手持綠置居或居屋單位，想在公開市場自由出售、出租，或轉按套現？「補地價」是您必須跨過的關卡。補地價金額如何計算？申請程序有多繁複？何時才是最慳錢的黃金時機？這一連串問題往往令業主感到困惑。
本文為您整合2025年最新綠置居及居屋補地價全攻略，由補地價計算方法、5步申請詳解，到捕捉最佳時機的慳錢策略，一文為您清晰拆解。更附上獨家補地價計算機，助您即時估算費用，為財務規劃做好準備。
什麼是綠置居/居屋補地價？為何要補、何時要補？
講到綠置居補地價，這其實是資助房屋業主想將單位在自由市場買賣或出租前，必須完成的一個重要程序。很多人會好奇居屋補地價價錢是如何釐定，以及為何有此要求。簡單來說，這一步是為了讓你的資助房屋，能夠像私人樓宇一樣，在市場上自由流通。接下來，我們會由淺入深，詳細解釋整個概念。
補地價的核心概念與法律基礎
政府資助折扣：購入時的隱含補價責任
當初你以一個吸引的價錢購入資助房屋，是因為政府提供了相當可觀的折扣，讓你免除了部分的土地價格。這筆折扣其實就是政府的一種資助。所以，當你日後決定將單位投放到公開市場，就需要將這份資助，也就是當年的折扣差價，歸還給政府。這就是補地價最核心的理念。
《房屋條例》下的轉讓限制
這個要求並非單純的行政手續，而是有法律基礎的。根據香港法例《房屋條例》規定，所有資助出售房屋都設有轉讓限制。在未完成補地價程序前，業主不能隨意將單位出售、出租或以其他方式轉讓給不合資格的人士。
補地價目的：解除轉讓限制以獲取完整業權
獲取完整業權後的權利（出售、出租、加按）
那麼，花錢補地價的目的是什麼？最直接的好處就是為你的物業「解鎖」，讓你獲取單位的完整業權。完成補地價後，你的單位就等同於市場上的私人住宅，你可以自由地在公開市場出售給任何買家，也可以將單位放租以賺取回報，甚至可以向銀行申請加按或轉按以套取資金周轉。
未補地價的後果與罰則
假如業主未補地價就私自將單位出售或出租，這會觸犯《房屋條例》。一經定罪，可能會面臨罰款甚至監禁。因此，了解並遵守相關規定，對每一位資助房屋業主都十分重要。
必須辦理補地價的三大情況
在以下三種常見情況下，你就必須要辦理補地價手續。
情況一：於公開市場自由出售單位
當你希望將單位賣給任何有興趣的買家，而不僅限於持有綠表或白表資格的人士時，就必須先補妥地價。
情況二：於公開市場自由出租單位
如果你計劃將整個單位或部分房間出租給租客，同樣需要先完成補地價，才能合法地簽訂租約。
情況三：向非指定財務機構加按或轉按套現
若業主想向大部分的銀行或財務公司申請加按或轉按，以提取物業中的資產淨值作其他用途，銀行一般都會要求業主先為單位補地價。
免補地價途徑：居屋第二市場（居二市場）
居二市場與公開市場的分別
除了補地價後在公開市場出售，業主還有另一個選擇，就是在「居屋第二市場」（俗稱居二市場）出售單位。這兩個市場最大的分別在於買家的身份。公開市場對買家資格沒有限制，而居二市場的買家則必須是符合特定資格的人士。
居二市場買家資格（綠表及白表）
在居二市場，你的單位只能出售給持有有效「購買資格證明書」的綠表及白表申請者。綠表資格人士主要是公屋住戶，而白表資格人士則是符合入息及資產限額的非公屋住戶。透過這個途徑交易，買賣雙方都無需為單位補地價。
需要補地價的資助房屋種類
補地價並非單一房屋計劃的要求，以下幾種主要的資助房屋計劃都涵蓋在內。
綠表置居計劃（綠置居）
綠置居是專為綠表人士而設的資助房屋，與居屋一樣，在公開市場出售前需要補地價。
居者有其屋計劃（居屋）
居屋是最廣為人知的資助房屋類型，不論是透過綠表或白表購入，在公開市場轉售時同樣受補地價條款約束。
租者置其屋計劃（租置計劃）
由租者置其屋計劃購入的公屋單位，業權性質與居屋相似。業主若想將單位在自由市場出售或出租，也必須先向房屋署申請補地價。
綠置居/居屋補地價計算方法 (附獨家互動計算機)
談到綠置居補地價，大家最關心的問題，無疑是「居屋補地價價錢究竟要多少？」。這筆金額直接影響你的賣樓預算和財務安排。為了讓你更有預算，我們特別設計了互動計算機，並且會深入拆解官方的計算公式，讓你對整個計算過程一目了然。
即時估算：綠置居/居屋補地價計算機
想立即知道大概需要準備多少資金嗎？你可以使用下方的計算機，只需簡單兩步，就能即時估算出你需要繳付的補價金額。
如何使用：輸入「單位現時市值」及「買入時折扣率」
你只需要輸入兩個關鍵數字，第一是「單位現時的市場估值」，第二是「你買入單位時的折扣率」。計算機就會自動為你計算出補價金額的估算。
提供常見折扣率選項參考
如果不清楚自己單位的折扣率，可以參考你買入單位時的樓書，或者查閱樓契文件。一般而言，近年的資助房屋折扣率如下，可作初步參考：
* 2018年居屋：48% (五二折)
* 2019年居屋：41% (五九折)
* 2020年居屋：40% (六折)
* 2022年居屋：49% (五一折)
* 2023年居屋：38% (六二折)
補地價官方計算公式詳解
了解了大概金額後，我們來看看背後的官方計算原理。其實公式並不複雜，主要有兩種表達方式，但核心概念是相同的。
簡化公式：補價金額 = 補價時市值 x 購入時折扣率
這個是最直接易明的版本。你需要繳付的補價，就是用單位「現時的市值」，乘以你「買入單位時所享有的折扣率」。這個折扣率在你買入單位的一刻已經鎖定，不會改變。
完整公式：補價時市值 x (購入時十足市值 – 購入價) / 購入時十足市值
這個是房委會使用的完整官方公式。公式中「(購入時十足市值 – 購入價) / 購入時十足市值」這部分，其實就是「購入時折扣率」的計算方法。所以，這條公式和簡化版的概念完全一樣，只是表達得更為詳盡。
剖析公式兩大關鍵變數
從公式中我們可以看到，計算補地價價錢有兩個最關鍵的變數，清楚了解它們的來源，有助你更準確地掌握預算。
變數一：「補價時單位市值」如何釐定？
這個「市值」並不是由業主或銀行單方面決定的。當你提交補地價申請後，房屋委員會或房屋協會會委派獨立的測量師行，上門為你的單位進行專業估價。測量師會根據當時的市場狀況、單位座向、樓層、景觀、室內狀況，甚至是有沒有違規改動等因素，去評定一個十足市值。這個估值就是計算補價的基礎。
變數二：「購入時折扣率」如何查找？
這個折扣率是固定不變的，代表你當年買樓時，政府給予你的資助幅度。要查找最準確的折扣率，最好的方法是翻閱你手上那份「首次轉讓契據」（俗稱樓契）。樓契上會清楚列明單位在購入時的十足市值和你的買入價，用這兩個數值就可以計算出最準確的折扣率。
補地價計算實例演練
讓我們用一個簡單例子，實際操作一次計算過程，你會發現其實非常簡單。
案例背景設定：單位估值與折扣率
假設陳先生在多年前以市價六折（即折扣率為40%）買入一個綠置居單位。現在他打算賣樓，並已向房委會申請補地價。經測量師評估後，單位現時的市值為600萬港元。
套入公式計算應繳補價款項
我們利用簡化公式來計算：
補價金額 = 補價時市值 x 購入時折扣率
補價金額 = 6,000,000港元 x 40%
應繳的補價款項就是2,400,000港元。
綠置居/居屋補地價申請程序：5步完成全攻略
了解綠置居補地價的計算方法後，下一步就是掌握實際的申請流程。整個程序由遞交申請到最終解除轉讓限制，環環相扣，而且設有嚴格的時限。這部分會為你拆解成清晰的五大步驟，讓你對每個環節都有充分準備，順利完成補地價手續。
申請流程懶人包：圖解關鍵時間點
由遞交申請到領取證明書全流程
整個綠置居或居屋補地價的申請旅程，可以簡化為一個線性流程：業主遞交申請文件及費用 -> 房委會安排測量師上門估價 -> 業主接收「評估補價通知書」 -> 在限期內繳付補價款項 -> 領取「解除轉讓限制證明書」並完成註冊。整個過程一般需時約兩至三個月，視乎個別個案的處理速度。
標示關鍵期限：28日異議期、2個月繳款期
在整個流程中，有兩個時間點需要特別記下。第一，當你收到「評估補價通知書」後，如果對估價結果有任何異議，必須在通知書發出日期起的28日內以書面形式提出。第二，若接納估價，則必須在通知書發出日期起的兩個月內繳清所有款項。錯過任何一個期限，都可能導致申請失效。
步驟一：遞交申請前準備
所需文件清單：申請書 (HD1065C)、樓契副本
在啟動申請程序前，你需要準備好兩份關鍵文件。首先是填妥的「評估補價申請書 (表格HD1065C)」，這份表格可在房屋委員會網站下載。其次是單位的樓契副本，用以證明你的業權。將這兩份文件準備齊全，是順利開展申請的第一步。
申請行政費用及繳付方式
遞交申請時，需要一併繳付一筆不可退還的行政費用。這筆費用須以劃線支票或銀行本票支付，抬頭註明「香港房屋委員會」。請留意，這筆費用僅為處理申請的行政開支，與最終的居屋補地價價錢是分開計算的。
步驟二：遞交申請及預約專業估價
提交申請的地點與方式
準備好申請書、樓契副本及支票後，你可以親身或郵寄至房屋委員會總辦事處（地址：何文田佛光街33號第2座1樓）的相關組別。房委會收到申請後，會發出認收通知書，並正式展開處理程序。
房委會委託測量師上門視察注意事項
房委會接著會委託指定的專業測量師行與你聯絡，預約時間上門視察單位，以評估其當時的十足市值。值得注意的是，單位的維修狀況、內部裝修，甚至是否有違規改動，都可能影響最終的估值。一個實用的建議是，在測量師上門前，避免進行大規模或豪華的裝修，這樣有助於將估值維持在一個合理水平，從而影響最終需要繳付的補價金額。
步驟三：接收「評估補價通知書」
如何解讀通知書上的估值與應繳款額
測量師完成評估後約一個月，你會正式收到由房委會發出的「評估補價通知書」。這份文件會清楚列明你的單位在評估當日的十足市值，並根據你買入時的折扣率，計算出最終需要繳付的補地價金額。收到文件後，請仔細核對所有資料。
對估價的異議處理及上訴程序
假如你認為通知書上的估價遠高於市場水平，你擁有提出異議的權利。你必須在通知書發出日起計的28日內，以書面形式向房委會提出反對。房委會將會重新審視個案。如果雙方最終仍無法達成共識，個案可提交至土地審裁處作出裁決。
步驟四：繳付補地價款項
兩個月繳款期限與逾期後果
若你對估價沒有異議，便需進入繳款程序。緊記，你必須在「評估補價通知書」發出日起計的兩個月內繳清全數款項。這是一個硬性期限，如果逾期未繳，這次的補價評估將會自動失效，之前繳付的行政費亦不會退還。屆時若想繼續，便需要重新遞交申請，並按當時的市價再作評估。
可接受的付款方式（銀行本票或律師行支票）
房委會只接受以銀行本票或律師行發出的支票繳付補地價款項，不接受個人支票或其他支付方式。你可以安排你的代表律師處理此事，確保款項能準時及妥善地交付。
步驟五：領取「解除轉讓限制證明書」並註冊
完成程序的最後一步：於土地註冊處登記
當房委會確認收妥你的補地價款項後，便會向你發出「解除轉讓限制證明書」。這份文件是你的單位已補足地價、可在公開市場自由轉讓的法律證明。最後一步，是將這份證明書交由律師，帶到土地註冊處進行註冊（俗稱「登記契據」）。完成登記後，整個綠置居補地價程序才算正式圓滿結束，你的單位便擁有完整的業權。
補地價慳錢策略：最佳時機、估價技巧與個案分析
談及綠置居補地價，大家最關心的莫過於如何能夠慳得更多。其實，掌握補地價的最佳時機，就好比跟著樓市節奏起舞，只要抓準了拍子，便能大大減輕居屋補地價價錢的負擔。以下我們會由時機選擇、事前準備，到真實個案，一步步拆解補地價的慳錢之道。
捕捉樓市週期：申請補地價的最佳時機
為何樓市淡靜時補地價更划算？
補地價的計算公式是「單位當時市值 x 買入時折扣率」。在這條公式中，「折扣率」是固定不變的，唯一會變動的就是「單位當時市值」。所以，單位市值的高低，就直接決定了你需要繳付的補價金額。當樓市處於下行週期，整體樓價回落，房委會委託測量師評估出來的單位市值亦會相應調低。在這個時候申請補地價，計算出來的金額自然會較樓市高峰期時便宜。
「先補後等」策略：鎖定成本，靜待樓價回升
有些業主會採取一種更具前瞻性的策略，稱為「先補後等」。他們會主動在樓市淡靜時完成補地價程序，先用較低的成本鎖定單位的完整業權。完成補價後，單位就解除了轉讓限制，但他們並不會立即出售，而是會靜待樓市回暖，樓價回升至心儀水平時才放盤。這樣一來，既能享受低位補價的好處，又能賺取樓價回升後的更高利潤，實現雙重得益。
申請前必做：向銀行進行初步估價
在正式向房委會遞交申請之前，先向多間銀行為你的單位進行免費的初步估價，這是一個非常重要而且實用的步驟。
助你建立合理的補價預算
銀行的估價雖然不等於房委會的最終估價，但通常相差不遠。取得幾間銀行的估價後，你就可以取一個平均數，再乘以你單位的折扣率，從而粗略估算出需要準備的補價金額。這有助你及早規劃資金，建立一個切實可行的財政預算，避免日後收到房委會通知書時手足無措。
作為對房委會估價的參考與佐證
另一個重要作用是，萬一你日後收到房委會的「評估補價通知書」，認為其估價遠高於市場水平，你之前所做的銀行估價紀錄就能成為有力的參考與佐證。在提出異議或上訴的過程中，這些由第三方專業機構提供的估價數據，能夠增加你理據的說服力，爭取一個更公平合理的估值。
歷年資助房屋轉讓限制演變
不同時期推出的資助房屋，其轉讓限制（或稱禁售期）都有所不同。清楚了解自己單位所屬的限制，才能規劃何時可以申請補地價。
新舊居屋及綠置居的禁售期差異
過往的居屋及綠置居，轉讓限制期一般為五年。業主只要持有單位滿五年，就可以申請補地價，然後在公開市場自由出售或出租。不過，近年政府為了打擊短期炒賣，逐步收緊了相關政策。例如2022年起出售的新批次單位，業主就需要持有單位長達十年後，才可以申請補地價並在公開市場轉讓。因此，在計劃前，務必先翻查自己單位的買賣文件，確認所適用的轉讓限制條款。
真實個案研究：業主補地價慳錢實錄
從決定出售到完成交易的全過程分享
以陳先生的個案為例，他於2015年買入一個長沙灣居屋單位，折扣率為35%。到2022年底，他因家庭需要打算換樓。當時正值樓市調整期，他留意到同屋苑的成交價比一年前下跌了約15%。他認為這是補地價的好時機，於是立即向銀行查詢估價，並正式向房委會提交申請。約一個多月後，他收到的估價果然處於較低水平，計算出的補價金額比他一年前估算的便宜了近三十萬元。他繳付補價後，並沒有急於放盤，而是等到2023年中樓市氣氛稍為好轉後才出售單位，最終成交價亦貼近其心儀目標。
過程中遇到的挑戰與解決方案
陳先生在過程中也遇到一個小挑戰。他最初收到房委會的估價，仍然比他預期的銀行估價高出約5%。他隨即準備好早前從三間不同銀行取得的書面估價報告，向房委會提出異議。雖然最終的調整幅度不大，但房委會覆核後亦稍微調低了估值，為他節省了數萬元。這個經驗說明，事前準備充足，並適時提出合理理據，是保障自己權益的有效方法。
補地價後買賣實戰：資金安排與合約須知
當你了解清楚綠置居補地價的計算和申請程序後，就進入了最關鍵的實戰階段。這個環節涉及真金白銀的資金流動和具法律效力的合約細節，處理得好與壞，直接影響交易的順利程度和你的最終收益。我們一起來看看當中幾個最重要的環節。
補地價款項由誰負責？「賣家補」 vs 「買家補」
談到綠置居補地價的資金安排，買賣雙方第一個要面對的問題，就是這筆數十萬甚至過百萬的款項，究竟應該由誰來支付。法律上其實沒有硬性規定，這完全是買賣雙方可以協商的商業條款。市場上主要有兩種做法：「賣家補」和「買家補」。
常見做法：「賣家補」並將成本計入樓價
「賣家補」是目前市場最普遍和直接的做法，操作上是賣家會預先估算居屋補地價價錢，然後將這筆成本加到樓價之中，向買家報出一個已包補地價的「實價」。例如，業主期望物業未補價前賣400萬，預計補價是150萬，他就會以550萬的價格放盤。這樣做的好處是清晰簡單，買家只需考慮總價是否合預算。不過，風險在於賣家身上，因為房委會的最終估價是未知數，如果最終評估的補價高於預期的150萬，賣家實際落袋的金額就會減少；相反，如果補價低於預期，賣家就變相賺取了差價。
特殊情況：「買家補」的風險與資金考量
另一種情況是「買家補」，即合約只列明未補地價的樓價，並註明補地價款項由買家負責。這種做法對買家來說，風險相當高。首先，買家需要承擔補價金額不確定的風險，若房委會估價高於預期，買家的總支出便會大失預算。更關鍵的是資金安排，因為補地價的款項一般不能計算在按揭貸款額之內，買家必須準備一筆額外的龐大現金來支付。這大大加重了買家的首期負擔，所以這種做法在市場上比較少見。
資金流管理：如何善用買家訂金補地價？
很多業主可能會有個疑問：我沒有預備百多萬現金，怎麼去補地價？這正是資金流管理的巧妙之處。其實，業主絕大多數情況下，都無需動用自己的儲備去支付這筆款項，而是可以善用買家支付的樓價來完成。
業主無需預備大筆現金的操作技巧
這個操作的核心在於「時機」，業主並非在賣樓前就預先補地價，而是在與買家簽訂臨時買賣合約，收到細訂（初步訂金）後，才正式向房委會遞交補地價申請。然後在成交日，利用買家支付的樓價尾數，一筆過完成補地價的程序。整個過程環環相扣，對資金的要求其實沒有想像中高。
透過律師樓同步處理樓價、補價及按揭還款
整個資金調配的關鍵角色，就是雙方的律師樓。在成交當日，買家的律師樓會將樓價尾數的支票交給賣家的律師樓。然後，賣家律師樓會即時開出數張支票，同步處理幾項事務：一張開給房委會用作支付補地價款項；一張開給賣家的承按銀行用作贖回按揭；最後扣除律師費等雜項後，餘額才是真正給予賣家的樓價淨收入。整個過程都在律師樓的監管下完成，確保資金清晰，交易穩妥。
簽訂臨時買賣合約注意事項
既然整個交易的順利執行，都建基於清晰的協議之上，那麼簽訂臨時買賣合約（臨約）時，就必須打醒十二分精神。一份周全的臨約，可以保障買賣雙方的權益，避免日後出現爭拗。
設定較長成交期以預留充足時間
處理補地價申請需要時間，由遞交申請、等待房委會委派測量師上門估價，到最終收到「評估補價通知書」，整個流程普遍需要一個月以上。收到通知書後，業主還有兩個月的繳款期限。所以，為了預留充裕的時間，成交期不宜太短。一般建議將成交期設定為三個月或以上，確保有足夠時間應對任何可能出現的延誤，讓整個交易流程更順暢。
必須在合約中訂明的補地價相關條款
在臨約當中，以下幾項關於補地價的條款是必不可少的。首先，必須白紙黑字訂明補地價的責任方，即是由「賣家負責」還是「買家負責」。其次，如果是由賣家負責，樓價應清楚列明為「包含補地價的總價」。最後，合約中應加入保障條款，例如訂明若賣方因任何原因未能在成交日前完成補地價手續，買方有權取消交易並取回所有已付訂金，甚至可追討相關損失。這些條款能為交易提供清晰的法律基礎，保障雙方利益。
綠置居/居屋補地價常見問題 (FAQ)
關於綠置居補地價的程序與細節，業主們總有不少疑問。這裡整理了幾個最常見的問題，希望可以為你一次過解答清楚，讓你對整個補價過程有更全面的了解。
補地價的款項可以申請按揭嗎？
這是一個很直接的問題，答案是不可以。補地價的款項，本質上是向政府歸還當年購樓時所享有的資助折扣，必須以現金方式一次過繳清。銀行並不會為這筆款項提供任何形式的按揭貸款。業主需要準備銀行本票或經由律師行發出的支票來支付。不過，實際操作上，很多業主會利用出售單位時買家支付的樓價尾數來繳付補價，透過律師樓同步處理，這樣就無需預先動用大筆現金。
完成補地價後，是否必須立即出售或出租單位？
並非如此。完成補地價手續，並領取「解除轉讓限制證明書」之後，代表你的單位已經解除了所有轉讓限制，法律上等同於一個私人住宅單位。你可以完全自由地決定如何處置這個單位。你可以選擇繼續自住，也可以立即在公開市場上放售或放租。你甚至可以選擇按兵不動，等待一個更好的市場時機再作決定，這個決定權完全在你手上。
如果錯過了繳付補地價的期限會怎樣？
這點需要特別留意。當你收到由房屋署發出的「評估補價通知書」後，通常有兩個月的期限去繳付補地價款項。如果你錯過了這個期限，整個補地價申請就會自動失效。你之前繳付的申請行政費亦不會退還。如果你之後仍想補地價，就必須重新遞交申請，並且重新支付行政費。屆時，房屋署會根據新的申請日期，再次委派測量師為單位進行估價。如果當時樓市上升，新的評估市值可能會更高，最終的居屋補地價價錢亦會相應增加。
所有資助房屋都要補地價嗎？最早期的居屋是否例外？
絕大部分的資助出售房屋，包括居屋、綠置居以及租者置其屋計劃的單位，都設有轉讓限制，所以在公開市場買賣前都需要補地價。不過，的確存在例外情況。香港在1982年5月前發售的最早期居屋，即第一期至第三期甲的單位，因為當時的地契條款並未包含轉讓限制，所以這些單位的業主可以豁免補地價，直接在自由市場上出售或出租單位。
補地價會否影響單位的銀行估價及按揭申請？
會的，而且影響非常正面和顯著。一個未補地價的單位，銀行在進行估價時會非常保守，因為其轉讓權利受限。新買家申請按揭時，亦只能經由特定的按揭安排處理。但是，單位一旦完成補地價，就搖身一變成為私人住宅。銀行會以完整的市場價值來評估其價值，估價自然會大幅提升。新買家可以像購買一般私樓一樣，向任何一間銀行申請按揭，選擇更多元化，審批條款也可能更具彈性。