因家庭成員身故、移民或家庭狀況有變，需要處理「公屋轉名」？這過程看似複雜，但關鍵在於釐清你處理的是租住公屋的「轉戶主」，還是已購資助房屋的「轉業權」，兩者的申請資格、條件及流程截然不同。本文將為你一文整合兩大情況的轉名攻略，由申請資格、審查準則、詳細流程、所需文件，到轉名後對租金或按揭的影響，以至常見的申請陷阱都逐一拆解，助你清晰預算，順利完成所有手續。
公屋轉名：轉戶主 vs 轉業權，你屬於哪一種？
當大家考慮進行公屋業主轉名，第一步並非立即準備文件，而是要先釐清一個關鍵問題：你正在處理的，究竟是「轉戶主」，還是「轉業權」？很多人會將公屋屋主轉名這件事混為一談，但這兩者其實是截然不同的概念，適用的房屋類型、申請條件和程序都有很大分別。
「轉戶主」與「轉業權」的關鍵分別
簡單來說，兩者最大的分別在於你所居住的單位是租住，還是已經購入。
「轉戶主」是指變更公共租住房屋（公屋）租約上的主要承租人姓名。整個過程主要由房屋署負責審批，不涉及物業契約的變更。
「轉業權」則是指更改已購入的資助出售房屋（例如租置計劃單位、居屋）的業主姓名。這是一個正式的法律程序，涉及律師和土地註冊處的業權記錄變更。
因此，兩者的公屋轉名資格和公屋轉名條件完全不同，需要準備的公屋轉名文件亦有天壤之別。
快速辨別：租住公屋（轉戶主）
如果你的單位是向房屋署租用，每月需要繳交租金，手上並沒有樓契，那你需要處理的就是「轉戶主」。你的目標是將租約上的戶主姓名，轉給單位內另一位合資格的家庭成員。
快速辨別：已購資助房屋（轉業權）
如果你的單位是經由「租者置其屋計劃」或購買其他資助房屋（如居屋、綠置居）而購入，你已經是單位的註冊業主，並持有樓契，那麼你需要辦理的就是「轉業權」。這個過程等同於將物業的擁有權轉贈給另一位合資格的家庭成員。
情況一：租住公屋轉名（轉戶主）全攻略
談及租住公屋的公屋業主轉名，其實我們處理的是「轉戶主」的程序，這與已購入的資助房屋的「轉業權」是兩回事。如果你和家人正租住公屋，而戶主因各種原因需要變更，這部分就是為你準備的。整個公屋屋主轉名程序有清晰的條件和步驟，讓我們一步步了解清楚。
公屋轉戶主申請條件
要成功申請公屋轉名，首先要符合房署訂立的特定公屋轉名條件。房署批出新租約（俗稱轉戶主）的前提，通常是基於現有戶主的狀況出現了重大改變。主要情況可以分為以下幾類。
戶主身故
最常見的轉戶主情況，就是現任戶主不幸離世。當戶主身故後，租約上的其他家庭成員可以申請成為新戶主，繼續在單位居住。
戶主遷出（例如：移民、結婚、入住安老院）
如果戶主決定遷出公屋單位，並且不再回來居住，也可以申請轉戶主。房署接納的遷出理由相當明確，例如戶主決定移民海外、結婚後遷往配偶居所，或是因年長而需要入住安老院舍。
因家庭狀況改變（例如：購買資助房屋）
另一種情況是家庭狀況的轉變。舉個例子，戶主家庭成功抽中並購買了綠置居或居屋單位，按照規定需要交還現居的公屋。但是，如果單位內有其他家庭成員並未一同購買新單位，而且會繼續住在該公屋，戶主就可以申請將戶籍轉讓給這位成員。
誰可成為新戶主？資格審查詳解
了解可以申請轉名的情況後，下一個關鍵問題是：誰才有公屋轉名資格成為新戶主？房署對此有嚴格的審查機制，確保公屋資源能妥善分配。
基本資格：必須為單位內在冊家庭成員
這是成為新戶主最基本的門檻。不論在何種情況下申請，新的戶主都必須是原本已登記在租約上的認可家庭成員。換句話說，一個從未在戶籍內的人，是無法透過這個機制「空降」成為新戶主的。
經濟狀況審查：「全面經濟狀況審查」及「住宅物業權審查」
除了身份要符合，新戶主申請人通常還需要通過經濟狀況審查。這包括兩大部分：
1. 全面經濟狀況審查：房署會審核新戶主家庭的總入息及總資產淨值，確保沒有超出當時公屋申請的限額。
2. 住宅物業權審查：申請人及家庭成員不能在香港持有任何住宅物業。
這兩項審查是確保公屋資源留給有需要家庭的重要關卡。
可獲豁免審查的特殊情況
在某些特定情況下，新戶主申請人可以獲得豁免，不需要進行上述的經濟狀況審查。這些情況體現了政策的人情味，主要包括：
* 新戶主是前戶主的在生配偶。
* 家庭成員全部年滿60歲或以上。
* 家庭成員正領取綜合社會保障援助金（綜援）。
* 家庭成員正領取社會福利署發放的傷殘津貼。
公屋轉戶主申請流程及所需文件
清楚公屋轉名資格後，就可以準備進入申請程序。整個流程主要分為三個步驟，準備充足的公屋轉名文件是成功的關鍵。
第一步：索取及填寫指定表格
首先，申請人需要前往所屬屋邨的辦事處，索取並填妥「轉換戶主申請書」。如果申請人需要接受經濟狀況審查，則要同時填寫「入息及資產申報表」。
第二步：準備相關證明文件（身故證、關係證明等）
下一步是準備證明文件。你需要根據申請原因提交不同的文件，例如：
* 戶主身故：需要戶主的死亡證副本。
* 戶主遷出：需要戶主的新住址證明、結婚證明書或移民文件副本等。
* 通用文件：所有申請人都需要提交與舊戶主的關係證明文件，例如出世紙或結婚證明書。
第三步：遞交申請及等候房署審批
將填妥的表格和所有證明文件副本，一併交回屋邨辦事處。之後就是等候房署的審批。房署職員會審核你提交的資料，並在有需要時聯絡你補充文件或進行會面。
審批時間及流程總覽
一般來說，在收齊所有文件後，房署的審批時間約需數星期至數月不等，視乎個案的複雜程度。整個流程包括核實文件、進行家訪（如需要）、審查經濟狀況（如適用），最後發出書面通知告知申請結果。
轉戶主後的兩大潛在影響
成功轉為新戶主後，有兩件事情可能會隨之改變，值得你預先了解和規劃。
租金調整：家庭入息如何影響新租金？
新戶主的家庭總入息，會直接影響單位的租金水平。如果新戶主家庭的總入息超過了公屋入息限額，便需要繳交額外租金。根據現行富戶政策，入息超額的水平分為不同級別，租金可能是倍半甚至是雙倍。
「寬敞戶」風險：家庭人數減少會否導致調遷？
當戶主遷出或離世後，如果單位內的家庭成員人數減少，可能會導致人均居住面積超出房署的編配標準，因而被界定為「寬敞戶」。被列為寬敞戶的家庭，房署有機會要求他們調遷至面積較小的單位，以更有效地運用公屋資源。
情況二：已購資助房屋轉名（轉業權）指南
假如你已經是資助房屋的業主，例如居屋或租者置其屋單位，現在想進行公屋業主轉名，那麼你處理的其實是「業權轉讓」，這和租住公屋的「轉戶主」是完全不同的概念。整個過程牽涉法律程序和房委會的嚴格審批，我們一步一步來了解清楚。
資助房屋轉業權的先決條件
在深入了解房委會接納的轉讓原因之前，首先要清楚兩個不可動搖的大前提。所有公屋轉名條件都必須基於這兩點，否則申請基本上不會獲批。
條件一：必須為無償轉讓（送契）
這點非常重要。除了業主不幸破產的特殊情況外，所有資助房屋的業權轉讓，都不能涉及任何金錢交易。簡單來說，就是業主將物業當成「禮物」送給家庭成員，法律上稱為「送契」(Deed of Gift)，而不是買賣。這是為了防止有人利用內部轉讓，變相將未補地價的單位出售圖利。
條件二：承讓人必須為在冊家庭成員
接收業權的新業主，亦即「承讓人」，必須是該單位名冊上已登記的家庭成員。唯一的例外，是因業主去世而根據遺囑或遺產法進行的繼承，承讓人有機會是非在冊成員。這個規定確保了資助房屋資源會繼續留在原有家庭之中。
房委會接納的10大轉讓原因
房委會只會在非常特殊的情況下，才批准業權轉讓。符合以下的公屋轉名資格，申請獲批的機會就較大。他們大致歸納了10個常見原因：
家庭狀況改變：結婚、離婚、分居、配偶加入
家庭結構的轉變是最常見的理由。例如業主結婚後，想加入配偶成為聯名業主；或是夫婦離婚、分居，根據法庭命令或雙方協議，將業權轉給其中一方。
個人狀況改變：移民、年滿65歲、身患危疾
業主個人狀況的重大改變也是考慮因素。例如業主決定移民或需要長期在海外工作；年滿65歲，希望將資產提早交給家人；又或者不幸身患危及生命的嚴重疾病，都可以申請將業權轉讓。
財務及繼承：業主去世、破產、家庭成員曾付大額款項
這類情況涉及財務及遺產安排。當業主去世，業權便需要根據遺產繼承程序轉名。若業主被頒令破產，其資產（包括樓宇）的處理也可能涉及業權轉讓。此外，假如有家庭成員能證明當初曾支付大部分首期或長期負責按揭供款，亦可成為轉讓業權的有力理由。
資助房屋轉業權申請程序及費用
整個申請公屋屋主轉名的過程環環相扣，涉及房委會、律師、銀行等多方，大家需要清晰了解每一步的目標和所需文件。
第一步：向房委會遞交申請及繳付手續費
首先，你需要向房委會索取並填寫「業權轉讓申請書」，連同詳細的轉讓原因及相關的公屋轉名文件副本（例如結婚證明、法庭命令、醫生證明等）一併遞交。遞交申請時，需要繳付一筆不可退還的申請手-續費（現時為港幣$3,020）。
第二步：取得「轉讓同意書」
房委會在收到申請和所需文件後，一般需要約六個星期進行審批。如果申請獲批，你便會收到一份由房委會發出的「轉讓同意書」。這份文件是整個轉名程序的關鍵，代表官方批准了你的申請。
第三步：聘請律師處理轉讓契據及繳付審批費
收到同意書後，你便需要自行聘請律師，處理轉讓契據（或送贈契據）的草擬工作。律師擬備的契據初稿，必須呈交房委會的法律事務分處進行審批。此步驟需要再繳付另一筆不可退還的法律文件審批費（現時為港幣$2,630）。
第四步：處理銀行按揭及簽署文件
如果單位仍有按揭貸款，你必須通知承按銀行，並處理按揭轉變的相關手續。待所有法律文件獲房委會及銀行批准後，便可以安排新舊業主簽署正式的轉讓文件。
第五步：完成田土廳註冊，正式轉名
律師會將已簽署的轉讓契據送交土地註冊處（田土廳）進行註冊。一經註冊，業權便正式轉移至新業主名下，整個轉名程序便告完成。記得完成後要通知屋邨辦事處更新紀錄。
轉讓業權前必讀：按揭處理及有效期
在啟動轉名程序前，有兩個非常重要的事項你必須預先了解，否則可能令過程變得複雜，甚至要推倒重來。
如何處理單位現有的按揭貸款？
轉讓業權會直接影響按揭契約。你必須在取得房委會同意書後，立即與承按銀行聯絡。銀行可能會要求新業主重新申請按揭，並對其進行入息審查。若新業主無法通過審查，銀行有權不批出新按揭，這會直接阻礙轉讓程序。因此，預先評估新業主的財務能力是十分重要的一環。
「轉讓同意書」一年有效期的重要性
房委會發出的「轉讓同意書」並非永久有效，其有效期只有一年。你必須在 這一年內完成所有法律程序，包括聘請律師、取得銀行同意、簽署及註冊契據。假如因任何原因（例如家庭成員間的爭議或銀行審批延誤）而錯過了一年期限，同意書便會失效，屆時你需要重新申請並再次繳付所有費用。
公屋轉名陷阱：3大常見錯誤及解決方案
辦理公屋業主轉名手續時，過程看似直接，但其實隱藏了幾個常見的陷阱。許多申請人因為忽略了某些細節，導致申請延誤甚至要重新來過，浪費了時間和金錢。了解這些常見錯誤和解決方案，可以讓你的轉名過程順暢很多。
陷阱一：簽名式樣不符導致申請延誤
一個最常見又最容易被忽視的陷阱，就是簽名式樣不符。房屋委員會在審批公屋轉名文件時，會嚴格核對業主在申請表上的簽名，是否與當年簽署樓宇買賣合約或轉讓契據上的簽名完全一致。如果簽名有明顯出入，例如由繁複的簽名變為簡潔的簽名，申請就可能會被要求補交文件或直接延誤。
解決方法很簡單，就是在簽署任何申請文件前，先找出當年的樓契或買賣合約，仔細核對舊有的簽名式樣。最好先練習幾次，確保落筆時的簽名與紀錄一致。如果你的簽名習慣多年來已經改變，並且無法模仿舊簽名，最好先向房委會查詢處理方法，避免申請被退回。
陷阱二：忽略銀行按揭同意，可構成違約
如果你的單位仍有銀行按揭，這一步就絕對不能跳過。任何業權上的變動，都必須事先取得承按銀行的同意。在未得到銀行書面同意下自行轉讓業權，會違反按揭貸款協議。銀行有權視之為違約行為，最嚴重的情況是銀行會要求你立即全數清還餘下的貸款（俗稱「call loan」）。
因此，在向房委會遞交轉名申請的同時，你必須主動聯絡你的按揭銀行。你需要了解銀行就轉讓業權的內部程序和要求。銀行可能需要新的承讓人進行信貸評估，或者要求重新簽訂按揭文件。及早與銀行溝通，取得他們的原則性同意，是保障自己免於違約風險的關鍵一步。
陷阱三：因家庭糾紛錯過同意書一年有效期
當房委會批准你的轉名申請後，會發出一封「轉讓同意書」，但這封同意書的有效期只有一年。你必須在一年內完成所有法律程序，包括聘請律師、簽署轉讓契據及到田土廳註冊。一年時間看似充裕，但如果家庭成員之間在最後關頭出現意見分歧或糾紛，整個過程就可能被拖延。
例如，有成員不願意合作簽署文件，或者對轉讓條款有異議，處理這些糾紛會消耗大量時間。一旦錯過了同意書的一年有效期，你就必須從頭開始，重新遞交申請並再次繳付所有費用。最好的解決方案是在申請前，與所有相關家庭成員進行充分溝通，確保大家對轉名安排有一致共識。取得同意書後，就應該立即聘請律師跟進，切勿拖延到最後一刻。
公屋轉名常見問題 (FAQ)
在了解整個公屋轉名的申請資格和流程後，你可能還會對實際操作中的費用、稅務和家庭成員之間的協調問題感到好奇。以下我們整理了幾個大家最關心的問題，希望能幫你釐清思路。
轉名總費用（包括律師費）預算要多少？
這個問題的答案，主要取決於是「租住公屋轉戶主」還是「已購資助房屋轉業權」。
對於租住公屋的轉戶主申請，因為它本質上是行政手續，所以過程相對簡單，通常不涉及律師和額外的大額費用，只需跟從房署的指引遞交文件即可。
但如果是已購資助房屋的業權轉讓，情況就複雜得多，費用也高得多。總費用主要包括以下幾個部分：
1. 房委會手續費：首先，你需要向房委會遞交申請，並繳付一筆不可退還的申請手續費（現時為港幣$3,020）。申請獲批後，律師草擬的轉讓契據也需要交給房委會的法律事務分處審批，這又涉及另一筆不可退還的審批費（現時為港幣$2,630）。這些費用有機會調整，所以申請前最好向房委會查詢最新金額。
2. 律師費：由於業權轉讓是法律程序，你必須聘請律師處理「送契」（Deed of Gift）手續。不同律師樓的收費差異可以很大，一般處理送契的費用大約由港幣數千元至萬多元不等。如果單位仍有按揭，處理起來會更複雜，律師費也可能相應增加。
3. 印花稅：即使是無償的「送契」，稅務局仍會根據物業的市值計算印花稅。不過，近親之間的轉讓（例如父母轉給子女、夫妻之間）有機會申請豁免。這部分比較複雜，你的律師會提供專業意見和協助計算。
4. 其他雜費：例如銀行處理按揭變更可能收取的手續費、土地註冊處的註冊費等。
總括而言，已購資助房屋的公屋業主轉名，整個過程的總開支預算，連同各項手續費和律師費，保守估計需要預留最少港幣一萬五千元或以上，實際金額視乎律師收費和印花稅情況而定。
轉名後再賣樓，印花稅或利得稅如何計算？
這是一個非常重要的問題，尤其對於透過「送契」方式完成公屋業主轉名的單位，處理不當可能會引發高昂的稅務支出。
首先是額外印花稅 (SSD) 的問題。稅務局會將「送契」視為一次業權轉讓。新業主（承讓人）接收物業後，持有物業的年期會由零開始重新計算。假如新業主在接收單位後的指定期限內（例如兩年內）將其出售，便需要繳付高昂的額外印花稅。所以，如果短期內有賣樓的打算，用送契方式轉名絕對不是理想選擇。
其次是利得稅的計算。一般情況下，出售自住物業的收益可豁免利得稅。但是，以送契方式獲得的物業，其購入成本在稅務上可能被視為零。這代表日後賣出物業時，整筆賣出價扣除相關費用後，都可能被視為利潤。雖然稅務局會按個別情況評估，但這無疑增加了未來被徵稅的風險。
因此，在決定轉名後是否賣樓前，強烈建議先諮詢律師或會計師的專業意見，全面評估潛在的稅務影響。
家庭成員對轉名有爭議應如何處理？
家庭內部的和諧，是順利完成公屋轉名的關鍵。如果家庭成員之間對轉名一事存在分歧，處理起來確實會很棘手。
首要的解決方法是坦誠溝通。家人之間應該坐下來，平心靜氣地討論轉名的原因、對各成員的影響、以及未來的居住安排。很多時候，爭議源於資訊不透明或對未來的不安感，清晰的溝通有助化解誤會。
如果自行溝通無效，可以考慮尋求第三方協助。例如，可以邀請一位家庭成員都尊重和信任的長輩作調解。對於租住公屋的家庭，也可以聯絡屋邨的社工尋求協助。專業的家庭調解服務也是一個好選擇，調解員能以中立的角色引導各方達成共識。
假如爭議涉及已購資助房屋的業權和金錢利益，而且無法透過協商解決，最後一步可能就是尋求法律意見。每位家庭成員都可以諮詢獨立的律師，了解自己的法律權益，特別是那些曾經為購買單位出資但並非業主的家庭成員。
必須要明白，房屋署的角色是根據公屋轉名條件審批申請，他們不會介入家庭內部的糾紛。如果因為爭議而導致無法集齊所有必需的公屋轉名文件和簽名，申請程序便無法繼續。所以，解決內部矛盾是啟動轉名程序的第一步。
【實用工具】公屋轉名文件核對清單 (Checklist)
準備申請公屋業主轉名或戶主轉名時，最關鍵的一步就是備妥所有文件。一份齊全的公屋轉名文件檔案，能讓整個申請過程順暢許多。由於租住公屋和已購資助房屋的性質不同，所需文件亦有分別，以下我們為你整理了兩份清晰的核對清單，讓你一目了然。
租住公屋轉戶主所需文件清單
處理租住公屋的戶主變更，主要向房屋署證明新戶主符合公屋轉名資格和條件。文件相對直接，核心是證明戶主變更的原因及新戶主的資格。
基本文件：
* 填妥的「轉換戶主申請書（表格 HD465C）」
* 現戶主及建議新戶主的身份證副本
* 戶主與所有家庭成員關係的證明文件副本（例如：出世紙、結婚證書）
按情況提交的證明文件：
* 若因戶主身故：
* 前戶主的死亡證副本
- 若因戶主遷出：
- 前戶主的新住址證明副本（例如：租約、水電煤費單）
- 遷出的原因證明文件副本，例如：
- 結婚：結婚證書副本
- 移民：外國居留批准信或簽證副本
-
入住安老院：安老院發出的證明文件副本
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建議新戶主所需文件：
- 填妥的「入息及資產申報表」（如需要接受經濟狀況審查）
- 相關的入息及資產證明文件
已購資助房屋轉業權所需文件清單
已購資助房屋的業權轉讓，涉及法律程序和房委會的嚴格審批，因此文件要求更為詳盡和嚴謹。
第一階段：向房委會申請「轉讓同意書」
- 基本申請文件：
- 填妥的「業權轉讓申請書（表格 HD7）」
- 轉讓人（現業主）及承讓人（新業主）的香港身份證副本
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繳付申請手續費的劃線支票
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按轉讓原因提交的證明文件（只須提交與申請原因相關的文件）：
- 因離婚／分居： 絕對判令（Decree Absolute）及相關法庭命令副本，或分居協議副本
- 因業主去世： 遺囑認證書或遺產管理書副本、死亡證副本
- 因移民／長居海外： 外國入境批准信、居留簽證或護照副本
- 因業主年滿65歲： 業主的香港身份證副本
- 因業主身患危疾： 由註冊西醫簽發的醫療報告或證明文件副本
- 因家庭成員曾付大額款項： 證明曾支付首期或長期供款的銀行紀錄、轉賬證明等文件副本
- 因業主破產： 破產令及破產管理署發出的相關同意書副本
第二階段：取得同意書後辦理法律手續
- 房委會發出的「轉讓同意書」正本
- 由律師草擬的轉讓契據（Deed of Gift）或相關法律文件
- 如單位仍有按揭，須準備銀行發出的按揭貸款同意文件