手持物業，卻在生意周轉、債務整合或把握投資時機上需要靈活資金？物業融資正是釋放您資產潛力的關鍵。本篇【物業融資全攻略】將為您一文詳解由基本概念、三大融資方案（新造按揭、轉按、加按套現），到清晰的六步申請流程、利率選擇，以至解答六大常見問題。無論您是首次申請，還是考慮轉按以獲取更佳條款，本文都能助您掌握全局，作出最精明的財務決策。
物業融資基本概念：釋放您的資產潛力
談及物業融資，其實是將您持有的物業價值轉化為靈活資金的過程。許多人手上持有物業，卻未曾想過這個不動產本身就是一筆龐大的備用資產。妥善運用物業融資，可以有效地將這筆資產盤活，應對不同的人生階段或生意上的資金需要，讓您的資產潛力得到全面釋放。
什麼是物業融資？
簡單來說，物業融資就是以您名下的物業作為基礎，向銀行或財務機構申請貸款的一種財務安排。它的核心概念是「抵押」，透過提供一個有價值的資產作擔保，從而獲取一筆資金。
物業抵押貸款核心：以物業作抵押品獲取資金
物業抵押貸款是物業融資最常見的形式。具體操作是，您將物業的樓契抵押給金融機構，機構會根據物業的估值批出一筆貸款。在還款期間，您仍然是物業的擁有人，擁有居住或使用的權利，只要準時供款，直到還清全部貸款後，金融機構就會將樓契歸還。這個過程讓您毋須出售物業，也能套取大額現金。
物業抵押貸款與私人貸款的主要分別
很多人會將物業抵押貸款與私人貸款混淆，但兩者在性質上有很大分別。我們可以從幾個方面簡單比較：
- 貸款額：物業抵押貸款因為有物業作抵押，風險較低，所以貸款額可以非常高，通常視乎物業估值而定。私人貸款是無抵押貸款，主要依賴個人信貸評級及收入，因此貸款額相對較低。
- 利率：由於有抵押品，物業抵押貸款的利率一般遠低於私人貸款。
- 還款期：物業抵押貸款的還款期可以長達30年，每月供款壓力較輕。私人貸款的還款期則短得多，通常最多為5至7年。
為何及何時需要考慮物業融資？
當您面對一些需要大額資金的狀況時，物業融資往往是一個相當理想的選擇。以下是幾個常見的應用場景。
拓展業務：購置商用物業或擴充營運
對於生意人或中小企老闆而言，業務發展往往需要大筆資金支持，例如購入新的寫字樓、廠房或商舖，或者添置昂貴的機器設備。物業融資能夠提供一般私人貸款無法比擬的大額資金，正好滿足這類業務擴張的需求。
資金周轉：應對生意或個人短期現金流挑戰
生意營運總會遇到突發的現金流壓力，例如需要支付供應商貨款、出糧給員工，或者家庭有突發的醫療開支等。透過物業融資套現，可以迅速獲得一筆資金應急，解決燃眉之急，維持公司或個人財務的穩定。
債務重組：整合高息債務，降低利息支出
如果您同時背負卡數、私人貸款等多項高息債務，每月的利息支出可能相當沉重。利用利率較低的物業抵押貸款，一次過清還所有高息欠款，可以將所有債務整合為一筆，不但方便管理，更能大幅減低整體利息開支，有效改善財務健康。
把握投資良機：套現資金作其他投資部署
當市場上出現難得的投資機會，例如心儀的股票跌至低位，或者有潛力的物業放盤，但手上現金不足時，便可以考慮透過物業融資套現。這讓您能夠靈活調動資金，及時作出投資部署，不會因為資金被物業鎖定而錯失良機。
一站式物業融資方案：滿足您不同需要
市面上的物業融資方案五花八門，要找到最適合自己財務狀況的一款，首先需要清晰了解各種方案的特點與用途。一個全面的物業抵押貸款服務，理應能夠提供多元化的選擇，無論是置業新手還是資深業主，都能從中找到切合個人目標的理財工具。以下為您拆解幾種主流的融資方式，助您作出最明智的決定。
三大物業融資類型
一般而言，物業融資主要可分為三大類型，它們分別對應著置業、財務優化和資金套現這三個不同的人生或業務階段。
新置物業按揭：購買住宅、工商舖或車位
這是最常見的物業抵押貸款類型，主要是指準買家為購入心儀物業而申請的貸款。不論您計劃購買的是自住的住宅單位、作投資用途的寫字樓或商舖，甚至是獨立車位，都可以透過新置物業按揭，獲取購買物業所需的大部分資金，再按照協議分期償還。
轉按（現有物業再融資）：爭取更佳利率或條款
轉按是指將現有物業的按揭貸款，由原來的銀行或財務機構轉移至另一間能提供更優惠條款的機構。業主考慮轉按的主要動機，通常是為了爭取更低的利率，從而減輕每月的供款壓力。此外，部分機構為吸引客戶轉按，也會提供現金回贈或其他優惠，這也是業主優化個人理財的常見策略。
加按套現：提取物業升值部分的現金
當物業的市場價值隨著時間上升，其淨值（即物業估值減去未償還的貸款餘額）也會隨之增加。加按套現就是讓業主可以向財務機構申請，提取這筆物業升值後所產生的額外價值。這筆現金的用途非常靈活，可以用於生意周轉、子女教育、債務重組，或是把握其他投資機遇。
接受各類物業抵押申請（不論「現契」或已按揭）
專業的物業融資服務，其靈活性也體現在接受抵押的物業類型上。不論您的物業是已經完全付清所有按揭貸款的「現契」樓，還是仍然在按揭供款中，一般都可以用作物業抵押貸款的申請。
住宅物業（包括已補地價之居屋及村屋）
除了最普遍的私人住宅單位，服務範圍通常也涵蓋已補地價的居屋、租者置其屋計劃的單位以及村屋。只要物業符合相關的法律及估價要求，便具備申請融資的資格。
工商物業（寫字樓、商舖、工廈）
工商物業也是常見的抵押品類型，適合需要業務發展資金的中小企或投資者。這包括各區的甲級或乙級寫字樓、地舖、商場舖位，以及工業大廈單位等。
各類型獨立產權車位
只要車位擁有獨立的業權（即獨立契），能夠在土地註冊處查到獨立的買賣紀錄，它就可以作為一項獨立資產用作申請物業抵押貸款，為業主提供額外的資金來源。
申請流程與方案選擇：透明、快捷、靈活
當您決定利用物業融資來實現財務目標時，清晰了解物業抵押貸款的申請流程和方案選擇，就是成功的第一步。我們深明申請過程中的每個細節都至關重要，因此我們將整個流程設計得透明、快捷而且靈活，讓您對每一步都瞭若指掌。
物業抵押貸款申請條件
我們設身處地了解每位申請人的背景和財務狀況都獨一無二，因此我們提供不同的申請方案，以配合您的個人需要。
標準方案：適合有固定入息證明的申請人
假如您是受薪人士，擁有穩定的入息證明，例如稅單、糧單或強積金供款紀錄，這個方案會是最直接的選擇。清晰的入息文件有助加快審批流程，讓您更快獲取所需資金。
免入息證明方案：為自僱人士及中小企老闆特設
我們特別為收入來源較為彈性的自僱人士、自由工作者或中小企老闆，設計了免入息證明的申請方案。此方案會更著重於物業本身的價值作評估，免除您準備繁複入息證明的煩惱，讓您更靈活地運用物業資產。
清晰物業融資申請步驟
整個物業融資的申請過程直接而簡單，我們將其簡化為以下六個清晰步驟，並有專人全程跟進，確保過程順暢無阻。
步驟一：網上或電話初步諮詢
一切由一個簡單的對話開始。您可以透過我們的網上表格或電話熱線，與我們的專業顧問進行初步諮詢，讓我們了解您的資金需求和物業狀況。
步驟二：提交基本文件（身份及物業證明）
在初步溝通後，您只需提交最基本的文件，包括香港身份證副本以及物業證明文件（如買賣合約或差餉單），便可啟動正式的申請程序。
步驟三：特快物業估價及信貸審批
收到您的文件後，我們會立即安排為您的物業進行專業估價，並同步進行內部的信貸審批。我們高效的團隊會盡力縮短等候時間。
步驟四：獲取原則性批核結果
在完成初步評估後，您會很快收到一個原則性的批核結果，當中會列出初步可批出的貸款額、利率及年期等重要資訊，讓您心中有數。
步驟五：簽署正式貸款合約
當您確認接受貸款條款後，我們會安排您前往律師樓簽署正式的貸款法律文件，保障雙方的權益。
步驟六：最快安排提取貸款
所有文件簽署妥當後，我們會以最快的速度安排放款，將資金直接存入您指定的銀行戶口，助您即時實踐理財大計。
靈活還款方案：自訂年期與供款方式
一個理想的物業抵押貸款方案，除了批核要快，還款安排同樣需要靈活。我們提供高度彈性的還款選擇，讓您輕鬆管理財務。
還款年期長達30年，減輕每月供款壓力
您可以選擇長達30年的還款期。這能大幅攤薄每月的還款金額，有效減輕您的現金流壓力，讓您有更充裕的資金應付其他生活或業務開支。
提供多種供款計劃，配合您的理財預算
我們提供定額、遞減等不同的供款計劃。無論您希望前期供款較輕鬆，還是想加快還款進度，我們的顧問都會與您共同分析，制定最符合您理財預算的供款方案。
多元利率計劃：H按與P按全面分析
利率是決定總利息開支的關鍵。在香港，物業按揭主要有兩種利率基準，了解它們的分別，有助您作出最精明的選擇。
銀行同業拆息基準按揭（H按）：緊貼市場利率走勢
H按的利率以香港銀行同業拆息（HIBOR）為基礎計算。它的利率會跟隨銀行體系資金的流動性而變動，較為貼近市場脈搏。當市場利率處於低位時，H按的供款利率通常會較低，但其波動性亦相對較高。
最優惠利率基準按揭（P按）：供款額較穩定及可預測
P按的利率則以銀行的最優惠利率（Prime Rate）為基準。最優惠利率由銀行自行釐定，變動頻率較低，相對穩定。選擇P按，它的波動性遠低於H按，讓您的每月供款額相對穩定，更易於制定長遠的財務預算。
為何選擇我們？專業可靠的物業融資夥伴
在眾多物業融資方案之中，選擇一個專業可靠的夥伴至關重要。我們深信，一次成功的物業抵押貸款，不僅是資金的到位，更是一段長期信任關係的開端。我們致力於提供超越客戶期望的服務，從清晰透明的條款，到貸前貸後的全面支援，確保您的每一步決策，都有充分資訊和專業意見支持。
極致透明度：零隱藏費用，借得更安心
清晰解說費用結構（如律師費、估價費）
在整個物業融資過程中，任何相關費用都會在申請初期清楚列明。我們相信，充分的知情權是建立互信的基礎。因此，不論是基本的律師費、物業估價費，或是其他可能產生的雜項開支，我們的顧問都會逐一向您解釋，讓您在簽署任何文件前，已對總成本有全面預算，避免日後出現預期之外的支出。
詳解利率計算方式，確保您完全理解合約
利率是物業抵押貸款的核心。我們會詳細解釋所選方案的利率結構與計算方式，並且耐心解答您對合約條款的任何疑問。我們的目標是確保您在完全理解自身權利與責任的情況下，作出最明智的決定，讓您對未來的還款計劃充滿信心。
貸前策略規劃：申請前，先定制最佳方案
免費初步財務狀況評估
在您正式提交申請前，我們提供免費的初步財務狀況評估服務。這個步驟讓我們能初步了解您的財務背景與融資需求，為後續的個人化方案提供基礎數據，同時也讓您對自己的借貸能力有一個客觀的參考。
專家一對一分析，助您釐定最合適融資金額與用途
我們的專家團隊會與您進行一對一的深入溝通。透過分析您的具體情況，我們不僅協助您釐定最合適的融資金額，更會共同探討資金的最佳用途，確保這次物業融資能真正達到您的理財目標，不論是用於業務擴展、資金周轉，還是資產增值。
貸後增值服務：成功過數才是服務的真正開始
專屬客戶平台，隨時追蹤還款進度與物業最新估值
我們的服務承諾，在貸款成功批核後依然延續。透過我們的專屬客戶平台，您可以隨時登入，輕鬆查閱還款紀錄、追蹤還款進度，並且獲取您抵押物業的最新市場估值。資產狀況一目了然，讓您理財更具效率。
定期發送獨家市場分析，助您掌握資產增值機會
作為您的理財夥伴，我們定期為客戶準備獨家的市場分析報告。內容涵蓋最新的樓市動態、利率走勢及宏觀經濟分析。這些資訊有助您時刻掌握市場脈搏，洞悉潛在的資產增值或進行再融資的黃金機會。
物業融資實用工具與資源
要順利完成整個物業融資申請，掌握實用的工具與資源十分重要。一個周全的計劃，由準確的資訊開始。我們為您準備了一系列線上工具，讓您在申請物業抵押貸款前，能夠充分掌握市場數據，為財務決策打好基礎，就像有個財務軍師在身邊，助您輕鬆規劃每一步。
網上即時物業估價
為您的物業融資作即時初步評估
在考慮任何物業融資方案時，第一步就是了解抵押品的市場價值。利用我們的網上即時物業估價工具，您只需要輸入簡單的物業資料，系統就能即時提供一個初步估價。這個估價有助您初步評估可獲取的貸款額度，讓您的財務規劃更有預算。
覆蓋全港主要住宅及工商物業數據
我們的估價系統數據庫龐大，全面覆蓋香港主要的住宅屋苑、工商廈以至商舖。無論您持有的是哪一類物業，這個工具都能提供具參考價值的市場數據，讓您的估算建基於可靠的資料之上。
物業抵押貸款計算機
精準計算每月供款、總利息及還款年期
了解物業價值後，下一步就是具體計算還款細節。我們的物業抵押貸款計算機，能夠幫您清晰計算出在不同貸款額、利率及年期下的每月供款、整個還款期的總利息支出，以及確實的還款年期，將複雜的數字變成一目了然的結果。
模擬及比較不同貸款方案的還款差異
這個計算機的最大功能，是讓您模擬及比較不同貸款方案。您可以輸入不同的利率假設或還款年期，即時看到還款額的變化。這個功能有助您比較不同財務機構的方案，找出最符合您個人財務狀況的選擇，作出最明智的決定。
物業融資市場資訊
緊貼樓市估價及利率變動
物業融資市場與宏觀經濟環境息息相關，特別是樓市估價趨勢和利率走勢。我們會為您提供最新的市場資訊，讓您隨時掌握影響您資產價值的關鍵變動，在適當的時機作出融資部署。
定期更新由行業專家撰寫的市場分析
除了基本的市場數據，我們還會定期更新由行業專家撰寫的深度市場分析。這些分析文章有助您理解數據背後的意義，洞悉市場未來走向，為您的長遠投資與財務策略提供專業的參考意見。
物業融資常見問題 (FAQ)
在考慮進行物業融資時，心中總會浮現不少疑問。我們整理了幾個最常見的問題，希望透過清晰的解答，幫助您更全面地理解整個物業抵押貸款的流程和細節，讓您每一步都走得更踏實。
申請物業融資需要準備哪些基本文件？
準備充足的文件是順利申請的第一步。一般來說，金融機構會要求您提供以下幾類文件，不過具體清單可能因應不同機構及個人情況而略有差異：
- 身份證明文件： 香港永久性居民身份證。
- 住址證明： 最近三個月內發出的公共事業賬單、銀行月結單等。
- 物業證明文件： 臨時買賣合約或正式買賣合約、樓契（如適用）。
- 入息證明文件：
- 受薪人士： 最近三個月的薪金入賬銀行紀錄、最新年度的稅務局評稅通知書、公司發出的糧單或工作證明。
- 自僱或業務擁有人： 公司商業登記證、最近六個月的公司銀行戶口月結單、經審計的財務報告等。
- 現有按揭或貸款證明： 最近期的按揭還款通知書或其他貸款合約，以顯示目前的負債狀況。
除了利息，申請物業抵押貸款還有哪些潛在費用？
利息固然是主要的借貸成本，但在申請物業抵押貸款的過程中，亦有一些其他費用需要預算在內。主要包括：
- 律師費： 處理按揭契及相關法律文件必須經由律師辦理，費用會因應不同律師樓而異。
- 物業估價費： 金融機構需要委託專業測量師行為抵押物業進行估價，以評定其市場價值，這項費用通常由申請人承擔。
- 火險費用： 作為按揭條款的一部分，業主必須為抵押物業購買火險，保費會按物業的重置成本計算。
- 申請手續費： 部分金融機構可能會收取一次性的貸款申請或行政手續費，不過現時市場上很多計劃都會豁免此項收費。
我的信貸評級（TU）如何影響貸款申請？
您的信貸評級（TU報告）是金融機構審批貸款時一項非常重要的參考指標。一份良好的信貸報告，代表您過往有著穩健的還款紀錄，這會大大增加審批的信心。
一個較高的信貸評級，通常有助於您獲得更順利的批核、較優惠的利率條款，甚至可能影響最終批出的貸款額。相反，如果信貸評級不理想，例如有逾期還款紀錄，審批機構或會認為風險較高，繼而可能要求收取較高的利息、降低貸款額，甚至拒絕申請。
「原則性批核」與「最終批核」有何分別？
這兩個是按揭申請流程中兩個不同的階段，理解它們的分別十分重要。
- 原則性批核 (Approval-in-Principle)： 這是根據您初步提交的入息及資產資料所作出的初步評估。金融機構會給予一個大概可批核的貸款金額、利率及年期。這個結果並非最終承諾，但能讓您在尋找物業或規劃財務時有一個清晰的預算。
- 最終批核 (Final Approval)： 當您提交所有必需文件，並且金融機構完成物業的正式估價、查閱您的信貸報告及所有文件的詳細審核後，才會發出「最終批核」。這份批核結果是正式的貸款要約，所有貸款條款均以此為準，並會用作簽署正式貸款法律文件。
如果物業是聯名持有，可以申請物業抵押貸款嗎？
當然可以。如果物業由多於一人共同持有，申請物業抵押貸款是完全可行的，不過需要注意以下幾點：
- 所有業主同意： 申請必須獲得所有聯名業主的一致同意，並且所有人都需要在貸款相關的法律文件上簽署作實。
- 共同審批： 金融機構會一併審核所有聯名業主的財務狀況，包括他們的總收入、負債及信貸評級。所有人的財務背景都會共同影響最終的批核結果。
「現契」物業與已按揭物業在申請套現時有何不同？
「現契」物業指已經完全清還所有按揭貸款、沒有任何抵押的物業。這兩類物業在申請套現融資時，操作方式有所不同。
- 現契物業： 由於物業本身並無任何按揭負擔，業主可以直接向金融機構申請全新的「一按」貸款。審批主要基於物業的最新估值及業主的還款能力，流程相對直接。
- 已按揭物業： 如果物業本身已有按揭在身，業主可以透過兩種主要方式套現：
- 加按： 向現有的按揭銀行申請，提取物業升值後或已償還本金所產生的額外貸款額。
- 轉按套現： 將整筆按揭貸款轉移至另一家能提供更佳條款（如較低利率或較高現金回贈）的金融機構，並在過程中提取物業淨值中的現金。
總括而言，兩者的主要分別在於，「現契」物業是申請一筆全新的貸款，而已按揭物業則是在現有貸款的基礎上進行再融資安排。