與家人或伴侶共同持有的「長命契」物業，本是安穩生活的基石，但當其中一方不幸宣布破產，物業為何會即時被「釘契」，導致買賣及轉按全面凍結？更令人困惑的是，即使破產的業主日後正式解除破產令，物業的業權枷鎖為何仍然無法解開？這一切源於長命契在破產法例下的獨特法律轉變。本文將由專家為您深入拆解長命契破產的即時影響及背後原理，並提供兩大核心解決方案：「申請廢止破產令」與「向破產受託人購回業權」，透過6步清晰指引及詳細利弊分析，助您為聯名物業徹底解困，重新取回完整業權。
長命契業主破產：當聯名物業其中一方破產的即時影響
長命契破產是許多聯名業主最關心的議題，一旦其中一方陷入財務困境，對物業的即時影響既迅速又深遠。當法院頒布破產令的一刻，一系列法律程序便會自動啟動，直接改變物業的業權結構與狀態。理解這些即時發生的轉變，是籌劃應對方案的第一步。
深入理解「聯權共有」（長命契）與其在破產中的高風險性
要明白破產 長命契物業的後果，首先要了解其獨特的法律概念。這種業權形式在一般情況下有其便利之處，但在破產面前卻隱藏著極高的風險。
長命契的核心：單一業權與生存者取得權的法律概念
「聯權共有」（Joint Tenancy），俗稱長命契，它的核心概念是所有聯名業主被視為一個單一的整體擁有人。大家共同擁有整個物業的百分之百，而不是各自擁有一個獨立的份額。長命契最廣為人知的特點是「生存者取得權」，即當其中一位業主離世，其業權會自動轉移給其他在生的聯名業主，而不能透過遺囑指定繼承人。
與「分權共有」在破產結果上的根本區別
長命契與「分權共有」（Tenancy in Common）在破產時的後果截然不同。在分權共有下，每位業主都擁有一個清晰、獨立的業權份額，例如A先生擁有50%，B小姐擁有50%。若A先生破產，受影響的主要是他持有的50%份額。然而，在長命契破產的狀況下，由於業權本為一體，法律需要透過特定程序將其分割，其影響會直接牽動整個物業。
頒布破產令後的法律程序與業權轉變
當法院正式頒布破產令，物業的業權狀態會即時發生以下三項關鍵的法律轉變。
自動分割（Severance）：破產一刻，聯權共有關係即轉為分權共有
在法律上，破產令具有自動分割聯權共有關係的效力。換言之，在破產令頒布的當下，原有的長命契會即時被解除，並自動轉變為「分權共有」。例如，如果物業原由兩人以長命契持有，此刻會自動變為兩人各佔50%業權的分權共有關係。這個法律程序的目的，是為了將破產人的業權從共同體中清晰地劃分出來，使其成為一個可以獨立處理的資產。
破產方的業權：法定擁有權即時轉移至破產受託人
在業權關係自動轉為分權共有後，原屬於破產人的那個獨立份額（例如50%），其法定擁有權會立刻轉移至破產受託人（Official Receiver或其委任的代表）名下。這意味著破產人自此完全失去了對其物業份額的任何控制權、買賣權或管理權，該份額已成為其破產產業的一部分，用以償還債務。
物業釘契：於土地註冊處登記破產令的後果
為保障債權人的利益，以及防止物業被不當轉移，破產受託人會將破產令註冊到土地註冊處的物業記錄上，這個程序俗稱「釘契」。物業被釘契後，其業權存在法律問題的事實便會成為公開記錄。這直接導致整個物業無法自由進行買賣、轉按或加按，直至相關的法律問題解決為止，對另一位未破產的聯名業主造成極大影響。
關鍵迷思破解：為何解除破產後，物業業權仍被凍結？
處理長命契破產個案時，很多朋友都有一個共同的疑問：既然破產期已經完結，為何聯名物業的業權仍然被凍結，無法自由買賣或轉按？這其實源於一個普遍的誤解，混淆了兩個截然不同的法律概念。
釐清法律分野：「個人解除破產」不等於「產業管理完結」
要理解這個問題，首先要明白在破產的法律框架下，「人」與「資產」是分開處理的。個人解除破產，與其名下資產的管理程序完結，是兩條互不相干的時間線。
個人解除破產的真正意義：僅恢復個人自由，不影響已歸屬受託人的資產
當一個人完成破產期（通常為四年）並獲解除破產令，其意義在於恢復了個人身份上的自由。他可以重新擔任公司董事，或者在生活消費上不再受到嚴格限制。這好比是個人層面的「限制解除」，但這絕對不代表之前因破產而被接管的資產會自動物歸原主。
破產產業管理完結的定義：受託人完成變賣所有資產以償還債務
另一方面，破產產業管理是一個以「資產」為核心的程序。從頒布破產令的一刻起，破產人名下的所有資產（包括長命契物業的份額）就已經合法地轉移到破產受託人手上。受託人的任務就是管理和變賣這些資產，然後將所得款項分配給債權人。只有當所有資產都處理完畢，債務清償程序完成後，這個「產業管理」的程序才算真正完結。
破產受託人的持續責任：變賣物業份額是其法律任務
破產受託人接管物業業權後，其責任並不會因為破產人的個人狀況改變而終止。他的法律任務非常清晰，就是為債權人爭取最大利益。
業權的永久轉移：已歸屬的業權份額不會因個人解除破產而歸還
需要強調的是，在破產令下轉移至受託人名下的物業份額，是一種永久性的業權轉移。這份額已經不再屬於原破產人。所以，即使破產人個人已經解除了破產身份，那份已歸屬受託人的業權並不會自動歸還給他。
出售業權的時機：受託人可在破產期內或期滿後隨時執行
受託人出售該業權份額的時機，完全由其專業判斷決定。他可以在四年破產期內行動，也可以在破產期完結後的任何時間才執行出售。決策通常會考慮市場樓價、與另一聯名業主的協商進度等因素，而不會受破產人是否已解除破產令所影響。這就是為何即使破產期已過多年，物業的釘契狀態依然持續，直至受託人成功出售該業權份額為止。
解決方案（一）：申請廢止破產令以徹底取回業權
當面對長命契破產的困境，最理想的解決方案，是直接釜底抽薪，申請廢止整個破產令。這個方法能夠將物業業權狀況，完全恢復到破產前的狀態，讓你的聯名物業徹底「解釘」，重獲自由。
廢止破產令的適用情況與法律依據
適用時機：能全數清還有關債務及費用的情況
申請廢止破產令有一個重要的前提，就是破產人有能力，或者能夠透過親友協助籌集足夠資金，全數清還所有已證實的債務。這筆款項不單止是債務本金，還必須包括破產期間衍生的法定利息，以及破產管理署或受託人在管理產業過程中所產生的所有行政費用。
法律基礎：《破產條例》第33條的應用
這個方案的法律基礎來自香港法例第6章《破產條例》第33條。條文清晰列明，如果法庭信納破產人的所有債務，連同相關的利息及費用都已全部償還，法庭便有權力頒布命令，廢止該宗破產案。廢止令一旦生效，其法律效力等同於該破產令從未被頒布過，所有歸屬到受託人名下的資產，包括物業業權，都會自動歸還給原業主。
透過廢止破產令為物業「解釘」的詳細步驟
要成功透過廢止破產令為物業解釘，需要依循一套嚴謹的法律程序，每個步驟都環環相扣。
步驟一：籌集資金並清還所有債務、利息及管理費用
首要任務是準備好資金。你需要主動聯絡破產管理署或案件的受託人，取得一份詳細的債務清單，然後將所有款項悉數清還。
步驟二：取得所有還款證明以支持申請
完成還款後，必須向破產管理署或受託人索取正式的書面確認，證明所有債項、利息及費用均已清繳。這份文件是向法庭申請廢止令的核心證據。
步驟三：向高等法院提交廢止破產令的法律文件
接下來，需要委託律師準備一套完整的法律文件，包括廢止破產令的申請書、支持申請的誓章以及所有還款證明，然後正式提交給高等法院原訟法庭。
步驟四：出席法庭聆訊並取得正式的廢止令
法庭會排期進行聆訊，審理你的申請。在聆訊當日，你或你的法律代表需要出席，向法官陳述理據。如果法官信納所有法律要求均已符合，便會正式頒布廢止破產令。
步驟五：按法律要求在憲報及報章刊登公告
取得法庭的廢止令後，法律規定你必須在政府憲報及最少一份本地報章上刊登公告，將破產令已被廢止一事公諸於眾。
步驟六：將廢止令送交土地註冊處以正式解除釘契
最後一步，是將蓋有法庭印章的廢止令正式文本，送交到土地註冊處進行登記。土地註冊處收到命令後，便會更新物業的業權記錄，正式移除因破產令而登記的押記令，完成「解釘」程序。
解決方案（二）：向破產受託人購回業權以保留物業
假如廢止破產令所需的資金過於龐大，無法實行，另一種更常見的處理長命契破產方案，就是由非破產方的聯名業主，向破產受託人提出購回已歸屬其名下的業權份額。這個做法的目標，是重新統一物業的完整業權，讓物業可以回復正常買賣或作其他用途。
購回業權的成本：如何精準估算所需資金？
處理長命契物業因其中一方破產而衍生的問題時，若選擇購回業權，準確估算成本是至關重要的一步。購回價並非一個固定數目，而是由多個變動因素組成，需要逐一分析。
釐定價格的基準：按「交易時」而非「破產時」的市場價值
釐定購回價格有一個非常重要的基本原則，就是以「實際交易當時」的物業市場價值作為計算基礎，而不是以業主「頒布破產令當時」的價值計算。因為破產受託人的責任是對債權人負責，務求在變賣資產時獲得最大收益。所以，如果物業在破產後數年才進行交易，而期間樓價上升，購回價便會相應提高。反之，若樓價下跌，購回價亦會較低。
破產後形成的「單邊契」：為何其估值通常有折讓？
當長命契因破產而自動分割後，受託人持有的只是一半或部分的業權，這種不完整的業權在市場上俗稱「單邊契」或「半契」。由於第三方買家購入這種業權後，在使用、管理甚至出售整個物業時，都必須與另一位業主協商，過程充滿不確定性，所以市場承接力極低。正因為這種流通性的限制，其估值通常會較完整業權的市價有一定程度的折讓，這也成為非破產方業主商議購回價時的重要理據。
成本估算：考慮物業估價、業權比例、折扣率及法律開支
總結來說，要估算購回業權的總成本，應綜合考慮以下幾個核心部分：首先是整個物業的專業市場估價；其次是破產方所佔的業權比例（通常為50%）；然後是基於「單邊契」性質而商議出的折扣率；最後還要預留處理整個買賣程序的相關法律開支。
向破產受託人購回業權的執行流程
了解成本的構成後，接下來就是具體的執行步驟。整個流程就像一場有特定規則的商業談判，目標是達成一個雙方都接受的協議。
步驟一：主動聯絡或等待受託人提出購回建議
你可以選擇主動聯絡破產受託人，表達購回業權的意願，以掌握主導權。另一種情況是等待受託人完成內部程序後，主動發信給你，提出購回的建議。一般而言，受託人會優先考慮讓原有的聯名業主購回，因為這是最直接和高效的處理方法。
步驟二：為物業進行專業估價
在進入正式談判前，應委託獨立的測量師行為物業進行專業估價。一份權威的估價報告，能為你提供一個客觀的價格基礎，讓你的出價更具說服力，同時也能避免受託人單方面提出的價格過高。
步驟三：向受託人提交正式的書面購回報價
根據你的估價報告及對市場折扣的理解，可以準備一份正式的書面報價，經由律師提交給破產受託人。這份文件應清楚列明你提出的收購價格及計算基礎，標誌著正式協商的開始。
步驟四：與受託人協商並就購回價達成協議
這一步是整個過程的關鍵。受託人收到報價後，可能會接納、拒絕或提出反建議。雙方需要就物業估值與折扣率等細節進行協商。你的法律代表會協助你與受託人溝通，爭取一個公平合理的購回價格。
步驟五：簽署正式買賣協議，完成業權轉讓
一旦雙方就價格達成共識，餘下的步驟就與一般物業買賣程序相似。你需要委託律師草擬正式的買賣協議，並處理後續的業權轉讓手續，包括支付款項、簽署轉讓契，以及最後到土地註冊處完成註冊，正式將破產方的業權份額轉移至你的名下。
決策指南：兩大解決方案利弊比較與策略
面對長命契破產這個棘手問題，您需要一個清晰的決策藍圖。眼前主要有兩個截然不同的解決方向，每個方案都有其利弊。了解清楚它們的運作方式和後果，是制定最佳策略的第一步。
方案一（廢止破產令）的優點與缺點分析
優點：完全恢復業權至破產前狀態，徹底解決問題
廢止破產令是所有方案中最理想的一個。它的最大好處是能夠將物業的法律狀態完全還原。一旦法庭頒布廢止令，原有的破產紀錄會從土地註冊處的業權查冊中移除。這代表物業的「釘契」會被正式解除，聯權共有（長命契）的關係會恢復。物業變回完整和健康的狀態，就如破產從未發生過一樣。這是一個釜底抽薪的辦法，徹底根治了業權問題。
缺點：對資金要求極高，程序繁複需時
這個方案的最大障礙是資金。您必須準備足夠的款項，去全數清還有關破產的所有債務本金、累積的利息、以及破產管理署或受託人在管理過程中的所有行政開支。這筆金額往往遠超最初的欠債數目。同時，整個過程涉及正式的法庭程序，需要向高等法院提交申請、排期聆訊，然後再處理刊登公告和送交文件等步驟。整個流程相當耗時，也需要支付額外的法律費用。
方案二（購回業權）的優點與缺點分析
優點：所需資金相對較少，能更快統一完整業權
向破產受託人購回業權，是另一個較常見的務實選擇。這個方案的資金門檻通常較低。您需要支付的只是破產方業權份額當時的市值，而且這個估價通常會因為是「不完整業權」而存在一定的折扣。相比起償還全部債務和費用，所需金額可能少很多。交易過程類似一般物業買賣，不涉及複雜的法庭聆訊，所以通常能更快完成。另一位聯名業主可以藉此機會統一整個物業的業權。
缺點：原破產人無法取回業權，僅另一方業主受益
這個方案的後果是永久性的。原破產人的業權份額會被正式出售，所得款項會用於償還債權人。他本人將無法再取回該物業的任何權益，即使日後經濟狀況好轉。這個方案的受益人主要是非破產方的聯名業主，因為他成功保留了物業，甚至成為了唯一的業主。對原破產人來說，這代表著永久失去資產。
非破產方聯名業主應對指南
策略性溝通：何時及如何與破產管理署或受託人展開對話
作為非破產方的聯名業主，主動溝通是關鍵。最好的時機是盡早開始。您可以主動致函破產管理署或受託人，表明您是物業的聯名業主，並表達您希望解決問題的意願。在信中可以查詢他們對破產方業權份額的處理計劃，並表示有興趣商討購回的可能性。保持積極和正式的溝通渠道，能讓您掌握主導權，避免陷入被動等待的局面。
資金規劃：探討為購回業權申請按揭的可行性
購回業權需要資金，所以財務規劃必須提早進行。您可以向銀行或財務機構查詢，為購回這部分業權申請按揭貸款的可行性。您需要明白，銀行對於為「不完整業權」或涉及破產程序的物業提供按揭會比較審慎。您可能需要提供更詳盡的財務證明，或者銀行批出的貸款額度會較為保守。建議諮詢專業的按揭顧問，了解市場上有哪些可行的融資方案。
風險管理：若無力購回業權，應如何應對強制出售的風險
最壞的情況是您沒有足夠資金購回業權。在這種情況下，破產受託人有法律權力向法庭申請強制出售令，將整個物業在市場上拍賣。您需要清楚知道這個風險的存在。如果無法避免，您的應對策略可以是主動與受託人協商，尋求以「私人協商」的方式共同出售整個物業。這樣通常能比法庭強制拍賣獲得一個更好的成交價，對您和債權人雙方都較為有利。這能讓您在取回屬於自己比例的賣樓款項後，有更充裕的資金去規劃未來。
關於長命契破產的常見問題 (FAQ)
破產受託人能否強制拍賣整個物業？
解釋受託人可引用《分割條例》向法院申請強制出售令的權力
這可能是處理長命契破產個案時，非破產方業主最關心的問題。答案是，破產受託人確實擁有這個權力。法律上，受託人的首要職責是變賣破產人的資產，以償還債務。如果無法與另一位聯名業主就購回業權份額達成共識，或者非破產方業主無意或無力購回，受託人可以採取法律行動。他可以引用香港法例第352章《分割條例》(Partition Ordinance)，向法院申請強制出售令，要求將整個物業公開拍賣，以分割產權。法院在衡量各方利益後，有權頒令出售。
除了聯名業主，誰還有資格購回破產方的業權？
解釋第三方（如家庭成員）購回業權的可能性與程序
當非破產方的聯名業主資金不足時，一個常見的疑問是，能否由其他家庭成員（例如子女或父母）代為出手購回業權。答案是肯定的。破產受託人的目標是將業權份額以一個合理的市場價格變賣套現，因此他們對買家的身份沒有嚴格限制，只要交易合法合規便可。程序上，有意的家庭成員可以像另一位聯名業主一樣，主動聯絡受託人，為物業估價後提出正式的書面報價。只要價格合理，受託人通常會接納。完成交易後，該家庭成員便會成為新的分權共有人。
處理長命契破產問題時，為何需要委託律師？
強調處理業權轉讓與法庭程序的法律複雜性及專業重要性
處理因破產而衍生的物業問題，遠比一般的物業買賣複雜。整個過程牽涉到與破產受託人的法律協商、計算複雜的業權價值、草擬具法律約束力的買賣協議，甚至可能需要應對受託人提出的法庭訴訟。這些程序環環相扣，每一步都涉及專門的法律知識與期限。委託專業律師，可以確保你的權益得到最大保障，協助你與受託人進行有效溝通與談判，並確保所有業權轉讓文件準確無誤，避免因程序出錯而導致未來業權出現瑕疵。
如果對破產後的物業置之不理，會有什麼後果？
解釋業權將無限期由受託人持有，令物業無法自由買賣或轉按
採取觀望或拖延的態度，並不能解決長命契的破產問題。如果對破產受託人發出的信函置之不理，物業的業權將陷入一個「凍結」狀態。屬於破產一方的業權份額，會無限期地由破產受託人持有，直到它被成功變賣為止。這意味著物業的業權永遠不完整，非破產方業主將無法自由出售整個物業，亦不能為物業申請轉按或加按以套取資金。物業會變成一個無法動用的「死資產」，長遠而言，受託人仍可能隨時啟動強制出售程序，最終令你失去居所。