手持居屋或綠置居單位，計劃在公開市場上出售或出租，以釋放物業價值？在實現目標前，業主必須先處理「補地價」這一重要程序。補地價金額動輒過百萬，計算方法與申請手續繁複，往往令業主感到困惑。究竟補價金額如何計算？2025年的申請程序是怎樣？何時才是補價的最佳時機，可以慳得最多？若資金不足，又有何融資財技可運用？本文為你整合最新補地價全攻略，由官方公式拆解、自行估算教學，到清晰的申請三部曲，再深入剖析各種慳錢策略與按揭方案，助你一文看清所有細節，順利完成補價，靈活部署未來財務大計。
補地價是什麼？了解定義、對象與時機
提到資助房屋買賣，總會聽到「補地價」這個詞。簡單來說，補地價意思就是業主將單位放在公開市場自由出售或出租前，需要向政府歸還當初買樓時所享有的折扣差價。完成了補地價，單位的轉讓限制就會解除，性質上就與一般私人住宅無異，可以自由買賣、出租或轉讓。
補地價的法律基礎與定義
原理：歸還買樓時的政府資助差額
香港的土地由政府擁有。政府為了協助市民置業，會以折扣價出售資助房屋。這個折扣其實就是政府為業主先行承擔了部分地價。所以，當業主希望將單位當作普通私樓一樣在市場上自由流通時，就需要將這筆資助差額歸還給政府。這就是補地價的核心原理。
法律依據：《房屋條例》下的轉讓限制
這個規定並非隨意設立，而是有明確的法律基礎。根據香港法例第283章《房屋條例》，所有資助出售房屋都設有轉讓限制。業主必須先完成補地價程序，正式解除這些限制，才可以將單位在公開市場上轉讓。任何未補地價而進行的公開市場交易，均屬違法。
哪些房屋類型需要補地價？
資助出售房屋計劃一覽（居屋、綠置居、租置計劃等）
基本上，大部分我們熟悉的資助出售房屋計劃都涵蓋在內，業主在放售或出租前都需要處理補地價事宜。主要包括：
* 居者有其屋計劃（居屋）：由1982年5月（第三期乙）起出售的單位。
* 私人機構參建居屋計劃（PSPS）。
* 綠表置居計劃（綠置居）。
* 租者置其屋計劃（租置計劃）：由1998年第一期起出售的單位。
* 中等入息家庭房屋計劃（例如美樂花園）。
* 可租可買計劃及重建置業計劃。
可豁免補地價的特殊情況
是不是所有資助房屋交易都一定要補地價？這又不是。有一個主要的豁免情況，就是透過「居屋第二市場」（簡稱居二市場）進行交易。如果業主將單位出售予同樣持有有效「購買資格證明書」的人士（例如綠表或「白居二」資格持有人），整個交易都在資助房屋體系內流轉，就不需要補地價。
何時才能補地價？各計劃轉讓限制期詳解
補地價的時機，並非業主可以隨時決定，而是受到單位的轉讓限制期約束。近年政府為了遏止炒賣行為，相關限制趨向嚴格，所以業主必須清楚自己的單位屬於哪個時期的計劃。
- 2018年前出售的居屋：
- 首兩年：不能在公開市場出售。
- 第三至第五年：可在居二市場免補價出售予合資格人士。
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滿五年後：業主可隨時申請補地價，然後在公開市場自由出售或出租。
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2018年出售的新居屋：
- 首兩年：只能以原價在居二市場轉售予合資格人士。
- 第三至第五年：可在居二市場自行定價出售予合資格人士。
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滿五年後：才可申請補地價，繼而在公開市場自由交易。
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2019年及以後出售的新居屋：
- 首兩年：只能以原價在居二市場轉售予合資格人士。
- 第三至第十年：可在居二市場自行定價出售予合資格人士。
- 滿十年後：才接受補地價申請，完成後方可在公開市場自由買賣或出租。
補地價計算全攻略：官方公式、自行估算與實例
要為物業解除轉讓限制，最關鍵的一步就是理解補地價計算方法。這筆金額直接影響你的賣樓收益和財務部署。其實，官方的補地價計算公式相當直接，你也可以根據市況自行估算，為日後的決定做好準備。
官方補地價計算公式拆解
房委會用來計算補價金額的公式，原理是將你物業現時的價值，乘以你當初買入時政府提供的折扣率，從而得出你需要歸還的資助金額。
計算公式：補價金額 = 補價時市值 x 購入時折扣率
這個公式只有兩個變數：單位的「補價時市值」和「購入時折扣率」。只要掌握這兩個數字，就能準確計算出所需金額。
變數一：如何釐定「補價時市值」？
這裡的「市值」並不是由業主、地產代理或者銀行來決定。當你正式遞交補地價申請後，房屋署會委派獨立的專業測量師行，根據當時的市場狀況為你的單位進行評估。測量師會親身上門視察，單位的狀況、座向、景觀和內部維修等因素，都會影響最終的估價。所以，這個估價是最貼近你申請一刻的市場價值的。
變數二：如何找出「購入時折扣率」？
「購入時折扣率」是一個在你買入單位時就已經釐定的固定數字，並不會隨時間改變。你可以在首次買入單位時簽署的轉讓契約（俗稱「樓契」）上找到這個百分比。不同年份推出的居屋，甚至同一個屋苑不同期數的單位，折扣率都可能有所不同。例如早年居屋可能是七折發售（即折扣率30%），而近年則有五二折（即折扣率48%）的情況。
如何自行估算補地價金額？（三步教學）
雖然最終金額要由官方評估作準，但你絕對可以在申請前，利用坊間的補地價計算器概念，自行做一個初步估算，方便規劃資金。整個過程只需簡單三步。
步驟一：向銀行索取免費物業估價
第一步是掌握單位的大約市價。你可以致電或透過網上估價工具，向滙豐、中銀或恒生等多間主流銀行查詢單位的估價。這個估價雖然不等於房屋署的最終估價，但是一個非常重要的市場參考指標，能讓你對物業的現時價值有一個概念。
步驟二：查閱首次買入的折扣率
第二步是找出不變的折扣率。翻閱你保管的樓契文件，在文件中找到當時購入單位的折扣率。如果你找不到文件，也可以嘗試向房委會作出補地價查詢。
步驟三：代入公式模擬計算（附實例分析）
最後，將以上兩個數字代入公式，就能模擬計算出大概的補地價金額。
我們來看看一個實例分析：
假設你向銀行查詢後，得知你的居屋單位目前估價約為650萬港元。然後，你查閱樓契，確認當年是以七折（即30%折扣率）買入。
套用公式的模擬計算如下：
補地價估算金額 = 6,500,000港元（銀行估計市值） x 30%（購入時折扣率）
= 1,950,000港元
透過這個簡單計算，你就能預計到，需要準備大約195萬港元的資金來完成補地價。這個估算有助你部署後續的財務安排，例如決定出售時機或準備流動資金。
補地價申請程序：2025年最新三部曲
了解補地價計算的方法後，下一步就是實際的申請程序了。整個補地價申請流程其實相當清晰，我們可以將它看成簡單的三部曲，只要跟著步驟走，就能順利完成。這個過程涵蓋了由提交文件到最終繳款的所有環節。
第一步：遞交「評估補價申請書」
這是整個程序的起點，主要是處理文書工作，正式向房屋委員會（房委會）提出你想為物業進行補地價的申請。
填寫申請表格及準備所需文件
首先，你需要填妥一份名為「評估補價申請書」的表格，這份表格可以在房委會的官方網站下載，或者親身到租約事務管理處索取。填寫表格的同時，記得準備一份你單位的樓契副本，這兩份文件需要一併遞交。
網上申請：「智方便+」或數碼證書要求
為了方便業主，現在也可以透過網上系統遞交申請。不過，這需要你擁有已啟用數碼簽署功能的「智方便+」帳戶，或者持有由認可核證機關發出的有效個人數碼證書，用作核實身份及簽署文件。
繳付申請行政費用
遞交申請時，你需要一併繳付一筆行政費用。根據最新資料，這筆費用是港幣$6,230，需要以劃線支票或銀行本票支付，抬頭寫明「香港房屋委員會」。這筆費用是用於處理申請及安排物業估價。
第二步：房委會進行物業估價
遞交申請後，就進入了由房委會主導的估價階段。這個步驟會直接決定你需要繳付的補價金額，是整個程序的核心部分。
預約測量師上門視察單位
房委會收到你的申請後，會委託認可的專業測量師行聯絡你，預約一個雙方方便的時間上門視察單位。他們會發出書面通知，所以記得留意信箱。
單位狀況對估價的影響及準備
這裡有一個很重要的貼士：測量師會評估單位的整體狀況，包括保養程度及室內裝修。如果單位有簇新或豪華的裝修，估價自然會相應提高，這也意味著你需要繳付的補價金額會更多。所以，明智的做法是在完成整個補地價程序後，才考慮進行大型的翻新工程。
接收「評估補價通知書」
測量師視察單位後大約一個月，你就會收到一份關鍵文件——「評估補價通知書」。這份文件會清楚列明房委會對你單位的市值評估，以及根據這個估價和你的買入折扣率，計算出的最終補價金額。這份通知書回答了你對最終補地價計算的所有疑問。
不滿估價的上訴機制
如果你認為通知書上的估價過高，與市場水平有明顯差距，你有權提出反對。你需要在收到通知書後的28天內，以書面形式向房委會提出上訴，並提供支持你理據的資料，例如向銀行進行補地價查詢時取得的估價報告作為參考。
第三步：繳付補價及完成法律程序
收到估價結果並確認無誤後，就來到最後的付款及法律步驟。完成這一步，你的物業就能真正在自由市場上流通。
兩個月繳款限期及方式
收到「評估補價通知書」後，你有兩個月的時間繳付全數補價。款項需要以銀行本票或律師行支票支付。請務必準時繳款，因為逾期不但會令整個申請作廢，之前繳付的行政費也不會退還，需要重新申請。
領取「解除轉讓限制證明書」
成功繳款後，你就會收到房委會發出的「解除轉讓限制證明書」。這份文件非常重要，它證明你的單位已經解除了轉讓限制，從法律上來說，性質就和一般私人物業無異。
辦理土地註冊處登記手續
最後一步，就是將這份「解除轉讓限制證明書」送到土地註冊處辦理登記手續。這個步驟可以確保物業的業權狀況在公眾記錄上得到正式更新，整個補地價程序才算圓滿結束。日後你出售單位時，你的律師也會協助處理好這個程序。
補地價策略與財技：把握時機、慳錢方法與財務規劃
談到補地價，除了要清楚補地價意思和整個流程，更重要的是掌握當中的策略與財技。了解何時是最佳時機、資金不足時如何應對，以及完成後的財務部署，可以令你整個賣樓或出租過程更順暢，甚至節省一筆可觀的費用。
最佳補地價時機：如何利用樓市週期慳錢？
核心邏輯：樓價下跌，補價金額亦會減少
補地價計算的關鍵，在於「補價時的物業市值」。官方的補地價計算公式是「補價時市值 x 購入時折扣率」。當中，「購入時折扣率」在你買入單位的一刻已經鎖定，是一個不變的數字。換句話說，唯一影響最終補價金額的變數，就是物業的市值。因此，當樓市處於下行週期，物業的官方估價亦會相應調低，你需要繳付的補價金額自然就會減少。
策略建議：樓市下行時補價，待後市回升時放售或出租
基於以上邏輯，一個精明的策略就非常清晰了。你可以選擇在樓市氣氛較淡靜、樓價回調的時候申請補地價。這樣做的好處是先用一個較低的成本，鎖定補價金額並解除單位的轉讓限制。完成手續後，你可以選擇繼續持有單位，等待樓市回升時才在公開市場上以更高的價格出售或出租，從而賺取更大的差價，實現利潤最大化。
現金不足？「成交日補地價」操作與風險分析
不少業主可能都面對一個難題：想賣樓套現，但手上沒有足夠現金一次過支付數以百萬計的補地價款項。這時候，「成交日補地價」就是一個常見而且有效的操作方法。
操作流程：買賣雙方律師樓協調，同步完成交易與補價
這個方法的核心，是利用買家支付的樓價去完成補地價。整個流程需要買賣雙方的律師樓緊密協調。簡單來說，在成交當日，買家的資金會先轉到律師樓。然後，律師樓會按事先協議，將款項分為幾部分：第一部分用作直接向房委會支付補地價金額，第二部分用來清還賣家原有的按揭餘額，最後剩下的部分才是賣家實際收到的樓價利潤。整個過程在同一日同步進行，賣家無需預先墊付大筆資金。
H44: 風險管理：合約條款訂立與時間掌控要點
要順利進行「成交日補地價」，時間掌控和合約條款是兩大關鍵。首先，在簽訂臨時買賣合約時，必須預留足夠長的成交期，例如三個月，確保有充裕時間完成所有補地價申請及審批程序。其次，合約條款必須清晰列明，成交樓價款項將會優先用作支付補地價，並訂明整個操作流程。聘用一位熟悉此類交易的律師至關重要，他能夠確保合約條款保障你的權益，並且順利協調各方完成交易。
補地價後的理財部署：出租與換樓實例
成功補地價後，你的物業就等同於一間私樓，可以自由地在市場上買賣或出租，為你打開了更多的理財選項。
案例一：退休人士補價後出租單位，賺取穩定租金收入
假設一對退休夫婦，他們持有的居屋單位已經供滿，但退休後希望增加穩定的現金流。他們可以選擇在樓市較低位時補地價，然後將單位放租。這樣一來，原本只供自住的資產，就轉化為一個每月能產生穩定租金收入的工具，大大改善了他們的退休生活質素。
案例二：換樓家庭補價後出售套現，作升級私樓首期
另一個常見情況是年輕家庭。他們可能早年購入一個面積較小的居屋單位，隨著家庭成員增加，需要換一個更大的單位。他們可以先補地價，然後在公開市場上以更高的價格出售原有居屋，將套現所得的資金，用作購買心儀私樓的首期，輕鬆完成「樓換樓」的目標。
補地價按揭與融資方案全解析
要準備一筆可觀的資金作補地價之用，是不少業主計劃將資助房屋投放到自由市場前的重要一步。很多人自然會想到，能否透過物業按揭來解決資金問題？這部分會為你全面分析現有的融資渠道與相關限制。
未補價居屋的按揭限制
未補價的資助房屋，其按揭安排受到房屋委員會的嚴格規管，目的是確保公共資源用於自住用途，因此在按揭的靈活性上，與私人樓宇有很大分別。
加按套現的嚴格限制
基本上，房委會並不會批准未補價居屋的業主進行加按套現。銀行在沒有房委會的同意下，亦不能為這類單位承造加按。只有在極為罕見而且有迫切需要的人道理由下，例如為家人籌集應付重病的醫療開支，業主才可以嘗試向房委會提出特別申請，但審批過程非常嚴格，成功機會不大。
平手轉按的可行性
不過，如果業主的目的並非套取額外現金，而只是希望將現有的按揭餘額，由一間銀行轉移至另一間能提供更優惠利率或回贈的銀行，這種「平手轉按」的操作，獲房委會批准的機會則相對較高。因為此舉不會增加業主的總負債，純粹是財務管理上的調整。
補地價資金從何來？主要融資選項
既然加按套現這條路幾乎無法通行，那筆數目不少的補地價資金，究竟可以從何而來？以下是幾個主要的融資選項。
關鍵認知：補價款項本身不能直接按揭
在探討各種方案前，必須先建立一個核心概念，就是補地價的款項本身，是不能夠直接透過物業按揭來支付的。當你進行補地價查詢，或者使用補地價計算機估算金額時，要明白這筆款項是支付給政府以解除轉讓限制，銀行不會視之為物業交易的一部分，因此無法將其納入按揭貸款額之內。
長者業主方案：「補價易貸款保險計劃」詳解
對於年滿50歲的長者業主，香港按揭證券有限公司提供了一個名為「補價易貸款保險計劃」的專門方案。合資格的業主可以利用手上未補地價的單位作為抵押，向銀行申請一筆過貸款，用以支付全數的補地價金額。這個計劃的特點是，業主在有生之年，只要繼續持有該單位，便無需償還貸款本金與利息。貸款會在業主出售物業或離世後，才從賣樓所得或遺產中扣除。
其他選項：私人貸款的利弊分析
如果業主不符合「補價易」計劃的資格，私人貸款是另一個可以考慮的選項。私人貸款的好處是申請門檻較低，審批速度快，而且無需以物業作抵押。然而，它的弊處也相當明顯，就是利率遠高於物業按揭，還款期亦較短，會構成較大的每月還款壓力。業主在決定申請前，必須仔細衡量自身的還款能力。
補地價常見問題 (FAQ)
完成補地價後，單位必須立即出售或出租嗎？
這是一個常見的觀念。事實上，完成補地價程序後，業主並無任何責任需要立即出售或出租單位。補地價的主要目的，是解除單位在《房屋條例》下的轉讓限制。一旦繳付補價，單位的業權便與市場上的私人住宅無異，業主可以全權決定如何處置物業，無論是繼續自住、按市價出租以賺取回報，或是在心儀的時機於公開市場放售，都完全由自己掌握，享有最大的靈活度。
可否不補地價，將單位轉讓給家人？
將資助房屋的業權轉讓給家人，同樣受到轉讓限制規管，並非可以隨意進行。在不補地價的情況下，業權轉讓只適用於房委會接納的極少數特殊情況，例如因家庭成員離世而辦理繼承，或因離婚、分居而需根據法庭命令更改業權。若業主只是希望將單位當作禮物贈予子女或配偶，這種常規的業權轉讓，必須先完成補地價程序，解除轉讓限制後，才能像處理私人物業一樣自由進行。
若不同意房委會的估價，可以怎樣做？
業主在收到房委會發出的「評估補價通知書」後，假如認為當中所評估的單位市值過高，導致補地價計算金額不合理，是有權提出反對的。業主必須在通知書發出日期起的28天內，以書面形式向房屋署提出上訴。房屋署會重新審視個案。如果雙方經過覆核後仍然無法達成共識，業主有最終權利，可向土地審裁處提出上訴，由法庭作出最終裁決。
補地價申請的行政費在什麼情況下可退還？
嚴格來說，申請補地價時所繳付的行政費用並非「退還」，而是在特定情況下可以從應繳的補價總額中「扣除」。當業主收到「評估補價通知書」後，若能在通知書上列明的兩個月限期內，繳付全數補價金額，早前已繳付的行政費便會自動在總數中扣減。相反，若業主最終決定不繳付補價，或錯過了繳款期限，該次申請便會自動作廢，而之前繳付的行政費亦不會發還。
房委會的網上補地價計算機結果準確嗎？如何作官方查詢？
市面上或房委會網站提供的網上補地價計算機或補地價計算器，其結果僅屬初步估算，不能視為官方的準確數字。這些工具的原理是讓用戶自行輸入一個預計的單位市值，再代入折扣率作簡單的補地價計算。然而，這個用戶自行輸入的市值，與房委會委派測量師親身上門評估所得的專業估價，可以有很大出入。要進行官方的補地價查詢並獲取唯一具法律效力的補價金額，業主必須正式遞交「評估補價申請書」，由房委會根據當時市況及單位狀況進行專業評估，最終發出的「評估補價通知書」上所列明的金額，才是最終需要繳付的官方數目。