與親人、伴侶或生意夥伴聯名置業，是香港常見的買樓方式。然而，在簽署樓契前，你必須作出一個影響深遠的決定：選擇「聯權共有」（俗稱長命契）還是「分權共有」？這兩種業權持有方式，表面看來只是法律名詞的差異，實際上卻直接決定了業權份額、身故後的資產承繼方式、日後出售或加按的自由度，甚至影響「甩名」慳稅的部署。一旦選擇錯誤，隨時可能引發家庭糾紛、財務損失，或陷入難以解決的法律困境。
本文將為你深入剖析「長命契」與「分權共有」的核心分別，從五大關鍵考量點出發，助你根據自身關係及需要作出最明智的選擇。我們更會拆解聯名業主常見的除名（甩名）慳稅操作、按揭申請及業權轉讓陷阱，讓你未雨綢繆，全面保障自己的資產。
聯名業主基礎：聯權共有 vs 分權共有
什麼是聯名物業？為何必須了解兩種共有方式？
成為聯名業主，意味著你將會與其他人共同擁有一項物業。這個決定看似簡單，但當中牽涉的法律概念，卻會深遠地影響你未來的資產安排。在香港，聯名持有物業主要有兩種方式：「聯權共有」與「分權共有」。
許多人可能在簽署買賣合約時，才首次接觸這兩個名詞。然而，選擇哪一種方式，並不是一個可以輕率作出的決定。它直接關係到物業日後如何出售、如何承造按揭，甚至當有聯名業主過身後，業權誰屬的重大問題。不同的共有方式，處理聯名業主除名、申請聯名業主按揭，以至簽訂聯名業主租約的程序與權限，都有著天壤之別。因此，在成為聯名業主前，花時間徹底了解兩者的分別，絕對是保障自己權益的第一步。
聯名置業的常見成因：主動合資與被動繼承
成為聯名業主的原因有很多。最常見的是「主動合資」，例如夫婦一同建立家庭、家人合力置業，或是生意夥伴共同投資物業。在這種情況下，共有人有機會在事前商討，並選擇最適合自己關係與目標的持有方式。
另一種情況則是「被動繼承」。當業主過身後，遺產中的物業可能會由多於一位受益人共同繼承，導致他們在無心插柳下成為了聯名業主。這種情況下，各繼承人更需要了解自己的權利與義務，以便有效地管理或處置這份共同資產。
選擇正確方式對資產傳承與出售的決定性影響
你在律師樓簽署文件時作出的那個選擇，影響極其深遠。它決定了當其中一位共有人不幸離世時，其業權會自動轉移給生存的共有人，還是會按照其個人遺囑進行分配。同時，它也決定了日後若想出售或轉按物業時，是需要全體共有人一致同意，還是個別業主可以獨立處理自己的份額。這個最初的決定，將會成為日後處理所有業權相關事宜的法律基礎。
圖表比較：一眼看清「聯權共有」與「分權共有」核心分別
為了讓你更容易理解，我們將兩種方式的核心分別，拆解成以下幾個重點作直接比較。
業權份額：一體擁有 vs 按比例分割
聯權共有 (Joint Tenancy)：所有業主在法律上被視為一個單一的整體，共同擁有物業100%的業權。業權是不可分割的，沒有「你佔三成，我佔七成」這回事。
分權共有 (Tenancy in Common)：各業主擁有物業的獨立、明確份額。份額可以按任何比例劃分，例如平均分配的50/50，或根據出資比例劃分的70/30、20/80等，清晰明確。
業主身故後的繼承方式：生存者權 vs 遺囑分配
聯權共有 (Joint Tenancy)：設有「生存者權」。當其中一位業主過身，其業權會自動轉移給其他在生的聯權共有人。這個過程是凌駕於個人遺囑之上的。
分權共有 (Tenancy in Common)：沒有「生存者權」。當其中一位業主過身，其持有的業權份額會成為其個人遺產的一部分，並根據其遺囑或無遺囑繼承法進行分配。
業權處置權：共同決定 vs 獨立出售份額
聯權共有 (Joint Tenancy)：所有關於業權的重大決定，例如出售整個物業或申請按揭，都必須得到全體聯權共有人的一致同意及簽署。
分權共有 (Tenancy in Common)：每位業主都可以獨立出售、轉讓或抵押自己持有的業權份額，而無需得到其他共有人的同意。
適用對象：夫婦家庭 vs 投資夥伴
聯權共有 (Joint Tenancy)：由於其自動繼承的特性，非常適合關係緊密的夫婦或家人，能簡化身後業權的轉移手續。
分權共有 (Tenancy in Common)：更適合生意夥伴、投資者或關係非直系的家人。它能清晰反映各人的投資比例，並保障個人資產可以自由傳承。
深入解析：聯權共有 (Joint Tenancy)，俗稱「長命契」
法律上的「一體性」概念與其運作
「聯權共有」在法律上強調「一體性」，所有共有人被視為同一個業主。這意味著他們是透過同一份文件、在同一時間，共同獲得了整個物業的擁有權。因為業權是完整的、不可分割的，所以任何人都不能聲稱自己擁有物業的某個特定部分。
「生存者權」如何凌駕於個人遺囑之上
「生存者權」（Right of Survivorship）是長命契最關鍵的特點。舉一個例子，假設陳生和陳太以聯權共有方式持有一個單位。即使陳生在遺囑中寫明，他希望將物業權益留給自己的弟弟，但當陳生過身後，根據生存者權的原則，整個物業的業權依然會自動、完整地轉移給陳太。陳生的遺囑在這項物業的繼承上是無效的。這就是「長命契」名稱的由來，業權會歸屬於「長命」的生存者。
聯權共有人出售或轉按物業的程序與限制
由於業權被視為一個整體，任何出售或申請聯名業主按揭的決定，都必須獲得所有聯權共有人100%的同意。只要其中一人反對，交易就無法進行。這個機制在共有人關係良好時不成問題，但一旦出現分歧，就可能導致物業的處置陷入僵局，任何一方都無法單獨行動。
深入解析：分權共有 (Tenancy in Common)
業權份額的彈性：從1:99到50:50的自由劃分
分權共有最大的優點是其靈活性。共有人可以在簽訂合約時，根據自己的協議自由釐定業權份額。可以是一人一半的50:50，也可以是反映不同出資額的1:99。這些份額會清楚地記錄在樓契上，為各方的權益提供了清晰的法律界定。
業權份額如何與出資比例掛鈎，保障個人投資
這種方式非常適合非夫婦關係的合資者。例如，朋友A出資300萬，朋友B出資100萬，他們可以選擇以75/25的份額比例持有物業。這樣一來，即使日後物業升值，大家也能按當初議定的比例分享成果，公平地保障了各人的投資。
分權共有人如何獨立出售、轉讓或抵押其物業份額
分權共有人有權在不需其他共有人同意的情況下，獨立處理自己名下的業權份額。例如，他可以將自己的25%業權出售給第三方，或以此份額向財務機構申請貸款。不過，實際操作上，市場上願意購買「不完整業權」的買家相對較少，而且銀行在處理這種單名按揭申請時亦會較為審慎。
如何選擇？決策聯名方式的五大關鍵考量
了解了兩者的分別後，你該如何選擇？不妨從以下五個關鍵點出發，與你的聯名夥伴好好溝通。
考量一：共有人之間的關係（夫婦、家人、生意夥伴）
你們的關係有多緊密？是希望資產在兩人之間無縫流動的夫婦，還是需要清晰劃分投資界線的生意夥伴？關係的本質，是選擇聯名方式最基本的出發點。
考量二：置業目的（自住、投資、傳承）
這個物業的主要用途是什麼？是用於組織家庭、安享晚年的自住居所，還是一個純粹的投資項目？若是為了簡化日後的資產傳承，聯權共有可能較適合。若是為了投資回報，分權共有則能提供更清晰的財務劃分。
考量三：繼承意願（自動轉移 vs 按遺囑分配）
這是最核心的問題。你希望在你離世後，你的業權份額自動歸屬其他共有人，還是希望能夠透過遺囑，將它留給你指定的繼承人（例如子女或父母）？你的繼承意願，直接決定了應該選擇哪一種方式。
考量四：出資比例與期望的業權份額
各人的出資額是否相同？如果出資比例不一，而你們希望業權份額能準確反映各自的貢獻，那麼分權共有是唯一能夠滿足這個需求的方式。
考量五：未來出售或轉讓的靈活性需求
你是否預期在未來可能需要獨立地將自己的資金從這項投資中撤出？分權共有在理論上提供了這種獨立出售份額的靈活性，而聯權共有則將所有人的利益綑綁在一起，需要共同進退。
聯名業主除名（甩名）慳稅秘笈：操作流程與印花稅計算
為何「甩名」是常見的稅務規劃策略？
對不少聯名業主來說，「甩名」或稱為聯名業主除名，是一個相當普遍的財務規劃操作。這通常不是因為共有人關係有變，而是為了更長遠的置業藍圖作準備。這項操作背後的主要誘因，就是重新取回一個極具價值的身份，並且為未來節省一筆可觀的稅款。
恢復「首次置業人士」身份的巨大優勢
在香港的稅務制度下，「首次置業人士」能夠享用較低的從價印花稅（AVD）稅率。這裡的「首次置業」，指的並非人生第一次買樓，而是在購買新物業時，自己名下沒有持有任何其他香港住宅物業。透過「甩名」，將業權轉讓給另一位共有人後，轉讓一方就即時恢復了這個「首次置業人士」的身份，為下一次入市鋪路。
節省從價印花稅（AVD）的潛在空間
恢復首置身份的最大好處，就是在購買新物業時，可以避免繳付較高的從價印花稅。兩者稅款的差距可以非常大，尤其在樓價較高的情況下，節省下來的金額隨時是幾十萬甚至更多。因此，許多家庭或伴侶會策略性地進行「甩名」，讓其中一方騰出名額，用首置身份去購買第二個物業，這就是「甩名」的核心吸引力。
「甩名」操作四步曲詳解
整個聯名業主除名程序，其實可以歸納為四大步驟，過程清晰直接，但每一步都需要專業人士的協助，確保合規合法。
第一步：協議與委託律師及測量師評估物業現時市值
首先，所有聯名業主需要就「甩名」一事達成共識。然後，便要委託律師處理相關法律文件，同時亦建議委託專業的測量師為物業進行估價。取得一個反映當前市值的估價報告非常重要，因為這是後續計算印花稅的基礎。
第二步：簽訂轉讓契約（買賣合約 vs 送贈契）
業權轉讓主要透過兩種契約進行。第一種是「買賣合約」，即承接業權的一方，需要向轉讓方支付一個協定的價錢。第二種是「送贈契」，即業權是無償轉贈。兩者在法律及未來申請按揭上有不同影響，特別是送贈契，銀行在處理相關的聯名業主按揭申請時會比較審慎，所以必須與律師詳細商討。
第三步：按轉讓份額市值計算及繳付印花稅
簽訂轉讓契約後，承接業權的一方就需要繳付印花稅。這裡的關鍵是，印花稅是根據所轉讓的「業權份額」的市值來計算，而不是整個物業的總市值。計算完畢後，律師會協助將稅款交往稅務局。
第四步：於土地註冊處更新記錄，完成業權轉讓
繳付印花稅後，律師會將已簽署及蓋上印花的轉讓契約，送交土地註冊處進行註冊。一經註冊，業權記錄便會正式更新，整個「甩名」程序便告完成，物業業權正式由多人轉為單人持有。
印花稅的正確計算方法：按轉讓份額計稅
計算印花稅時，最關鍵的一點是必須弄清楚計稅的基礎，用錯方法會導致支付不必要的額外稅款。
案例詳解：600萬物業，轉讓一半業權的稅款計算
我們用一個簡單例子說明。假設一個物業現時市值為600萬港元，由兩位業主聯名持有，每人各佔一半業權。現在其中一方決定「甩名」，將其50%的業權轉讓給另一方。
正確的計稅基礎是所轉讓的業權價值，即：
$6,000,000（物業總市值）x 50%（轉讓份額） = $3,000,000
因此，承讓人需要根據$3,000,000這個金額，去查找對應的從價印花稅稅率（第二標準稅率）來繳稅。以現時稅率計算，樓價$3,000,000的印花稅為$100。
剖析常見錯誤計稅方式（先計總稅再除二）及其後果
一個常見的誤解是，以為要先計算整個物業的印花稅，然後再除以二。以上述例子，如果先按600萬總價計算印花稅（稅款為$180,000），再除以二，得出的稅款便是$90,000。這個金額與正確計算得出的$100相比，差距極大。稅務局的指引清晰說明，業權轉讓必須按所轉讓的份額價值計算，所以大家務必留意。
「甩名」成本效益分析：計算總開支與節省稅款
了解了操作和計稅方法，下一步就是評估這件事是否划算，當中涉及成本與效益的比較。
成本計算：印花稅、律師費及其他雜費
進行「甩名」操作的總開支，主要包括幾個部分：
1. 印花稅：即根據上述方法計算出來的稅款。
2. 律師費：處理轉讓契約及相關法律文件的費用。
3. 測量師費：假如需要專業估價報告的費用。
4. 雜費：例如查冊費、註冊費等。
將這些開支加起來，就是這次「甩名」的總成本。
效益評估：與未來置業節省的印花稅作比較
效益評估則相對簡單直接。你需要估算一下，當「甩名」後恢復首置身份的一方，未來再購買一個物業時，可以節省多少印花稅。例如，如果他計劃購買一個價值800萬的物業，以首置身份繳交的稅款（3.75%，即$300,000）與非首置身份的稅款相比，節省的金額可能非常顯著。將這個預期節省的金額，與「甩名」的總成本作比較，就能清晰判斷這次稅務規劃是否符合你的經濟效益。同時，也要考慮到轉為單名按揭後，銀行或會重審供款能力，這也是決策時的一個重要考量。
風險管理：聯名置業前必須警惕的四大陷阱
成為聯名業主，無論是為了合力上車還是稅務規劃，事前了解潛在風險絕對是明智之舉。許多人以為聯名置業只是多簽一個名，但實際上，當中的法律與財務環環相扣，稍有不慎就可能跌入預想不到的陷阱。讓我們一起看看四個最常見，也是最需要警惕的風險領域。
陷阱一：「送贈契」的五年破產追溯期
在處理聯名業主除名時，有些家庭成員為了節省開支，會選擇以極低價格（例如1元）或零作價轉讓業權，這在法律上會被界定為「送贈契」（Deed of Gift）。表面看來簡單方便，但這份文件卻附帶了一個銀行極為重視的風險。
為何銀行對「送契樓」的按揭申請極為審慎
銀行處理按揭申請時，風險評估是首要任務。一份「送贈契」會立即觸動銀行的警覺系統。因為這類物業背後牽涉到《破產條例》下的潛在法律風險，銀行為了保障自身利益，通常會對「送契樓」的按揭申請抱持極度審慎的態度，甚至在轉讓後的五年內完全拒絕承造按揭。
《破產條例》如何影響承讓人與銀行的權益
根據香港的《破產條例》，如果送贈人（即轉出業權的一方）在簽署送贈契後的五年內不幸破產，破產管理署有權向法庭申請將該次「送贈」視為無效交易。法庭可以頒令撤銷該轉讓，並將物業收回，用作償還送贈人的債務。這對承讓人（新業主）與銀行都構成巨大威脅：承讓人會失去業權，而銀行則會失去其按揭貸款的抵押品。
陷阱二：按揭變動風險，除名後的銀行重審與壓力測試
順利完成聯名業主除名手續，只是第一步。如果物業本身仍有按揭在身，接下來就要面對銀行的重新審批。千萬不要以為這只是簡單的文書更新，實際上銀行會將其視為一宗全新的單名按揭申請。
為何「甩名」後銀行需重審按揭
這背後的邏輯很清晰：銀行當初批出聯名業主按揭，是基於所有業主的總收入及還款能力。當其中一位業主退出，借款人的組合發生了根本性改變，銀行的風險承擔也隨之增加。因此，銀行必須重新評估剩餘業主的財務狀況，確保他有足夠能力獨自承擔整筆貸款。
轉為單名按揭的挑戰：剩餘業主入息不足的後果
轉為單名按揭的最大挑戰，在於剩餘業主必須獨力通過銀行的入息審查與壓力測試。如果他的個人入息不足以支持現有的貸款額，銀行便有權要求他尋找收入足夠的擔保人，甚至削減貸款額。在最壞的情況下，如果無法滿足銀行的要求，銀行可能會拒絕其單名按揭申請，這可能導致業主需要立即償還部分或全部貸款。
陷阱三：低於市價交易的雙重風險
為了節省印花稅，有些聯名業主在內部轉讓業權時，會協定一個遠低於市場價值的成交價。這個看似聰明的做法，其實隱藏著來自稅務局和銀行的雙重風險。
稅務局追收印花稅差額的權力
稅務局在評估印花稅時，並不受買賣雙方所訂立的成交價約束。稅務局會自行評估物業的市場價值（或稱「應評稅值」），並以此作為計算印花稅的基礎。如果雙方協定的成交價遠低於市價，稅務局有權按其估值追收印花稅的差額。
銀行按「成交價」與「估價」較低者批核按揭的影響
銀行在批核按揭貸款時，通常會參考「物業成交價」與「銀行估價」兩個數字，並以較低者為準（Take Lower）來計算貸款額。假如一個業權份額的市場估值是400萬，但雙方以200萬的價格進行交易，銀行很可能只會以200萬作為基礎來計算按揭成數。這將直接導致最終批出的貸款額大幅減少，令承接業權的一方面對資金短缺的問題。
陷阱四：決策僵局與退出困難
聯名置業的其中一個核心風險，源於人際關係的變化。當初的共識可能會隨著時間而改變，一旦出現分歧，如何管理和退出便成為一大難題。
聯權共有下，一方反對即無法出售的困境
在「聯權共有」（長命契）下，所有業主被視為一個整體。任何關於物業的重大決定，例如出售或再按揭，都必須獲得全體業主一致同意。這意味著只要其中一位業主反對，交易就無法進行，形成決策僵局。這種情況在關係破裂的夫婦或家庭成員之間尤其常見。
分權共有下，「不完整業權」的市場價值折讓問題
「分權共有」雖然賦予業主獨立出售其業權份額的權利，但在實際操作上並不容易。市場上願意購買「不完整業權」的買家非常少，因為這意味著他們需要與素未謀面的陌生人共同持有一項物業。由於市場需求極低，這類不完整業權的售價通常會比其應有價值出現大幅折讓，令希望退出的業主蒙受損失。
制定你的保障：聯名業主協議書四大核心條款
為何一份書面協議是聯名業主的「護身符」？
對於任何聯名業主而言，無論是關係親密的家人，還是共同投資的生意夥伴，一份清晰的書面協議都至關重要。這並非代表互不信任，而是在處理一項重大資產時，展現出專業和遠見的態度。許多人以為口頭約定即可，但是當情況發生變化，例如需要為物業申請按揭，甚至不幸有聯名業主過身，又或者大家對是否出售物業持不同意見時，沒有白紙黑字的約定就很容易產生爭議。一份詳盡的協議能預先設定好處理各種情況的框架，清晰界定各方的權利與責任，成為保障所有人利益的「護身符」。
核心條款一：釐清各方出資與業權比例
協議的首要核心，是鉅細無遺地記錄各方的金錢貢獻與相對應的業權比例。這不僅包括最初的首期款項，還應該涵蓋印花稅、律師費、裝修費，以及日後每月由誰負責償還按揭供款等支出。將這些數字清晰列明，可以確保業權份額的分配有根有據，避免日後因記憶模糊或理解分歧而產生矛盾，尤其是在未來考慮進行聯名業主除名或計算資產分配時，這份文件便是最客觀的依據。
如何處理「汗水股權」等非金錢貢獻
在合作中，貢獻不一定僅限於金錢。有時候，其中一位業主可能投入了大量的時間和專業技能，例如親自監督整個裝修工程、負責尋找租客與處理日常管理等。這些非金錢的付出，即所謂的「汗水股權」，同樣具有價值。一份周全的協議應該承認並量化這些貢獻。例如，業主A出資七成，但業主B負責所有管理工作，雙方可以協商將業權比例定為六四之分。將這種約定寫入協議，是對各方付出的尊重和保障。
核心條款二：設立清晰的決策與管理機制
共同持有物業，意味著未來的大小決策都需要共識，例如決定物業的出售時機與價格、是否出租、如何進行大型維修等。如果沒有預設的決策機制，一旦意見不合，便很容易陷入僵局。因此，協議中必須明確規定不同事項的決策方式，讓日常管理和重大決定都能順暢進行。
住宅物業：設定「大多數決」以提高效率（如3/4份額同意出售）
對於家庭成員共同持有的住宅物業，為了避免因一位持有少數份額的業主反對，而令符合大多數人利益的決定（例如在好時機出售物業）無法執行，可以考慮設立「大多數決」機制。例如，協議可規定，只要持有物業總份額四分之三或以上的業主同意，便可以通過出售物業的決議。這種方式能有效提高決策效率。
工商舖物業：為重大事項設立「一票否決權」以保障安全底線
工商舖的投資性質與風險與住宅不同，一些決定可能帶來更深遠的財務或法律影響。因此，為保障所有投資者的利益，建議為某些重大事項設立「一票否決權」，即需要全體業主一致同意方可執行。這些重大事項可包括將物業作再融資、改變物業指定用途或簽訂影響長遠的租約等，確保任何人的投資底線都不會被輕易逾越。
核心條款三：加入優先購買權 (Right of First Refusal)
當其中一位聯名業主希望退出，打算出售其持有的業權份額時，優先購買權條款便能發揮關鍵作用。這個條款規定，該業主必須先按照同等條件，將其份額優先出售給其他現有的聯名業主，然後才能向第三方出售。這項條款能有效防止陌生人加入成為新的共有人，讓原有業主能保持對物業的控制權，維持合作關係的穩定性。
設定當一位業主希望退出時，其他共有人的購買順序及程序
為確保優先購買權能夠順利執行，協議需要詳細列明具體程序。內容應包括：希望退出的業主需要提前多久發出書面通知；如何為其持有的業權份額進行估值（例如，委託雙方認可的測量師行進行評估）；其他業主有多少時間考慮是否行使購買權；以及如果有多於一位業主希望購入，應按何種順序或比例分配。
核心條款四：預設強制退出條款 (Exit Clause)
這是一項重要的風險管理條款，用以應對一些極端但可能發生的情況。強制退出條款列明在某些特定事件發生時，該業主必須無條件地将其業權份額出售給其他共有人。這項條款旨在保護物業及其他業主的利益，避免因個別業主的問題而拖累整個投資。
預設在特定情況下（如破產、違約）的處理程序及估值機制
協議應清楚界定觸發強制退出的具體情況，例如其中一位業主被法庭頒布破產令、拖欠其應付的按揭供款或物業開支超過指定期限，或作出影響物業價值的違法行為。條款同時需要訂明處理程序，包括如何啟動退出機制、如何為其份額估值（通常會按市價給予一個輕微折讓以反映其違約情況），以及回購的資金安排與時限，確保問題能被迅速處理，減低對物業按揭及其他業主的影響。
聯名業主場景應用：住宅 vs. 工商舖的策略差異
當大家成為聯名業主，選擇持有物業的方式，除了考慮共有人之間的關係，物業本身的用途也是一個決定性的因素。住宅與工商舖，雖然都是不動產，但在法律應用、財務安排以至管理模式上，都有著截然不同的策略考量。將兩者混為一談，可能會引致意想不到的財務風險。
持有方式的選擇傾向
住宅（家庭成員）：傾向「聯權共有」以簡化繼承
對於家庭成員，特別是夫婦共同購買的自住物業，選擇「聯權共有」（長命契）是相當普遍的做法。這背後的邏輯很直接，就是為了簡化繼承程序。在「生存者權」的法律原則下，萬一其中一位聯名業主過身，物業的全部業權會自動轉移給在生的共有人。這個過程無需經過複雜的遺產承辦手續，能確保家人可以安穩地繼續居住，體現了家庭成員之間財產共享、互相照顧的原意。
工商舖（生意夥伴）：傾向「分權共有」以清晰劃分投資
相反，生意夥伴合資購買工商舖，情況就完全不同。他們的關係建立在商業合作之上，因此清晰的財務劃分至關重要。「分權共有」就正好滿足這個需求。它可以按照每位夥伴的出資比例，精確地設定業權份額，例如七三、六四或任何協議好的比例，並清楚記錄在契約中。這種方式保障了個人投資，因為每位業主所持有的份額是獨立的資產，可以根據自己的遺囑傳承給指定繼承人，而不會自動轉移給生意夥伴。
財務與稅務的巨大差異
按揭成數、利率及年期比較
在申請按揭方面，住宅與工商舖的待遇可謂天壤之別。一般而言，銀行對住宅的聯名業主按揭審批較為寬鬆。合資格的首次置業人士，透過按揭保險計劃，最高可承造九成按揭，還款期長達三十年，利率也相對較低。但是，工商舖的按揭申請則審慎得多，按揭成數普遍只有四至五成，還款期短，通常為十年至二十年，利率亦會較高。這意味著投資工商舖需要準備更充裕的首期資金。
印花稅及其他稅項（利得稅、物業稅）的應用
稅務是另一項重大差異。雖然現時住宅與非住宅物業的從價印花稅（AVD）稅率看齊，但兩者在其他稅項上仍有不同玩法。不論住宅或工商舖，出租物業所得的租金收入均須繳付物業稅。關鍵的分別在於利得稅，以個人名義買賣自住或長期持有的住宅，一般視作資本增值，無需繳付利得稅。但工商舖的買賣，特別是頻繁交易，則較容易被稅務局視為生意買賣，有機會被徵收利得稅。
以公司名義持有工商舖的稅務規劃
正因如此，許多工商舖投資者會選擇以有限公司名義持有物業。這樣做有多項稅務規劃上的好處，例如公司的日常開支、物業的維修費、甚至是裝修折舊，都有機會用作扣減稅項。雖然公司出售物業所得的利潤需要繳納利得稅，但靈活的稅務安排，使其成為工商舖投資的主流操作模式。
風險與管理複雜度
市場流動性與退出機制差異
住宅市場受剛性需求支持，市場流動性相對較高，即使在市況逆轉時，轉售或出租通常也較為容易。工商舖的市場表現則與宏觀經濟及特定行業的景氣度緊密掛鈎，市場流動性較低。當經濟不景或行業轉型時，要為舖位或工廈單位尋找買家或租客，可能需要更長的時間。這對於希望退出的聯名業主而言，無疑增加了操作的難度與不確定性。
日常管理複雜度與決策重點（大廈公契 vs 牌照申請）
在日常管理上，住宅物業相對簡單，主要遵守大廈公契的規定即可，處理聯名業主租約的程序亦較標準化。工商舖的管理則複雜得多，它不僅要遵守公契，更可能涉及各種行業的特定牌照申請，例如食肆的消防、環保牌照，或是數據中心的電力規格等。因此，聯名業主之間的決策重點，不再只是考慮裝修或出售時機，而是更多地涉及商業營運、法規遵循等專業判斷，大大增加了管理的複雜性。
聯名業主常見問題 (FAQ)
身為聯名業主，在處理物業時總會遇到一些特別的疑問。這部分我們整理了幾個最常見的問題，希望可以幫助你更清晰地了解自己的權利與責任。
如果其中一位聯權共有人想出售其權益，可以怎樣做？
解釋「分割聯權共有」(Severance of Joint Tenancy) 的法律程序
在聯權共有（長命契）的安排下，所有業主被視為一個單一的整體，共同擁有物業的全部權益，並沒有劃分獨立的個人份額。所以，任何一位聯權共有人都不能單方面出售自己所謂的「權益」，因為這個權益在法律上是不可分割的。
如果想出售自己的權益，必須先進行一個名為「分割聯權共有」的法律程序。這個程序的作用是將物業的業權形式，由「聯權共有」轉變為「分權共有」。完成轉換後，每位業主便會擁有一個明確的、可獨立處置的業權份額（例如各佔一半），之後就可以自由出售自己名下的那份業權了。
引用《物業轉易及財產條例》說明其法律依據
這個轉換程序是有清晰法律基礎的。根據香港法例第219章《物業轉易及財產條例》第8條的規定，聯權共有人可以透過向其他共有人發出書面通知的方式，來分割聯權共有。這個過程需要經由律師處理，以確保所有法律文件和註冊程序都符合法例要求，順利完成業權形式的變更。
若其中一位聯名業主破產，物業會被強制拍賣嗎？
聯權共有與分權共有在破產處理上的不同後果
這個問題的答案，關鍵在於物業的持有方式。
如果物業是以「聯權共有」形式持有，當其中一位業主破產，其破產的法律行動會自動「分割」聯權共有關係，使其轉為「分權共有」。破產管理署署長會接管破產業主的權益份額，並且有權向法庭申請強制出售整個物業，用以償還破產業主的債務。這對其他共有人來說風險較高，因為他們可能會被迫出售物業。
如果物業本身就是以「分權共有」形式持有，情況就直接一些。破產管理署只會接管破產業主名下清晰的業權份額（例如30%），然後可以選擇單獨出售該份額，或同樣向法庭申請強制出售整個物業。雖然結果相似，但產權的處理過程相對清晰。
「加名」與「甩名」在程序和稅務上有何不同？
比較兩種操作的印花稅計算基礎及適用場景
「加名」和「甩名」（即聯名業主除名）都是常見的業權變動，但在操作目的和稅務計算上，大家需要清楚了解。
程序上，兩者都屬於業權轉讓，需要經由律師辦理轉讓契約，並到土地註冊處登記。如果物業涉及按揭，不論是加名或甩名，都需要先得到承按銀行的同意，銀行通常會重新審視新業權組合的還款能力，有機會影響到原有的聯名業主按揭條款，甚至需要重新申請單名按揭。
稅務上的最大分別在於印花稅的計算基礎和常見目的：
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甩名（聯名業主除名）： 通常是其中一位業主將其持有的業權轉讓給另一位聯名業主。主要目的是讓轉讓方恢復「首次置業人士」身份，以便日後置業時能節省大筆印花稅。印花稅的計算，是根據所轉讓的業權份額的市值來計算。例如，一個市值800萬的物業，轉讓一半業權，稅款只會按400萬的價值來計算，而非整個物業的800萬。
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加名： 指現有業主將物業的部分業權轉讓給另一位新加入的業主（例如配偶）。常見目的是為了共同持有資產。印花稅的計算原則與甩名相同，同樣是根據所轉讓的業權份額的市值來計算。例如，原業主將一半業權轉給配偶，稅款同樣是按那一半業權的價值來計算。