢清楚。

申請高成數按揭：由零到一實戰步驟

了解影響買樓按揭成數的因素後，就進入實戰階段。理論與實踐始終有距離，清晰的步驟能助你更有條理地處理申請，特別是目標為買樓按揭9成的高成數貸款。以下為你拆解由準備到成功獲批的完整流程，讓你對整個過程有更實在的掌握。

申請流程四部曲

申請按揭的過程環環相扣，一般可以分為以下四個主要步驟，建議預留至少一至兩個月的時間處理。

初步評估與準備
在簽署臨時買賣合約前，應先進行初步的財務評估。你可以先查閱個人的信貸報告（TU），同時整理好近期的入息證明文件。這個階段是為正式申請打好基礎，確保一切順利。
簽署臨約後正式申請
簽訂臨時買賣合約後，便可以攜同合約及所需文件，正式向心儀的銀行遞交按揭申請。建議可同時向兩至三間銀行申請，以比較不同銀行的批核結果與條款，增加成功機會。
銀行審批與物業估價
銀行收到申請後，會對申請人的財務狀況作詳細審核，包括計算供款與入息比率。同時，銀行會委託估價行為物業進行估價。這個估價結果，將直接影響最終批出的貸款額。
獲批後簽署法律文件
當銀行正式批出貸款確認信（Offer Letter）後，你需要透過律師樓簽署正式的按揭契據等法律文件。在交易完成日，銀行會將貸款額直接轉賬至賣方的律師樓，完成整個交易。

必備文件清單 (Checklist)

準備充足的文件是申請順利的關鍵。雖然每間銀行的要求或有微調，但以下是普遍需要提交的基本文件清單，你可以預先準備：

身份證明文件：香港永久性居民身份證副本。
住址證明：最近三個月內發出的公用事業賬單或銀行月結單。
入息證明：
固定收入人士：最近三個月的糧單、顯示薪金入賬的銀行月結單、最新的稅務局評稅通知書及僱傭合約。
非固定收入人士：最近六個月的入息證明文件。
物業買賣文件：已簽署的臨時買賣合約，以及後續的正式買賣合約。

善用網上按揭計算機

在數碼時代，一個好用的網上買樓按揭計算機絕對是你的好幫手。在你計劃置業初期，它可以幫助你進行初步的買樓按揭計算，讓你對每月供款、利息支出及總還款額有一個清晰概念。你只需要輸入樓價、期望的按揭成數及年期，計算機就能即時模擬出還款詳情。這不單是數字遊戲，更是讓你評估自身還款能力，制定穩健財務預算的重要工具。

專家提醒：申請按揭前7大「避險」清單

銀行審批按揭時，最重視的是申請人的還款能力與信貸紀錄的穩定性。一些看似微不足道的行為，都可能影響審批結果。申請按揭前，請務必留意以下七個要點：

保持良好信貸紀錄：準時清還所有信用卡賬單及私人貸款，避免留下任何逾期還款紀錄。
避免頻繁轉換工作：在申請前一年內盡量保持工作穩定，銀行偏好有穩定收入來源的申請人。
切勿申請新貸款：申請按揭期間，避免再申請新的信用卡或私人貸款，這會直接影響你的供款與入息比率。
確保首期來源清晰：避免在申請前突然有大筆來歷不明的現金存入戶口，首期資金來源需要有合理解釋。
整理清晰入息證明：確保每月薪金定時存入同一銀行戶口，流水賬紀錄清晰，方便銀行審核。
切勿只向一間銀行申請：不同銀行的審批準則及取態各異，同時向數間銀行申請可增加成功率，並有機會獲得更佳的利率及回贈。
預留充足時間：由申請到批核需時，切勿臨近成交日才遞交申請，以免因時間緊迫而產生不必要的麻煩。

買樓按揭成數常見問題 (FAQ)

在處理買樓按揭成數的過程中，總會遇到各式各樣的疑問。這裡我們整理了幾個最常見的問題，希望能夠為你提供清晰的解答。

非固定收入人士 (如自僱人士、Freelancer) 可以申請九成按揭嗎？

對於收入非固定的朋友，例如自僱人士或自由工作者，申請買樓按揭9成確實會比固定受薪人士面對更多挑戰，但並非完全沒有可能。

銀行在審批高成數按揭時，最重視的是申請人是否有穩定且持續的還款能力。由於非固定收入者的收入較為浮動，銀行在評估時會相對謹慎。要成功申請，關鍵在於提供充足而有力的入息證明。你可以準備過去最少六個月至一年的銀行月結單、已簽訂的工作合約、專業資格證明，以及最重要的稅務局利得稅稅單。

銀行會根據這些文件，計算出你的平均月入，並可能會在此基礎上打個折扣作風險評估。雖然直接獲批九成按揭的門檻較高，但如果你的財務紀錄非常良好，或者可以考慮申請較低成數的按揭，獲批的機會便會大大提高。

購買樓花的按揭成數計算方法有何不同？

購買樓花時，按揭成數的計算方法本身與現樓沒有分別，但當中涉及一個重要的時間差風險，需要特別留意。

當你簽訂樓花買賣合約時，通常距離物業落成還有一段時間。正式的按揭申請，是在物業臨近收樓時才向銀行辦理的。屆時，銀行會重新為物業進行估價，而最終的貸款額，是取「成交價」或「銀行最新估價」中的較低者來計算。

這就產生了潛在風險：假如在物業建築期間，樓市出現調整，收樓時銀行的估價低於你當初的買入價，銀行便會以較低的估價作為計算基礎，導致你實際可借的貸款額減少。這個差額，就需要你動用額外現金去填補。因此，在做買樓按揭計算時，購買樓花的朋友最好預留一筆更充裕的備用資金，以應對估價不足的可能。

已有按揭在身，會如何影響新物業的按揭成數及DSR計算？

這是一個好問題，而且有個好消息。根據2025年最新的政策放寬，過往對於已持有按揭物業人士的收緊措施已經取消。

在以往，如果你本身已經有按揭在身，再購買新物業申請按揭時，不論是按揭成數上限還是供款與入息比率（DSR）的要求都會更加嚴格。但現在，情況已經大為不同。即使你已有未供完的按揭，申請新物業按揭的成數上限，依然與首次置業人士看齊，最高可達七成（不經按揭保險）；而DSR的上限也統一為家庭總收入的50%。

在計算DSR時，銀行會將你新舊所有按揭的每月供款，以及其他債務一併計算在內。只要總供款不超過入息的一半，便符合基本要求。這項改動對於換樓人士或物業投資者來說，無疑是提供了更大的財務彈性。

非永久性香港居民可以申請按揭保險嗎？

可以的。只要你持有香港身份證，不論是永久性還是非永久性居民，都符合申請按揭保險計劃的基本資格，可以藉此申請更高成數的按揭。

當然，銀行在審批按揭申請時，會綜合考慮所有因素。對於非永久性居民，銀行可能會更著重了解你與香港的聯繫，例如是否有穩定的工作、主要的收入來源是否在香港、家人是否在港等。只要你能證明自己有穩定的財務狀況和還款能力，持有非永久性居民身份證並不會成為申請按揭保險的障礙。

銀行估價不足應該怎麼辦？有何解決方法？

當銀行的物業估價低於你的成交價時，意味著你需要準備更多的首期資金，這確實會打亂預算。不過，你可以嘗試以下幾個方法去處理：

向其他銀行申請：不同銀行委託的測量師行可能不同，對物業的估價也會有差異。多嘗試幾間銀行，有機會獲得更貼近成交價的估值。
提供支持理據上訴：你可以透過銀行，向測量師行提供同屋苑或鄰近地區的近期成交紀錄，特別是價格相若或更高的個案，以支持你的成交價是合理的，希望他們能重新考慮並調整估價。
與賣家協商：雖然成功率不高，但你也可以嘗試與賣家溝通，看看對方是否願意因應估價下調售價。在市況較淡靜時，這不失為一個可行的選項。
準備額外資金：如果以上方法都不可行，最直接的解決方案就是籌集額外資金來填補首期的差額。這也是為什麼我們一直建議，在置業預算中應該包含一筆應急款項的原因。