金管局暫停壓力測試，是否代表申請車位按揭門檻大降？無論您是計劃投資車位收租，還是買入自用，申請車位按揭都是關鍵一步。但面對獨立車位、合契車位等不同種類，其按揭成數、年期、利率以至申請流程均有天壤之別，稍一不慎隨時失預算。本篇【2025車位按揭天書】將為您一文整合所有關鍵資訊，由最新的按揭成數、申請資格、所需文件、實際成本計算，到如何利用車位按揭作投資部署及套現，助您全面掌握，做出最精明的財務決策。
2025車位按揭核心要素：按揭成數、年期及利率
想申請車位抵押貸款，首先要清楚幾個關鍵數字。這就像一份攻略地圖，掌握了車位按揭的按揭成數、還款年期和利率這三大核心要素，你就能更準確地計算成本和預算，讓整個申請過程更加順利。
最新車位按揭成數 (LTV) 上限
按揭成數（Loan-to-Value, LTV），直接決定了你可以向銀行借到多少錢，也就是你的首期需要準備多少。車位的種類會直接影響其按揭成數的上限。
獨立車位按揭成數
如果車位擁有獨立契約，可以分開自由買賣，銀行會將其視為非住宅物業。根據最新指引，這類獨立車位的按揭成數上限是六成（60%）。例如，一個價值200萬的車位，你最多可以借到120萬，首期資金便需要準備80萬。
連住宅之合契車位按揭成數
另一種情況是車位與住宅單位綑綁在同一份契約內，即「合契車位」。這時，銀行會將車位視為住宅物業的一部分。因此，按揭成數會跟隨住宅按揭的標準，最高可達七成（70%）。這意味著你能獲得更高的貸款額，首期壓力也相對減輕。
車位按揭還款年期上限
還款年期的長短，直接影響每月的供款額。年期越長，每月供款越輕鬆，但總利息支出會較多；年期越短，雖然能更快還清貸款，但每月供款壓力較大。
獨立車位：最長15年
對於獨立車位按揭，還款年期有著明確的上限。不論車位價格或申請人狀況，其按揭還款期最長只可以是15年。
合契車位：最長30年
合契車位的優勢再次顯現。由於它被視為住宅物業的一部分，其還款年期亦可跟隨住宅按揭的標準，最長可達30年。這讓每月供款額可以大幅降低，資金安排上自然更有彈性。
供款與入息比率 (DTI) 要求
銀行批出貸款前，必須評估你的還款能力，而「供款與入息比率」（Debt-to-Income, DTI）就是最重要的衡量標準。
基本要求：每月總供款不超過月入50%-60%
DTI的計算方式，是將你每月的所有債務供款（包括申請中的車位按揭、現有樓按、私人貸款等）相加，再除以你的每月總收入。根據現行規定，這個比率的上限是50%，即你的每月總供款不能超過月入的一半。
【重要更新】壓力測試暫停如何影響申請？
在2025年，按揭市場迎來了一項重大政策調整，就是金融管理局宣布暫停實施利率壓力測試。這對於所有按揭申請人來說，都是一個好消息。
申請門檻降低，更易獲批
以往，申請人除了要符合DTI不超過50%的要求，還需要通過壓力測試，即假設利率上升2厘後，供款佔入息不能超過60%。這個額外要求令不少申請人卻步。現在壓力測試暫停，意味著只要你的DTI符合50%的基本要求，獲批的機會就比以前大大增加，申請門檻實質上降低了。
善用新政策輕鬆套現或轉按
這項新政策不僅惠及新買家。對於已持有車位的業主而言，這也是一個考慮進行財務規劃的好時機。因為審批標準放寬，現在為車位申請轉按或加按套現，流程會比以往順暢。你可以藉此機會釋放車位的價值，獲取一筆備用資金，用作其他投資或財務安排。
車位按揭種類詳解：獨立、合契與分契
談及車位抵押貸款，首先需要分辨清楚車位的業權種類，因為這會直接影響按揭的成數、年期和審批標準。市場上的車位主要分為三種：獨立車位、合契車位及分契車位，讓我們逐一了解它們的分別。
獨立車位按揭
定義與特點：獨立買賣，靈活性高
獨立車位，顧名思義，就是指車位本身擁有一份獨立的業權契約（俗稱「契紙」）。這意味著它可以被當作一項獨立資產來自由買賣或轉讓，不需要與任何住宅單位綑綁。這種車位的最大優點是靈活性極高，無論是自用還是投資，買賣程序都相對簡單直接。
按揭考慮：成數及年期相對保守
由於獨立車位在法律上被視為非住宅物業，銀行或財務機構在審批其按揭申請時，取態會比較審慎。一般來說，其按揭成數及還款年期都會相對保守。例如，按揭成數上限通常較低，而最長還款期也普遍只有15年，這與住宅按揭的標準有明顯分別。
合契車位按揭
定義與特點：與住宅綑綁，不能獨立出售
合契車位是指車位與同一個屋苑的住宅單位，共同註冊在同一份業權契約之上。這種車位的業權是與住宅單位密不可分的，所以不能夠獨立出售。如果你想賣出這個車位，就必須連同該住宅單位一併出售，反之亦然。
按揭優勢：可享更高成數及更長還款期
合契車位在申請按揭時的優勢十分顯著。因為銀行會將「住宅單位連車位」視為一個整體的住宅物業來進行審批，所以按揭條款可以完全參照住宅物業的標準。這代表申請人有機會獲得更高的按揭成數，以及長達30年的還款期，令每月供款壓力大為減輕。
分契車位按揭
定義：由合契物業分拆，獲取獨立契約
分契車位的情況比較特殊，它本身源於一個合契物業。業主可以透過聘請律師辦理分契手續，將原本與住宅單位綑綁的車位業權成功分拆出來，使其獲得一份全新的獨立契約。這個過程會涉及額外的法律費用和時間成本。
按揭標準：分契後視作獨立車位處理
一旦分契程序完成，這個車位在法律上就變成了一個獨立車位。因此，當你為這個已分契的車位申請按揭時，銀行及財務機構會按照獨立車位的標準來進行審批，其按揭成數與還款年期等條款，都會與前述的獨立車位按揭看齊。
一文看清：車位按揭申請資格、文件及流程
想成功申請車位抵押貸款，了解清楚整個申請流程、資格要求及所需文件是第一步。整個過程其實相當清晰，只要準備充足，便能順利完成。我們將申請過程拆解成幾個部分，讓你一看就懂。
基本申請資格
申請人身份及年齡要求
申請車位按揭的基本門檻並不高。申請人通常需要年滿18歲，並且是香港永久性居民。這是銀行或財務機構處理貸款申請的首要條件。
穩定收入證明
與所有貸款一樣，申請人必須證明自己有穩定的收入來源，具備充足的還款能力。不論是固定月薪的受僱人士，還是收入較浮動的自僱人士，都需要提供相關證明，讓財務機構評估你的財務狀況。
適用車位種類（私家車、貨車等）
車位按揭的適用範圍比想像中廣泛。除了最常見的私家車車位，大部分銀行和財務機構也接受電單車位、貨車車位，甚至是設有充電裝置的電動車車位的按揭申請，滿足不同業主的需求。
申請所需文件清單
準備好一套完整的文件，可以大大加快審批過程。一般來說，你需要以下幾類文件：
個人身份及住址證明
這是核實你身份的基本文件。你需要提供香港永久性居民身份證的副本，以及最近三個月內發出的住址證明，例如水電煤月結單或銀行信件。
入息證明文件
這是證明你還款能力的關鍵。受僱人士需要提交最近三個月的糧單、銀行月結單或存摺紀錄，顯示薪金入賬情況，以及最新的稅務局評稅通知書。自僱人士則需要提供公司商業登記證、公司財務報表及個人稅單等文件。
車位買賣合約及物業文件
這部分文件關係到抵押品本身。你需要提供車位的臨時及正式買賣合約。如果車位已完成交易，則需要提供車位的樓契或業權證明文件。
車位按揭申請五步曲
掌握了資格和文件後，實際的申請流程可以歸納為以下五個主要步驟：
步驟一：免費諮詢及專業估價
首先，你可以向不同的銀行或財務機構查詢，了解它們提供的車位按揭計劃。同時，為你的車位進行免費的初步估價。這一步可以幫助你掌握車位的市場價值，以及大概可以借貸的金額。
步驟二：遞交文件及正式申請
選定心儀的財務機構後，便可以遞交之前準備好的所有文件，並且填寫正式的按揭申請表格。提供準確和完整的資料，有助審批過程更為順暢。
步驟三: 銀行/財務機構審批
收到你的申請後，銀行或財務機構會展開審批程序。它們會評估你的信貸報告（TU）、還款能力及抵押品價值，然後決定是否批出貸款，以及最終的貸款額、利率和年期等條款。
步驟四：簽署貸款及法律文件
當按揭獲正式批准後，你需要前往財務機構簽署貸款確認信及相關文件。同時，你需要委託律師事務所處理後續的法律程序，例如簽署正式的按揭契據。
步驟五：完成交易及提取貸款
最後，律師會安排在指定交易日處理樓價餘款的交收事宜。貸款機構會將貸款額直接發放給律師，用作支付車位餘款。交易完成後，你便正式成為車位業主，並開始按照合約每月供款。
車位按揭成本全拆解：印花稅、利率及其他開支
考慮申請車位抵押貸款時，除了比較利率，整個過程還涉及不少前期和長期的開支。要準確計算總成本，就要清楚了解每個環節的費用。下面我們就一起逐項拆解，讓你對預算更有把握。
前期開支：印花稅、律師費與佣金
買入車位時，有幾筆一次性的開支需要準備好，主要就是印花稅、律師費及地產代理佣金。
印花稅計算：最低僅需$100
自從政府取消了非住宅物業的雙倍印花稅後，購買車位的稅務成本大幅下降。根據現時的第二標準稅率，如果車位價格不超過200萬港元，印花稅劃一收取100港元。即使車位價格較高，稅率也相對溫和，這無疑降低了入場門檻。
律師費及地產代理佣金
委託律師處理買賣合約及樓契等法律文件，是必須的程序。律師費一般約為數千港元，你可以比較不同律師樓的報價。如果經由地產代理促成交易，則需要支付佣金。市場慣例是成交價的1%，有時亦設有最低收費，簽訂臨時買賣合約前最好先確認清楚。
長期持有成本：差餉、地租及管理費
購入車位後，就要開始計算長期的持有開支。這主要包括三項：差餉、地租及管理費。差餉是按照政府評估的應課差餉租值乘以5%計算，每年分四季繳交。地租的計算方式相似，稅率約為3%。管理費則視乎停車場的管理水平及設施而定，每月由數百元起。這些都是持續性的支出，不論車位是自用或出租，都應將其計入財務預算之中。
如何節省按揭開支？
雖然有些成本無法避免，但在申請按揭的過程中，仍然有方法可以節省開支。
豁免估價費及申請手續費
很多銀行或財務機構為了吸引客戶，都會主動豁免車位的估價費及按揭申請手續費。在正式提交申請前，不妨多向幾間機構查詢，直接了解有哪些費用可以豁免，這樣就能直接省下一筆前期費用。
選擇免罰息期的還款方案
大部分按揭計劃都設有罰息期，通常是首兩至三年。如果你在這段期間內提早全數清還貸款，就需要支付額外罰款。選擇一個沒有罰息期或罰息期較短的還款方案，能讓你的財務安排更具彈性。日後若有資金需要，想出售車位或進行轉按套現時，就不用被罰息條款限制。
車位按揭的投資與財務規劃
善用車位按揭作投資部署
許多人認為申請按揭是為了自用，其實善用車位抵押貸款，更可以成為一個有效的投資工具。車位不僅提供泊車便利，同時也是一項可以產生穩定現金流和具備升值潛力的資產。透過按揭槓桿，投資者可以用較少的初始資金購入車位，提早佈局自己的資產組合。
自用 vs 出租：按揭申請無分別
不論你購入車位是打算自用還是出租，向銀行或財務機構申請按揭的標準基本上一樣。審批機構主要評估的是申請人的還款能力，包括入息水平、信貸紀錄和財務狀況。因此，只要符合基本的申請資格，車位用作出租並不會成為獲批按揭的障礙。這為投資者提供了清晰的訊號，可以放心將車位視為收租資產去規劃。
計算租金回報率及現金流
評估一項車位投資是否划算，最重要的兩個指標就是租金回報率和現金流。租金回報率可以讓你了解這項投資的收益效率。計算方法很簡單：
全年租金回報率 = (全年租金總收入 ÷ 車位買入價) × 100%
舉例來說，你以150萬港元購入一個車位，每月租金為4,000港元。
全年租金收入 = 4,000港元 × 12個月 = 48,000港元
租金回報率 = (48,000 ÷ 1,500,000) × 100% = 3.2%
同時，計算每月現金流也十分重要，它反映了扣除所有開支後，你實際可收到的資金。
每月現金流 = 每月租金收入 – 每月按揭供款 – 每月雜費（如管理費、差餉等）
一個正數的現金流代表租金收入足以覆蓋所有支出，投資組合能自我維持，這是一個健康的投資狀態。
靈活運用資金：車位加按與套現
車位除了可以收租，本身也是一項可以靈活運用的資產。當你有資金需要時，透過車位加按或套現，就可以將物業的價值轉化為流動資金，應付不同的人生規劃。
釋放車位價值，獲取備用資金
如果你的車位已經升值，或者原有的按揭貸款已償還了一部分，你就可以向銀行或財務機構申請「車位加按」。簡單來說，就是重新評估車位的現有價值，然後申請一筆新的貸款，扣除原有的未償還貸款額後，你就可以取得當中的差額作為備用資金。這筆資金的利率通常比私人貸款低，是一個相對低成本的融資方式。
整合債務或作其他投資用途
套現出來的資金用途非常廣泛。一個常見的理財策略是「整合債務」。你可以用這筆利率較低的資金，去清還其他高息的債務，例如信用卡結欠或私人貸款，這樣可以有效減輕利息支出和簡化還款管理。此外，這筆資金也可以用作其他投資的啟動資本，例如投入股票市場，或者作為購買另一項物業的首期，讓你的資產不斷增值。
車位按揭常見問題 (FAQ)
在考慮申請車位抵押貸款時，許多人心中都會浮現各式各樣的疑問。我們整理了幾個最常見的問題，希望透過清晰的解答，幫助你更全面地掌握車位按揭的要點。
Q1：車位用作出租，可以申請按揭嗎？
答案是肯定的。無論是銀行或財務公司，普遍都接受用作出租用途的車位按揭申請。對貸款機構而言，審批的核心在於申請人是否有足夠的還款能力。事實上，若能提供有效的租約證明，穩定的租金收入更可被視為申請人入息的一部分，有助於通過供款與入息比率的審查。不過，部分銀行對於非自用物業的按揭審批標準，例如按揭成數上限，可能會比自用物業稍為嚴格，這一點在申請時需要留意。
Q2：申請車位按揭是否仍需通過壓力測試？
這取決於你選擇的貸款機構。根據香港金融管理局於2025年2月底的最新指引，銀行在審批物業按揭時已暫停實施利率壓力測試。這項政策同樣適用於車位按揭，意味申請門檻有所降低。然而，申請人仍需符合基本的「供款與入息比率」（DTI）要求。另一方面，財務公司在審批上一直較具彈性，許多財務公司本身就豁免壓力測試，這也是它們的主要優勢之一。
Q3：銀行與財務公司的車位按揭有何不同？
銀行與財務公司在車位按揭的審批上存在幾個主要分別，選擇哪一種取決於你的個人財務狀況及需要。
- 審批標準與利率：銀行必須嚴格遵循金管局的指引，審批流程較為嚴謹，但利率通常較低。財務公司的審批標準則相對寬鬆，利率或會較高，但能為未能通過銀行審批的申請人提供融資方案。
- 按揭成數：銀行的按揭成數上限有明確規定，例如獨立車位最高為六成。財務公司則可能提供更高的按揭成數，甚至提供車位二按服務。
- 還款年期：銀行為獨立車位提供的還款期最長一般為15年。財務公司的還款期選擇可能更多元化，但實際年期需視乎個別機構的政策。
Q4：本身有樓宇按揭會如何影響車位按揭審批？
若申請人本身已持有任何按揭貸款，包括樓宇按揭，其後再申請新的車位按揭時，審批標準會有所收緊。最主要的影響在於「供款與入息比率」（DTI）的上限。一般而言，DTI的上限會由原來的50%下調至40%。換言之，你所有貸款的每月總供款額，不能超過你每月總入息的四成。這會直接影響你能獲取的最終貸款額度。
Q5：車位樓齡對按揭年期有影響嗎？
車位的樓齡確實會影響最長的按揭還款年期，尤其是在銀行申請按揭時。銀行通常會以一個指標，例如「75減」或「80減」，再減去車位的樓齡，來計算最長的還款期，並且設有15年的上限。舉例來說，若銀行使用「75減」而車位樓齡已達65年，最長還款期就只有10年（75-65=10）。相對之下，一些財務公司標榜不限物業樓齡，即使是樓齡較高的車位，仍有機會獲批較長的還款年期，但審批條件或會因此調整。