二手居屋向來是香港人上車的熱門階梯，但其獨有的買賣制度，以及面對「綠表」、「白居二」、「補地價」及「政府擔保期」等專有名詞，往往令準買家感到困惑，不知從何入手。本懶人包專為有意在2025年置業的您而設，將會由零開始，全面剖析兩大居屋市場的分別、綠表與白居二的最新申請資格，再以7大步驟實戰教學，帶您由搵樓、簽約、申請按揭直到成功收樓，並附上最新按揭攻略及開支預算，助您一文釐清所有疑問，輕鬆實現置業夢。
買賣前必讀：兩大市場與關鍵定義
決定要買2手居屋時，第一步就是要弄清楚心儀單位屬於哪個市場。整個2手居屋買賣過程與規則，都由這個根本分別所決定。簡單來說，市場分為「居屋第二市場」和「自由市場」兩種，兩者最大的差異在於單位是否已經「補地價」。
什麼是居屋第二市場 (綠表市場)？
定義：未補地價單位的內部轉讓市場
居屋第二市場，坊間常稱為「綠表市場」，是一個專為未補地價的資助房屋而設的轉售平台。你可以視之為一個有特定入場券的內部市場，單位價格因為未計算地價而相對便宜。
核心特點：買賣雙方及按揭申請均受房委會規限
在這個市場進行交易，並不像買賣私樓般自由。由買家和賣家的資格，到單位的定價範圍，甚至按揭的申請，全部都受到房屋委員會（房委會）的嚴格規管，以確保資助房屋資源能正確流轉。
交易對象：只限綠表及「白居二」資格持有人
並非任何人都能在這個市場買樓。買家必須是持有有效「綠表資格證明書」的人士（例如公屋住戶），或者是透過「白表居屋第二市場計劃」（簡稱「白居二」）抽籤成功，並持有「購買資格證明書」的白表申請者。
什麼是居屋自由市場？
定義：已補地價單位的公開買賣市場
居屋自由市場就直接得多。這裡買賣的單位，業主都已經向政府補回了當初買入時的地價折扣。補價之後，單位的性質就等同於一般私人物業，可以在公開市場上自由買賣。
核心特點：買賣程序與一般私人物業無異
一旦2手居屋單位進入了自由市場，整個買賣程序，包括議價、簽約、申請按揭及交易，都與我們熟悉的私樓買賣流程完全一樣，不再受房委會的額外限制。
交易對象：任何合資格的香港居民
在自由市場，買家沒有綠表或白表的身份限制。只要是符合資格在香港置業的人士，不論是香港永久性居民或非永久性居民，都可以購入已補地價的居屋單位。
核心概念拆解：什麼是「補地價」？
補地價由來：政府以折扣價批出單位的資助性質
「補地價」這個概念源於居屋的資助性質。當初政府為了協助市民置業，在賣出居屋單位時提供了地價折扣，所以一手居屋的售價才會比同區私樓便宜。這個折扣，其實就是政府暫時為業主墊支的地價部分。
為何要補地價：在自由市場出售或出租的先決條件
如果業主希望將單位在自由市場上出售或出租，讓任何人都可以購買或租用，就必須先向政府「買回」當初的地價折扣。這個過程，就是「補地價」。完成補地價，單位才能解除轉讓限制。
補地價計算方程式：單位補價時市值 x (購入時折扣率)
補地價的金額並非固定不變，而是會隨市場樓價浮動。計算方式是將單位在申請補價當刻的市值，乘以當初首次購入該單位時的折扣率。方程式如下：
補價金額 = 單位補價時的市值 x (購入時的十足市值 – 購入時樓價) / 購入時的十足市值
買家資格詳解：綠表 vs 白居二申請條件
想成功買2手居屋，第一關就是要清楚自己的買家資格。2手居屋買賣市場的入場券主要分為兩大類，分別是「綠表」和「白表居屋第二市場計劃」(簡稱「白居二」)。兩種資格的申請條件、優勢和程序都大有不同，了解清楚自己的所屬類別，對整個置業規劃至關重要。
綠表資格申請人
主要資格類別 (公屋住戶、房協住戶、中轉屋住戶等)
首先介紹綠表申請人，他們主要是指正在享用公共房屋資源的人士。如果你符合以下其中一種身份，就基本上具備綠表資格：
* 房屋委員會（房委會）或香港房屋協會（房協）轄下公共租住房屋的住戶。
* 持有由房屋署或市區重建局發出有效《綠表資格證明書》的人士。
* 房委會轄下中轉房屋的認可住戶。
* 長者租金津貼計劃的受惠者。
綠表資格的核心優勢：免入息資產審查、較高按揭成數
綠表資格的最大吸引力，在於兩大核心優勢。第一，申請人購買二手居屋時，無需再經過入息及資產審查，整個申請程序會相對簡單直接。第二，在申請按揭方面，綠表買家最高可承造九成半按揭(95%)，大大減輕了首期負擔，讓上車變得更加輕鬆。
白表居屋第二市場計劃 (白居二) 資格申請人
「白居二」計劃目的：讓合資格白表人士購買未補價居屋
對於不符合綠表資格，但又希望在二手市場置業的市民，「白居二」計劃就提供了一個重要的機會。這個計劃的目的，是讓符合入息和資產限額的白表人士，無須繳付補地價，就可以直接在居屋第二市場購買單位。這無疑擴闊了二手居屋的潛在買家基礎，亦為中產家庭提供多一個置業階梯。
2025年白居二申請資格 (入息及資產限額)
要申請「白居二」，申請者必須符合房委會每年公佈的入息及資產限額。以2023/24年度的申請為例，資格標準如下：
* 一人申請者：每月入息上限為$31,000，資產上限為$735,000。
* 二人或以上家庭：每月入息上限為$62,000，資產上限為$1,470,000。
這些限額每年都可能調整，所以遞交申請前，必須留意房委會的最新公佈。
申請三部曲：遞交申請、電腦攪珠、領取批准信及購買資格證明書
成功經「白居二」置業，一般需要經過以下三個主要步驟。
第一步是「遞交申請」。申請者需要在指定申請期內，經網上或郵寄方式遞交申請表及繳付相關費用。
第二步是「電腦攪珠」。房委會會以電腦抽籤形式，隨機選出申請者的優先次序。中籤的申請者會陸續收到通知，進行入息及資產審查。
第三步是「領取批准信及購買資格證明書」。成功通過審查後，申請者會收到「批准信」。之後便可以憑信件向房委會申領「購買資格證明書」(俗稱「准買證」)，正式投入市場物色心儀的二手居屋單位。
二手居屋買賣流程實戰：7大步驟由搵樓到成交
談及買2手居屋，整個過程比買賣私樓多了一些由房委會主導的程序。只要掌握當中關鍵，其實整個2手居屋買賣流程相當清晰。以下就為你拆解由準備文件到成功收匙的7大實戰步驟，助你輕鬆應對。
第一步：買賣雙方備妥法律文件
在居屋第二市場，任何交易都必須先獲得房委會的「綠燈」。這一步就是確保買賣雙方都持有有效的資格證明，是整個交易的入場券。
買方：向房委會申請「購買資格證明書」(准買證)
不論你是綠表資格或「白居二」的幸運兒，都必須先向房委會申請「購買資格證明書」。這份文件證明了你的購買資格，是物色單位和簽署合約的先決條件。
賣方：向房委會申請「可供出售證明書」(准賣證)
作為業主，想在第二市場出售單位，就需要申請「可供出售證明書」。這份文件確認你的單位符合在居屋第二市場轉售的資格，例如已過指定的轉讓限制期。
重要資訊：文件有效期、費用及申請時間
這兩份關鍵文件的有效期均為12個月。買賣雙方需各自支付申請費用，然後等待房委會審批。整個申請時間一般需要數星期，所以建議在決定入市或放盤時，就及早準備。
第二步：物色單位、睇樓及議價
當文件備妥後，就正式進入尋找心儀單位的階段。
搵樓主要途徑：地產代理或網上平台
你可以透過持牌地產代理或各大網上物業平台尋找盤源。地產代理熟悉2手居屋的買賣流程，能夠提供較全面的協助。網上平台則提供更多選擇，讓你自行比較。
代理佣金參考：一般為買賣雙方各付樓價1%
若經由地產代理促成交易，買賣雙方通常需要各自支付樓價的1%作為佣金。簽署代理協議前，記得先了解清楚收費細節。
第三步：簽署臨時買賣合約
找到理想單位並與賣方達成價格共識後，便會進入簽訂臨時買賣合約的階段。
支付臨時訂金 (細訂) 及委聘律師
簽署臨時合約時，買方需要支付樓價約3-5%的臨時訂金，俗稱「細訂」。同時，雙方都應委聘各自的代表律師，處理後續的法律文件。
憑臨時合約向銀行初步申請按揭
簽署臨約後，買方就可以憑合約副本向銀行初步申請按揭。銀行會根據單位的估價及申請人的財務狀況，作出初步的批核評估。
第四步：買方律師申請「提名信」
這是二手居屋交易中獨有而且極為重要的一環，用作正式尋求房委會的批准。
「提名信」是甚麼：房委會批核交易的關鍵文件
「提名信」是由房委會發出，用以確認買方的資格，並正式「提名」買方成為該單位的準業主。沒有這封信，交易便無法繼續。
申請所需文件、費用及處理時間
買方律師會將買賣雙方的「准買證」及「准賣證」正本、臨時合約副本及相關申請費等文件，一併遞交予房委會。處理時間一般約需一至兩星期。
第五步：簽署正式買賣合約
取得房委會發出的「提名信」後，代表交易已獲官方批准，可以簽署更具法律效力的正式合約。
獲發提名信後14天內簽署
一般而言，買賣雙方律師會在收到「提名信」後的14天內，安排簽署正式買賣合約。
支付加付訂金 (大訂)
簽署正式合約時，買方需要支付加付訂金，俗稱「大訂」。連同之前的「細訂」，訂金總額通常合共為樓價的10%。
第六步：辦理正式按揭及簽署貸款文件
支付「大訂」後，按揭申請也進入最後階段。
銀行發出正式按揭貸款確認信 (Facility Letter)
銀行完成所有審批程序後，會向買方發出正式的貸款確認信，列明貸款金額、利率、年期等所有條款。
於律師樓簽署按揭契據 (Mortgage Deed)
買方同意貸款條款後，便會在律師的見證下簽署按揭契據。這份文件會送到土地註冊處登記，正式確立銀行對該物業的按揭權益。
第七步：簽署轉讓契據及完成交易
來到最後一步，就是支付餘款及正式交收物業。
於成交日支付樓價尾數及各項雜費
在雙方協定的成交日，銀行會將按揭貸款直接轉賬至賣方律師樓。買方亦需同時付清樓價尾數，以及印花稅、律師費等各項雜費。
簽署轉讓契據 (Assignment)，正式收匙
款項交收妥當後，買賣雙方會簽署「轉讓契據」，正式將物業業權轉移至買方名下。簽署完成後，賣方就會交出鎖匙，整個交易大功告成。
財務核心：二手居屋按揭申請與置業開支預算
計劃買2手居屋時，財務安排絕對是核心環節。整個2手居屋買賣過程涉及按揭申請、首期、印花稅等多項開支，與私樓不盡相同。清晰了解這些財務細節，是成功上車的第一步。
二手居屋按揭解構：政府擔保期、成數、年期
二手居屋的按揭審批，與一般私樓的最大分別在於房委會提供的「政府擔保期」。這個擔保期直接影響銀行批出的按揭成數和還款年期，是所有買家必須掌握的關鍵概念。
關鍵因素：「首次發售日期」決定政府擔保期
評估二手居屋按揭時，銀行最重視的並非物業的樓齡，而是由房委會首次將單位出售的「首次發售日期」。政府的按揭擔保期就是由這個日期開始計算，所以即使是樓齡較高的單位，只要首次發售日期較近，仍有機會獲批理想的按揭條件。
政府擔保期作用：豁免壓力測試的先決條件
政府擔保期的最大好處，是讓銀行在審批按揭時，可以豁免申請人的壓力測試。因為有政府作為擔保人，銀行承擔的風險較低，所以審批標準會相對寬鬆，這對不少首次置業人士來說，是大大降低了上車的門檻。
按揭成數上限：綠表最高95% vs 白居二最高90%
在政府擔保期內，不同資格的買家可獲批的按揭成數上限亦有分別。綠表資格申請人因為有交還公屋的背景，被視為更有需要，所以最高可承造九成半按揭（95%）。而「白居二」資格的申請人，最高則可承造九成按揭（90%）。
最長還款年期：一般可達25年 (部份銀行可達30年)
傳統上，二手居屋按揭的最長還款年期為25年。不過，隨著按揭政策放寬，現時部分銀行已可為符合條件的申請人提供長達30年的還款期，讓每月供款額更輕鬆。實際年期仍需視乎個別銀行最終批核以及單位剩餘的擔保期而定。
按揭新例影響：擔保期放寬至50年有何好處？
政府近年進一步放寬了二手居屋的按揭擔保期，由原先的30年大幅延長至50年。這項新政策為市場帶來了正面影響，尤其惠及了一些樓齡較高的單位。
對高樓齡單位的正面影響：更容易獲批高成數及長年期按揭
在舊制度下，樓齡超過20年的居屋，買家很難申請到高成數或長年期的按揭。新政策實施後，大量高樓齡的二手居屋單位因為擔保期延長而「重生」，讓買家更容易向銀行申請到九成或九成半的高成數按揭，同時拉長還款期，盤活了整個市場。
新舊擔保期下的最高按揭成數比較
簡單來說，以往一個首次發售日期已達28年的單位，剩餘擔保期極短，銀行幾乎不可能批出高成數按揭。但在新政策下，同樣的單位因為擔保期延長至50年，仍有長達22年的擔保期，買家依然有很大機會獲批最高按揭成數，選擇大幅增加。
壓力測試：誰可豁免？誰必須通過？
壓力測試是金管局對銀行審批按揭的風險管理要求，用以確保借款人在利率上升後仍有足夠的還款能力。不過，購買二手居屋的申請人，在特定條件下可以獲得豁免。
豁免條件：處於政府擔保期內的按揭申請
只要你申請的二手居屋按揭，其貸款額完全處於房委會的擔保範圍內，並且物業仍在擔保期之內，銀行一般都會豁免進行壓力測試。申請人只需證明有足夠的供款能力，通常每月供款不超過家庭總收入的50%即可。
需要壓測的情況：擔保期已過或借款人想申請更高貸款額
當一個單位的政府擔保期已過，銀行便會視之為一般私人物業處理，申請人必須通過壓力測試。另外，如果借款人希望申請比擔保額更高的貸款（例如透過按揭保險計劃），超出的部分也可能需要進行壓力測試。
置業總開支預算清單
除了樓價本身，買2手居屋的整個過程還涉及多項雜費開支。在準備資金時，必須將這些費用一一納入預算，才能確保交易順利。
首期資金計算
首期是置業開支中最大的一筆。計算方法很直接，就是「樓價減去按揭貸款額」。例如一個400萬的單位，綠表買家最高可借95%（380萬），首期便是20萬；白居二買家最高可借90%（360萬），首期則是40萬。
印花稅 (從價印花稅第二標準稅率)
作為首置買家，購買二手居屋所需繳付的印花稅是根據「從價印花稅第二標準稅率」計算。稅率按樓價以階梯式遞增，由100元至樓價的4.25%不等。這筆費用需在簽署正式買賣合約後繳付。
律師費及雜項開支
買賣物業必須經由律師處理樓契轉讓及按揭文件，律師費一般由數千至萬多元不等，視乎交易的複雜程度。此外，還需預留資金支付查冊費、文件註冊費等雜項開支。
地產代理佣金
若經由地產代理促成交易，買賣雙方通常需要支付樓價1%作為佣金。這筆費用會在交易完成當日（成交日）支付。在委託代理前，應先清楚了解佣金的計算方式及支付時間。
買入後須知：轉讓限制與業權變更
成功買入2手居屋後，還有一些重要的事項需要留意。與私人樓宇不同，資助房屋的業主身份帶有一些特定的責任與限制，尤其是在轉讓業權方面，政府設有嚴格規定，了解清楚這些規則，對日後的財務規劃有很大幫助。
業主必睇：不同時期購入居屋的轉讓限制
政府為了確保資助房屋資源能真正幫助有需要的人，不同時期推售的居屋，其轉售限制都有所不同。單位的「首次發售日期」是決定轉讓限制年期的關鍵，直接影響你何時可以將單位出售，以及可以售予哪類買家。
2022年及之後首次出售單位
如果你購入的單位是在這個時期首次出售，將會面對最嚴格的轉讓限制。
由首次轉讓契據日期起計：
首5年內：業主不可以高於原價，在居屋第二市場將單位轉售予合資格的綠表或「白居二」買家。
第6年至第15年：業主可以在居屋第二市場自行議價，將單位轉售予綠表或「白居二」買家，但無須補地價。
滿15年後：業主可以向房委會繳付補價，然後在自由市場公開出售單位，買家身份再無限制。
2019年至2021年首次出售單位
這個時期的限制相對寬鬆一些。
由首次轉讓契據日期起計：
首2年內：同樣不可以高於原價，在居屋第二市場轉售單位。
第3年至第10年：可以在居屋第二市場自行議價出售，無須補地價。
滿10年後：可以繳付補價後，在自由市場出售。
2018年或之前首次出售單位
早期購入的居屋，其轉售限制最為寬鬆。一般而言，由首次轉讓契據日期起計滿5年後，業主就可以繳付補價，並在自由市場出售單位。如果想在居屋第二市場轉售，限制期通常更短，讓單位流轉更具彈性。
未補地價居屋可以加名或轉名嗎？
這是一個非常普遍的疑問，尤其是在家庭成員狀況有變動時。答案是，在絕大多數情況下都不可以。
一般情況下的嚴格限制
由於未補地價居屋的業權與政府的資助直接掛鈎，房委會嚴格限制業權的任何變動。這是為了防止有人透過轉換業權，將資助房屋的福利轉移給非合資格人士。所以，一般的個人理由，例如家庭成員結婚後想加入配偶名字，通常都不會獲批。
房署批准的特殊情況
雖然限制嚴格，但在一些房署認為合理且有証明的特殊情況下，業主可以申請更改業權。常見的獲批情況包括：
– 家庭成員離世：業主身故後，其業權可依法轉讓給已在戶籍內的家庭成員。
– 夫婦離婚或分居：因法庭頒令而需要將業權轉讓給其中一方。
– 戶籍成員結婚：已登記的家庭成員因結婚而需要遷出，可申請從業權中除名。
– 因特殊健康理由轉名：例如業主因年邁或健康問題，希望將業權轉讓給一名已在戶籍內的成年家人。
相關程序、費用及印花稅問題
若符合上述特殊情況，業主須向所屬的租約事務管理處或分區租務辦事處索取申請表，並連同相關證明文件（如死亡證、離婚令等）一併提交。房委會會收取行政費用。值得注意的是，即使是內部轉讓，相關交易仍可能需要繳付印花稅。稅務局會根據物業的市值評估應繳的稅款，這是一筆潛在的開支。
未補地價居屋可以轉按套現嗎？
將物業重新按揭以套取現金（俗稱轉按套現），是私樓業主常用的理財方法，但這個做法在未補地價居屋上原則是禁止的。
原則上禁止：防止業主利用資助房屋作投機融資
房委會的政策目標是「居者有其屋」，資助的目的在於自住。如果容許業主隨意利用居屋作融資工具，進行投資或作其他消費，便會偏離政策原意。因此，房署對所有未補地價居屋的加按申請都有非常嚴格的審批。
房署接納的極少數申請理由
只有在極為特殊而且有迫切需要的情況下，房署才會考慮批准加按申請。這些理由必須是無法預見的個人或家庭困難，並且需要提供詳盡證明。房署曾接納的申請理由包括：
– 為家庭成員集資應付重病的醫療開支。
– 為家庭成員籌措殮葬費用。
– 子女升學需要支付教育費用。
– 因離婚或分居而需要向對方支付樓價。
– 因生意出現困難而面臨破產。
申請人必須以書面形式向房署提出，並附上所有證明文件。房署會按個別情況獨立審批，而且過程非常嚴謹。
二手居屋買賣常見問題 (FAQ)
來到文章的最後部分，我們為你整理了一些關於買2手居屋的常見疑問，希望可以解答你在計劃過程中的大小問題。
買賣二手居屋是否必須聘請地產代理？
法律上，進行2手居屋買賣並無規定必須聘請地產代理，買賣雙方可以自行交易。然而，二手居屋的買賣流程比一般私樓複雜，因為當中牽涉向房委會申請「准買證」、「准賣證」及「提名信」等多份關鍵文件，每個步驟都有指定程序和時限。
一位熟悉居屋市場的地產代理，可以協助你處理繁瑣的文書工作，配對合適的單位或買家，並在議價過程中提供專業意見。因此，雖然不是強制，但委託專業代理能讓整個交易過程更順暢，也能減低因不熟悉程序而出錯的風險。
整個買賣流程由簽臨約到收樓一般需時多久？
一般而言，從簽署臨時買賣合約開始計算，到最後正式收樓，整個2手居屋買賣流程大約需要2至3個月。
這個時間主要取決於向房委會申請「提名信」的審批速度。在簽署臨約後，買方律師便會向房委會提交文件申請「提名信」。待房委會批出文件後，雙方才能簽署正式買賣合約，然後再安排辦理按揭及轉讓契據等手續。整個流程環環相扣，所以預留3個月時間會是比較穩妥的估算。
揀選律師處理二手居屋買賣有何特別注意事項？
揀選律師時，首要考慮的是其處理二手居屋買賣的經驗。因為居屋第二市場的交易涉及獨有的法律程序，例如申請「提名信」等，並非所有律師樓都熟悉操作。
你可以直接詢問律師樓是否有豐富的相關經驗。同時，你應該索取一份清晰的收費報價單，確保當中列明所有費用，例如律師費、查冊費、文件費及雜費等，避免日後出現預算外的開支。選擇一間溝通良好和做事有效率的律師樓，對確保交易順利完成十分重要。
如果「准買證」或「准賣證」過期應如何處理？
買方的「購買資格證明書」（俗稱准買證）與賣方的「可供出售證明書」（俗稱准賣證）均設有有效期，現時為12個月。這些證明書是不能續期的。
一旦證明書在簽署臨時買賣合約前過期，持有者就必須重新向房委會遞交申請，並再次繳付相關費用。整個審批程序需要重新開始。所以，不論是買家還是賣家，在開始物色對象時，都應留意自己手上證明的有效日期，確保有充裕時間完成簽署臨約的步驟。