想將手上的居屋單位在公開市場自由買賣或出租，以釋放物業的全部潛力？「補地價」是解除轉讓限制的必經之路。然而，補地價的計算方法複雜，申請程序繁瑣，何時才是最佳時機，往往令業主感到困惑。本文將為你一文看清居屋補地價的所有細節，由官方計算公式、折扣率釐定，到詳解6大申請步驟、財務策略，助你輕鬆掌握整個流程，準確預算開支，並捕捉最佳的補價時機。
深入了解「居屋補地價」：定義、好處與法律基礎
到底什麼是「居屋補地價」？
定義：解除資助房屋的轉讓限制
目的：將單位轉為可在公開市場交易的私有產權
相信不少居屋業主都聽過居屋補地價，但要清楚了解居屋補地價計算方法前，首先要明白它的基本定義。簡單來說，居屋補地價是一個為資助房屋解除轉讓限制的官方程序。因為政府當年是以低於市價的折扣價出售居屋，這個折扣實際上是一種房屋資助，所以單位的業權便附帶了轉讓限制。而補地價，就是業主向政府歸還當年買樓時所獲得的資助差價，完成這個步驟後，居屋單位就能夠像一般私人物業一樣，在公開市場上自由買賣或出租。
為何需要補地價？法律依據與目的
法律基礎：《房屋條例》（第283章）的規定
核心原則：確保公共房屋資源公平分配
補地價的要求並非隨意設立，而是有清晰的法律基礎。香港的《房屋條例》（第283章）已列明對資助出售房屋的轉讓限制。這項規定的核心原則，是為了確保公共房屋資源能夠公平分配。政府的資助原意是幫助合資格市民置業自住，並非用作市場投資。所以，當業主希望將單位投入自由市場，以獲取潛在的市場利潤時，就需要先歸還當初從公共資源中所得到的資助，這樣才能體現公平原則，並維持政策的初衷。
完成補地價後的3大核心好處
好處一：自由出租，賺取被動收入
完成補地價後，最大的好處之一就是可以將單位合法出租。未補地價的居屋是嚴禁出租的。一旦完成補地價，業主便可以自由地將單位放租，每月賺取穩定的租金，將自住物業轉化為一項能產生被動收入的資產。
好處二：在公開市場自由出售，接觸更多買家
在出售物業方面，單位的彈性也大大增加。未補地價的單位只能在第二市場（或稱居二市場）賣給持有有效資格的買家，目標客群有限。完成補地價後，單位就能夠在公開的自由市場上出售，潛在買家擴展至全港所有市民，接觸面更廣，自然更有機會以理想價格成交。
好處三：可申請加按或轉按，靈活調動資金
財務上的靈活性也是一個重要誘因。未補地價的居屋在申請銀行按揭時限制重重，想加按套現幾乎是不可能的。但是，單位補地價後，在銀行眼中就等同於一般私人物業。業主可以根據自身財務需要，向銀行申請轉按或加按，將物業的升值部分套現，資金運用就靈活得多了。
不補地價的轉售限制與後果
轉售限制：只能在第二市場（居二市場）轉售予合資格買家
如果不選擇補地價，單位的轉售就會受到嚴格限制。根據規定，在指定的轉讓限制期過後，單位只能在房委會的第二市場（居二市場）出售，而且買家必須是持有「購買資格證明書」的綠表或白表人士。這大大限制了業主的交易對象和定價空間。
法律後果：違反《房屋條例》第27A條的嚴重罰則
更加需要注意的是，業主切勿嘗試違規操作。假如業主在未補地價的情況下，私自將單位在公開市場出租或出售，即屬違法行為。這會觸犯《房屋條例》第27A條，一經定罪，後果可能非常嚴重，包括高額罰款甚至監禁。所以，依法完成補地價是保障自己的唯一途徑。
居屋補地價計算方法：公式、折扣率及估價詳解
談到居屋補地價，許多人第一時間想到的就是複雜的計算過程。其實，只要掌握了核心公式和幾個關鍵數字，整個居屋補地價計算過程就會變得清晰易明。接下來，我們會一步步拆解官方的計算方法，讓你對最終需要支付的居屋補地價幾錢有一個實在的概念。
官方補地價計算公式拆解
計算公式：補價 = 補價時市值 × (購入時十足市值 – 購入時樓價) / 購入時十足市值
這條官方公式看起來可能有點複雜，但我們可以將它簡化。公式中 (購入時十足市值 - 購入時樓價) / 購入時十足市值 這部分，其實就是你買入單位時的「折扣率」。所以，簡化後的公式就是：
補價金額 = 單位補價時的市值 × 當初的買入時折扣率
這個概念很重要，因為它說明了你需要補回的是一個「比例」，而不是一個固定金額。當你的單位升值，你需要補回的金額也會相應增加。
步驟一：如何釐定「單位補價時的評估市值」？
當你向房屋署（房署）提交補地價申請後，房署會委派認可的測量師行為你的單位進行估價。這個估價並非參考銀行的網上估價，而是測量師親身上門視察後，根據單位當時的狀況、座向、樓層、景觀以及最新的市場成交數據，評估出一個在公開市場的十足市值。這個市值是計算補價金額的基礎，也是整個算式中最大的變數。
步驟二：如何找出關鍵的「買入時折扣率」？
「買入時折扣率」是整個居屋補地價計算中的固定不變因素，在你買入單位的那一刻就已經決定了。這個關鍵的折扣率，通常會清楚列明在你當初與房署簽訂的樓契（Deed of Assignment）或相關的買賣文件上。不同期數的居屋，甚至同一個屋苑不同座數的單位，其首次出售時的折扣率都可能不同，所以查閱自己的樓契文件是最準確的方法。
實戰計算範例：逐步計出補地價金額
個案演示：2014年以七折買入單位，現時補價金額計算
讓我們用一個實際例子，看看整個計算過程是如何操作的。
假設陳先生在2014年以七折（即30%折扣率）買入一個居屋單位。
– 購入時樓價：$210萬
– 購入時十足市值：$300萬
– 買入時折扣率：($300萬 – $210萬) / $300萬 = 30%
到了今天，陳先生打算為單位補地價，並在公開市場出售。經房署委派的測量師評估後，單位的現時市值為$600萬。
根據公式，他需要支付的補地價金額為：
– 補價金額 = $600萬 (補價時市值) × 30% (買入時折扣率) = $180萬
透過這個例子，你可以清楚看到，隨著物業升值，需要補回的差價也會相應增加。你可以利用網上的居屋補地價計算機作初步估算，但最終金額仍以房署的評估為準。
影響最終補地價金額的3大關鍵因素
除了公式本身，還有三大因素會直接影響你需要支付的最終補價金額。
因素一：物業市場的整體走勢
這是最直接的影響因素。因為補價金額是基於「補價時的市值」計算，所以樓市的升跌會直接影響估價結果。如果選擇在樓市高峰期申請補地價，單位的估值自然會較高，補價金額也會水漲船高。相反，若在樓市調整期進行補價，則有機會以較低的成本完成程序。
因素二：單位狀況與內部裝修（專家提示：補價前切勿豪華裝修）
測量師上門估價時，會評估單位的內部狀況。一個保養良好、裝修簇新的單位，其市場價值自然會比狀況殘舊的單位高。這裡有一個非常重要的專家提示：如果你計劃為單位進行大型或豪華裝修，應該在完成補地價程序之後才進行。如果在補價前進行豪華裝修，只會推高單位的估值，變相令你需要支付更多的補地價金額，並不划算。
因素三：單位是否存在僭建物或結構改動
在估價過程中，測量師亦會檢查單位是否存在任何違規的僭建物或未經許可的結構改動。如果發現這些問題，房署可能會要求業主先將單位還原，然後才能繼續補地價的申請。這不僅會拖慢整個流程，還可能涉及額外的還原工程開支，所以在申請前確保單位狀況符合規定是十分重要的。
居屋補地價申請程序指南：由準備文件到領取證明書
了解清楚整個居屋補地價申請流程，是順利將單位在公開市場出售或出租的關鍵第一步。整個過程由準備文件開始，到最終領取證明書，每個環節都相當重要。以下為你詳細拆解整個申請程序，助你輕鬆掌握每個步驟。
申請補地價前的準備工作
在正式提交申請前，做好充分準備可以令後續流程更加順暢，甚至有助你節省開支。
向多間銀行索取初步估價作參考
在啟動程序前，一個明智的做法是先向多間銀行，例如滙豐銀行、恒生銀行或中銀香港，為你的單位索取免費的初步口頭估價。這個步驟有兩個主要好處。第一，它可以讓你對單位當前的市值有一個概念，從而初步估算居屋補地價幾錢，方便你預備資金。第二，這些銀行的估價紀錄可以作為一個市場參考。日後假如你認為房署的估價過高，這些紀錄便能成為你提出反對時的有力佐證。
準備所需文件：樓契副本及業主身份證明
申請時，你需要向房屋署（房署）提交一些基本文件。最重要的文件是單位的樓契副本（Deed of Assignment），因為樓契上詳細記錄了計算居屋補地價折扣率所需的關鍵資料，包括單位首次購入價及當時的十足市值。此外，你亦需要準備好所有業主的身份證明文件副本，以核實身份。
補地價申請6大步驟詳解
整個補地價申請過程環環相扣，清晰了解以下六個步驟，便能有條不紊地完成申請。
第1步：填寫並向房署提交「評估補價申請書」
首先，你需要填妥一份名為「評估補價申請書」（表格HD1066C）的官方文件。填寫完畢後，連同樓契副本及申請所需的行政費用，一併遞交至房委會總辦事處或相關的屋邨租約事務管理處。
第2步：房署委派測量師上門視察及進行估價
房署收到你的申請後，便會委派認可的測量師行，預約時間到你的單位進行實地視察和估價。測量師的主要工作是評估單位在申請當日的十足市值。這裡有一個專業提示：在測量師上門視察前，最好避免進行任何大型或豪華的裝修工程。因為一個簇新亮麗的裝修，有機會令單位估價提高，直接影響最終的居屋補地價計算結果，令你需要支付更高的補價金額。
第3步：接收房署發出的「評估補價通知書」
完成視察及估價後，大約一個月內，你便會收到由房署發出的「評估補價通知書」。這份文件會清楚列明你的單位的評估市值，以及根據此市值計算出的最終補價金額。
第4步：於兩個月限期內繳付補價款項
收到「評估補價通知書」後，你必須在通知書發出日期起的兩個月內，繳付全數補價款項。繳款方式通常是銀行本票或律師樓支票。請務必緊記這個期限，如果逾期未繳，這次的申請便會自動作廢，之前繳付的行政費亦不會退還，你需要重新提交申請。
第5步：親身領取「解除轉讓限制證明書」
房署確認收妥你的補價款項後，便會通知你前往指定辦事處，親身領取一份極為重要的法律文件——「解除轉讓限制證明書」（Certificate of Removal of Alienation Restrictions）。這份證明書是你已完成補地價的最佳證明。
第6步：到土地註冊處為證明書進行註冊（登記）
領取證明書後，還剩下最後一個關鍵步驟。你需要委託律師，或親身將「解除轉讓限制證明書」交往土地註冊處進行註冊（俗稱「登記」）。完成註冊後，你單位的業權資料才會在官方紀錄上正式更新，整個補地價程序才算真正圓滿完成，單位自此便可在公開市場上自由買賣或出租。
對估價結果有異議？提出反對的權利與程序
如果你認為房署評估出的補價金額不合理，你有權提出反對。
在28天內提出書面反對的流程
根據規定，你必須在收到「評估補價通知書」的28天內，以書面形式向房署正式提出反對。在反對信中，你需要清楚列明你的理據。這時候，你在事前向多間銀行索取的估價紀錄，便能大派用場，作為支持你論點的客觀市場數據。
向土地審裁處提出上訴的可能性
假如房署在覆核後依然維持原有的估價，而你仍然持有異議，你可以選擇向土地審裁處（Lands Tribunal）提出上訴。不過，這一步會進入正式的法律程序，可能涉及額外的時間和費用，所以在決定前應先作詳細考慮。
補地價申請流程所需時間一覽
要規劃好賣樓或資金安排，預算好整個流程所需時間非常重要。一般而言，由遞交申請表開始，到房署安排測量師上門估價，大約需要兩至四個星期。完成估價後，再等候約一個月便會收到補價通知書。之後你有兩個月的時間繳款。因此，在沒有延誤或提出反對的情況下，整個居屋補地價申請流程，由申請到成功領取證明書，普遍需時約三至四個月。
掌握補地價最佳時機與財務策略
如何選擇補地價的最佳時機？
決定何時進行居屋補地價，是一項相當重要的財務規劃。因為居屋補地價計算的金額，與單位在補價當時的評估市值有直接關係。換句話說，物業市值的升跌，會直接影響你需要支付的補價款項。所以，掌握好時機，就能夠為你省下一筆可觀的費用。
在樓市調整期補地價，鎖定較低成本的長遠優勢
一個精明的策略，是在樓市處於調整期或相對低位時申請補地價。因為在這個時候，房署委派的測量師對單位的估價會比較低。雖然你買入單位時的居屋補地價折扣率是固定的，但用一個較低的市值來計算，最終需要支付的居屋補地價幾錢自然會減少。完成補地價後，你就解除了單位的轉讓限制。未來當樓市回升時，你可以選擇在更高的價位自由出售或出租，這樣便能鎖定一個較低的成本，並獲得更大的財務彈性。
資金不足？申請補地價按揭注意事項
補地價的金額動輒過百萬，一次過支付對很多人來說都有困難。這時候，你可以考慮向銀行申請「補地價按揭」貸款。這種貸款專門用來支付補地價的款項。不過，並非所有銀行都提供這類服務，而且審批要求也需要注意。
銀行審批標準及按揭成數上限
申請補地價按揭時，銀行會像審批一般樓宇按揭一樣，評估你的還款能力。你需要提供入息證明、信貸報告等文件。銀行會根據金管局的指引，計算你的供款與入息比率。一般情況下，補地價按揭的成數上限約為補價金額的七成，意思是你仍需要準備至少三成的首期資金。在申請前，最好先向多間銀行查詢，比較它們的條款和利率。
未補地價單位「平手轉按」與「加按套現」的分別
在討論未補地價單位的按揭時，必須分清兩個概念。
「平手轉按」是指將現有的按揭貸款餘額，從一間銀行轉到另一間銀行，通常是為了獲取更優惠的利率。這個過程不涉及額外借貸，所以房署一般會批准。
「加按套現」則是指在原有按揭之上，再向銀行申請額外貸款以獲取現金。對於未補地價的單位，房署有嚴格限制，除非業主有緊急財務需要，例如籌措醫藥費或殮葬費等，否則一般不會批准加按套現的申請。
如何規劃補地價與按揭申請的時間線？
整個過程需要周詳的時間規劃，確保流程順暢。
首先，在決定補地價前，應先向銀行進行初步諮詢，了解自己的貸款能力和可行的按揭方案。
然後，正式向房署提交「評估補價申請書」。房署需要數星期至一個月時間處理和進行估價。
當你收到房署發出的「評估補價通知書」後，便要馬上行動。因為你只有兩個月的時間繳付補價款項。在這段時間內，你需要立即向選定的銀行正式提交按揭申請，並完成所有審批手續。
最後，銀行會在批出貸款後，安排律師處理後續文件，並將款項直接支付給房署，完成整個補地價程序。時間管理是成功的關鍵，必須預留充足時間處理每個環節。
各類資助房屋計劃補地價須知：居屋、租置、綠置居比較
談到居屋補地價，大家可能以為所有資助房屋的規則都一樣。其實，不同計劃在補地價計算和轉讓限制上存在很大分別。想知道自己的單位屬於哪一類，以及居屋補地價幾錢，就要先了解居屋、租者置其屋（租置）和綠表置居（綠置居）計劃各自的特點。
各時期居屋轉讓限制期的演變
居屋的轉讓限制並非一成不變，政府在不同時期因應市場情況調整政策，所以限制期愈來愈長。了解自己單位落成出售的年份，是掌握補地價時機的第一步。
2018年或之前出售的居屋：五年轉讓限制期
如果你持有的居屋是在這個時期買入，轉讓限制期相對寬鬆，為期五年。在首五年內，業主只能在第二市場（居二市場）將單位轉售給合資格的綠表或白表人士。當五年期屆滿後，業主就可以申請補地價，然後在公開市場自由出售或出租單位。
2019年至2021年出售的居屋：十年轉讓限制期
由2019年起，政策明顯收緊。在這段時期出售的居屋，轉讓限制期延長至十年。首兩年，業主只能以原價在居二市場轉售。由第三年至第十年，則可以在居二市場自行定價轉售。必須等待十年期滿後，才可以申請補地價，繼而在公開市場自由交易。
2022年及之後出售的居屋：十五年轉讓限制期
最新的居屋計劃進一步延長了轉讓限制，長達十五年。首五年內，業主只能以原價在居二市場轉售。由第六年至第十五年，才可以在居二市場自行定價出售。同樣地，業主需要等待十五年期滿，才能補地價並於公開市場出售單位。
租者置其屋（租置）計劃的補地價差異
租置計劃單位的補地價方式，與居屋有根本上的不同。這直接影響到整個居屋補地價計算的邏輯。
計算方法：沒有固定折扣率，每次獨立評估
居屋的補地價折扣率，是在購入單位時就已釐定的固定比率。不過，租置單位並沒有這個固定的居屋補地價折扣率。每一次申請補地價，房屋署都會重新委派估價師獨立評估單位，然後釐定當時的補價金額。這代表補價金額的變數較大，無法像使用居屋補地價計算機那樣簡單預估。
特別限制：評估結果有效期僅兩個月
租置單位業主需要特別留意，房屋署發出的「評估補價通知書」有效期只有兩個月。如果業主未能在這段時間內完成交易並繳付補價，整個申請就會作廢。之後若想再出售，就需要重新提交申請、支付行政費用，並等待新一輪的估價，屆時的補價金額亦可能會因市況而改變。
綠表置居（綠置居）計劃的補地價特點
綠置居是較新的計劃，其補地價和轉讓限制的特點，基本上與同期出售的新居屋看齊。換言之，早期的綠置居計劃跟隨十年的轉讓限制期，而較新的計劃則跟隨十五年的限制期。
特例情況：哪些早期居屋計劃或單位無需補地價？
市場上確實存在極少數無需補地價的居屋。這些主要是香港最早期的居屋計劃，例如第一期的順緻苑、愉城苑，以及第二期甲的置樂花園、俊民苑等。因為當時的地契條款並未設有轉讓限制，所以這些單位的業主可以直接在公開市場自由出售，無需經過補地價的程序。
居屋補地價實戰操作：買賣流程中的財務與法律安排
當你決定為物業進行居屋補地價，除了要了解整個申請流程與計算方法，更關鍵的一步，是在實際買賣過程中如何操作。處理居屋補地價的財務安排，直接影響到最終的交易順暢度，以及買賣雙方需要準備的資金。這一步並非單純繳交款項，而是涉及律師、銀行和買賣雙方之間緊密協調的法律與財務規劃。
買賣流程中的補地價操作：三種常見情景分析
在物業交易的實務中，處理補地價主要有三種常見的操作方式。每種方式都有其利弊，適合不同財務狀況的業主。了解它們的運作模式，有助你選擇最適合自己的方案，確保交易順利完成。讓我們來看看這三種情景。
情景一：由賣家先行補地價
這是最直接和簡單的做法。賣家在正式將單位放盤前，或者在簽訂臨時買賣合約後，自行向房屋署申請評估補價，並且動用自己的資金繳付全部款項。
這種做法的好處是，單位在交易時已經完成補地價，變成了十足權益的私人物業。整個交易流程與一般私人樓宇無異，對買家而言最具吸引力，因為過程簡單，不確定性最低，買家申請按揭也會比較順暢。但是，這個方案對賣家的財務要求最高，因為賣家需要預備一筆可觀的流動資金，先行支付數十萬甚至過百萬的補價款項。
情景二：由買家負責補地價（俗稱「借人頭」）
這種操作相對少見，而且程序比較複雜。在這種情況下，買賣雙方同意以一個未補地價的樓價進行交易，並在合約中列明，補地價的責任和費用將由買家承擔。
這個方案讓賣家完全不需要為補地價準備資金。但是，風險幾乎全部轉移到買家身上。首先，買家需要準備極為充裕的現金，因為銀行批出的按揭貸款，通常只會基於未補地價的樓價計算，補地價的款項需要由買家額外一筆過支付。其次，這種操作在法律和稅務上可能存在灰色地帶，處理不當或會引起印花稅等後續問題，因此大部分律師都不建議採用此方法。
情景三：「同步成交」操作（利用買家資金補地價）
這是目前市場上最普遍、最受歡迎的操作方式，特別適合資金不充裕的賣家。簡單來說，就是在物業正式成交的當天，利用買家支付的樓價（包括其按揭貸款）來完成補地價的程序。
具體操作流程如下：
1. 買賣雙方簽訂臨時買賣合約，並將成交期設定得較長，例如三個月，預留足夠時間讓賣家向房署申請。
2. 賣家立即向房署遞交補地價申請，並取得列明補價金額的通知書。
3. 在成交當日，買家的律師會根據指示，將買家支付的款項優先用作開出本票給房署，用以支付補地價。
4. 支付補地價後，餘下的款項再用作償還賣家原有的按揭，最後的餘額才歸賣家所有。
這種做法的好處是賣家無需預先墊付大筆資金，實現了無縫交接。買家最終也能獲得一個已補妥地價的單位。整個操作需要買賣雙方律師的精準協調，確保資金在同一天內妥善分配，是兼顧了雙方利益的實用方案。
居屋補地價常見問題 (FAQ)
Q1：申請居屋補地價的行政費是多少？若中途取消申請會退還嗎？
申請評估居屋補地價需要繳付一筆行政費用，金額會由房委會定期檢討。這筆費用在遞交申請時支付，主要是用來支付委派測量師行進行物業估價的開支。需要留意的是，這筆行政費一經繳付，即使你中途決定取消申請，又或者錯過了繳款期限導致申請失效，費用都不會退還。
Q2：居屋和租置公屋的補地價折扣率計算有何不同？
兩者的計算基礎有根本上的分別。居屋的補地價計算，是基於一個在購入單位時已經釐定的「買入時折扣率」，這個折扣率是固定的。將來補價時，只需將這個固定折扣率乘以單位在補價當日的最新評估市值，就能得出補價金額。
租置公屋則不同，它沒有一個固定的折扣率。每次業主申請補地價，房委會都會重新獨立評估，計算方式較為複雜，會考慮單位首次出售時的各種因素。簡單來說，居屋的折扣率是永久鎖定的，而租置公屋的補價評估則是每次都重新計算。
Q3：法律上，補地價款項應由買家還是賣家支付？
從法律層面看，並沒有明文規定補地價的款項必須由買家或賣家支付。不過，解除單位的轉讓限制，是業主（即賣家）對房屋委員會的法律責任。因此，在絕大多數的物業交易中，這筆費用最終是由賣方承擔的。實際操作上，買賣雙方可以在臨時買賣合約中協商，釐清這筆關於居屋補地價幾錢的款項如何處理，並由律師在交易完成時一併辦妥。
Q4：如何查閱自己單位的「買入時折扣率」？
要找出最準確的居屋補地價折扣率，你需要查閱單位最初的法律文件。最重要的文件是單位首次轉讓的樓契（First Assignment）。樓契上會清楚列明單位在「購入時的十足市值」以及你的「實際買入價」。透過這兩個數字，就可以準確計算出當時的折扣率，這是進行任何居屋補地價計算機估算或正式申請的基礎。
Q5：如果我透過繼承獲得未補地價的居屋，需要立即補地價嗎？
不需要。單純繼承業權這個行為，並不會觸發立即補地價的要求。作為新的業主，你和原業主一樣受相同的轉讓限制約束。如果你選擇繼續在單位自住，或者將單位在第二市場轉售給合資格的綠表或白表買家，就無需進行補地價。只有當你打算將單位在公開市場自由出售、出租或以其他方式轉讓時，才需要申請完成居屋補地價的程序。