成功「上車」是不少香港人的夢想，但面對繁複的按揭申請程序，由準備文件、計算供款到應對壓力測試，往往令人感到不知所措，更擔心稍有不慎便會跌入「隱形陷阱」，導致申請延誤甚至撻訂收場。
為此，我們準備了這份終極「按揭申請懶人包」。本文將由按揭專家為你從零開始，詳細拆解整個按揭申請過程，一步步帶你完成三大前期準備、掌握標準的八大申請流程，更會透過真實個案，獨家揭示五個最常見的按揭陷阱及其應對策略。無論你是首次置業的「新手」，還是準備換樓的業主，這份指南都能助你掃除所有疑慮，輕鬆、穩妥地辦妥按揭，順利實現置業目標。
按揭申請前三大準備：打好穩固基礎，避免常見錯誤
一份成功的按揭申請，其實早在你簽署臨時買賣合約之前就已經悄悄開始了。想整個過程順利暢通，事前準備絕對不能馬虎。我們將準備功夫濃縮成三大核心步驟，助你打好穩固基礎，避開新手最常遇到的問題。
第一步：準確評估個人財務與還款能力
在投入物業市場前，最重要的一步是誠實地審視自己的財務狀況。這一步的重點是，清楚計算出自己能夠負擔的範圍，避免因預算失誤而陷入困境。
計算實際置業總開支： 不止首期，還需預算印花稅、律師費、代理佣金及裝修費。
買樓的開支遠不止首期那麼簡單。實際的總開支是一筆更大的數目，你必須預留充足資金應付印花稅、律師費和地產代理佣金。同時，大部分單位都需要裝修或添置傢俬，這筆費用亦需要一併納入預算之中。將所有項目逐一列出，才能得出一個真實的置業總成本。
善用網上工具初步估算： 透過按揭計算機，了解可負擔貸款額及每月供款。
現時各大銀行和地產資訊網站都提供免費的網上按揭計算機。你可以輸入自己的收入和現有債務等資料，工具就會初步估算出你大概可以借到多少貸款額，以及未來的每月供款金額。這是一個非常實用的步驟，讓你對自己的借貸能力有一個具體的概念。
壓力測試自我評估： 理解「供款與入息比率」(DSR) 的要求。
「壓力測試」是銀行審批按揭的其中一個關鍵標準。簡單來說，銀行需要確保你在利率上升後，仍然有足夠能力還款。根據金融管理局的指引，你的每月總債務供款不能超過月入的一定比例，這就是「供款與入息比率」(DSR)。你可以利用網上計算機的壓力測試功能，預先評估自己是否符合資格。
第二步：準備齊全按揭申請文件清單
當你大致確定好預算後，下一步就是整理好所有必要的按揭申請文件。文件齊全與否，會直接影響到你的按揭申請時間和審批速度。不同收入背景的申請人，所需文件會略有不同。
所有申請人基本文件： 香港身份證、三個月內住址證明、臨時買賣合約。
無論你的收入來源如何，這三份文件都是必須的。你需要提供清晰的香港身份證副本、最近三個月內發出的住址證明（例如水電煤費單或銀行月結單），以及已簽署的臨時買賣合約。
固定收入人士： 最近3-6個月的銀行月結單、最新稅單或糧單、公司工作證明。
如果你是每月有固定薪金的受薪人士，銀行需要的文件相對直接。你需要準備顯示薪金入帳紀錄的最近3至6個月銀行月結單、最新的稅務局評稅通知書或最近期的糧單，以及由公司發出、註明職位和入息的工作證明信。
非固定收入人士： 最近6-12個月個人及公司銀行紀錄、公司財務報告等證明文件。
如果你的收入並非固定（例如自僱人士、自由工作者或主要收入來自佣金），銀行就需要更長時間的紀錄來評估你的還款能力。一般需要提供最近6至12個月的個人和公司銀行戶口紀錄、經審計的公司財務報告、已申報的利得稅或個人入息課稅稅單等文件，以證明你的收入穩定性。
第三步：了解物業估價的決定性影響
物業估價是整個按揭申請流程中，最具決定性影響的一環。因為銀行最終批出的貸款額，並非完全基於你的買入價，而是與銀行對該物業的估值緊密掛鈎。
掌握「取價低者」原則： 貸款額將基於成交價或銀行估價中的較低者計算。
銀行審批按揭貸款時，會遵循「取價低者」的原則。意思是，銀行會比較你的物業成交價和他們委託測量師行所做的估價，然後取兩者中較低的一個數字，作為計算貸款額的基礎。例如，你以600萬買入單位，但銀行估價只有580萬，銀行便會以580萬來計算你的按揭成數，你需要自己承擔中間20萬的差額。
簽署臨約前的關鍵一步： 利用銀行網上工具為心儀物業即時初步估價，避免估價不足。
為了避免簽約後才發現估價不足的窘境，最穩妥的做法是在簽署臨時買賣合約前，先為心儀單位做一個初步估價。現在很多銀行都提供網上即時估價服務，你只需輸入屋苑名稱、座數和單位，就能獲得一個參考估值。這個簡單的動作，可以大大減低你的財務風險。
專家提示： 對村屋或唐樓估價存疑時，應先諮詢按揭顧問，評估潛在估價風險。
相對於大型屋苑，村屋、舊式唐樓或一些特殊單位的估價波動性較大，不同銀行的估價結果也可能存在顯著差異。如果你對這類物業的估價沒有十足把握，建議在出價前先向專業的按揭顧問查詢，他們可以協助你評估潛在的估價風險。
【專家逐步拆解】標準按揭申請時間與八大流程
準備好進入買樓的實戰階段了嗎？整個按揭申請流程其實就像一份清晰的路線圖，只要跟著步驟走，就能順利到達終點。了解標準的按揭申請時間與流程，是成功獲批的第一步。以下為你拆解由零開始的八大核心步驟，讓你對整個過程瞭如指掌。
步驟一：申請按揭預先批核
為何要預先批核： 無需臨約，提早鎖定貸款能力（有效期通常90日），安心睇樓。
在找到心儀單位之前，可以先向銀行申請按揭預先批核。這個步驟的最大好處是無需提供臨時買賣合約，銀行就會根據你提交的初步入息及財務資料，評估出一個貸款額上限。這個批核結果有效期一般為90日，讓你清楚知道自己的預算，可以更安心、更有信心地去物色樓盤。
步驟二：簽署臨時買賣合約與支付訂金
臨時訂金（細訂）： 通常為樓價的3%至5%。
加付訂金（大訂）： 連同細訂，總額通常為樓價的10%。
當你選定物業並與賣方達成協議後，便會簽署具法律約束力的臨時買賣合約。簽署臨時合約時，你需要支付第一筆訂金，即「臨時訂金」（俗稱細訂），金額通常是樓價的3%至5%。然後在約定的時間內（通常是14天內），你會簽署正式買賣合約，並支付「加付訂金」（俗稱大訂），連同細訂計算，總額一般為樓價的10%。
步驟三：正式提交按揭申請及所需文件
不同物業的最佳按揭申請時間點：
簽署臨時合約後，就是正式提交按揭申請的黃金時間。你需要將所有按揭申請文件準備齊全，一次過交給銀行。在這個階段，不少人會考慮按揭申請幾多間銀行以作比較，因此準備一套完整的標準文件就更加重要。至於最佳的按揭申請時間點，不同物業類型亦有分別：二手樓宇通常在成交前三個月內申請；而一手樓花，特別是成交期較長的項目，銀行一般會接受成交前六個月甚至更早的申請。
步驟四：銀行審批、信貸評估與最終估價
審批核心： 銀行會詳細審核入息證明、信貸報告(TU)及還款能力。
銀行收到你的申請後，會進入審批階段。審批團隊的核心工作是詳細審核你的入息證明文件，檢查你的信貸報告（TU），並計算你的供款與入息比率及壓力測試，以評估你的還款能力。同時，銀行會為你的物業進行正式估價，最終的貸款額將以此估價或成交價的較低者為準。
步驟五：委託銀行認可名單 (On-List) 上的律師行
規避陷阱： 為免支付雙重律師費並確保流程順暢，務必選用銀行認可的律師行。
處理物業買賣及按揭，必須委託律師行。這裡有一個重要的提示：你選擇的律師行，必須在承造按揭的銀行其認可名單（On-List）之上。如果選錯了，銀行便需要另派律師代表自己，而你則要承擔自己和銀行兩方的律師費用，所以務必在委託前確認清楚。
步驟六：為物業購買火險
強制性要求： 所有按揭申請都必須購買火險，以保障物業結構安全。
統保與自購： 先確認大廈有否集體火險（統保），若無則需自行投保。
購買火險是所有按揭申請的強制性要求，目的是保障因火災、颱風等意外導致的樓宇結構損失。在投保前，你可以先向大廈管理處查詢，確認大廈是否已購買集體的火險（俗稱「統保」）。如果沒有，你就需要自行購買一份。
步驟七：獲取貸款批核書並簽署法律文件
細閱貸款條款： 批核書會詳列貸款額、利率、年期等，通常有兩星期考慮時間。
簽署按揭契： 由律師安排簽署正式按揭契據。
當按揭成功獲批後，銀行會發出一份正式的貸款批核書（Offer Letter）。這份文件會詳細列明最終的貸款額、利率、年期、現金回贈等所有重要條款。你通常有兩星期時間考慮是否接受。確認接受後，你的律師便會安排你簽署正式的按揭契據及其他法律文件。
步驟八：完成交易、提取貸款及收樓
銀行放款 (Drawdown)： 銀行於成交日將貸款支付給賣方律師。
獲取還款時間表： 清楚了解每期供款的本金與利息分佈。
來到最後一步，在正式成交當日，銀行會將貸款額直接支付給賣方的律師，這個過程稱為「放款」（Drawdown）。交易完成後，你便可以從律師手上取得新居的鑰匙。不久後，銀行會寄上詳細的還款時間表，讓你清楚看到未來每一期供款中，本金與利息的分配情況。
選擇最適合的按揭計劃：P按、H按與高成數按揭全面比較
來到按揭申請最核心的一環，就是選擇一個合適自己的按揭計劃。市面上的計劃五花八門，但最主流的選擇離不開P按和H按。這就像選擇電話月費計劃一樣，有些求穩定，有些想靈活，了解清楚兩者的分別，自然懂得如何選擇。
P按 vs H按：利率基礎大不同
P按（最優惠利率按揭）： 利率較穩定，適合追求穩定供款的申請人。
P按的「P」，是指最優惠利率 (Prime Rate)，這個利率由各銀行自行釐定，變動不頻繁。P按計劃的利率結構是「P減去一個固定百分比」，例如P-2.5%。因為P本身很穩定，所以每月供款額的變動不大，讓你可以更準確地規劃財務預算，心裡更有數。如果你的風險承受能力較低，或者偏好每月供款金額固定，P按會是個穩健的選擇。
H按（銀行同業拆息按揭）： 利率波動較大，但設有「鎖息上限」，低息環境下具優勢。
H按的「H」，是指銀行同業拆息 (HIBOR)，也就是銀行之間互相借貸的利率，每日都會浮動。H按的利率結構是「H加上一個固定百分比」，例如H+1.3%。在低息週期，H按的實際利率通常比P按低，供款會更划算。雖然H的波動較大，但所有H按計劃都設有「鎖息上限」(Cap Rate)，這個上限通常與P按利率掛鈎。這等於提供了一個安全網，即使市場利率大幅抽升，你的供款利率最高也只會升至鎖息上限的水平，保障了你的還款負擔。
按揭保險計劃 (MIP) 深入剖析
作用： 讓合資格申請人承造高於銀行規定的按揭成數，最高可達九成。
如果首期資金有限，按揭保險計劃 (Mortgage Insurance Programme, MIP) 就是一個相當普遍的選擇。簡單來說，它是由香港按揭證券有限公司 (HKMC) 提供的一項保險，讓銀行可以安心批出高於金管局規定的按揭成數。透過這個計劃，合資格的申請人最高可承造九成按揭，大大降低置業門檻。
申請高成數按揭資格： 首次置業、固定受薪、物業價值限制等。
要申請高成數按揭，申請人通常需要符合特定條件，最主要包括是首次置業人士（即在申請按揭時未持有任何香港住宅物業）、有固定及穩定的收入來源、以及所購買的物業價值符合當時按揭保險計劃的規定。
保費： 可選擇一次性支付或加入貸款總額分期償還。
使用按揭保險需要支付一筆保費，保費金額會根據貸款額和按揭成數而定。你可以選擇在承造按揭時一筆過繳清，或者將保費加到總貸款額之中，與每月供款一同分期償還。後者可以減輕前期的現金壓力。
存款掛鈎按揭 (Mortgage-Link)：如何有效抵銷利息支出
運作原理： 提供高息儲蓄戶口，利率與按揭利率掛鈎，存款利息可抵銷部分按揭利息。
這是一種相當聰明的慳息工具。申請這類按揭計劃後，銀行會為你提供一個高息儲蓄戶口。這個戶口的存款利率，會和你的按揭貸款利率完全一樣。你放在這個戶口內的存款所賺取的利息，就可以直接用來抵銷一部分按揭利息支出。
資金靈活性： 戶口資金可隨時提取，兼備儲蓄與慳息效果。
這個高息戶口的最大優點是資金靈活性極高。它就如一個普通的儲蓄戶口，你可以隨時存入或提取資金，應付不時之需。這樣既可以將備用現金停泊在高息環境中賺取回報，又能實質地減輕供樓的利息負擔，一舉兩得。
真實慳息案例計算： 透過具體數字示例，展示全期可節省的淨利息支出。
假設你申請了一個500萬元的按揭貸款，年期30年，實際按揭利率為4%。同時，你在掛鈎的儲蓄戶口中存放了50萬元。
- 每年按揭利息支出（粗略計算）：5,000,000元 x 4% = 約200,000元
- 每年存款利息收入：500,000元 x 4% = 20,000元
透過存款掛鈎戶口，你每年可以賺取20,000元的利息收入來抵銷部分按揭利息，變相淨利息支出減少了。長遠下來，節省的利息支出會相當可觀，有助加快還清本金。
其他按揭選項：綠色按揭與資助房屋按揭
綠色按揭計劃： 適用於獲「綠建環評」認證的物業，或有現金回贈及利率優惠。
近年愈來愈多銀行推出綠色按揭，主要針對已獲得香港綠色建築議會「綠建環評」(BEAM Plus) 鉑金級或金級認證的一手或二手住宅物業。如果你的心儀物業符合資格，申請綠色按揭通常可以獲得額外的現金回贈、利率折扣或其他優惠，值得留意。
政府資助房屋按揭： 針對居屋、租置計劃等，提供最高95%甚至100%按揭成數。
如果你購買的是居屋、綠置居或租者置其屋計劃的單位，由於有政府作為擔保人，銀行可以提供遠高於私樓的按揭成數。例如，一手居屋的綠表申請人最高可承造九成半按揭，而租置計劃的買家更可能獲批高達十成的按揭貸款，讓合資格人士更容易實現置業夢想。
【獨家】避開按揭申請5大隱形陷阱 (真實個案分析)
買樓是人生大事，順利完成按揭申請是當中的關鍵一步。不過，申請過程並非總是坦途，當中隱藏著不少許多人初次接觸時未必會察覺的「隱形陷阱」。以下我們將透過真實個案，逐一剖析這些常見的陷阱，並且提供實用的規避策略，讓你的置業之路走得更順暢。
陷阱一：估價不足的突襲與應對策略
個案分析： 陳先生買入單位後發現銀行估價低10%，他如何解決首期差額？
陳先生以800萬購入心儀單位，並計劃申請六成按揭（480萬），預備了320萬首期。當他滿懷信心地提交按揭申請後，卻收到銀行的壞消息：物業的最終估價只有720萬。根據「取價低者」原則，銀行只能以720萬為基礎批出六成按揭，即432萬。這意味著貸款額比預期少了48萬，陳先生需要臨時籌措這筆額外資金來填補首期差額，令他一度陷入財政困境。
規避策略： 教學如何交叉驗證估價，以及在簽臨約時加入保障條款。
要避免陳先生的處境，最有效的方法是在簽署臨時買賣合約前做足功課。你可以先利用不同銀行的網上估價系統，為目標單位進行初步估價。若各間銀行的估價差異不大，而且與你的心目中成交價相近，風險便相對較低。假如你對估價沒有信心，或者物業屬於村屋、唐樓等估價較為波動的類型，可以在簽署臨約時，與賣方協商加入「估價保障」條款，例如訂明若銀行估價低於成交價某個百分比，買方有權取消交易並取回訂金。
陷阱二：信貸評級(TU)不佳如何拖垮按揭申請
個案分析： 李小姐因被忽略的卡數導致TU評級下降，申請被拒後如何在短時間內補救？
李小姐收入穩定，一直認為自己的信貸記錄良好。但在提交按揭申請後，卻意外地被銀行拒絕，原因是她的信貸評級（TU）未達標準。經查證後，她才發現自己半年前曾因外遊而忘記清還一張信用卡的數百元欠款，雖然金額不大，卻留下了逾期還款記錄，直接拖累了評級。最後，她需立即清還所有欠款，並向環聯（TransUnion）申請更新報告，再尋求按揭顧問協助，向其他銀行解釋情況，才勉強在成交期前獲得批核。
規避策略： 提供申請按揭前檢查及改善TU評級的實用貼士。
信貸評級是銀行評估你是否可靠的還款人的重要依據。建議在計劃買樓前的3至6個月，便自行查閱一次個人信貸報告。仔細檢查報告上是否有任何未清還的欠款或不準確的記錄，並確保所有信用卡、私人貸款都準時還款。在提交按揭申請前的半年內，應避免申請任何新的信用卡或私人貸款，因為這些信貸查詢記錄同樣會短暫影響你的評級。維持一個健康的信貸記錄，是成功申請按揭的基石。
陷阱三：非固定收入人士的文件準備難題
個案分析： Freelancer王先生如何整理文件，成功向銀行證明其還款能力？
作為一名自由工作者（Freelancer），王先生的收入雖然可觀，但每月並不固定。他初次提交按揭申請文件時，只提供了最近三個月的個人銀行月結單，結果銀行認為文件不足以證明其收入穩定性。後來，在按揭顧問的指導下，王先生重新整理了文件，包括提供過去兩年的稅單、長達12個月的個人及公司銀行戶口紀錄、與主要客戶簽訂的服務合約，以及一份詳述其業務性質和收入來源的個人聲明，最終成功說服銀行，證明他具備穩定的還款能力。
規避策略： 為自僱及佣金制人士提供專門的文件準備清單和建議。
對於非固定收入人士，準備充足的按揭申請文件尤其重要。銀行需要看到一個更長期的收入趨勢來作評估。建議準備以下文件：
* 個人及公司銀行紀錄： 提供最少過去6至12個月的紀錄。
* 稅務文件： 最近1至2年的稅務局評稅通知書是極具說服力的證明。
* 業務證明： 有效的商業登記證、公司財務報表（如有）。
* 收入證明： 與客戶簽訂的合約、工作收據（Invoice）等。
* 專業資格： 相關的專業資格證明，以增加背景可信度。
提前將文件整理得井井有條，能大大提高按揭申請的成功率。
陷阱四：選錯律師行的嚴重後果
個案分析： 剖析因律師行不在銀行認可名單，導致交易延誤險些「撻訂」的真實故事。
有位買家在朋友介紹下，委託了一間收費相宜的律師行處理買賣事宜。但當他向銀行提交按揭申請後，銀行職員卻告知他，該律師行並不在銀行的「認可名單」（On-List）之上。這意味著銀行需要另外委派自己名單上的律師行代表銀行處理按揭契。這位買家不但需要支付雙重律師費，更因為文件需在兩間律師行之間往來，導致整個流程被拖慢，險些錯過成交日期，面臨「撻訂」風險。
規避策略： 簽訂臨約後，立即確認律師行資格。
在委託任何律師行之前，你應先向計劃申請按揭的銀行查詢其認可的律師行名單。最穩妥的做法是，先確定心儀的幾間銀行，然後選擇一間同時在這些銀行認可名單上的律師行。這樣即使最終選擇了另一間銀行承造按揭，亦無需更換律師，確保整個交易流程無縫對接，避免不必要的開支和時間延誤。
陷阱五：忽略樓花特長成交期的按揭申請時間規劃
個案分析： 買家因過早或過遲提交申請，導致利率優惠失效或未能及時獲批。
張氏夫婦購入了一個樓花單位，成交期長達18個月。他們在簽署買賣合約後立即向銀行提交按揭申請，並成功獲批一個附帶高額現金回贈的優惠計劃。可是，貸款批核信的有效期通常只有3至6個月，由於距離成交日尚遠，該批核結果和優惠最終失效。他們不得不在臨近成交時重新申請，但當時市場利率已上升，現金回贈亦已減少，令他們的總借貸成本增加了。
規避策略： 根據不同物業類型，提供最佳的按揭申請時間提交建議。
掌握最佳的按揭申請時間點至關重要。
* 現樓或短成交期二手樓： 一般在簽署臨約後即可提交申請。
* 長成交期樓花： 大部分銀行接受在預計成交日前的3至6個月提交申請。部分銀行更為指定一手樓盤提供長達一年的預先批核服務，讓你提早鎖定息率優惠。
建議在簽署樓花買賣合約後，先向按揭顧問諮詢，了解不同銀行的申請時間表，並制定一個合適的規劃，確保能在最佳時機提交申請，鎖定最有利的按揭條款。
按揭申請常見問題 (FAQ)
Q1: 整體按揭申請時間需要多久？
在準備按揭申請時，很多朋友都想掌握好時間規劃。一般來說，整個按揭申請時間，由你遞交所有文件給銀行開始計算，直到銀行正式批出貸款，大約需要3至6個星期。這個時間會因為不同因素而有所變化。
整個流程大致可以分為幾個階段。首先，銀行收到你的申請文件後會進行初步審核。之後，銀行會委託估價行對你的物業進行估價，以及查閱你的信貸報告(TU)。最後，銀行的審批部門會根據所有資料作最終決定。當中，銀行內部審批是最花時間的環節。
有幾個因素會直接影響按揭申請時間的長短。第一，如果遇上大型新盤推售期，銀行收到的申請個案會大增，審批速度自然會減慢。第二，申請個案的複雜程度，例如非固定收入人士，或者村屋等特殊物業，銀行需要更多時間去核實資料。第三，如果你申請高成數按揭，申請會額外遞交至香港按揭證券有限公司審批，時間亦會相應延長。因此，簽署臨時買賣合約後，盡早準備好文件並提交申請，是確保流程順暢的明智做法。
Q2: 如果我的壓力測試未能通過，有什麼補救方法？
壓力測試是按揭申請的核心部分，目的是確保你在利率上升後仍有足夠的還款能力。萬一未能通過，有以下幾個常見而且有效的方法可以考慮。
最直接的方法是增加一位擔保人。銀行會將擔保人的收入計算在內，從而提升你的總借貸能力，幫助你通過壓力測試。不過，擔保人必須擁有穩定的收入和良好的信貸紀錄，並且會和你共同承擔法律上的還款責任。
另一個方法是延長還款年期。將還款期拉長，例如由25年延長至30年，每月的供款額就會降低，這樣有助減輕供款與入息比率的壓力。但是，這個方法會受到申請人年齡以及物業樓齡的限制。
你也可以考慮申請按揭保險計劃。在現行政策下，部分合資格的首次置業人士申請高成數按揭時，可以豁免壓力測試的要求，只需符合基本的「供款與入息比率」即可。最後，如果在申請按揭前，你能夠先清還其他私人貸款或卡數，減少你每月的總債務支出，同樣有助於通過壓力測試。
Q3: 按揭申請幾多間銀行比較好？同時申請有何利弊？
關於按揭申請幾多間銀行才最合適，一個比較穩健的策略是同時申請2至3間銀行。這個做法在利弊之間取得了很好的平衡。
同時申請的好處相當明顯。首先，這能大大提高你獲得批核的成功率。因為每間銀行的估價和審批準則都有些微差別，多一個選擇就多一個保障。其次，你可以比較不同銀行最終批出的貸款利率、現金回贈等條款，然後從中選擇最優惠的方案。最重要的一點是，這可以有效分散估價不足的風險。如果只有一間銀行的估價過低，你還有其他銀行的估價結果作後備。
但是，同時申請也有需要注意的地方。最大的影響是你的個人信貸報告(TU)。每一次正式的按揭申請，銀行都會查閱你的TU，而這個查閱紀錄會被保存下來。在短時間內有多個查閱紀錄，有機會短暫影響你的信貸評分。銀行看到這些紀錄時，也可能會詢問你申請多間銀行的原因。
總括而言，申請2至3間銀行是一個攻守兼備的策略。它既能讓你找到最佳的按揭條款，也能避免因單一申請失敗而陷入被動。只要不是漫無目的地申請太多間，對信貸紀錄的影響其實相當有限。