手頭物業已升值，想套現資金作周轉或投資，但面對二按、加按、轉按等五花八門的方案，應該點揀？計錯一步，隨時白白多付十幾萬利息，甚至影響信貸評級。
為此，我們推出全新「終極二按計算機」，一個工具助您3步精準計算及比較不同方案下的實際套現金額、總利息支出、每月供款變化，甚至即時進行壓力測試，評估您的負擔能力。本文將會詳細教您如何使用此計算機，並深入剖析二按、加按及轉按的分別、利弊及申請要訣，讓您在複雜的按揭市場中，輕鬆找出最符合您財務狀況的最佳套現策略。
如何使用二按計算機？3步獲取個人化報告
想初步掌握自己的二按借貸能力，這部功能齊全的二按計算機正是為您而設的工具。操作過程非常直觀，只需跟隨以下三個簡單步驟，就可以即時生成一份個人化的評估報告，為您的二按利息計算和財務規劃提供清晰的參考依據。
第一步：輸入物業及現有按揭資料
要得到準確的計算結果，第一步是讓計算機了解您現時的財務狀況和物業背景。
物業地址或估價
首先，計算機需要知道您物業的市場價值，因為這是決定最高貸款額的基礎。您可以直接輸入物業的詳細地址，系統會連接即時數據庫提供估價。如果您手上已有銀行或測量師行的最新估價報告，也可以選擇直接輸入估價金額。
現有一按及二按餘額
接著，請準確填寫您物業現有的按揭資料。這包括您在銀行的第一按揭（一按）尚欠的貸款餘額，以及任何已經存在的二按貸款餘額。這個步驟非常重要，計算機會根據這些數據，計算出在新的二按方案下，您實際可以套現的淨額。
第二步：設定理想的二按或轉按方案
輸入基本資料後，就來到規劃未來方案的環節。這一步讓您可以模擬不同二按或轉按的可能性。
預期貸款額及年期
您可以開始設定您的目標。您希望申請多少額外的二按貸款額？期望的還款年期是多長？在這裡輸入您的理想數字，計算機便會以此為基礎，模擬出未來的每月供款和總利息支出，讓您對還款壓力有初步概念。
比較不同利率及現金回贈
一個好的二按方案，除了貸款額，利率也是關鍵。您可以嘗試輸入市場上不同銀行或財務機構提供的利率，觀察每月供款的變化。同時，不少機構會提供現金回贈作為優惠，您也可以將這個因素輸入計算，更全面地評估不同方案的實際成本和效益。
第三步：即時獲取評估報告
完成以上所有資料的輸入後，您無需等待。二按計算機會即時整合所有數據，生成一份詳盡的評估報告。報告會清晰列出您的預計每月總供款、新增二按部分的利息支出、以及扣除所有開支後實際可動用的資金，讓您的財務部署一目了然。
您的二按決策儀表板：一站式比較所有選項
一部好的二按計算機，不單止提供單一的貸款計算，它更像一個專為您而設的決策儀表板，將所有影響您決策的數字清晰呈現。這個儀表板的設計目的，就是讓您在申請二按前，能夠一目了然地掌握全局，從不同角度評估每一個選項的利弊，作出最明智的財務部署。
全面成本及套現淨額分析
在考慮任何二按方案時，最重要的不只是貸款額本身，而是計及所有開支後的實際所得。一個全面的分析，能助您看清全局。
實際可動用資金 (已扣除律師費等開支)
許多人會忽略，申請二按或轉按過程中涉及一些必要開支，例如律師費、估價費及其他手續費。我們的二按計算機會將這些預計開支計算在內，直接顯示扣除所有費用後，您真正能夠袋落袋的「套現淨額」。這樣，您就能根據實際可動用的資金，更準確地規劃未來。
新舊總供款及利息變化對比
儀表板會將您現有的按揭供款，與申請二按或轉按後的新總供款並列展示，讓您清晰看見每月的現金流變化。同時，它還會進行長期的二按利息計算，比較新舊方案在整個還款期內的總利息支出差異，讓您明白新的方案長遠而言是節省了成本，還是增加了負擔。
多方案模擬與並列比較
財務決策很少只有一個選項，比較不同方案是找出最佳路徑的關鍵一步。這個工具正正賦予您這種比較的能力。
儲存及比較不同銀行或財務機構方案
您可以輸入來自不同銀行或財務機構的二按方案，包括它們各自的利率、年期和回贈，然後將這些方案儲存起來。計算機會將各個方案的主要數據，例如每月總供款、套現淨額和總利息支出，整齊地並列顯示，方便您直接比較，優劣立見。
找出最適合您的二按/轉按策略
透過反覆模擬與比較，您最終可以找出完全符合個人財務狀況與目標的最佳策略。無論您的首要目標是盡量降低每月供款、獲取最大筆的現金，還是縮短總還款年期，這個決策儀表板都能提供數據支持，助您找到最平衡、最有利的二按部署。
二按、加按、轉按套現點揀好？用計算機模擬最佳方案
想為物業套現周轉，但面對不同方案時，一部優質的二按計算機絕對是您的好幫手。市面上有二按、加按和轉按套現等多種方法，它們聽起來相似，實際操作和影響卻大有不同。在深入研究二按利息計算之前，先了解各個方案的基本概念，再利用計算機模擬，就能找到最適合自己財務狀況的選擇。
甚麼是「二按」？
「二按」是指您的物業在已有一份按揭（即「一按」）的情況下，再向另一間財務機構申請第二份按揭貸款。簡單來說，就是同一物業抵押了兩次。提供二按服務的通常是財務公司，因為銀行一般較少承造。由於二按的貸款人（財務公司）在風險承擔上排在第一按揭的銀行之後，一旦業主斷供，物業拍賣所得會先償還一按，有餘額才輪到二按。因為風險較高，二按的利息普遍會比一按高出不少。
甚麼是「加按」？
「加按」是指向提供現有按揭的同一間銀行，申請增加貸款額。這通常基於兩個原因：一是物業價值上升，銀行願意根據最新的估價借出更多資金；二是您已經償還了一部分本金，可將已償還的部分重新借出。加按的好處是手續相對簡單，因為是在原有銀行辦理，審批時間通常較快，亦可能節省了部分律師費。新舊貸款會合併處理，並以銀行的現行利率計算。
甚麼是「轉按套現」？
「轉按套現」是將整份按揭由原來的銀行（A銀行）轉移到另一間新的銀行（B銀行）。在轉移過程中，B銀行會根據物業的最新估價，批出新的貸款額。如果新貸款額高於您在A銀行未償還的舊貸款額，中間的差額便可以作為現金套現。轉按的主要誘因通常是新銀行能提供更低的利率或更吸引的現金回贈，讓您在套現的同時，又能優化整體的供款條件。不過，轉按的手續就如一次全新的按揭申請，需要重新進行物業估價和法律程序。
各方案利弊比較及適用情況
了解了基本定義後，到底哪一種最適合您？我們可以從幾個關鍵角度比較，助您作出初步判斷。
| 方案 | 貸款機構 | 利率高低 | 批核速度及手續 | 適用情況 |
|---|---|---|---|---|
| 二按 | 通常是財務公司 | 最高 | 速度最快，手續相對簡單 | 急需大額資金周轉，或因信貸評級、入息未能通過銀行壓力測試的人士。 |
| 加按 | 原有按揭銀行 | 較低，與一按利率相近 | 速度較快，手續最簡便，通常不需經律師樓重造按揭契。 | 需要的套現金額不大，並且滿意現有銀行的條款，追求方便快捷。 |
| 轉按套現 | 新的銀行 | 最低，並有機會賺取現金回贈 | 速度最慢，手續等同重新申請按揭，需聘請律師。 | 物業有顯著升值，可套現金額較大，同時市場上有更優惠的按揭計劃。 |
二按壓力測試及入息要求計算
我需要多少月薪才能通過壓力測試？
許多朋友在使用二按計算機得出每月供款後，心裡都會浮現同一個問題：「我的月薪到底夠不夠通過銀行的審批？」要解答這個問題，我們需要了解銀行審批貸款時的兩個核心準則，這也是決定您能否成功申請二按的關鍵。
供款與入息比率(DSR)及壓力測試原理
首先，是「供款與入息比率」（Debt-to-Service Ratio, DSR）。這是一個很直接的概念，銀行的目的是確保您所有債務的每月總還款額，不會超出您每月總收入的某個百分比，一般是以50%為上限。簡單來說，銀行需要確認您有足夠的剩餘收入應付日常生活開支。計算時，會包括您現有的按揭、私人貸款、信用卡分期以及這次申請的二按供款。
接著，就是更嚴格的「壓力測試」。這可以理解為一個財務上的安全演習。監管機構要求銀行假設現行的按揭利率上升2%，然後在這種「加息」的模擬情況下，再計算一次您的供款與入息比率。而這個比率，則必須低於另一個上限，通常是60%。這個測試的目的，是確保即使未來市場利率上升，您的還款能力依然穩健。一個全面的二按計算機，除了基本的二按利息計算功能外，也應該會根據這些原則，為您估算出一個大概的入息要求。
如何提升通過二按審批的機會？
了解了銀行的審批邏輯後，就可以針對性地採取一些行動，提升您成功獲批二按的機會。
第一，是整理個人總債務。在申請二按前，如果能先清還一些高息的信用卡結餘或私人貸款，可以最直接地降低您的供款與入息比率（DSR），讓財務狀況看起來更健康。
第二，是準備完整的入息證明。除了固定月薪，如果您有其他穩定收入來源，例如佣金、花紅、兼職或租金收入，只要能提供相關證明文件（如稅單、合約或銀行紀錄），都可以一併計算在內，提高您的總收入。
第三，是考慮加入擔保人。如果您的收入剛好在壓力測試的邊緣，可以考慮邀請一位信貸記錄良好且收入穩定的直系親屬作為擔保人。擔保人的收入可以合併計算，能大幅提高通過審批的成功率。
第四，是適當延長還款年期。選擇較長的還款期，可以攤薄每月的供款額，從而降低DSR。不過，這也意味著總利息支出會有所增加，申請時需要權衡兩者。
最後，是保持良好的信貸評級（TU）。準時償還所有貸款和信用卡款項是基本要求。一個良好的信貸記錄，能向銀行證明您是一位負責任的借款人。
二按利息及還款詳情：解讀還款分項表 (Amortization Schedule)
一部優質的二按計算機，不只會顯示每月供款額，更應提供詳盡的還款分項表（Amortization Schedule）。這份表格是深入了解二按利息計算與整個還款結構的關鍵。它就像一份詳細的還款地圖，清楚列出您在整個二按貸款期內，每一期供款的具體細節，讓您對自己的財務狀況有更全面的掌握。想準確進行二按利息計算，就必須學會看懂這份表格。
解構您的每月還款：本金與利息分佈
當您看到二按計算機或銀行月結單上的每月供款額時，要明白這個數目是由兩個主要部分組成的，就是「本金」和「利息」。
「本金」是您實際借入的貸款金額，您償還的每一元本金，都會直接減少您的總欠款。而「利息」則是您向銀行或財務機構借貸所需支付的成本。
在還款初期，因為剩餘的本金最多，所以每月供款中利息佔的比例會比較高，本金部分則較低。隨著您持續還款，這個比例會逐漸轉變。到了還款後期，大部分的供款都會用於償還本金，利息的佔比則會變得很少。
「息隨本減」如何為您節省利息？
「息隨本減」是所有按揭貸款的基本原理，也是了解還款分項表的基礎。這個概念其實很直接。因為貸款利息是根據您「尚未償還的本金」來計算的。
您每個月的供款都包含了一部分的本金，所以，下一個月的欠款本金總額就會比這個月少一點。因為本金減少了，用來計算利息的基數變小了，下個月您需要支付的利息自然也會跟著減少。在每月總供款金額固定的情況下，利息部分減少，用於償還本金的部分就會相應增加。這個過程持續下去，您的還款速度會變相加快，這就是提前還款能節省大量利息的原因。
如何閱讀還款分項表
看懂還款分項表，能助您更清晰地規劃財務。您可以留意表中的幾個關鍵欄目：
- 期數： 代表這是第幾期的還款，例如由第1期到第240期。
- 每月供款： 這是每期固定的還款總額。
- 償還本金： 顯示在當期供款中，有多少錢是用來償還本金。您會發現這個數字會逐期增加。
- 償還利息： 顯示當期供款中，有多少錢是支付利息。這個數字則會逐期減少。
- 剩餘本金： 在償還當期款項後，您還剩下的總欠款。這份清晰的記錄，讓您準確知道何時可以還清所有二按貸款。
關於二按及計算機的常見問題 (FAQ)
當您使用我們的二按計算機初步了解您的理財潛力後，心中可能仍有一些關於二按申請的具體疑問。我們在此整理了幾個最常見的問題，希望為您提供更清晰的指引，助您作出最明智的決定。
這部二按計算機的估價和計算結果準確嗎？
這部二按計算機是您規劃財務的得力助手。它提供的物業估價參考了市場上主要銀行的即時數據，而二按利息計算結果，則是根據您輸入的資料和標準的按揭公式運算得出。這是一個非常可靠的初步評估，能助您掌握大概的可套現金額和每月供款。不過，計算結果始終是作參考之用，最終的物業估值、貸款額、利率及條款，仍需以銀行或財務機構的最終批核為準。
除了利息，申請二按還有哪些隱藏成本？
在考慮二按時，除了利息支出外，確實有一些相關費用需要納入預算。最主要的開支通常是律師費，因為二按涉及重新訂立按揭契據等法律文件。其次，部分機構可能會收取物業估價費及申請手續費。另外，您亦需要留意貸款合約中關於提前還款的條款，如果計劃在指定期限內提早還清貸款，可能需要支付一定比例的罰息。將這些潛在成本一併考慮，才能更準確地評估整個二按方案的實際效益。
申請二按需要準備甚麼文件？
準備充足的文件，可以令整個二按申請過程更順暢。一般來說，您需要準備以下幾類文件：
– 身份證明： 香港永久性居民身份證。
– 住址證明： 最近三個月內發出的公共事業賬單或銀行月結單。
– 入息證明： 最近三個月的糧單、稅單、顯示薪金入賬的銀行戶口紀錄；自僱人士則需提供公司商業登記、最近的利得稅單及公司銀行紀錄。
– 物業文件： 樓契、土地註冊處的查冊紀錄（即「查冊」）。
– 現有按揭證明： 第一按揭的貸款合約及最近的還款紀錄。
信貸評級（TU）對二按申請有多大影響？
信貸評級（TU）是金融機構評估您還款能力及信譽的重要指標，對二按申請有直接的影響。一個良好的信貸評級（例如A級或B級）代表您的財務紀錄良好，這不但會大大提高批核的成功率，更有機會爭取到較低的利率和更理想的貸款條件。相反，如果信貸評級較差，例如有逾期還款紀錄，審批過程可能會比較困難，即使獲批，貸款利率亦可能相對較高。
二按批核時間一般需要多久？
二按的批核時間視乎不同因素而定，主要取決於您選擇的貸款機構及文件準備的齊全度。如果向銀行申請，整個流程由遞交文件、物業估價到最終審批，一般需要兩至四個星期。如果選擇財務公司，它們的審批流程通常更具彈性，批核速度會更快，最快可能在數個工作天內完成。要加快進度，最有效的方法是預先準備好所有必需文件，確保資料準確無誤。