【2025最新】甚麼是白居二？一文看清6大關鍵：由申請資格、按揭到揀樓終極懶人包

香港樓價高企，「上車」置業是不少人的夢想。對於未能抽中新居屋，又或預算有限的買家而言，「白表居屋第二市場計劃」（簡稱「白居二」）提供了一個黃金機會，讓合資格人士毋須繳付補地價，即可購入價格相對實惠的二手居屋單位。

然而，由計算入息資產、遞表抽籤，到申請高成數按揭、在市場上尋覓心水盤源，整個過程環環相扣，當中細節繁多。本文將為你整合2025年最新「白居二」的終極懶人包，一文看清由申請資格、流程、按揭財技、揀樓攻略，以至買入後的轉售限制等6大關鍵，助你做足準備，輕鬆踏上置業階梯。

甚麼是白居二？與綠表、居屋有何分別？

「白居二」計劃定義及目的

經常聽到身邊朋友討論抽「白居二」上車，那麼究竟什麼是白居二？它的正式名稱是「白表居屋第二市場計劃」。簡單來說，這是一項政府房屋政策，讓符合特定入息及資產限額的白表申請者，可以獲得一個購買資格，在居屋第二市場（也就是二手市場）選購未補地價的資助出售單位。

在「白居二」計劃出現之前，只有綠表人士（主要是公屋住戶）才可以在這個二手市場買賣未補地價的居屋單位。後來政府為了回應市民的置業需求，以及活化整個資助房屋市場的流轉，在2013年首次試行「白居二」，因反應熱烈，最終在2018年將計劃恆常化，每年都會批出固定配額。這就是很多人想了解的，什麼叫做白居二的核心概念，它為不合資格申請公屋但又難以負擔私樓的市民，提供多一個置業階梯。

資格比較：白表 vs. 綠表

理解了「白居二」是為白表人士而設的計劃後，下一步就要清晰分辨「白表」與「綠表」的資格，因為這是理解整個香港資助房屋體系的基礎。

綠表資格人士，主要是指現時正享用公共房屋資源的市民。他們包括香港房屋委員會（房委會）或香港房屋協會（房協）轄下公共租住房屋的住戶、持有有效《綠表資格證明書》的人士（例如受清拆計劃影響的住戶或選擇提早搬遷的公屋戶），以及「長者租金津貼計劃」的受惠者等。他們本身已在資助體系內，所以可以直接申請購買一手或二手資助房屋。

白表資格人士，則泛指不符合上述綠表資格的香港永久性居民。他們主要是私營房屋的住戶、或是公屋或資助房屋住戶的家庭成員（但他們本身並非戶主或登記成員）。基本上，只要你不是公屋住戶但又符合申請該年度的入息及資產限額，就屬於白表申請者。「白居二」計劃的出現，正是為這群白表人士打開了進入二手居屋市場的大門。

2025白居二申請資格：入息、資產限額及條件一覽

了解什麼是白居二之後，下一步就是檢視自己是否符合申請資格。這一步非常關鍵，因為申請資格有清晰的規定，涵蓋了申請者的個人背景、家庭入息和總資產。讓我們一起逐項拆解，看看你需要符合哪些條件。

申請者基本條件

要申請白居二，申請人必須滿足幾個基本條件。這些條件是房委會審批的基礎，缺一不可。

年齡及居留要求：申請者在申請截止當日，必須年滿18歲。而且，申請者需要在香港居住滿七年，並且在香港的居留不受任何附帶逗留條件限制。
物業擁有權限制：這是最需要注意的一項。由申請截止日期前的24個月起計，直到簽訂臨時買賣合約當日為止，申請者和名列申請表上的所有家庭成員，都不能以任何形式擁有或共同擁有任何香港住宅物業。這包括擁有物業的公司股份。
未接受其他房屋資助：申請者和所有家庭成員，都不能是房委會或房協轄下任何資助房屋計劃的業主或家庭成員。

2025年度最新入息及資產限額

除了基本條件，申請者也必須符合特定的入息和資產限額。房委會每年都會檢討和更新這些數字。雖然2025年的最終限額尚待公佈，我們可以先參考最近一期的數字作好準備。

2025年白居二入息及資產限額（作參考之用）

申請人類別	每月家庭總入息上限	家庭總資產淨值上限
一人申請者	$31,000	$735,000
二人或以上家庭	$62,000	$1,470,000

這些數字為家庭扣除強積金供款後的淨收入和淨資產值。當局公佈最新數字後，我們會第一時間為你更新。

如何計算入息與資產？（附常見問題）

計算入息和資產的方法有特定準則，並非簡單將銀行月結單上的數字相加。了解清楚計算方法，可以幫助你更準確地評估自己的資格。

如何計算「入息」？

家庭總入息是指申請者及所有家庭成員的全部收入總和。這不只包括固定月薪，也包括佣金、津貼、年終花紅和雙糧等。

非固定收入：例如佣金或超時工作津貼，通常會以過去數個月的平均數計算。
花紅及雙糧：會將過去一年的總額除以12個月，然後加到每月入息之中。
可扣除項目：只有法定的5%僱員強制性強積金供款可以從入息中扣除。任何自願性供款都不能扣減。

如何計算「資產」？

資產淨值是指申請者及所有家庭成員持有的所有資產，再減去所有負債。

資產包括：香港及香港以外的存款、現金、股票、基金、債券、保險（指包含儲蓄或投資成分的保單現金價值）、車輛（以市價估算）、物業（例如工廈或車位）等。
負債包括：例如信用卡結欠或私人貸款等，可以從總資產中扣除。

申請流程全攻略：由遞表、攪珠到領取證明書

了解清楚申請資格之後，就正式進入戲肉——申請流程。整個過程可以分為三大步：遞交申請、攪珠審查、領取證明書。只要跟著時間表，準備好文件，一步一步來，其實比想像中簡單。下面就為你拆解每個步驟的細節。

第一步：遞交申請（時間表、方法及費用）

遞交申請是整個流程的開端，所以準確無誤地完成這一步非常重要。

首先是時間表。房委會通常會在每年特定時間接受申請，例如2025年的申請期預計在第一季展開。你需要密切留意房委會的官方公佈，記下申請的開始和截止日期及時間，因為逾期遞交的申請將不獲處理。

接著是申請方法，主要有三種途徑：
1. 網上申請： 這是最方便快捷的方法。你可以在申請期內，透過房委會的專屬網站，二十四小時隨時遞交申請和繳費。付款方式通常接受信用卡（VISA、Mastercard等）或「轉數快」（FPS）。
2. 親身遞交： 你可以將填妥的申請表，在指定辦公時間內，放入位於樂富的房委會客戶服務中心平台的申請表投遞箱。
3. 郵寄申請： 將申請表郵寄至指定地址。記得要貼上足夠郵費，因為郵資不足的郵件可能會延誤或無法寄達。郵寄申請是以郵戳日期為準的。

至於費用方面，申請費一般為數百元港幣。

最後有一個非常關鍵的提醒：每名申請者（包括家庭成員）只可以名列於一份申請表內。任何重複申請，不論是網上、親身或郵寄，所有相關的申請都會被直接作廢，已繳交的費用亦不會退還。

第二步：攪珠及資格審查

成功遞交申請表後，就要進入相對被動的等待階段。房委會收集所有申請後，會進行電腦攪珠，決定處理申請的優先次序。

攪珠儀式會公開進行，主要是隨機抽出10組兩位數字的號碼。這些號碼對應你申請編號的最後兩位數字。房委會會根據攪珠結果，由第一個抽出的號碼開始，按次序邀請申請者進行資格審查。

如果你的申請編號尾數被抽中，而且次序較前，你就會收到房委會的通知，要求你在指定時間內提交詳細的入息及資產證明文件，例如糧單、稅單、銀行月結單等。房委會將會仔細審核你提交的文件，確保你和家庭成員完全符合申請資格。所以，提交準確和齊全的文件是成功通過審查的關鍵。

第三步：領取「批准信」及「購買資格證明書」

當你成功通過詳細的資格審查後，恭喜你，你距離置業夢想又近了一大步。你會先收到由房委會發出的「批准信」，這封信正式確認了你的白居二資格。

不過，單憑「批准信」還不能去買樓。你需要在指定期限內（通常是批准信發出後的數星期內），向房委會申領一份名為「購買資格證明書」的關鍵文件，申領時需要繳付另一筆費用。

這份「購買資格證明書」是你在居屋第二市場置業的正式「入場券」。證明書的有效期為一年，由簽發日期起計。在這十二個月內，你就可以正式開始你的睇樓旅程，物色心水單位，並且與業主簽訂臨時買賣合約。記得，時間寶貴，獲發證明書後就要開始積極行動了。

白居二按揭解構：免壓測、最高9成及首期預算

成功抽中白居二只是第一步，接下來的按揭和財務安排才是真正的考驗。很多人知道什麼是白居二，卻對其獨特的按揭操作不太了解。其實，白居二按揭的玩法和私樓有很大分別，當中最重要的概念就是政府擔保期，它直接決定了你能借到多少錢。

政府擔保期解構：如何影響按揭成數與還款期

白居二單位按揭的最大優勢，來自於香港房屋委員會（房委會）提供的「按揭還款保證」。簡單來說，就是由房委會為你的貸款做擔保，銀行因此願意提供更優惠的按揭條件。

這個擔保期由單位首次出售的日期起計算，長達50年。自2025年3月1日起，房委會更新了擔保政策，按揭成數與還款期主要視乎單位樓齡。

樓齡40年或以下： 銀行一般可批出最高9成按揭，還款期最長可達30年。這代表買家只需準備一成首期，大大減輕了置業初期的負擔。
樓齡41年至50年： 擔保額會稍為下調，銀行最高可批出8成按揭，還款期同樣最長為30年。

這個政策讓一些樓齡較高的二手居屋變得更易入手。以前很多超過20年的居屋，銀行可能只願意批出六至七成按揭，現在買家則有機會借到更高成數，選擇自然更多。

為何白居二按揭毋須壓力測試？

這也是源於房委會的按揭擔保。因為有政府作為擔保人，萬一將來業主無法償還貸款，房委會將會承擔相關款項，銀行的風險大大降低。所以，銀行毋須為申請人進行嚴格的壓力測試（即假設利率上升後，供款佔入息比率的計算）。

不過，毋須壓力測試並不等於完全不用審查入息。銀行仍然需要評估申請人的還款能力，確保你有足夠和穩定的收入應付每月供款。申請時，你還是需要提交入息證明等文件，只是審批標準會比私樓按揭寬鬆。

首期及雜費預算：律師費、印花稅、佣金全拆解

準備好首期只是置業開支的一部分，千萬不要忽略了其他的雜項費用。我們以一個成交價為500萬港元的單位為例，看看除了首期，你還需要準備哪些資金。

首期： 假設成功申請9成按揭，首期就是樓價的10%，即50萬港元。
印花稅： 這是最大筆的額外開支。根據最新的「從價印花稅」（第2標準稅率），500萬港元的物業稅率為3%，即15萬港元。
地產代理佣金： 市場普遍的做法是買賣雙方各付樓價的1%作為佣金。500萬港元的佣金就是5萬港元。
律師費： 處理樓宇買賣合約及按揭契等法律文件需要聘請律師。費用視乎律師樓而定，一般介乎8,000至15,000港元。
其他雜費： 包括到土地註冊處查冊的費用、管理費按金、裝修預算等，預留約1至2萬港元會比較穩妥。

總結以上開支，購買一個500萬港元的白居二單位，除了50萬港元首期外，你還需要額外準備大約22萬港元的雜費，總計約72萬港元，這才是比較全面的置業初期預算。

抽中後揀樓實戰：尋找心水屋苑終極指南

恭喜你成功抽中白居二，取得了置業競賽的入場券。不過，這只是漫長旅程的第一步。由領取「購買資格證明書」開始，你有一年的時間去尋找、洽談及購入安樂窩。這一步相當關鍵，需要做好充足的準備。接下來，我們會一步一步拆解揀樓的實戰技巧，助你順利覓得心儀單位。

可選購的物業類型

首先要清楚，白居二資格可以購買哪些類型的物業。持有「購買資格證明書」的你，可以在居屋第二市場購買未補地價的資助房屋單位。這正是「甚麼是白居二」計劃的核心，讓合資格人士能夠以免補地價的方式購入二手資助房屋。

具體來說，可選購的單位包括：
* 房屋委員會（房委會）的單位：
* 居者有其屋計劃（居屋）
* 私人機構參建居屋計劃（PSPS）
* 租者置其屋計劃（租置計劃）
* 綠表置居計劃（綠置居）
* 香港房屋協會（房協）的單位：
* 住宅發售計劃

簡單來說，你可以在二手市場上，尋找以上由房委會或房協興建，並且業主尚未補地價的單位。

熱門屋苑推薦：按預算、地區及戶型揀樓

面對市場上眾多選擇，如何入手？建議先從自身預算、心儀地區及家庭需要出發，逐步收窄範圍。

按預算揀樓：
入門級選擇（300萬以下）： 如果預算有限，可以考慮新界區樓齡較高的租置屋邨或居屋，例如屯門的田景邨或天水圍的天盛苑，單位價格較相宜，呎價吸引。
中價位選擇（300萬至500萬）： 這個價位選擇最多，遍佈各區。市區可以留意長沙灣的麗閣苑或黃大仙的慈愛苑；新界區則有沙田的愉翠苑或馬鞍山的錦豐苑，配套成熟，交通便利。
高質素選擇（500萬以上）： 若預算充裕，可以放眼一些質素較高或位處核心地段的屋苑，例如九龍灣的麗晶花園，鄰近港鐵站，或者將軍澳的寶盈花園，社區規劃完善。
按地區及戶型揀樓：
追求便利的市區家庭： 可考慮鑽石山的龍蟠苑或長沙灣的凱樂苑，交通網絡四通八達，而且提供實用的兩房及三房單位。
嚮往寧靜的新界居民： 沙田區及馬鞍山區一向是居屋供應重鎮，屋苑選擇多，而且普遍綠化空間充足，適合重視生活質素的家庭。
單身或二人世界： 不少新落成的居屋，例如粉嶺的山麗苑，提供較多細單位，總價較低，適合上車人士。

睇樓必備清單 (Checklist)

找到心儀屋苑後，實地睇樓是不可或缺的一環。除了感受單位的空間感，更要仔細檢查各項細節，避免日後出現問題。你可以參考以下清單：

單位內部狀況：
滲漏問題： 檢查天花板、牆角、窗邊及廚廁喉管位置，留意有沒有水漬、發霉或油漆剝落的痕跡。
結構與間隔： 觀察牆身有沒有明顯裂痕，並向業主或代理查詢單位曾否有過任何結構改動，例如拆除主力牆。
附送的裝修及電器： 清楚了解合約中包含哪些傢俬電器，並逐一檢查其運作是否正常。
座向與景觀： 留意單位座向，例如西斜單位夏天會較熱。同時觀察窗外景觀，有沒有天橋、學校等潛在的噪音或遮擋來源。
大廈及屋苑環境：
公共空間： 觀察大堂、走廊及電梯的清潔及保養情況。
管理質素： 向管理處或鄰居了解大廈的管理費、維修基金狀況，以及是否有大型維修工程的計劃。
周邊配套： 親身步行至最近的交通工具站、街市或商場，評估日常生活的便利程度。

簽約流程及關鍵文件

當你找到「真命天子」並決定購入時，便會進入法律程序。整個流程環環相扣，清晰了解每一步非常重要。

簽署臨時買賣合約： 買賣雙方經地產代理協商好價錢後，便會簽訂臨時買賣合約，買家此時需要支付一筆「細訂」（通常為樓價的3-5%）。
委託律師及申請按揭： 簽署臨約後，便要立即委託律師處理後續法律文件，並同時向銀行申請按揭貸款。
申請「提名信」： 你的律師會將臨時買賣合約等文件交予房委會，以申請「提名信」。這是證明房委會同意你購買該單位的關鍵文件，處理時間一般需要數星期。
簽署正式買賣合約： 成功獲發「提名信」後，雙方律師會安排簽署正式買賣合約，買家此時需要支付「大訂」（即樓價10%減去已付的細訂）。
完成交易： 在指定的成交日，買家透過律師樓將樓價餘款支付給賣方，並簽署「轉讓契」，正式成為單位業主。

整個過程中，以下幾份文件至關重要：
* 購買資格證明書： 你的入場券。
* 臨時及正式買賣合約： 確立買賣雙方權責的法律文件。
* 提名信： 房委會的官方批准文件。
* 轉讓契： 最終的業權轉移文件。

買入後須知：轉售限制與補地價

成功抽中白居二上車，固然是人生一大樂事。但在安頓下來之後，了解清楚單位的轉讓限制和補地價機制，對於日後規劃同樣非常重要。這部分會為大家詳細拆解這兩個關鍵概念，讓你對自己的資產有更全面的掌握。

「兩年禁售期」轉讓限制詳解

根據房屋委員會的規定，所有透過白居二計劃購入的單位，都會設有轉讓限制。簡單來說，由簽署轉讓契據（Assignment）當天起計的頭兩年內，業主是不可以在居屋第二市場轉售單位的。

這個限制期的設立，主要是為了確保資助房屋資源是用於自住，而不是短期炒賣。值得留意的是，這個「兩年禁售期」的起點，是以正式的轉讓契據日期為準，並非臨時買賣合約的日期。

那麼，如果在這兩年內真的有急切需要賣樓，又可以怎樣處理？唯一的途徑，就是向房委會申請補回地價，然後將單位放到公開市場（自由市場）出售。不過，在特殊情況下，例如業主不幸破產或因家庭收入大減而無法償還按揭，可以向房屋署署長申請豁免，批准後便可在居屋第二市場出售單位。

補地價教學：何時需要及如何計算？

很多朋友都會問，究竟什麼時候才需要「補地價」？其實，當你希望將手上的資助房屋，變成一間與私樓無異、可以在市場上自由買賣或出租的物業時，就需要補地價。主要有以下幾個情況：

在公開市場（自由市場）出售單位
將單位出租
以「加按」或「轉按」方式，向銀行或財務機構申請超過原來按揭金額的貸款

補地價的計算方式，其實是根據一個固定的公式，與你當初買入單位的折扣率掛鈎。計算方法如下：

補價金額 = 補價時的單位市值 x (購入單位時的十足市值 – 購入價) / 購入單位時的十足市值

這個公式看起來可能有點複雜，我們可以將它簡化成：

補價金額 = 補價時的單位市值 x 購入時的折扣率

這裡有兩點需要特別注意。第一，「補價時的單位市值」是由房委會委託的測量師行評估，而不是你自己決定的賣出價或銀行的估價。第二，「購入時的折扣率」是一個固定不變的百分比，在你買入單位時已經釐定，可以查閱當時的買賣文件。

舉一個簡單例子說明：假設你當年以40%的折扣率，用300萬港元買入一個當時十足市值為500萬港元的居屋單位。幾年後，你想在公開市場賣樓，此時房委會評估單位的市值已升至600萬港元。你需要補上的地價就是：

600萬港元 (補價時市值) x 40% (購入時折扣率) = 240萬港元

完成補地價程序後，你便會收到一份「解除轉讓限制證明書」，之後就可以像一般私樓一樣，自由地在市場上出售或出租你的單位了。

白居二常見問題 (FAQ)

來到文章的最後部分，相信你對白居二計劃已經有相當清晰的了解。不過，在實際操作中，總會出現一些預想之外的狀況。我們整理了幾個大家最關心的問題，希望可以幫到你。

申請後入息或資產超出上限應如何處理？

房委會審核申請者的資格，是以遞交申請表當刻及該期的申請截止日為準。換句話說，只要你在申請截止日期當日，家庭總入息和資產淨值仍然符合上限，便已達到申請門檻。如果在截止日之後，因為升職加薪或投資獲利，導致入息或資產超出上限，這並不會影響你該次的申請資格。房委會審批的是你在特定時間點的狀況，申請者無須為後續的變動而主動申報。當然，最重要的前提是，你在申請時所申報的一切資料，都必須是完全真確的。

白居二單位可以出租嗎？

直接將白居二單位出租是不可以的。所有透過「白居二」計劃購入的單位，都屬於未補地價的資助房屋，業主只可以將單位用作自住。這是因為當初的樓價已享受了政府的資助，即是免除了地價的折扣。如果業主希望將單位出租或在公開市場自由出售，就必須先向房委會申請補回地價。完成補地價手續後，單位的業權限制便會解除，屆時就可以像一般私人樓宇一樣，自由出租或轉讓。任何違規出租未補地價單位的行為，均屬違法，後果相當嚴重。

可否用白居二資格為家人（如父母）買樓？

白居二計劃的原意是「助人自住」。因此，申請者及名列申請表上的所有家庭成員，都必須在購入單位後，於該單位內居住。持有「購買資格證明書」的申請者，必須成為所購單位的業主之一。這項政策是為了確保公共資源能夠真正幫助到有自住需要的家庭，而不是讓申請者利用名額為沒有申請資格的親友置業。假如你的父母已包含在家庭申請表內，他們當然可以一同居住。但是，如果想單純用自己的名額為父母買樓，而自己卻不搬入居住，這就與計劃的資助目的相違背了。

高樓齡二手居屋的按揭有何風險？

選購高樓齡的二手居屋，最大的挑戰來自銀行按揭。雖然政府為居屋提供了長達50年的按揭擔保期，但是這個期限是由單位首次出售日期起計算的。當一個單位的樓齡越高，剩餘的政府擔保期就越短。銀行在審批這類單位的按揭申請時會變得非常審慎，主要有兩個風險。第一是按揭成數可能被調低，銀行未必能批出最高的九成按揭，買家可能需要準備四成甚至更多的首期資金。第二是還款期會被縮短，例如由最長的30年縮短至20年，這會直接導致每月的供款額大幅增加。所以，在簽署臨時買賣合約前，最好先向幾間銀行就心儀單位進行初步的按揭評估。

白居二與「白表居屋計劃」（新居屋）可否同時申請？

這兩項計劃是可以同時申請的。事實上，房委會每年都會提供一份合併的申請表，讓合資格的白表申請者可以一併申請「白表居屋計劃」（即抽一手新居屋）和「白居二」（即買二手居屋）。申請者只需在同一份申請表上，選擇同時申請兩個計劃即可。申請費用會比單獨申請一項稍高，但一份表格就能讓你獲得兩個置業機會，程序上十分簡便。兩個計劃會分開獨立攪珠，互不影響。換言之，同時申請等於為自己買了兩個希望，增加了成功上車的機會。即使幸運地兩邊都中籤，最終也只能選擇其中一個計劃去購買單位。