想將手上的居屋在自由市場出售或出租，以實現資產升值，必先過「補地價」一關。然而，補地價金額動輒過百萬，如何計算才最「慳」？更關鍵的是，這筆龐大資金從何而來？可以直接為補地價金額申請按揭嗎？本文為你準備了最詳盡的「居屋補地價按揭天書」，一文整合官方計算方法、三大慳錢策略、六大申請步驟，並深入拆解「同步成交」等三大融資方案，助你順利為居屋鬆綁，釋放物業真正價值。
甚麼是居屋補地價？判斷是否需要補價的關鍵
要深入了解居屋補地價按揭，首先要明白「補地價」這個核心概念。簡單來說，它就是居屋業主將單位由「資助房屋」轉變為「私人樓宇」的關鍵一步。當你打算在公開市場上自由出售或出租你的居屋單位時，就需要向政府補回當初買樓時所享有的折扣差價。這個過程看似複雜，但只要掌握了基本原則，判斷自己是否需要補價，以及何時是最佳時機，其實相當直接。
居屋補地價的法律定義與背景
為何資助房屋存在「地價折扣」
香港的土地由政府擁有，所以發展任何物業都需要支付地價。政府為了協助市民置業，興建居屋等資助房屋時，會以低於市價的折扣價出售。這個折扣，實質上就是政府為你承擔了部分地價。所以，你當初買入單位時的樓價，並未完全反映其十足的市場價值，當中存在一個「地價折扣」。
補回地價的意義：解除轉讓限制，與私樓看齊
補回這筆地價折扣的意義重大。完成補地價後，你的居屋單位就會獲發一份「解除轉讓限制證明書」。這份文件代表你的物業從此解除了所有資助房屋的買賣及租賃限制，在法律地位上與一般私人樓宇完全看齊。你可以自由地在市場上放售給任何買家，或者將單位出租，享受全面的業主權利。
我需要補地價嗎？兩大市場的選擇
作為居屋業主，是否需要補地價，完全取決於你計劃將單位售予哪一類買家。你可以將這理解為面前有兩個不同的交易市場，每個市場對補地價的要求都不同。
情況一：毋須補地價 – 於「居屋第二市場」轉售
如果你不打算補地價，你的選擇是「居屋第二市場」（俗稱居二市場）。在這個市場，你可以將單位轉售給持有「購買資格證明書」的合資格買家，主要是綠表及白表人士。因為買賣雙方都屬於政府資助對象，所以單位原有的資助性質得以延續，業主就毋須補回地價。
情況二：必須補地價 – 於「公開自由市場」出售或出租
假如你希望將單位售予任何人士，或者計劃將單位放租，你就必須選擇在「公開自由市場」進行交易。要進入這個市場，前提就是必須先向房屋委員會完成補地價程序。完成後，你的單位就不再有買家身份的限制，可以像私樓一樣自由買賣和出租。
不同年份居屋的轉讓限制與補地價年期
需要留意的是，並非所有居屋都可以隨時申請補地價。房委會為不同時期推出的居屋設定了不同的轉讓限制年期，直接影響你可以申請補地價的時間點。
2018年前居屋：5年後可補地價
在2018年之前首次發售的居屋，轉讓限制相對寬鬆。業主由首次轉讓契據日期起計滿五年後，就可以隨時向房委會申請評估補價，然後在公開市場出售單位。
2018年新居屋：5年後可補地價，但首5年轉售限制收緊
由2018年起推出的新居屋，雖然同樣是滿五年後便可申請補地價，但是在首五年的轉讓限制明顯收緊。例如在首兩年，業主只能以原價在居二市場轉售單位，限制了單位的升值潛力。
2019年及以後新居屋：10年後才可補地價
政府為了進一步打擊短期炒賣，對2019年及之後發售的新居屋實施了更嚴格的限制。業主必須由首次轉讓契據日期起計滿十年後，才可以申請補地價並於公開市場出售單位。這個改動對新居屋業主的長遠財務規劃有著深遠的影響。
居屋補地價點計？掌握官方公式、實例及慳錢秘訣
想為居屋補地價，甚至是進一步申請居屋補地價按揭，第一步就是要準確知道居屋補地價點計。這筆金額直接影響你的財務預算與後續部署。其實，計算方法有官方公式可循，只要掌握當中的關鍵變數，你也可以輕鬆估算出所需金額。
官方補地價計算公式詳解
公式剖析：補地價金額 = 評估日單位市值 x (購入時的折扣率)
整個計算的核心就是這條由房屋委員會（房委會）訂立的官方公式。它由兩個主要部分組成：「評估日單位市值」與「購入時的折扣率」。簡單來說，你需要補回的金額，就是單位在申請補價當日的市值，乘以你當年買入時所享有的折扣比例。
關鍵變數一：如何釐定「單位市值」
公式中的「單位市值」，並不是你自己估計或銀行提供的估價，而是由房委會或其委派的專業測量師行，在上門視察單位後所評估的當時十足市值。測量師會考慮單位本身的狀況、座向、樓層及景觀等因素。這個估價反映了單位在公開市場的價值，所以它是浮動的，會跟隨大市升跌而改變。
關鍵變數二：如何查找單位的「購入時折扣率」
「購入時折扣率」則是一個固定不變的數值。在你當年從房委會手上買入單位時，樓價相對當時市價會有一個折扣，這個折扣率會清楚列明在你的「首次轉讓契據」文件上。每一期居屋，甚至同一個屋苑不同期數的折扣率都可能不同，所以找出這份文件，就能確定這個關鍵數字。折扣率的計算方法是 (購入時十足市值 – 購入價) / 購入時十足市值。
居屋補地價計算實例演練
案例一：樓價上升時的補價計算
假設陳先生在多年前以210萬元買入一個居屋單位，當時單位的十足市值是300萬元。
- 購入時折扣率 = (300萬 – 210萬) / 300萬 = 30%
現在，陳先生打算補地價，而房委會評估單位現時的市值已升至600萬元。
- 應繳補地價金額 = 600萬元 (現時市值) x 30% (固定折扣率) = 180萬元
案例二：樓價下跌時的補價計算
我們用同一個例子，假設樓市轉淡，單位現時的市值下跌至500萬元。
- 應繳補地價金額 = 500萬元 (現時市值) x 30% (固定折扣率) = 150萬元
從這兩個案例可見，由於折扣率是固定的，所以補價金額的高低，完全取決於申請補地價當刻的單位市值。
專家教路：三大補地價慳錢策略
策略一：掌握最佳時機，趁樓市淡靜時補地價
從上面的例子可以清楚看到，補地價的最佳時機，就是在樓市調整或氣氛較為淡靜的時候。因為這時單位的估值會相對較低，計算出來的補價金額自然會減少。你可以選擇在淡市時先完成補地價，鎖定成本，然後等待樓市回升時才將單位出售或出租，這樣便能創造更大的利潤空間。
策略二：補地價前切勿進行豪華裝修，避免推高估值
記住，房委會委派的測量師是根據單位「現況」來估價。如果你在申請補地價前，花費數十萬進行了全新的豪華裝修，例如更換了全屋地板、廚櫃和潔具，這些都會在估價中反映出來，直接推高單位的市值。結果就是你需要支付更多的補地價金額。所以，最明智的做法是，先完成補地價程序，待取得「解除轉讓限制證明書」後，才開始進行大型的裝修工程。
策略三：申請前先向銀行免費估價，做到心中有數
雖然最終的估價以房委會為準，但在正式提交申請前，主動向幾間不同的銀行查詢單位的免費估價，是一個非常實用的準備功夫。這可以讓你對單位的大約市值有一個初步概念，幫助你預算所需資金。而且，如果日後房委會的估價與銀行估價有非常大的差距，這些紀錄也可以作為你考慮是否提出上訴的參考依據之一。
居屋補地價按揭的核心難題：補價款項的資金來源與融資方案
談及居屋補地價按揭，許多業主首先遇到的關卡，就是如何籌集數十萬甚至過百萬的補價款項。這筆資金的來源，正是整個操作的核心難題。大家自然會想，既然補地價是為了讓物業增值，那麼這筆錢本身又能否像樓價一樣，直接向銀行申請按揭處理呢？以下我們就由這個根本問題入手，再為你拆解幾個可行的融資及操作方案。
核心問題：可以直接為補地價金額申請按揭嗎？
答案非常直接：不可以。無論是房委會的政策還是銀行的按揭規定，都不允許業主直接為補地價的金額申請一筆新的按揭貸款。這筆費用必須以現金、銀行本票或律師樓支票等方式一筆過付清。
官方政策與銀行規定：為何補地價款項不能直接按揭
這背後有兩個主要原因。首先，從政府角度看，補地價是業主向政府繳還當年購入單位的樓價折扣，屬於償還一筆「欠款」的性質，並非一項物業交易。銀行按揭的原意是為物業交易提供融資，所以性質上並不適用於支付補地價。其次，從銀行角度看，按揭貸款是以一個擁有清晰業權的物業作為抵押品。在未完成補地價之前，居屋的轉讓權利受限，業權並不完整，銀行無法為一筆用來「解鎖」業權的款項，預先批出按揭。必須先完成補地價，解除轉讓限制，物業才具備作為自由市場抵押品的資格。
補地價資金從何來？三大融資及操作方案
既然不能直接按揭，那龐大的補價資金應如何準備？現實操作中，主要有以下三個方案，各自的可行性與難度都有很大差異。
方案一：「同步成交」操作詳解及合約注意事項
這是市場上最主流，也是對業主現金要求最低的方法。簡單來說，就是利用買家支付的樓價，在交易成交當日「同步」完成補地價、贖回原有按揭及完成交易。
操作流程如下：
1. 業主首先在自由市場找到買家，並簽訂臨時買賣合約。合約上的成交價，是已補地價的市場價。
2. 簽約後，業主立即向房委會提交補地價評估申請。
3. 在指定的成交日，買家的律師會將樓價餘款（包括買家自己準備的首期及銀行批出的按揭貸款），分開成數張支票。
4. 律師會根據指示，將支票分別支付給：房屋委員會（用作補地價）、業主原有的按揭銀行（用作贖會），以及支付餘額給業主本人。整個過程在律師樓監管下同步進行。
合約注意事項：
由於房委會評估補價需時約兩個月，所以在簽訂臨時買賣合約時，成交期必須預留足夠時間，一般建議訂為三個月，以策萬全。同時，合約上最好列明交易是「在成交時同步完成補地價」，清晰界定流程。
方案二：未補地價居屋轉按（平手轉按）的可行性
有些業主會問，能否透過轉按來取得資金？這裡需要分清兩種情況。第一種是「平手轉按」，即是將現有按揭的剩餘貸款額，由A銀行轉到B銀行，過程中不提取任何額外現金。這種操作因為不涉及套現，純粹是為了爭取更優惠的按揭利率，所以只要向房委會申請並取得同意，銀行一般都願意處理。但是，這個方案的重點在於，它並不能產生任何額外資金，所以無法解決補地價的資金需要。
方案三：未補地價居屋加按套現的極高難度
另一種是「加按套現」，即是向銀行申請比原有貸款額更高的按揭，從中提取現金。對於未補地價居屋，這條路幾乎是行不通的。根據房屋條例，房委會只會在極為特殊的困難情況下，才會考慮批准業主的加按申請。這些情況包括籌集醫藥費、家庭成員的教育或殮葬開支、因離婚或分居支付贍養費等。申請時需要提交大量證明文件，審批過程非常嚴格，並且獲批的金額也只會僅僅足夠應付該項開支。因此，想利用加按套現來支付補地價，基本上是不可行的。
居屋補地價申請流程：由零到完成的6大步驟
清楚了解居屋補地價按揭的融資方案之後，下一步就是執行實際的申請程序。整個補地價流程由多個官方步驟組成，看似繁複，但只要按部就班，就能順利完成。以下為你拆解由遞交申請到最終完成登記的六大關鍵步驟，助你輕鬆掌握全局。
第一步：提交「評估補價申請書」
確認已過轉讓限制期及準備所需文件
申請補地價的第一步，是向房屋委員會（房委會）正式提交書面申請。首先，業主必須確認單位已過了指定的轉讓限制期。然後，需要填妥「評估補價申請書」（表格HD1065C）。遞交申請時，必須一併附上單位的樓契副本，以及一張用作支付行政費用的劃線支票或銀行本票。所有文件備妥後，便可交往所屬的租約事務管理處或房委會總部。
第二步：房委會委派測量師上門估價
預約流程與測量師視察重點
房委會收到申請並確認文件齊全後，便會委派認可的專業測量師行聯絡業主，預約時間上門視察單位。測量師的主要工作是評估單位在申請當日的市值。他們視察的重點在於單位的基本狀況，例如樓層、座向、景觀、實用面積、維修保養情況等。值得注意的是，業主自行加設的豪華裝修或貴重傢俬，並不會納入估價範圍，因此建議在完成補地價程序後才進行大型裝修工程，避免推高估值。
第三步：接收「評估補價通知書」
等待時間與通知書內容解讀
測量師完成視察及提交估價報告後，業主大約需要等待一個月時間。之後，房委會便會正式發出「評估補價通知書」。這份文件非常重要，它會清晰列明單位在評估日的十足市值，以及根據你購入時的折扣率計算出的應繳補價金額。這就是「居屋補地價點計」的最終官方答案，業主需要根據這個金額準備資金。
第四步：異議或繳款
收到通知書後，業主有兩個選擇。
對估價有異議的處理方法
假如業主認為房委會的估價過高，與市場水平有明顯差距，可以在通知書發出日期的28天內，以書面形式向房委會提出反對。業主可以提供由其他銀行或測量師行取得的估價報告作為佐證。如果雙方無法達成共識，個案最終可交由土地審裁處作出裁決。
同意估價的付款期限與方式
如果業主同意通知書上的補價金額，就必須在通知書發出日期的兩個月內繳清所有款項。逾期未繳，申請將會被自動取消，之前繳付的行政費亦不會退還。繳款方式通常是透過律師行發出的支票或銀行本票，抬頭人為「香港房屋委員會」。
第五步：獲取「解除轉讓限制證明書」
房委會確認收妥全部補價款項後，便會向業主發出一份名為「解除轉讓限制證明書」的法律文件。這份文件是官方證明，代表你的單位已經補足地價，解除了《房屋條例》下的轉讓限制。
第六步：於土地註冊處完成登記
取得「解除轉讓限制證明書」並非流程的終點。最後一步，也是最關鍵的一步，是業主必須經由律師，將這份證明書正式交往土地註冊處進行登記。一經登記，單位的業權資料便會更新，正式標誌著你的居屋單位在法律上已等同私人樓宇，可以自由在市場上出售、出租或進行任何形式的轉讓。
解鎖高成數按揭：完成補地價後的居屋按揭須知
當你完成所有補地價手續，恭喜你，你的居屋在法律和財務層面上已經成功「升格」為私人物業。這一步驟對申請居屋補地價按揭來說是個轉捩點，因為物業的性質改變了，銀行審批按揭的準則也會徹底不同。簡單來說，你的物業已經解除了所有轉讓限制，可以像一般私樓一樣，在公開市場自由買賣和申請按揭，這也意味著你有機會獲得更高成數的貸款。
已補地價居屋的按揭審批標準
一旦居屋完成補地價，它就不再受房委會的按揭擔保所保障。換句話說，銀行會將其視為一間普通的二手私樓來處理。過往適用於未補價居屋的寬鬆審批條件，例如免壓力測試、綠表買家可借高達九成半等，將不再適用。取而代之的是一套與私樓看齊的標準化審批流程，銀行會嚴格審核你的入息證明、信貸紀錄，並且要求你必須通過壓力測試。
按揭成數：最高可借90%（需經按揭保險）
完成補地價後最大的優勢，就是你的物業能夠申請香港按揭證券有限公司（HKMC）的按揭保險計劃。這代表你的按揭成數不再受限於傳統的六成或七成，而是可以大幅提高。根據現行政策，樓價在1,000萬港元或以下的單位，最高可以申請九成按揭。這對於需要出售單位再換樓，或是想將單位轉按套現的業主來說，提供了極大的財務彈性。
壓力測試與利率選擇（P按或H按）
申請高成數按揭的同時，你也必須符合金管局的壓力測試要求。申請人的每月總供款額不能超過家庭總收入的50%。而且，在假設現有利率上升2%的情況下，每月總供款額仍不能超過家庭總收入的60%。
利率選擇方面，你亦會擁有更大的自由度。未補地價的房委會居屋按揭通常只提供P按（最優惠利率按揭）計劃。但是在補地價之後，你就可以像私樓業主一樣，自由選擇市場上各種P按或H按（銀行同業拆息按揭）計劃，能夠根據當時的利率環境，選擇對自己最有利的供款方案。
房委會 vs 房協居屋：補地價後按揭申請的差異
不少人會好奇，房委會和房協的居屋，在補地價後的按揭申請上有沒有分別。答案其實很簡單：沒有分別。
兩者在未補地價前的按揭審批差異很大，主因是房委會提供按揭擔保，而房協則沒有。但是，一旦雙方的單位都完成了補地價，它們在公開市場上的法律地位就完全一樣，均被視為私人物業。因此，無論你的單位原先由房委會還是房協興建，銀行都會採用同一套審批標準來處理你的按揭申請，包括按揭成數、壓力測試要求及利率選擇，不會有任何差異。
關於居屋補地價按揭的常見問題 (FAQ)
整個居屋補地價流程大約需要多長時間？
許多朋友在計劃資金週轉時，都會關心整個居屋補地價流程所需的時間。從遞交申請表開始，到房委會委派測量師上門估價，再到您收到正式的「評估補價通知書」，這個過程一般需要約一個月。收到通知書後，您會有兩個月的時間去繳付補價款項。因此，在一切順利、沒有對估價提出異議的情況下，整個流程由申請到完成繳款，預計需時約三個月。
申請補地價的行政費用是多少？
向房委會申請評估補地價，需要繳付一筆行政費用，這筆費用主要用作支付測量師的估價費及相關的行政開支。目前的收費標準可以參考房委會的最新公佈。有一個細節值得留意，假如您在收到補價通知書後，在限期內完成繳款，這筆已付的行政費通常可以在應繳的補價總額中扣除。不過，如果您最終決定不補地價，或者逾期未繳款，這筆費用便不會退還。
如何查詢當年的折扣率？
要準確知道您單位購入時的折扣率，最可靠的方法是查閱「首次轉讓契據」，也就是您當年買入單位時的樓契文件。這份法律文件會清晰列明單位當時的十足市值，以及您的買入價，兩者相減再除以十足市值，就能計算出最準確的折扣率。因為即使是同一個屋苑，不同期數發售的單位，其折扣率也可能有所不同。因此，直接翻查自己的樓契文件是最好、最準確的做法。
房委會估價與銀行估價有何分別？
房委會的估價和銀行的估價，雖然都是評估物業價值，但是它們的目的和基準完全不同。房委會委派的測量師進行估價，其唯一目的是計算出您需要補回給政府的地價金額。這個估價主要評估單位的基本狀況，而且不會考慮業主自行加設的豪華裝修。另一方面，銀行進行估價，是為了評估物業的市場價值，用作審批按揭貸款的依據。因此，銀行的估價更能反映單位在二手市場的即時成交價。在處理居屋補地價點計的問題上，必須以房委會的估價為最終標準。
未補地價而將單位出租或出售有什麼法律後果？
這是一個非常嚴肅的問題。根據香港的《房屋條例》，任何未補地價的資助房屋業主，如果擅自將單位在公開市場出售或出租，即屬違法行為。一經定罪，後果可能十分嚴重，包括面臨高額罰款甚至監禁。政府設立補地價機制的原意，是確保公共房屋資源能公平地運用。因此，在計劃將單位作任何公開市場的轉讓或出租前，必須先完成法定的補地價程序。