【2025最新】壓力測試取消仲要計？一文看懂壓力測試意思、DSR入息要求與4大過關秘訣

2025年財政預算案宣佈暫停實施多年的按揭壓力測試，消息一出，旋即成為市場焦點。這是否代表置業從此「鬆綁」，申請按揭再無任何入息門檻？答案當然是否定的。雖然「壓測」已成歷史，但銀行審批貸款的核心準則——「供款與入息比率」(DSR) 依然存在，甚至更為關鍵。本文將為您一文拆解壓力測試取消後的最新按揭要求，由DSR計算方法、可納入的入息類型，到如何處理隱藏債務，並提供4大過關秘訣，助您準確評估借貸能力，順利通過審批，成功上車。

什麼是按揭壓力測試？核心概念、歷史與最新政策

壓力測試的定義與目的

想了解壓力測試意思其實很簡單，您可以將它想像成銀行為按揭申請人進行的一次財務「預演」。這項由香港金融管理局（金管局）設立的監管要求，其英文是 Stress Test，核心目的在於評估借款人在面對未來利率上升的不確定情況時，是否仍然具備足夠的還款能力。銀行會假設在現行的按揭利率基礎上，額外增加指定的百分點（例如2%），然後根據這個更高的利率重新計算每月供款。申請人的總供款佔入息比率，在這個假設情景下仍需符合特定上限，才能通過審批。此舉旨在保障銀行體系的穩健，同時也為置業人士建立一道財務緩衝，確保他們不會因利率波動而陷入財困。

【2025最新】壓力測試暫停的影響與原因

來到2025年，按揭市場迎來了一項重大轉變。金管局於2025年2月28日宣布，暫停實施實行多年的物業按揭壓力測試要求。這項決定的背後，主要是考慮到美國加息週期預期見頂，利率進一步上升的風險相對減低，加上本地樓市環境的轉變。暫停壓力測試最直接的影響，是降低了置業人士的入市門檻。申請人從此無需再通過「假設利率加2%」這一關，只需確保其「供款與入息比率」（DSR）符合基本的50%要求即可。這意味著，在相同的入息水平下，潛在買家的理論借貸能力有所提升。

壓力測試的歷史演變

壓力測試並非一項靜態的政策，它的演變正正反映了香港樓市的週期與監管機構的應對策略。這項逆周期措施自2010年首次引入，當時的目的是在低息環境中管理信貸風險。隨著樓市氣氛變化，壓力測試要求亦歷經多次調整。例如在樓市熾熱時期，金管局曾將假設的利率升幅由2%收緊至更嚴格的3%，以抑制市場過度借貸。到了2022年9月，因應利率環境的改變，要求又放寬回假設利率上升2%。直至2025年2月正式暫停，標誌著一個政策週期的轉變，反映了監管機構因時制宜的方針。

為何「個人壓力測試」仍然重要？

既然官方的壓力測試要求已經暫停，是否代表我們可以完全忽略利率上升的風險？這是一個非常重要的問題。雖然銀行在審批流程上不再強制執行壓力測試，但進行一次「個人壓力測試」仍然是極其審慎和明智的理財習慣。這不再是為了應對以往「壓力測試唔過」的審批問題，而是為自己的家庭財務建立一個更穩固的安全網。您可以自行計算，若未來按揭利率回升1%至2%，您的每月供款會增加多少，而這個增幅又會否對您的日常生活構成壓力。這種自主的風險評估，能幫助您更真實地了解自己的還款能力上限，避免因一時的政策放寬而過度借貸，為未來的財務穩定打下更堅實的基礎。

壓力測試暫停後：深入拆解供款與入息比率 (DSR)

金管局暫停壓力測試，並不代表銀行會放鬆審批標準。事實上，評估還款能力的核心精神依然存在，只是審查重點轉移到一項更基礎的指標之上，這就是「供款與入息比率」(Debt-to-Service Ratio, DSR)。以往大家集中鑽研壓力測試意思，現在則需要將焦點放在 DSR 上，它成為了決定按揭申請成功與否的關鍵守門員。簡單來說，DSR 確保您的總收入，足以在應付所有債務後，仍能維持基本生活。

供款與入息比率 (DSR) 計算基礎

供款與入息比率的計算公式相當直接：

（每月總供款額 ÷ 每月總入息）x 100% ≤ 50%

「每月總供款額」是指您所有債務的每月還款總和，包括新申請的按揭、現有的私人貸款、信用卡分期等。「每月總入息」則是銀行認可的您每月的全部收入。

根據現行指引，首次置業人士的DSR上限為50%。換句話說，您每月的總債務支出，不可以超過總收入的一半。假如您已經持有其他按揭或為他人作擔保，審批標準會更嚴格，DSR上限會收緊至40%。

如何計算銀行認可的「個人入息」？

計算DSR的第一步，是準確了解銀行如何看待您的收入。不同收入來源，在銀行眼中價值可能不一樣。

• 固定收入人士：這是最簡單的情況。銀行會以您的底薪作為主要計算基礎。您需要提供最近三個月的糧單、公司信、顯示自動轉賬薪金的銀行月結單及最新稅單。年終花紅或雙糧等非固定收入，銀行通常會將過去一至兩年的總額除以12或24個月，再將其部分或全部計入月入。

• 非固定收入人士：如果您是自僱人士，或收入來自佣金等，銀行的審批會比較審慎。您需要提供更長時間（通常最少六個月至兩年）的收入證明。銀行會計算這段時間內的平均收入，再按其穩定性打一個折扣（俗稱Haircut），例如只將平均收入的七至八成計算為您的認可入息。

• 租金收入：如果您有物業出租，租金亦可計作收入的一部分。您需要提供已打釐印的租約證明。銀行同樣會為租金收入打折扣，普遍會以租金的六至七成作為可計算收入，用以抵銷空租期、維修及稅務等潛在開支。

哪些「隱藏債務」會影響DSR？

許多申請人計算DSR時，往往只記得計算新的按揭供款，卻忽略了一些潛在的「隱藏債務」。這些債務在銀行的信貸報告中一目了然，並會直接影響您的DSR結果。

• 信用卡分期及結欠：即使您每月準時還款，銀行亦可能將您信用卡總信貸額度的某個百分比（例如3-5%）視為您的潛在每月還款，從而計入總供款額。
• 私人貸款及循環貸款：所有無抵押貸款，包括稅務貸款、汽車貸款等，其每月還款額會被全數計入。
• 學生貸款：仍在償還的學生貸款同樣被視為債務。
• 作為擔保人：如果您曾為家人或朋友的貸款作擔保，該筆貸款的每月供款額，亦會100%計入您的總供款額內，嚴重影響您的借貸能力。

建立個人財務安全網

雖然官方的壓力測試要求已暫停，但利率上升的風險依然存在。聰明的準業主，應該為自己進行一次「個人壓力測試」，建立財務安全網。您可以自行模擬計算，假設現時按揭利率上升1%至2%，您的每月供款會增加多少？這個增幅會否嚴重影響您的生活質素？

通過這個簡單的自我評估，您可以更清晰地了解自己的還款能力上限，並考慮預留一筆應急錢（例如相等六個月的供款及生活費），以應對未來任何利率波動或突發情況。這種做法，正正體現了舊有壓力測試要求背後的風險管理智慧，確保您能安心供樓，長遠地守住您的安樂窩。

【實戰教學】按揭入息要求計算方法與案例

了解壓力測試意思和DSR的理論後，我們就進入實戰環節。這部分會一步步教您如何計算實際的入息要求，並附上清晰的案例和速查表，讓您能快速評估自己的財務狀況，為置業做好準備。

回顧：舊有壓力測試計算方法 (僅供參考)

在2025年2月28日之前，銀行審批按揭需要通過兩重關卡：第一關是「供款與入息比率」(DSR)，即每月總供款不能超過月入的50%；第二關就是當時的壓力測試要求。

舊有的壓力測試計算方法，是將現行的按揭利率，人為地增加2個百分點（2厘），然後再計算一次「供款與入息比率」。在這個加息的假設情景下，每月總供款不能超過月入的60%。由於這個計算標準更為嚴格，所以它通常是決定申請人能否獲批按揭的關鍵。

雖然此項規定現已暫停，但理解其邏輯，對評估個人在加息週期下的還款能力，仍有很高的參考價值。

現行DSR計算案例分析

在壓力測試暫停後，審批標準簡化為只計算「供款與入息比率」(DSR)，上限為50%。我們透過一個簡單案例，看看具體如何計算。

情景：
陳小姐是首次置業，打算購入一個價值600萬元的單位，申請七成按揭，還款期為30年。假設現時的按揭利率為4.125厘。

步驟一：計算貸款額及每月供款
* 貸款額：$6,000,000 x 70% = $4,200,000
* 以按揭利率4.125厘、年期30年計算，每月供款額約為 $20,347。

步驟二：計算最低月入要求
* 計算公式：每月供款額 ÷ 50% = 最低月入要求
* 所需月入：$20,347 ÷ 0.5 = $40,694

所以，在沒有其他債務的情況下，陳小姐的月入至少要有 $40,694 才能通過審批。

情景變化：如果陳小姐本身有其他債務
假設陳小姐除了新的按揭供款外，還有一筆每月$5,000的私人貸款需要償還。

• 每月總債務：$20,347 (新按揭) + $5,000 (私貸) = $25,347
• 所需月入：$25,347 ÷ 0.5 = $50,694

可見，任何現存的債務都會直接增加對月入的要求。這也是為何建議在申請按揭前，應盡量先清還其他無抵押貸款。

各貸款額對應最低月入要求速查表

為了方便您快速參考，我們準備了一個速查表，列出不同貸款額對應的最低月入要求。

(註：下表假設按揭利率為4.125厘，還款期為30年，並且申請人沒有任何其他債務。)

個人化風險評估：您應考慮的額外變數

通過銀行的DSR審批，只是置業旅程的第一步。作為您的朋友和專業顧問，我們想提醒您，真正的財務穩健，需要進行一次「個人壓力測試」。銀行的計算公式很簡單，但每個人的實際生活卻複雜得多。在您作出決定前，請務必考慮以下幾個變數：

• 收入的穩定性： 您的收入來源是固定月薪，還是浮動的佣金或花紅？如果您是後者，便應該為自己預留一個更寬鬆的緩衝區，不能將收入預算得太盡。
• 未來的家庭開支： 您有計劃在未來數年結婚、生兒育女或需要供養父母嗎？這些人生大事帶來的額外開支，並不會反映在銀行的審批文件上，但卻會實實在在地影響您的現金流。
• 利率變動的風險： 雖然官方的壓力測試（Stress Test）已經暫停，但利率市場本身仍然是浮動的。您可以嘗試自行計算，假設利率上升1至2厘後，您的每月供款會增加多少？這個數額您是否仍然能夠輕鬆負擔？
• 個人的應急儲備： 我們一般建議，應儲備至少等於6個月，甚至12個月家庭總開支（包括按揭供款）的現金，以應對突如其來的失業或疾病等狀況。

置業是一個長達二三十年的財務承諾。單純滿足銀行的最低要求並不足夠，更重要的是，確保這個決定能讓您未來的生活安穩而有餘裕。

供款與入息比率 (DSR) 不達標？4大解決方案

即使金管局已暫停以往的壓力測試要求，但供款與入息比率（DSR）依然是銀行審批按揭時的硬指標。若計算後發現供款佔收入比例過高，情況就如同以往壓力測試唔過一樣，可能會成為上會的阻礙。其實，您仍有幾個方法可以調整財務狀況，以符合銀行的審批門檻。

方案一：增加擔保人

最直接的方法之一，就是增加一位信貸紀錄良好的擔保人。銀行會將擔保人的收入與您的收入合併計算，只要合併後的總收入能夠符合DSR要求，便能提高成功批核的機會。不過，邀請親友作擔保人是一個重大決定。擔保人需要承擔與借款人同等的法律責任，若您未能還款，銀行有權向擔保人追討。此外，這也會影響擔保人日後的借貸能力，例如他將來自己置業時，其按揭申請便會以非首次置業的更嚴格標準審批。

方案二：清還現有債務

另一個有效方法是從DSR公式的另一端著手，即是減少您的每月總債務。在申請按揭前，可以考慮先清還一些高息或大額的無抵押貸款，例如信用卡結欠、私人分期貸款或汽車貸款。這樣不僅能即時降低您的每月總供款額，讓DSR數字變得更理想，長遠而言亦有助改善個人信貸紀錄，對日後財務規劃十分有益。

方案三：增加首期，減少貸款額

若資金許可，增加首期付款，直接減少需要申請的按揭貸款額，也是一個根本的解決辦法。貸款額減少，意味著每月供款額亦會隨之下降，自然更容易滿足DSR的要求。您可以動用儲蓄、變現部分投資，或接受家人資助。需要留意的是，銀行或會查詢大額資金的來源，以確保首期並非來自其他借貸。

方案四：延長還款年期

最後一個方法，是考慮將按揭還款年期盡量延長。例如將還款期由25年延長至最長的30年，每月供款額便會被攤薄，有助降低DSR比率。然而，這個方法的代價是總利息支出會增加。同時，最長還款期亦受制於申請人的年齡及物業的樓齡，並非所有情況都能批足30年，申請前應先向銀行查詢。

關於壓力測試與DSR的常見問題 (FAQ)

即使您已了解壓力測試意思和DSR的基本計算，實際操作時總會遇到各種疑問。我們整理了幾個最常見的問題，希望助您釐清概念，為置業之路作好更充分的準備。

壓力測試暫停後，銀行如何評估加息風險？

金管局暫停了統一的壓力測試要求，但這不代表銀行完全無視加息風險。每間銀行都有自身的信貸評估機制和風險管理政策。雖然不用再硬性地將現有利率加上2%來計算，銀行在審批時，依然會審慎評估您的財務狀況，包括您的入息穩定性、信貸紀錄，以及目前整體的經濟環境和利率走向。

簡單來說，銀行會以更全面的方式進行內部風險評估。對於收入較為浮動或本身負債水平偏高的申請人，銀行可能會採用較嚴格的標準。因此，「供款與入息比率」(DSR) 成為了目前最清晰和重要的審批指標，穩守50%的上限是成功申請按揭的基本盤。

為家人作擔保，對我自己的DSR有何影響？

為家人作擔保絕對是一項需要深思熟慮的重大決定，因為它會直接影響您自己未來的借貸能力。當您成為按揭擔保人，該筆按揭的每月供款額，將會全數計算在您個人的負債之中。

舉例來說，若您為家人擔保的物業每月供款是18,000元，當您日後申請自己的按揭時，這18,000元就會被視為您現有的每月固定支出。這不僅會大幅削弱您的可借貸金額，更重要的是，您將被視為已有按揭在身，申請新按揭時的DSR上限會由50%收緊至40%，審批門檻將會更高。

按揭保險計劃與DSR要求有何關係？

按揭保險計劃（MIP）主要是幫助置業人士申請高成數按揭，解決首期不足的問題。在舊有的壓力測試要求下，按揭保險曾設有一個豁免機制，申請人若未能通過壓力測試，但符合DSR基本要求，仍可透過支付額外保費獲批。

然而，隨著壓力測試暫停，這個豁免機制也失去了原有的作用。現在的關係變得更直接：要成功申請按揭保險，申請人必須先滿足銀行最基本的DSR要求。換言之，按揭保險能助您借取更高貸款額，但前提是您的入息水平必須足以負擔該筆更高貸款額所產生的每月供款，並使其不超過DSR的上限。

「壓力測試」與「供款與入息比率」的英文是什麼？

了解這些專業術語的英文，有助您閱讀銀行文件或與專業人士溝通。坊間常討論的壓力測試英文是「Stress Test」。

至於「供款與入息比率」，其對應的英文是「Debt-to-Income Ratio」，在銀行界亦普遍簡稱為「DSR」。有時文件上也可能寫成「Debt Servicing Ratio」，兩者意思相近，都是指衡量您每月債務供款佔總收入比例的關鍵指標。