東海商業中心 (East Ocean Centre) 作為尖沙咀東部的傳統甲級商廈地標，一直是不少企業及投資者的心儀之選。無論您是正在物色理想的辦公地點，抑或尋找具潛力的投資項目，作出決定前都必須全面了解其優劣。本文將為您提供一站式的東海商業中心租賃及買賣指南，從其核心地段優勢、建築規格、交通網絡，到周邊商業配套、最新租務與成交數據，以至常見的管理問題，進行全面深入的分析，助您掌握所有關鍵決策資訊，輕鬆評估東海商業中心是否符合您的業務需求或投資目標。
認識東海商業中心：核心地段與建築特色
要全面了解東海商業中心，我們首先要從它的核心身份和獨特魅力談起。這座屹立於尖沙咀東部心臟地帶的建築，不單是一座辦公大樓，更是見證該區發展的經典地標。它的建築設計和市場定位，共同塑造了其在香港商業地產市場的獨特地位。
物業關鍵數據
每一座成功的商業建築，都有一份亮麗的履歷。東海商業中心的基本數據，清晰地展示了它的實力。
地址：九龍尖沙咀東加連威老道98號
物業級別：甲級商業大廈
落成年份：1982年
業權：分拆業權
建築規模：樓高14層寫字樓及基座商場
市場定位與租戶組合
一座大廈的租戶組合，直接反映了它的市場地位。東海商業中心憑藉其優越位置和專業形象，一直以來都吸引著要求嚴格的國際級租戶。
主要租戶類型：國際航空公司、專業服務、領事館、教育機構
基座商場功能：零售、餐飲及銀行服務
這種組合為大廈創造了一個國際化的商業生態系統。樓上辦公的專業人士，可以方便地在基座商場處理銀行事務或進行商務午餐，提升了日常工作的便利性。
文化地標與獨特形象
除了硬性的商業條件，東海商業中心還擁有獨特的文化價值，讓它在眾多商廈中脫穎而出。
著名影視作品取景地
年度傳統節日燈飾地標
大廈面向加連威老道的出口，是不少本地電影和電視劇的經典場景，承載著一代人的集體回憶。而且，每年聖誕節至農曆新年期間，其外牆的璀璨燈飾，早已成為尖東區一個家喻戶曉的節日傳統，吸引大量市民和遊客前來觀賞。這些文化元素，為東海商業中心增添了超越商業本身的獨特魅力。
為何選擇東海商業中心？租戶核心優勢分析
了解東海商業中心的基本背景後，你可能會問，這裡到底有什麼吸引力，讓眾多國際企業和專業機構選擇進駐？其實，除了地點優越，大廈本身在景觀選擇、營運效率，以及單位間隔方面，都提供了實實在在的營商優勢。接下來，我們將逐一剖析這些核心價值，助你評估這裡是否適合你的業務藍圖。
獨特景觀選擇：維港海景與城市園景
辦公室的窗外景觀，不只影響員工心情，也代表著企業的形象。東海商業中心提供了兩種截然不同的景觀選擇，一種是開闊的維港海景，另一種是充滿活力的城市及花園景觀，能滿足不同企業的品味和需求。
維港海景單位優勢
面向維港的單位，可以將香港最具代表性的天際線盡收眼底。這種景觀不單能為員工提供一個開揚舒適的工作環境，提升工作動力，更能在接見重要客戶時，彰顯企業的實力和氣派。一個擁有無敵海景的會議室，本身就是一張最有力的名片。
城市及花園景觀單位特色
另一邊的單位則面向尖東繁華的城市景致，以及市政局百週年紀念花園的綠意。望著充滿活力的城景，可以感受到都市的脈搏。而花園的噴水池景觀，則為辦公室增添一份難得的寧靜和生氣。這類單位通常租金更具競爭力，適合講求務實，又希望享有開闊視野的企業。
營運成本與辦公效率
一個理想的辦公室，除了外在條件，內在的營運配套同樣重要。東海商業中心在中央冷氣系統和升降機管理方面都有周詳的安排，直接關係到企業的日常開支和員工的工作效率。
中央冷氣供應時間與加班成本控制
大廈採用中央冷氣系統，標準供應時間為星期一至五的辦公時段。這代表在常規時間內，租戶無需為冷氣獨立計費，有助於預算控制。如果業務需要員工在非辦公時間加班，也可以按需求申請加班冷氣。清晰的收費制度讓企業能有效管理和預測這部分營運成本。
升降機系統與繁忙時間管理
大廈配備6部載客升降機和2部載貨升降機，實行客貨分流。這個設計確保了在上下班和午飯等繁忙時間，人流能得到有效疏導，減少員工等候時間。同時，貨運有專用通道，不會影響寫字樓的專業形象和日常運作，提升了整體辦公效率。
靈活實用的單位間隔
無論是初創企業還是大型機構，對辦公空間的需求都各有不同。東海商業中心在單位間隔的設計上，充分考慮了實用性和靈活性。
方正實用佈局，提升裝修彈性
大廈的單位普遍佈局方正，沒有多餘的柱位或奇怪的角落。這種設計大大提高了空間的實用率，讓租戶在規劃辦公室佈局，例如設置工作區、會議室和茶水間時，擁有極高的自由度和彈性。方正的間隔也意味著裝修成本相對更容易控制。
面積選擇多元：由約494呎至全層約22,280呎
東海商業中心的單位面積選擇非常多元化，由約494平方呎的小型單位，到面積廣達約22,280平方呎的全層樓面都有供應。這種彈性可以滿足不同規模企業的需求，無論是數人的小型團隊，還是需要整合多個部門的大型企業，都能找到合適的空間。市場上不時會有關於東海商業中心成交的紀錄，反映其單位組合的吸引力。
東海商業中心建築規格與設施
要全面評估東海商業中心，它的建築規格和硬件設施絕對是核心。這些細節直接影響日常營運效率和企業形象。現在我們就一起深入看看這座大廈的內部結構和配套。
設計與公共空間
建築風格：現代主義玻璃幕牆
東海商業中心的外觀採用了經典的現代主義玻璃幕牆設計。這種設計在落成的年代是相當前衛的象徵。它不僅為大廈帶來了簡潔俐落的線條感。同時也為室內引入充足的自然光線，營造開揚明亮的工作環境。
大堂設計：專業氣派雲石大堂
走進大廈，首先映入眼簾的是專業氣派的雲石大堂。整個空間以優質雲石鋪砌。高樓底的設計加上柔和的燈光，營造出一種穩重而專業的氛圍。這個大堂為訪客和客戶留下了良好的第一印象，也提升了進駐企業的專業形象。
核心硬件設施
升降機系統：6部載客電梯，2部載貨電梯
大廈的垂直交通系統配置充足。它設有6部載客升降機和2部載貨升降機。客貨分流的設計是甲級商廈的標準配置。這有效疏導了繁忙時間的人流。同時也確保了貨物運輸不會干擾日常的商業活動，保持了專業的辦公環境。
空調系統：中央冷氣系統 (VAV)
大廈採用中央冷氣系統，並配備了VAV（可變風量）技術。這個系統能夠根據不同區域的實際需要調節冷氣輸出。它在提供穩定舒適溫度的同時，也提升了能源效益。系統的標準供應時間也方便企業預算加班時的營運成本。
樓層規格：標準樓面面積約22,280平方呎，樓底淨高約2.29米
寫字樓樓層的規格相當實用。標準樓層面積達到約22,280平方呎，寬敞的樓面適合大型企業靈活規劃辦公空間。樓底淨高約2.29米，空間感充足。這些硬件條件對於日後的成交價格和租金水平都有正面支持。
停車場設施
時租與月租車位供應
在交通繁忙的尖沙咀東部，停車設施尤其重要。東海商業中心停車場提供了時租與月租兩種車位選擇。這滿足了租戶長期停泊和訪客臨時停泊的不同需求，提供了極大的便利。
訪客泊車安排
大廈設有訪客泊車位。這對於需要頻繁接待客戶的專業服務或顧問公司來說，是一個非常實際的優勢。客戶可以直接駕車到達，省卻了在區內尋找車位的煩惱。
物業管理與保安
管理公司：東海物業管理有限公司
大廈的日常營運和維護由其自家的東海物業管理有限公司負責。專屬的管理團隊對大廈的設施和運作有深入的了解。他們能提供更貼心和高效的服務。
24小時專業保安服務
安全是商業營運的基石。大廈提供24小時全天候的專業保安服務。保安團隊會定時巡邏，配合閉路電視監控系統，確保所有租戶的財產和人員安全。
地理位置與交通網絡
一個商業據點的成功，地理位置是關鍵因素。東海商業中心坐擁尖沙咀東部的核心地利，其價值不僅在於地段本身，更體現在其極為發達的交通網絡上，為企業員工及訪客提供無可比擬的便利。
四通八達的鐵路網絡
鐵路是香港公共交通的骨幹，而東海商業中心正正位處於這個網絡的樞紐之上，盡享鐵路帶來的優勢。
港鐵尖東站P1出口 (經天橋直達)
要找到最直接的東海商業中心地鐵出口，港鐵尖東站P1出口是最佳選擇。出口設有蓋行人天橋，直接連繫至大廈，全程無需日曬雨淋，數分鐘步程即可輕鬆抵達辦公室。
經行人天橋網絡連接港鐵紅磡站
除了尖東站，完善的行人天橋系統亦將大廈與港鐵紅磡站緊密相連。紅磡站作為主要的交通轉乘站，讓往來新界東及過境的交通變得更加方便。
貫通荃灣綫、屯馬綫及東鐵綫
經由尖東站及紅磡站，可以無縫連接荃灣綫、屯馬綫及東鐵綫三條主要鐵路綫。這個組合意味著無論是從港島中環、新界屯門，還是上水等地區前來，交通都暢通無阻。
跨境交通優勢：東鐵綫直達內地口岸
對於需要頻繁往返內地的企業，東鐵綫的優勢尤其顯著。列車提供直達羅湖及落馬洲口岸的服務，大大縮短了跨境商務出行的交通時間，提升營運效率。
全面的路面交通選擇
除了鐵路，東海商業中心周邊的路面交通選擇同樣非常全面，為不同需要的通勤者及訪客提供了靈活性。
巴士網絡：覆蓋港九新界、機場及過海路線
大廈附近設有多個巴士站，路線網絡覆蓋範圍極廣，遍及港九新界各主要區域。同時，亦有多條機場巴士及過海隧道路線途經，無論是接待海外客戶或員工跨區通勤，都十分便捷。
鄰近海底隧道及主要幹道
對於駕車人士，東海商業中心鄰近紅磡海底隧道出入口，連接多條城市主要幹道，往來港島及九龍各區都非常直接。配合東海商業中心停車場提供的車位，駕車成為一個方便快捷的交通選項。
的士與小巴站點
在大廈周邊，亦可以輕易找到的士站與專線小巴站。這些點對點的交通工具，為行程提供了更高的彈性，滿足不同商務場合的交通需要。
周邊商業與生活配套 (辦公生態圈分析)
選擇在東海商業中心設立辦公室，實際上是選擇了整個尖沙咀東部成熟的商業生態圈。一個理想的辦公地點，除了建築本身，周邊的商業和生活配套同樣重要，因為它們直接影響到日常營運效率、員工滿意度，甚至是企業的商務形象。這也是東海商業中心成交紀錄一直備受市場關注的原因之一，其價值不僅在於物業本身。
餐飲選擇：從商務宴請到員工午餐
基座商場及鄰近多元化餐飲
在餐飲方面，大廈的基座商場已設有不同餐廳，能夠滿足日常工作午餐的基本需要。走出大廈，尖東一帶更是美食匯聚，從地道的茶餐廳、快餐店，到適合團隊聚餐的中價位餐廳，選擇非常豐富，員工午餐絕對不愁選擇。不論是想快速解決一餐，還是與同事輕鬆小聚，都能在數分鐘步程內找到合適的地方。
區內星級酒店及高級餐廳
尖東是香港星級酒店的集中地，例如帝苑酒店、九龍香格里拉大酒店及唯港薈等。這些酒店內設有多間米芝蓮星級或高級食府，提供高水準的國際美食。這對於需要招待重要客戶或舉行商務宴請的企業來說，提供了極大的便利。會議結束後，直接步行到鄰近酒店的高級餐廳，既體面又有效率。
核心商務支援
主要銀行及金融服務機構
對於任何企業，便捷的銀行服務都是必需的。東海商業中心周邊設有多間主要銀行的分行，包括滙豐銀行、恒生銀行及中國銀行等，處理公司日常的財務事宜非常方便。企業無需花費大量交通時間，就能處理銀行轉帳、存款及其他金融服務。
郵政、快遞服務及商務中心
日常營運中不可或缺的郵政與快遞服務，在這裡也一應俱全。尖沙咀郵政局距離不遠，而各大快遞公司如順豐速運等在區內亦設有服務點或提供上門收件服務，確保商業文件及包裹能夠準時寄達。同時，鄰近也有商務中心，提供臨时的會議室租賃、文件處理等支援服務。
鄰近大型酒店會議設施
除了公司內部的會議室，企業有時需要舉辦大型會議、產品發佈會或員工培訓。尖東區內的星級酒店，如帝苑酒店及千禧新世界香港酒店，均設有先進且規模龐大的宴會廳和會議設施。租戶可以善用這些近在咫尺的資源，靈活安排各類型的商業活動。
員工生活與休閒配套
綠化空間：市政局百週年紀念花園
辦公室正對著開闊的市政局百週年紀念花園，為繁忙的商業區提供了一片珍貴的綠洲。員工在午休時間可以到花園散步，在長椅上稍作休息，欣賞大型噴水池景觀，有助於放鬆身心，舒緩工作壓力。這個綠化空間大大提升了在此工作的幸福感。
鄰近大型購物商場與文化機構 (如香港科學館)
從東海商業中心地鐵出口出發，透過四通八達的行人天橋系統，可以輕鬆到達多個大型購物商場，例如K11 MUSEA、T Galleria及中港城等，為員工提供下班後的購物及娛樂選擇。此外，香港科學館和香港歷史博物館等文化機構亦近在咫尺，為這區增添了濃厚的文化氣息，讓工作與生活得以平衡。
東海商業中心租賃及買賣市場分析
要全面評估東海商業中心的價值，深入了解它的租賃和買賣市場是不可或缺的一步。東海商業中心憑藉其優越的地理位置，加上鄰近東海商業中心地鐵出口的便利，和充足的東海商業中心停車場設施，一直深受實力租客和長線投資者歡迎。所以，不論你是想尋找辦公室，還是物色投資機會，掌握最新的市場動態都非常重要。
最新租務市場行情與精選租盤
平均呎租走勢分析
近期寫字樓市場氣氛回暖，東海商業中心的租務查詢也相對平穩。目前的平均建築呎租大約在$28至$38港元之間。單位的景觀和樓層是影響租金的主要因素。望向市區或花園景觀的單位，呎租普遍由$28起。如果想享有開揚的維港海景，高層單位的呎租則可以達到$35或以上。此外，附帶雅致裝修和實用間隔的單位，通常更受市場歡迎，租金亦有更高的議價空間。
精選租盤列表 (面積、呎租、景觀、特色)
- 中層園景單位
- 面積：約850平方呎
- 呎租：約$29
- 景觀：城市及花園景
- 特色：間隔方正實用，適合初創或小型專業服務公司。
- 高層側海景單位
- 面積：約1,600平方呎
- 呎租：約$33
- 景觀：部分維港海景
- 特色：已分間會議室及經理房，可節省裝修成本和時間。
- 高層全海景單位
- 面積：約2,400平方呎
- 呎租：約$36
- 景觀：全維港海景
- 特色：景觀極為開揚，彰顯企業實力，適合中型企業作總部。
最新買賣市場走勢與精選售盤
平均呎價走勢分析
作為尖東區的指標性甲級商廈，加上是分拆業權，東海商業中心的買賣盤源一直吸引投資者和用家。目前市場的平均建築呎價約為$11,000至$16,000港元。影響呎價的因素與租務市場相似，海景單位的叫價明顯較高。對投資者而言，購入單位後的租金回報率是重要考慮。以現時的租金水平計算，回報率普遍介乎2.8%至3.5%，屬於穩健的長線投資選擇。
精選售盤列表 (叫價、呎價、回報率、特色)
- 入門投資精選
- 叫價：約$630萬
- 呎價：約$12,600
- 回報率：約3.1% (連現有租約)
- 特色：細面積單位，投資門檻較低，租務穩定。
- 海景自用首選
- 叫價：約$2,000萬
- 呎價：約$13,800
- 回報率：(交吉出售)
- 特色：高層開揚海景，間隔企理，適合企業自置物業。
- 罕有大單位
- 叫價：約$3,750萬
- 呎價：約$12,500
- 回報率：(交吉或連租約洽談)
- 特色：面積超過3,000呎，市場上供應稀少，具長遠升值潛力。
歷史成交數據及呎價分析
近年矚目成交個案
回顧過去，東海商業中心的成交記錄能反映市場的起伏。例如在市場氣氛暢旺時，一個高層全海景單位曾以接近$17,000的呎價成交，成為當時市場焦點。這類矚目的東海商業中心成交個案，充分顯示了優質單位在市場上的保值和升值潛力。
詳細成交數據參考
綜合過去數年的數據，東海商業中心的成交呎價主要在$11,000至$17,500的區間內波動，視乎單位質素和當時的市場環境而定。低層或景觀較遜色的單位，呎價會較為貼近區間下限。想了解更詳細的逐宗成交紀錄，可以參考土地註冊處的公開資料，或向專業的地產代理查詢。
常見問題 (FAQ)
租賃流程與合約
東海商業中心的管理費是多少？
東海商業中心的管理費一般是按單位的建築面積計算，並且以每平方呎為單位收費。這筆費用主要用來支付大廈公用地方的日常開支，包括保安服務、清潔、升降機系統和中央冷氣系統的維護。具體的管理費金額會隨市場調整，所以建議在洽談租約時，直接向業主或代理查詢最新的收費標準。
大廈是否支援24小時出入？
是的，東海商業中心的租戶可以享有24小時全天候出入的權利。大廈設有完善的保安系統，租戶使用智能卡或通行證，便可以在辦公時間以外自由進出辦公室。不過要注意，雖然人員可以24小時出入，但中央冷氣等其他大廈服務則有固定的供應時間。
大廈設施與管理
非辦公時間加班冷氣如何收費？
由於大廈採用中央冷氣系統，冷氣供應有固定的時間表。如果在非辦公時間需要使用冷氣，租戶可以向管理處預先申請。加班冷氣通常是按小時收費的，費用會直接記錄在租戶的帳單上。實際的收費標準會由管理公司制定，所以最好直接向管理處查詢最新的價目表。
單位能否安裝獨立冷氣？
一般情況下，為了維持大廈外觀的統一性和中央系統的完整運作，東海商業中心不允許租戶在單位內自行安裝分體式獨立冷氣。不過，如果租戶有特殊需求，例如需要為伺服器機房提供24小時恆溫，可以向大廈管理處提出特別申請，管理處會根據個別情況審批。
大廈支援哪些網絡供應商？
作為一座甲級商廈，東海商業中心已經鋪設了完善的網絡基礎設施，支援香港多家主要的商業網絡供應商。租戶可以自由選擇包括香港電訊 (PCCW-HKT)、香港寬頻 (HKBN)、環球全域電訊 (HGC) 在內的服務。為了確保所選的供應商能提供最合適的服務方案，建議在進駐前先向管理處索取支援的供應商完整列表。
交通與泊車
租戶是否有免費停車位？
東海商業中心停車場的車位通常是需要額外租賃的，並不會免費包含在辦公室租約內。租戶可以按月租用車位，但供應情況和租金會隨市場變動。建議有泊車需求的租戶，在簽訂租約時一併向業主或代理查詢月租車位的詳情和安排。
訪客泊車的收費與安排為何？
大廈的東海商業中心停車場設有時租車位，方便訪客使用。訪客的泊車收費標準會清晰展示在停車場入口處。部分租戶或可向管理處購買泊車優惠券給訪客使用。由於尖沙咀東一帶交通繁忙，加上東海商業中心地鐵出口非常方便，訪客也可以考慮使用公共交通工具前來。
東海商業中心 vs 新東海商業中心：選址決策比較
在尖沙咀東部物色心儀的寫字樓，東海商業中心與新東海商業中心這兩個名字總是形影不離。雖然兩者只是咫尺之遙，但在樓齡、設計以至市場定位上，卻各有千秋，針對的企業需求也略有不同。想作出最精明的選擇，就要仔細比較它們的核心差異。
地理位置與交通便利性
兩者的地理位置都佔盡尖東核心地段的優勢，但交通側重點稍有不同。東海商業中心的最大賣點，就是與港鐵尖東站P1出口幾乎無縫連接，經有蓋行人天橋網絡直達大堂，對於依賴荃灣綫及屯馬綫通勤的團隊而言，東海商業中心地鐵出口的便利性無出其右。而新東海商業中心則更靠近紅磡站，自從東鐵綫過海段通車後，這個優勢變得更為顯著，方便需要頻繁往來新界、港島會展中心或內地的商務人士。
樓齡、設計與硬件設施
樓齡是兩者最顯著的分別之一。東海商業中心於1982年落成，是區內資歷較深的甲級商廈，其設計是八十年代現代主義的經典代表。新東海商業中心則在1991年啟用，樓齡上年輕近十年。這意味著在建築設計和內部機電系統方面，它可能更貼近現代標準。對於重視物業硬件和設施新舊程度的企業來說，這個年份差距是一個實在的考慮點。至於東海商業中心停車場的配套，兩座大廈均有提供，便利性不相伯仲。
景觀視野與單位質素
景觀方面，兩座大廈均可提供開揚的維多利亞港海景，以及尖東城市景觀。東海商業中心的獨特之處，在於部分單位面向市政局百週年紀念花園的噴水池，景觀別具特色，這也是它經常成為電影取景地的重要原因。單位質素方面，兩者都以方正實用的間隔見稱，為租戶提供極高的裝修靈活性，能滿足不同行業的佈局需求。
市場定位與租戶組合
東海商業中心的市場定位更像一個綜合性的地標。由於歷史悠久，租戶組合非常多元化，涵蓋國際航空公司、專業服務機構甚至領事館，形象深入民心。新東海商業中心則憑藉較新的樓齡，吸引了不少注重企業形象的專業公司和貿易機構進駐，市場定位更趨向純粹的現代甲級寫字樓。這也反映在兩者的成交記錄上。分析東海商業中心成交數據時，會發現其客群廣泛；而新東海商業中心的成交個案，則可能更集中在某些特定行業。因此，選擇哪一幢，也視乎你希望公司置身於一個怎樣的商業社群之中。