面對高昂樓價，儲足首期「上車」成為不少香港人的難題。為突破銀行按揭成數限制，想借盡9成置業，「一按二按」便是其中一個常見方案。然而，二按究竟是什麼？它與高成數按揭保險有何分別？兩者的壓力測試計算方式有何不同？當中又隱藏著哪些「魔鬼細節」與潛在陷阱？
本文將為你提供一站式「一按二按」終極懶人包，由最基本的意思釐清、與按揭保險的全面優劣比較，到深入剖析壓力測試計算、四大常見陷阱，以至最後的「甩二按」轉按教學，助你全面掌握箇中利弊，作出最精明的置業決策。
什麼是一按、二按？釐清基本定義與核心作用
買樓置業是人生大事，當中涉及的按揭貸款更是關鍵一環。你可能經常聽到「一按二按」這個術語，尤其在討論新盤或需要高成數按揭時。簡單來說，一按二按是一種組合貸款方案，協助準業主解決首期資金不足的問題。要完全理解一按二按分別與操作，我們首先需要從最基本的定義入手，清楚了解它們各自的角色和作用。
一按、二按、三按意思全解析
要掌握一按二按意思，最直接的方法是逐一拆解。
首先，「一按」是指物業的第一次按揭。當你購入一個物業時，向銀行申請的第一筆樓宇按揭貸款，就是「一按」。這筆貸款以你購入的物業作為抵押品。如果將來無法償還貸款，銀行有權收回並出售物業來抵債。由於有物業作抵押，銀行作為第一債權人，風險相對較低，因此一按的利率通常是最低的。
其次，「二按」則是在物業已經有「一按」的情況下，向另一間貸款機構（通常是財務公司或發展商）申請的第二筆按揭貸款。它的存在，是建基於一按之上。在債權的順位上，二按機構排在銀行之後。這意味著萬一物業需要被出售抵債，所得款項會優先償還給一按的銀行，有餘額才會輪到二按機構。因為風險較高，所以二按的利率普遍遠高於一按。
至於「三按」，原理與二按相同，是指在物業已有一按及二按後，再申請的第三筆按揭。由於風險極高，市場上並不常見，利率也會更高，審批亦更困難。一般而言，我們討論的主要是「一按二按」的組合。
為何需要「一按二按」？突破銀行按揭成數限制
了解一按二按的基本定義後，下一個問題自然是：為什麼需要申請利率更高的二按？答案的核心在於突破銀行的按揭成數限制。
香港的銀行受到金融管理局（HKMA）的嚴格監管，在批出按揭貸款時，必須遵守「按揭成數上限」的規定。例如，根據物業價值，銀行可能最多只能借出樓價的五成至七成作為「一按」貸款。這代表買家需要自行準備三成至五成的資金作首期，這對於很多準買家來說，是一個相當大的財政門檻。
這時候，「二按」的角色就顯得十分重要。提供二按的財務公司並不受金管局的按揭成數規管，因此它們可以提供額外的貸款，填補一按與樓價之間的資金缺口。舉例來說，若銀行一按最高只能借六成，買家可以再向財務公司申請二按借取兩成，這樣總貸款額便達到樓價的八成，首期壓力便能大大減輕。因此，一按二按的組合，成為了資金不足但又希望盡快上車的買家，一種獲取高成數按揭的財技方案。
方案抉擇：一按二按 vs 按揭保險，全面優劣比較
當首期資金有限，又想借取高成數按揭，「一按二按」和「按揭保險」就是市場上最常見的兩個選項。這兩個方案都能幫助你跨越傳統銀行按揭成數的門檻，但它們的運作原理、成本結構和風險程度卻截然不同。選擇哪一個方案，直接影響你未來數年，甚至數十年的財務負擔。接下來，我們會深入拆解兩者的分別，讓你清楚了解哪個方案更適合自己的情況。
一按二按與按揭保險的四大關鍵分別
要清楚理解一按二按意思，最好的方法就是將它與按揭保險並列比較。你會發現，它們在四個關鍵層面上有著本質上的差異。
第一，貸款機構組合不同。申請按揭保險，你的貸款方由始至終都只有銀行一家，而香港按揭證券有限公司（HKMC）擔當的是保險公司的角色。整筆貸款（例如八成或九成）都統一由銀行批出。相反，一按二按的組合涉及兩個不同的貸款機構：提供「一按」的銀行，以及提供「二按」的財務公司或發展商。這意味著你需要同時處理兩份貸款合約，還款也是分開處理的。
第二，利息成本結構大相徑庭。按揭保險的最大優點，是整筆高成數貸款都能享有相同的銀行低息按揭利率（例如P-2%或H+1.3%）。你需要支付的是一筆過的按揭保費，這筆保費可以加借入貸款總額中分期攤還。而一按二按的核心分別在於，其「二按」部分的利息遠高於「一按」。發展商二按常有首兩至三年的低息「蜜月期」，但優惠期過後，利率會急升至5%甚至更高，大大加重長遠的利息開支。
第三，審批門檻與標準有別。按揭保險的審批非常嚴格，申請人必須是固定受薪人士，並需要提供充足的入息證明，嚴格通過銀行的供款與入息比率及壓力測試。而提供二按的財務公司，由於不受金管局規管，審批標準相對寬鬆，對入息證明的要求彈性較大，這使得一些收入不穩定或證明文件不足的人士，也能有機會獲批貸款。
第四，還款年期與彈性。按揭保險的貸款年期與一般銀行按揭無異，最長可達30年。而一按二按中的「二按」部分，還款年期通常較短，普遍最長只有25年，甚至更短。較短的還款期代表每月的供款額會更高，為後期的還款計劃帶來更大壓力。若考慮提早進行一按二按轉按，亦會面對較多限制。
我應該如何選擇？一按二按與按揭保險的適用情境分析
了解兩者的分別後，你應該如何抉擇？這完全取決於你的個人財務狀況和置業目標。以下幾個情境分析，可以幫助你找到方向。
情境一：你是收入穩定、文件齊全的首置人士。
如果你的職業穩定，糧單、稅單等入息證明齊備，並且有信心通過銀行的壓力測試，那麼按揭保險計劃幾乎是你的不二之選。雖然需要支付保費，但長遠來看，整筆貸款均享有銀行低利率，總利息支出會比一按二按低得多，財務規劃也更簡單直接。
情境二：你是自僱人士、或收入來源較為複雜。
對於一些自由工作者、生意老闆或收入主要來自佣金的人士，要提供符合按揭保險嚴格要求的證明文件可能有困難。在這種情況下，審批較為寬鬆的發展商一按二按計劃，便成為一個可行的替代方案。你需要仔細計算「蜜月期」後的高息是否在自己的承受範圍內，並規劃好後續的還款或轉按策略。
情境三：你看中的是發展商提供極度優惠的新盤。
部分發展商為了促銷新盤，會為其二按計劃提供首幾年免息免供等破格優惠。如果你有周詳的財務計劃，例如預期在幾年內收入會大幅增加，或者有信心在低息期結束前，樓價會上升到足以讓你成功「甩二按」（即一按二按轉按至銀行），那麼這個方案也值得考慮。但這一步棋的風險較高，需要對後市有準確判斷。
總括而言，按揭保險是一個穩健、低成本的選擇，適合大部分財務狀況良好的首置買家。而一按二按則像是一個彈性較高，但成本和風險也相應較高的工具，更適合一些特定情況或對自己未來財務能力有高度信心的買家。
財務實戰：一按二按壓力測試完整計算教學
要成功申請一按二按，最關鍵的一關，就是銀行的壓力測試。這部分計算相對複雜，亦是很多申請人最終未能過關的原因。想準確評估自己的負擔能力，就要明白銀行是如何看待一按與二按的組合，特別是二按的高息部分如何影響整個審批結果。
壓力測試關鍵：二按高息如何影響一按審批？
當你向銀行申請一按時，銀行有責任評估你的總還款能力。這代表銀行不只會看一按的供款，還必須將你所有債務，包括即將申請的二按，一併納入計算。
這裡的關鍵在於，財務公司提供的二按，普遍存在「先甜後苦」的利率結構。例如，合約首兩年可能提供一個非常吸引的低利率，但優惠期過後，利率便會大幅抽升。
銀行為了管理風險，在進行壓力測試計算時，並不會採用二按初期的低息優惠利率。相反，銀行會直接選用二按合約中訂明的最高利率作為計算基礎，然後再加息兩厘作壓力測試。正因為這個原因，計算出來的每月供款會比預期高出很多，申請人的入息要求亦會隨之大幅提高。這就是理解一按二按意思與分別後，必須掌握的財務現實。
一按二按壓力測試計算三部曲（附實例）
在開始計算前，需要先說明一點。香港金融管理局在2025年2月宣佈暫停實施物業按揭貸款利率壓力測試要求。不過，銀行仍然需要計算「供款與入息比率」（DTI），而這個計算原理與壓力測試一脈相承。了解壓力測試的計算方式，仍然是評估自己還款能力和理解銀行審批邏輯的最佳方法。以下我們將沿用壓力測試的框架作教學，幫助你更全面地掌握財務風險。
我們用一個實際例子來看看整個計算過程。
背景資料：
* 物業價格：HK$1,000萬
* 總貸款額：HK$800萬 (8成)
* 一按 (銀行): HK$600萬 (6成)，還款期30年，實際利率 4.125%
* 二按 (財務公司): HK$200萬 (2成)，還款期25年，首2年利率 4.125%，第3年起利率 7.125%
* 壓力測試要求： 假設利率加2厘，總供款不得超過月入60% (以首次置業人士為例)
第一部曲：計算一按部分的壓力測試供款
首先，計算一按在壓力測試下的每月供款。
* 貸款額：$6,000,000
* 還款期：360個月
* 壓力測試利率：4.125% + 2% = 6.125%
* 計算出壓力測試下的每月供款約為：$36,448
第二部曲：計算二按部分的壓力測試供款
這一步是核心。銀行會採用二按合約中最高的利率（7.125%）來作計算基礎。
* 貸款額：$2,000,000
* 還款期：300個月
* 壓力測試利率：7.125% (最高利率) + 2% = 9.125%
* 計算出壓力測試下的每月供款約為：$17,046
第三部曲：合併計算，得出最低總入息要求
最後，將一按和二按的壓力測試供款相加，計算出最終的入息要求。
* 總壓力測試每月供款：$36,448 (一按) + $17,046 (二按) = $53,494
* 最低總入息要求：$53,494 ÷ 60% = $89,157
從這個例子可見，要承造這個總值八成的一按二按方案，申請人的每月入息需要達到接近九萬元。這個門檻遠高於一般人的想像，亦清晰地展示了二按如何大幅提高了整個按揭申請的難度。在考慮一按二按轉按或申請新造按揭前，務必仔細計算清楚。
申請前必讀：一按二按的四大潛在風險與陷阱
選擇一按二按方案，看似是解決首期不足的捷徑，但在簽署任何文件前，深入了解當中環環相扣的風險至關重要。許多人只看見高成數按揭的便利，卻忽略了背後可能引發的財務危機。清晰理解一按二按意思，以及它們在風險層面的根本分別，是保障自己財務未來的第一步。以下我們將逐一剖析四個最常見的潛在風險與陷阱。
風險一：高昂利息與發展商二按「蜜月期陷阱」
二按貸款最直接的風險，就是遠高於一按的利息成本。由於二按的貸款機構（主要是財務公司）承受的風險較高，其利率自然會比銀行一按高出不少。特別需要警惕的是，新盤市場中由發展商提供的二按計劃，常設有「蜜月期陷阱」。
這些計劃通常會提供首兩至三年的超低息優惠，利率可能與銀行一按的利率相若，甚至更低，讓買家初期的供款額看似非常輕鬆。然而，一旦優惠期結束，利率便會大幅飆升至一個極高水平，例如由原來的2.5厘急升至6厘或以上。屆時，您的每月供款額將會倍增，若未能及時透過一按二按轉按的方式甩掉高息二按，就會陷入嚴峻的財務困境。
風險二：還款年期短，後期供款壓力倍增
除了利息，還款年期是另一個顯著的壓力來源。銀行提供的一按，還款期最長可達30年。相反，二按的還款期普遍較短，通常最長只有25年，甚至更短。
這意味著，您需要在一個更短的時間框架內，償還一筆利息更高的貸款。還款期縮短，直接導致每月的供款金額增加。當「高利率」與「短年期」這兩個因素疊加，尤其是在「蜜月期」結束後，您的每月總供款負擔將會急劇加重，對個人或家庭的現金流造成巨大壓力，嚴重影響長遠的財務規劃。
風險三：法律與審批風險
一個常被忽略的關鍵，是申請二按在法律上必須先獲得一按銀行的書面同意。因為物業的第一按揭權屬於銀行，任何可能影響其債權風險的額外按揭，都必須得到其首肯。若在未獲同意下私自承造二按，即屬違反一按的貸款合約。
一旦銀行發現（現時土地註冊處的紀錄系統令隱瞞變得幾乎不可能），後果可以很嚴重。銀行有權採取法律行動，輕則要求您立即清還二按貸款，重則有權視作嚴重違約，要求您立即全數清還一按及二按的貸款，這就是所謂的「Call Loan」。此外，部分發展商的二按計劃設有名額限制，即使您符合所有資格，也可能因名額用盡而被拒，令整個置業預算大失。
風險四：終極惡果 — Call Loan與負資產危機
當上述風險惡化，最壞的情況便可能出現。無論是因為違約而被銀行Call Loan，還是因無力償還高昂的二按供款，最終結果都可能是物業被強制收回拍賣。
更可怕的是，假如遇上樓市下行週期，物業的市值可能跌穿一按與二按的總貸款餘額，形成「負資產」。在這種情況下，即使物業被拍賣，所得的款項也不足以償還所有債務。您不但會失去居所，更要繼續承擔餘下的巨額欠款，最終可能面臨破產的絕境。若考慮到市場上甚至有提供一按二按三按的方案，層層疊加的債務只會讓這個危機雪上加霜。
終極出場策略：「甩二按」轉按教學與成功關鍵
處理好一按二按的組合後，真正的挑戰才剛開始。很多人在申請時，心裡都盤算著一個終極目標：擺脫高息的二按。這個出場策略，市場上俗稱「甩二按」，其實就是一種特殊的「一按二按轉按」操作。想成功執行，需要精準的時機和周詳的計劃，這一步是決定你整個按揭佈局成敗的關鍵。
什麼是「甩二按」？操作原理及黃金時機
所謂「甩二按」，並不是一個正式的金融術語，而是市場上一個很貼切的叫法。它的操作原理，就是將你現有的一按貸款餘額，和利息較高的二按貸款餘額，合併成一筆新的貸款，然後整體轉按到一間新的銀行。這個操作的黃金時機，通常是在發展商二按的低息「蜜月期」（一般是頭兩至三年）結束之前。因為蜜月期一過，二按的利息會大幅抽升，你的供款壓力也會隨之倍增。所以，把握時機成功轉按，你就可以用銀行相對低廉的統一利率，去清還所有按揭，徹底擺脫高息的二按部分。
成功「甩二按」的兩大前提
想成功「甩二按」，將整個計劃由紙上談兵變成事實，並不是一件理所當然的事。這需要滿足兩個非常關鍵的前提。第一，物業估價需要有顯著升幅。轉按時，新銀行會重新為你的物業估價。你需要將一按和二按的剩餘貸款總額，合併成一筆貸款。這筆新貸款的總額，必須符合金管局規定的一般按揭成數上限（例如樓價的五成或六成）。換句話說，只有當你的物業在幾年內大幅升值，令剩餘的總貸款額佔新估價的比例降至合規水平，轉按才有可能成功。第二，你的還款能力必須通過銀行的審批。即使物業估價足夠，你仍然需要以你目前的入息，去通過新銀行對整筆合併後貸款的入息審查。如果你的收入沒有增加，甚至減少了，或者期間新增了其他債務，都可能無法通過審批，令整個轉按計劃告吹。
甩二按失敗？「估價天花板」的應對方案
最常見的「甩二按」失敗原因，就是遇上了「估價天花板」——即物業的升值幅度，不足以將你的總貸款額降低至符合銀行傳統按揭的成數要求。這時候，你並非完全束手無策。一個可行的應對方案，是考慮申請按揭保險。在轉按時，你可以向新銀行申請敍造按揭保險，從而獲取高成數按揭（例如八成或九成）。這樣即使樓價升幅不大，你仍有機會將一按二按的總貸款額，全數轉移至新銀行，將其合併為一筆受按揭保險保障的低息貸款。另一個方法，是準備一筆額外資金。如果差額不大，你可以先償還部分本金，將總欠款降低到符合轉按門檻的水平，然後再向銀行提交申請。這需要你有一定的儲備資金，但也是一個直接有效的解決辦法。
實務指南：一按二按申請流程及文件全覽
了解清楚一按二按的申請流程，是整個置業計劃中非常重要的一環。很多人對一按二按意思和分別略知一二，但是一提到實際操作就感到迷惘。整個過程涉及不同機構和多個步驟，清晰的規劃可以令你事半功倍。以下我們會將申請流程拆解為三個主要步驟，由事前準備到簽約，讓你對整個過程有一個全面的掌握。
步驟一：事前準備（文件清單及時間規劃）
俗語說「工欲善其事，必先利其器」，申請按揭也是一樣的道理。充足的準備可以大大提高申請的成功率和效率。
首先是時間規劃。特別是對於購買新盤的買家，發展商通常會要求在指定日期前完成交易。一般來說，最好在成交日期前至少預留兩個月時間開始處理按揭申請。因為銀行審批一按需要時間，而且你必須先取得一按銀行的同意，才能正式申請二按。預留充足時間，可以避免因審批延誤而導致交易告吹的風險。
接下來是文件清單，預先準備好所需文件，可以讓申請過程更順暢。雖然不同機構的要求可能有些微出入，不過主要都包括以下幾類：
- 個人身份證明： 香港永久性居民身份證副本。
- 入息證明： 這是審批的核心，用以證明你的還款能力。
- 固定收入人士： 最近三至六個月的薪金入數銀行月結單、最新的稅務局評稅通知書、顯示薪酬的僱傭合約或公司糧單。
- 非固定收入人士： 最近六個月的銀行月結單、過去兩年的評稅通知書，以證明收入水平。
- 自僱人士： 公司商業登記證、過去兩年的公司財務報告及利得稅報稅表。
- 物業文件： 臨時買賣合約及正式買賣合約。
- 信貸報告： 雖然由銀行代為查閱，但是你也可以自行查閱環聯（TU）信貸報告，確保自己的信貸評級良好。
步驟二：正式申請流程（向一按、二按機構提交申請）
準備好文件後，就進入正式申請階段。這裡最關鍵的一點，是申請的次序。
第一步，是向銀行申請一按。你需要帶齊文件向銀行提出申請，而且必須在一開始就清楚告知銀行，你計劃申請二按。銀行在審批一按時，會將二按的預計供款一併計算在壓力測試及供款與入息比率內。隱瞞二按的申請是行不通的，因為所有按揭紀錄都會在土地註冊處登記，銀行最終亦會知悉。
第二步，是取得一按銀行的批核。銀行完成審批，並且同意你承造二按後，會發出正式的按揭貸款確認信（Facility Letter）。這封信是申請二按的入場券。
第三步，是向二按機構提交申請。取得銀行的確認信後，你就可以連同其他文件，正式向提供二按的財務公司或發展商提交申請。由於財務公司的審批標準相對寬鬆，這個步驟通常會比較快。
步驟三：審批與簽約（關鍵合約條款及費用詳解）
當一按和二按都獲得批核後，就來到最後的簽約環節。在落筆簽署任何文件前，有幾個關鍵點需要特別留意。
首先是細閱合約條款。二按合約的細節尤其重要，你需要特別關注：
- 利率結構： 很多發展商二按計劃都有首兩至三年的「蜜月期」低息優惠。你必須看清楚優惠期過後的實際利率是多少，這個利率通常會大幅抽升，直接影響你日後的供款壓力，也關乎你未來計劃一按二按轉按的部署。
- 還款年期： 二按的還款年期普遍較短，例如最長25年，這會令每月供款額相對提高。
- 罰息期： 了解清楚提早還款的罰則。如果你計劃在數年後樓價上升時轉按或出售物業，罰息期的長短和罰款金額是重要的考慮因素。
其次是了解所有相關費用。除了樓價本身，整個按揭過程亦會產生其他開支：
- 律師費： 辦理一按和二按的按揭契，需要由律師處理。即使是發展商指定律師樓，費用通常也由買家承擔。
- 申請手續費： 部分財務公司或會收取一次性的申請費或手續費，記得查詢清楚這筆費用能否退還。
確認所有條款和費用都清楚無誤後，就可以與律師預約時間，簽署正式的按揭契據。完成後，整個一按二按的申請流程便大功告成。
一按二按常見問題 (FAQ)
關於一按二按，相信你心中總有不少疑問。無論是一按二按意思，還是實際操作上的細節，了解清楚才能作出最適合自己的決定。我們整理了幾個大家最關心的問題，幫助你一次過釐清所有關鍵點。
Q1：財務公司提供的一按，與銀行一按有何分別？
這兩者最大的分別在於監管機構與審批準則。銀行提供的一按服務，受到香港金融管理局的嚴格規管，必須遵守按揭成數上限，申請人亦需要通過壓力測試，審批標準相對嚴謹。不過，好處是利率通常較低，還款方案也比較穩定。
另一方面，財務公司受《放債人條例》所規管，在審批按揭時不受金管局的框架限制。因此，它們可以提供更高的按揭成數，審批過程亦較具彈性，甚至一些銀行較難承按的物業類型（例如樓齡較高的唐樓或村屋），財務公司也可能接受。當然，這種靈活性通常伴隨著較高的利率。簡單來說，銀行講求穩健，財務公司則提供彈性，兩者之間的一按二按分別，正正體現了風險與回報的平衡。
Q2：申請二按，可以向一按銀行隱瞞嗎？後果是什麼？
直接的答案是：不可以，而且後果相當嚴重。現今的金融體系下，試圖隱瞞二按幾乎是不可能的。首先，銀行在審批按揭時，會要求你授權查閱你的信貸報告，任何新增的按揭紀錄都會在報告中反映。
更重要的是，自2017年起，當任何關於物業的新押記文件（例如二按合約）在土地註冊處登記時，系統會自動向第一承按的銀行發出電子提示。一旦銀行發現你未經其同意下申請二按，這便構成違反按揭合約條款的行為。銀行有權採取法律行動，最嚴重的後果是要求你立即全數清還所有按揭貸款（俗稱 Call Loan），隨時可能令你失去物業。
Q3：壓力測試不通過，是否就無法申請一按二按？
這個問題的關鍵，在於你的一按是由哪類機構提供。假如你的一按是向銀行申請，那麼答案是肯定的。因為銀行受金管局規管，在審批一按時，必須將你二按的每月供款一併計算在壓力測試之內。銀行通常會採用二按合約中最高的利率去計算，令壓力測試的門檻大幅提高，對入息的要求自然更高。
不過，如果整筆貸款（包括相等於一按及二按的部分）都是直接向財務公司申請，由於財務公司不受金管局的壓力測試規定所限，審批準則會較為寬鬆。但你需要有心理準備，這種方案的整體利率通常會比「銀行一按 + 財務公司二按」的組合高出不少。
Q4：除了新盤，二手物業可以申請一按二按嗎？
可以的。雖然市場上的一按二按方案，最常見於發展商為促銷新盤而推出的計劃，但二手物業的業主同樣可以申請。流程上，業主需要先向銀行申請一按，待銀行批核並同意後，再自行尋找願意提供二按的財務公司。
不過，相對於發展商為新盤提供的二按計劃，二手物業的二按條款可能沒有那麼優惠。例如，發展商二按有時會提供首幾年的低息「蜜月期」，而一般財務公司為二手物業提供的二按，利率可能從一開始就處於較高水平。
Q5：辦理「甩二按」（轉按），有什麼要特別注意？
「甩二按」是個很重要的出場策略，其實就是一種一按二按轉按的操作。當發展商二按的低息優惠期即將結束，為了避免捱上高昂的利息，業主可以考慮將一按及二按的結欠總額，一次過轉按至另一間銀行，合併成一筆利率較低的按揭貸款。
辦理時有幾個關鍵點要特別注意。首先是物業估價，這是成功與否的最大挑戰。因為轉按時，新的銀行同樣需要遵守按揭成數上限。你需要物業的估價有足夠的升幅，才能令你的總貸款額符合新銀行的按揭成數要求。其次是時機，你必須在二按的低息期完結前提早規劃及申請，預留充足的審批時間。最後，也要留意原本二按合約中有否附帶罰息期，計算清楚提早還款的成本。