繼承親人留下的居屋，往往百感交集。除了要處理繁複的法律及承辦手續，繼承人更要面對一個關鍵抉擇：是否應該「補地價」？這個決定，直接影響單位未來能否在公開市場自由出售或出租，牽涉龐大的財務安排。本文將作為您的終極指南，一文為您詳細剖析居屋繼承涉及的法律程序、財務規劃與補地價計算三大核心問題，助您清晰掌握整個流程，作出最明智的決定。
居屋繼承與補地價：快速解答核心疑問 (FAQ)
處理居屋繼承補地價的問題時，腦海中總會浮現許多疑問。這部分將會用最直接的方式，解答幾個大家最關心的核心問題，讓你對整個概念有更清晰的理解。
問：繼承居屋後，是否必須馬上補地價？
答：這是一個常見的迷思。答案是，不需要。繼承人取得居屋業權後，並沒有硬性規定要立即繳付補地價。補地價的需要，完全取決於你日後打算如何處理這間居屋。如果你和家人打算繼續在單位自住，可以一直維持未補地價的狀態，無需支付任何相關費用。只有當你決定將單位在公開市場（即自由市場）出售或出租時，才需要啟動補地價的程序。所以，關於繼承居屋補地價的時機，你絕對有主導權。
問：繼承未補地價的居屋，與繼承一般私人物業有甚麼主要分別？
答：最大的分別在於業權的限制。繼承私人物業後，繼承人便擁有完整的業權，可以自由買賣、出租或轉讓。但是，居屋是政府的資助房屋，即使是透過繼承獲得，其業權轉讓依然受到《房屋條例》的規管。當你辦妥遺產承辦手續後，仍需要向房屋委員會申請業權轉讓，並取得其同意書，才能正式將業權轉到自己名下。整個過程比繼承私人物業多了一重向官方機構申請的步驟。
問：那麼，我可以將繼承得來的居屋出售或出租嗎？
答：可以，這正是補地價發揮作用的時候。你有兩個選擇：
- 在公開市場出售或出租：如果你想將單位賣給任何人士，或者將它出租，就必須先向房屋署完成補地價程序，解除單位的轉讓限制。補價後，這間居屋的法律地位就等同於一間私人物業，你可以自由處置。
- 在居屋第二市場出售：如果你不想補地價，也可以選擇在「居屋第二市場」將單位轉售予合資格的綠表或白居二買家。這個途徑無需補地價，但買家身份就有所限制。
問：居屋補地價的金額是如何計算的？
答：計算方法是統一而且透明的。補價金額並非以當年的買入價計算，而是根據物業的最新市值來評估。
計算公式是：申請補價時的單位評估市值 x 購入單位時的最初折扣率
舉個例子，假設單位在購入時享有35%的折扣。如果現時房屋署評估該單位的市值為600萬港元，那麼需要繳付的補地價金額便是 600萬 x 35% = 210萬港元。
問：如果父母的居屋是用「長命契」（聯權共有）持有，繼承程序會否簡單一些？
答：會的，程序會大大簡化。「長命契」的最大特點是業權的自動轉移。假設父母是單位的聯名業主，當其中一方離世，其業權會自動轉移至在生的另一方（即生存的聯權共有人）。在生的業主只需帶同離世一方的死亡證到律師樓，再由律師協助到土地註冊處辦理更新業權記錄即可，無需經過複雜的遺產承辦程序。但是，關於補地價的規定依然不變，只有在公開市場出售或出租時才需要處理。
問：我名下已有一層私人物業，還可以繼承家人的未補地價居屋嗎？
答：可以的。房屋委員會的政策是防止任何人士同時享有多於一項的「房屋資助福利」，例如同時擁有兩間未補地價的居屋。但是，如果你擁有的是私人物業，你依然有權利繼承家人的居屋。這兩者並無衝突。而且，透過遺產繼承物業是完全免除印花稅的，這也是一個重要的財務考慮點。
第一部分：居屋繼承法律程序全攻略
處理親人留下的居屋繼承補地價問題，確實比一般私樓來得複雜。因為居屋不單涉及遺產法，還受到《房屋條例》的規管。不過，只要我們一步一步來，弄清楚整個法律流程，事情就會變得清晰。這個部分會為你詳細拆解繼承居屋的每一步，讓你對整個法律程序有一個全面的了解。
第一步：釐清業權形式—「長命契」與「分權共有」
在開始任何法律程序前，首先要做的是查閱樓契，確定居屋的業權形式。香港的物業業權主要分為兩種，它們的繼承方式截然不同。
聯權共有 (俗稱「長命契」)
如果物業是以「長命契」形式持有，事情就相對簡單。你可以將「長命契」理解為所有業主共同擁有一個完整的業權。當其中一位業主離世，其業權會自動轉移給在生的其他聯名業主。這個過程是法律上的自動繼承，不受遺囑內容影響。在生的業主只需要帶同離世業主的死亡證，到律師樓辦理相關手續，再到土地註冊處更新業權記錄，將離世業主的名字移除便可。
分權共有
如果物業是以「分權共有」形式持有，代表每位業主都擁有一個獨立計算的業權份額，例如各佔一半。當其中一位業主離世，他所持有的業權份額就會成為其遺產的一部分。這部分遺產會根據他生前訂立的遺囑，或者在沒有遺囑的情況下，按照《無遺囑者遺產條例》的規定來分配。這種情況就需要啟動完整的遺產承辦程序。
第二步：啟動遺產承辦—取得法律授權文件
對於「分權共有」的居屋，繼承人必須先向香港高等法院的遺產承辦處申請法律授權文件，才能處理業權轉移。這個程序分為兩種情況。
有遺囑的情況：申請「遺囑認證書」
如果離世的業主生前已訂立有效的遺囑，遺囑內指定的執行人就需要向法庭申請「遺囑認證書」(Grant of Probate)。執行人需要準備好遺囑正本、死亡證、遺產清單等文件。當法庭頒發了遺囑認證書，執行人便獲得法律授權，可以根據遺囑的指示去管理和分配包括居屋在內的遺產。
無遺囑的情況：申請「遺產管理書」
如果業主沒有留下遺囑，其遺產便會依法例的繼承順位分配，通常是配偶優先，其次是子女、父母等。合資格的繼承人需要向法庭申請成為遺產管理人，並取得「遺產管理書」(Letters of Administration)。這份文件同樣賦予管理人處理遺產的法律權力。
第三步：向房屋委員會申請轉名—居屋繼承的關鍵
這是繼承居屋與繼承私樓最大的分別。即使你已經從法庭取得了遺囑認證書或遺產管理書，你還不能直接到律師樓辦理轉名。你必須先過房屋委員會 (房委會) 這一關。
整個流程是，遺產執行人或管理人需要將法庭文件呈交給房委會，並且「提名」一位合資格的家庭成員作為新的業主。房委會會審核這位被提名人的資格。一般來說，繼承人不需要經過入息及資產審查。但是，房委會的「防止雙重福利」原則依然適用，即繼承人不能同時擁有另一個資助出售單位的業權。
第四步：完成法律手續—正式更新業權記錄
當房委會審批完成，並且發出「提名信」或同意書後，你就可以正式聘請律師處理最後的轉名手續。律師會根據房委會的同意文件，擬備一份業權轉讓的法律文件 (通常是「承辦及轉讓同意書」, Assent)。這份文件簽署後，律師會將其送交土地註冊處進行註冊。一經註冊，業權便正式轉移到新業主名下，整個繼承的法律程序便告完成。最後，記得將更新後的業權文件副本交予屋苑的管理處，以更新住戶記錄。
第二部分：居屋繼承常見陷阱與財務問題
處理居屋繼承補地價的事宜，表面上看似是家庭內部的業權轉移，但當中牽涉到房屋委員會的規定與複雜的財務安排，有幾個常見的陷阱與問題需要特別留意。了解這些細節，可以幫助你更順利地完成整個過程。
陷阱一：被忽略的業權形式—「長命契」的絕對效力
首先，必須釐清居屋的業權形式。香港的物業業權主要分為「聯權共有」（俗稱「長命契」）和「分權共有」兩種，它們對繼承有決定性的影響。
如果物業是以「長命契」形式持有，當其中一位業主去世，其業權會自動轉移給在生的其他聯權共有人。這個過程是凌駕於遺囑之上的。也就是說，即使離世業主在遺囑中將物業指定給某位子女，只要物業是「長命契」，業權最終都會歸屬另一位在生的聯名業主，遺囑的相關內容會變得無效。很多家庭因為不了解這一點，而產生了不必要的期望和糾紛。
相反，如果是「分權共有」，每位業主都擁有獨立的業權份額。當一位業主去世，他所持有的份額就會成為其遺產的一部分，並根據遺囑或無遺囑繼承法分配。
陷阱二：繼承人資格的限制—「雙重福利」原則
另一個關鍵陷阱，是關於繼承人的資格問題。房屋委員會有一條核心原則，就是防止任何人士享「雙重福利」。
這代表如果繼承人本身已經是另一個未補地價居屋、或任何資助出售房屋的業主，房委會一般不會批准他再繼承另一個未補地價的居屋單位。這個原則非常嚴格，目的是確保公共房屋資源能公平分配。
不過，這裡有一個常見的誤解需要澄清。如果繼承人名下只擁有私人樓宇，他仍然完全有資格繼承未補地價的居屋，因為擁有私人物業並不屬於享受房屋福利。所以，繼承居屋與個人是否持有私樓沒有直接衝突。
陷阱三：未完成交易的按揭僵局
一個較為特殊但後果嚴重的陷阱，發生在準業主於物業成交前不幸離世的情況。例如，家庭成員抽中新居屋，並簽署了買賣合約，但在正式完成交易、簽署轉讓契前過身。
此時，遺產繼承人雖然有權利和義務去完成交易，但在申請按揭時會遇到極大困難。因為銀行批核按揭時，要求按揭申請人必須是物業的註冊業主。但在成交前，業主名義上仍然是離世的準業主。繼承人需要先完成承辦遺產的法律程序，但房委會未必同意在成交前更改買賣合約上的名字。這就形成了一個僵局：繼承人需要按揭貸款去完成交易，但銀行因為業權未正式轉移而拒絕批核。這個情況可能導致繼承人需要以現金全額支付樓價，否則就有交易失敗、被沒收訂金的風險。
繼承後的財務規劃：補地價時機與稅務優惠
順利繼承居屋後，就進入了財務規劃的階段。關於繼承居屋補地價，最核心的考量是時機。
你並不需要在繼承後立即補地價。補地價的目的是為了拆除單位的轉讓限制，讓它可以在公開市場自由出售或出租。如果繼承人計劃繼續在單位自住，或者打算將來在居屋第二市場轉售給合資格的綠表或白表買家，就完全沒有即時補地價的需要。
在稅務方面，繼承居屋有一個重大的財務優勢。因為業權轉移是基於繼承，而不是買賣，所以整個過程是完全豁免印花稅的，這可以節省一筆非常可觀的開支。不過，辦理遺產承辦的過程中，會涉及律師費及法庭的相關費用，這些是需要預留的必要開支。
第三部分：居屋補地價實戰指南
當你完成所有居屋繼承的法律程序，正式成為單位的新業主後，下一個重要的課題便是「居屋繼承補地價」。這一步並非所有繼承人都必須立即處理，卻是解鎖物業全部潛在價值的關鍵。究竟何時才是補地價的最佳時機？整個流程又是怎樣的？接下來，讓我們一步步拆解，為你提供清晰的實戰指引。
釐清「補地價」的真正意義與時機
首先要理解，所謂「補地價」，本質上是業主向政府購回當年購買單位時所享有的折扣差價，從而解除單位的轉讓限制。完成居屋繼承後，你並不需要馬上支付這筆款項。是否需要補地價，完全取決於你對這個物業的未來規劃。
簡單來說，可以從以下兩點考慮：
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如果你計劃自住或在第二市場出售：若你和家人打算繼續居住，或者計劃將單位在「居屋第二市場」轉售給合資格的綠表或白居二買家，那麼你完全無需處理補地價事宜。單位將維持其資助房屋的性質，繼續受到轉讓限制。
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如果你計劃在公開市場出售或出租：假如你想將物業放到自由市場，賣給任何背景的買家以獲取最高的市場價值，或者希望將單位合法出租，賺取租金收入，那麼「補地價」就是一個必須完成的前置步驟。完成補地價後，你的居屋在法律上就等同於私人樓宇，擁有完整的業權，可以自由處置。
因此，繼承居屋後是否要補地價，是一個策略性的財務決定，而非法律上的即時要求。
補地價金額是如何計算的？
補地價的金額並非固定不變，而是與物業的當前市值掛鈎。計算方程式相當清晰：
應繳補價 = 補價時的單位市值 x ((購入時的十足市值 – 原本樓價) / 購入時的十足市值)
後面的部分其實就是當年的「折扣率」。舉個例子，讓你更容易明白：
假設單位在多年前是以七折（即30%折扣）買入。現在，你作為繼承人打算為其補地價，並經房委會評估，單位當前的市值為600萬港元。
你需要繳付的補地價金額便是：
600萬港元 x 30% = 180萬港元
這個數字會隨市場樓價波動，所以實際申請時的評估市值是最終的計算依據。
申請補地價的詳細流程
當你決定要為繼承的居屋補地價，整個程序主要分為以下幾個核心步驟，過程清晰直接：
第一步：遞交評估申請
業主需要向房屋委員會（房委會）遞交「評估補價申請書」。你需要準備好相關的業權證明文件（例如遺產承辦文件及轉名後的樓契）副本，並繳付所需的手續費。
第二步：房委會進行物業估價
收到申請後，房委會會委派測量師行為你的單位進行估價，以釐定單位在「評估日」的十足市值。這個估價的費用需要由申請人承擔。
第三步：收到補價通知書
房委會完成估價後，會正式發出一封「補價通知書」，清楚列明單位的評估市值、當年的折扣率，以及最終計算出的應繳補價金額。
第四步：繳付補價及辦理法律手續
你需要注意，補價通知書設有繳款期限，通常為兩個月。你必須在這段時間內，透過你的代表律師，將指定金額的本票交予房委會。成功繳款後，房委會會發出收據。最後，你的律師會協助你辦理所需法律文件，並在土地註冊處為你的物業註銷轉讓限制，這一步完成後，整個補地價程序才算正式功德圓滿。
補地價的資金來源與財務規劃
由於補地價涉及的金額可能高達數十萬甚至過百萬，妥善的財務規劃至關重要。除了動用個人儲蓄外，其實還有其他靈活的財務安排可以考慮。
其中一個常見且有效的方法，是利用物業本身進行融資。當你完成補地價後，居屋的性質轉為私人住宅，其價值和可抵押性也隨之提升。你可以向銀行申請「加按」或「轉按」，銀行會根據物業已補地價後的市值重新評估貸款額。透過這個方式套現的資金，正好可以用來支付補地價的款項。
不過，這個操作需要精準的時間協調，因為你需要先有資金繳付補價，然後才能完成轉為私樓的法律程序去申請按揭。因此，建議在決定補地價前，先向銀行或專業的按揭顧問諮詢，了解可行的「過渡貸款」方案或按揭申請流程，確保整個資金鏈順暢銜接。