綠表在手，想買二手居屋「上車」？二手居屋市場選擇多，價錢亦較一手居屋有彈性，是不少綠表人士的置業首選。然而，由申請「購買資格證明書」、物色心儀單位、申請按揭，到完成交易，整個買賣流程涉及不少繁複步驟及注意事項。本文為你整合綠表買二手居屋的四大關鍵，一文詳解申請資格、搵樓、按揭計算及完整買賣流程，並解答各種常見問題，助你輕鬆實現置業夢。
認識綠表資格與置業須知
想成功覓得理想的綠表二手居屋樓盤，首要任務就是清晰掌握自己的綠表資格與相關的置業須知。這一步是整個置業旅程的基礎，理解清楚後，尋找樓盤和計算開支自然事半功倍。
甚麼是綠表資格？
所謂「綠表」，其實是指由香港房屋委員會（房委會）授予的一種資格，代表申請人符合特定條件，可以購買資助出售房屋。擁有綠表資格的人士，主要是現時正享用公共房屋資源的家庭或人士。符合資格的類別主要包括：
- 房委會轄下公共租住房屋（公屋）的住戶。
- 香港房屋協會（房協）轄下甲類出租屋邨的住戶。
- 持有由房屋署或市區重建局發出有效《綠表資格證明書》的人士。
- 房委會「長者租金津貼計劃」的受惠者。
綠表與白居二有何分別？
在二手居屋市場，除了綠表，您可能還會經常聽到「白居二」。兩者雖然都可以在居屋第二市場購買單位，但資格來源截然不同。
- 綠表資格：申請人本身是公屋住戶或合資格人士。他們購買綠表二手居屋，通常意味著需要交還現居的公屋單位，實現房屋資源的流轉。
- 白居二資格：全名為「白表居屋第二市場計劃」。申請人並非公屋住戶，但其入息及資產符合房委會每年公布的限額。他們需要透過申請、攪珠抽籤，中籤後才能獲得配額進入二手市場物色單位。
簡單來說，綠表資格源於申請人本身的公共房屋背景，而白居二資格則需要透過抽籤獲得。
購買前必須理解的「未補地價」
這是選購綠表二手居屋時最核心的概念。「補地價」是指居屋業主向政府補回當年首次購入單位時，所享有的市值折扣差價。
當您以綠表資格購買二手居屋時，購入的單位屬於「未補地價」性質。這就是樓價會比周邊私人樓宇市價低上一截的主要原因。但這同時也帶來轉售限制，未補地價的單位，日後只可以在居屋第二市場轉售予其他合資格的綠表或「白居二」買家。假如未來想將單位在自由市場（即公開市場）出售或出租，就必須先向政府補回地價。
申請「購買資格證明書」二三事
具備綠表資格，不等於可以馬上簽署買賣合約。您必須先向房委會申請一份名為《購買資格證明書》的文件，這份文件是您睇樓、議價以至簽約的正式憑證。
公屋租戶可直接向所屬的屋邨辦事處遞交申請。請注意，這份證明書設有有效期，一般為12個月。您必須在證明書有效期內，就一個綠表買二手居屋樓盤簽訂臨時買賣合約。成功取得證明書後，就可以更實在地規劃財務，例如計算綠表二手居屋首期、向銀行申請預先批核等，正式踏出置業的第一步。
綠表二手居屋買賣完整流程
物色心儀的綠表二手居屋樓盤，只是整個置業旅程的開始。想順利購入綠表二手居屋，清楚了解整個買賣流程相當重要。其實，只要將過程分拆成幾個清晰的步驟，你會發現每一步都十分直接。現在就讓我們一步步拆解，由申請文件到最後收樓的完整過程。
第一步：申請「購買資格證明書」
這是整個流程的入場券。在你開始尋找樓盤之前，必須先向房屋委員會（房委會）遞交申請，獲取一份「購買資格證明書」（CEP）。這份文件有效期為12個月，證明你符合資格購買綠表二手居屋。
申請過程很簡單，你需要填妥申請表，連同申請費及所需文件，親身交往房委會的指定辦事處，或郵寄至居屋第二市場計劃小組。房委會審核資料無誤後，就會發出證明書。持有這份文件，你就可以正式以買家身份，在市場上物色單位。
第二步：物色樓盤與計算開支
取得資格證明書後，就可以開始尋找合適的綠表買二手居屋樓盤。你可以透過地產代理或各大網上物業平台搜尋盤源，然後預約視察單位。
在物色樓盤的同時，必須仔細計算所有開支。當中最重要的就是綠表二手居屋首期。綠表買家最高可承造九成半按揭，意味著首期最低只需樓價的5%。不過，除了首期，你亦要預留資金支付其他雜費，例如地產代理佣金、律師費及印花稅等。預先做好財務預算，整個買賣過程自然更有預算。
第三步：簽訂臨時買賣合約及申請「提名信」
當你找到心儀單位，並與業主議定價錢後，下一步就是簽訂臨時買賣合約。簽署臨約時，買家需要支付一筆臨時訂金（俗稱「細訂」），金額通常是樓價的3%至5%。
簽妥臨約後，買賣雙方必須在10個工作天內，帶同臨時合約、購買資格證明書及業主相關文件，一同向房委會申請「提名信」。這份文件是房委會同意該宗交易的官方證明，是完成後續法律及按揭程序的關鍵文件。
第四步：辦理按揭及簽署正式合約
成功取得「提名信」後，你就可以正式向銀行申請按揭。由於綠表二手居屋有房委會作為擔保人，銀行審批按揭的條件通常較為寬鬆，一般不需要進行壓力測試，令上會過程更順暢。
在銀行批出按揭貸款的同時，雙方律師會根據臨時合約的條款，草擬及簽署正式買賣合約。簽署正式合約時，買家需要支付「大訂」，即樓價的10%減去已付的「細訂」金額。
第五步：完成交易及收樓
來到最後一步，就是正式完成交易。在雙方約定的成交日，你的代表律師會與賣方律師處理樓契等法律文件。銀行會在這天將按揭貸款餘額直接支付給賣方律師。
完成所有款項交收及法律程序後，賣方就會將單位鎖匙交給你。當你接過鎖匙的一刻，代表整個交易正式完成，恭喜你成功置業，成為單位的新主人。
綠表二手居屋按揭全解析
大家在挑選心儀的綠表二手居屋樓盤時，除了計算樓價，按揭絕對是決定能否成功上車的關鍵一步。綠表二手居屋的按揭申請，因為有政府作為擔保人，所以與一般私人樓宇的按揭有很大分別，當中細節值得我們一起深入了解。
政府擔保期：影響按揭成數與年期的關鍵
綠表買家申請按揭的最大優勢，就是有房委會提供的30年政府擔保期。這個擔保期是由單位首次出售日期開始計算。
正因為有這個政府擔保，銀行在審批按揭時的風險較低。因此，綠表買家最高可以承造九成半按揭（95%），而且不需要購買額外的按揭保險，也不用通過壓力測試。這一點對於預算有限，特別是計算綠表二手居屋首期的朋友來說，是一個非常大的幫助。
如何計算最長還款期？
雖然政府擔保期長達30年，但這並不代表所有綠表二手居屋都能做到最長的25年還款期。銀行批核的最終還款年期，主要取決於擔保期還剩下多久。
計算方法很直接：
最長還款年期 = 30年擔保期 – 物業樓齡（由首次發售日期起計）
舉個例子，如果一個居屋單位樓齡是18年，那麼剩餘的擔保期就是12年（30 – 18 = 12）。銀行最多只會批出12年的還款期。如果想承造更長的還款年期，例如25年，就需要尋找樓齡較新的綠表二手居屋樓盤。
綠表二手居屋首期與壓力測試豁免
前面提到，綠表買家可以豁免壓力測試，這意味著只要每月供款不超過家庭總收入的50%，通常都能順利通過審批。
我們來實際計算一下綠表二手居屋首期。假設你看中一個售價400萬的單位，申請九成半按揭：
貸款額：400萬 x 95% = 380萬
首期：400萬 x 5% = 20萬
換言之，理論上只需要準備20萬首期就能上車，大大減輕了首次置業的財政壓力。當然，這還未計算印花稅、律師費及地產代理佣金等其他開支，大家在規劃預算時也要將這些考慮在內。
銀行選擇與申請貼士
雖然綠表二手居屋按揭有政府擔保，但並非所有銀行都積極承辦這類貸款。一些中小型銀行可能對相關程序不太熟悉，或者提供的條款不夠吸引。因此，建議大家可以向幾間較有經驗的大型銀行查詢，例如滙豐銀行、恒生銀行或中國銀行（香港）。
在正式簽署買賣合約前，最好先向銀行進行初步估價及按揭查詢。這樣可以確保心儀單位的估價足夠，並且了解自己大概可以獲批的貸款額和年期，讓整個買賣過程更加安心順利。
綠表二手居屋常見問題 (FAQ)
在尋找心儀的綠表二手居屋樓盤時，相信大家心中都會浮現不少疑問。始終置業是人生大事，多了解一些細節，自然能讓整個過程更加順暢。這裡我們整理了幾個在綠表買二手居屋樓盤過程中，大家最常遇到的問題，希望可以為你提供一些實用的參考。
綠表二手居屋樓齡太高，會影響按揭申請嗎？
這是一個非常關鍵的問題，直接關係到你的財務安排。答案是肯定的，樓齡確實會影響按揭。關鍵在於房委會提供的「擔保期」。
房委會會為居屋單位的按揭提供一個由首次發售日起計30年的擔保期。在擔保期內，銀行批核按揭的態度會比較寬鬆。因為有政府擔保，銀行願意承造高達九成半的按揭，而且還款期最長可達25年，買家亦不需要通過壓力測試。
但是，如果單位的樓齡已經超過30年的擔保期，銀行就會將其視為一般私人物業處理。這時銀行會根據單位的剩餘價值、樓宇質素，以及申請人的還款能力作綜合評估，按揭成數和還款年期都可能會相應下調。因此，選擇樓齡較新的單位，在申請按揭時會比較有優勢。
購買綠表二手居屋，除了樓價外還有甚麼額外開支？
計算綠表二手居屋首期和總開支時，除了樓價本身，還需要預留一筆資金應付各項雜費。以下是幾個主要的開支項目：
- 首期： 綠表買家最高可承造九成半按揭，所以首期最低為樓價的5%。
- 印花稅： 首次置業的綠表買家，可以按照稅務局第二標準稅率繳交印花稅。
- 律師費： 處理樓宇買賣合約、樓契及按揭契等法律文件，費用視乎律師樓收費而定。
- 地產代理佣金： 一般為樓價的1%。
- 申請「購買資格提名信」費用： 買家需要向房委會申請提名信，這會涉及一筆行政費用。
- 裝修及傢俬費用： 這是豐儉由人的開支，視乎個人需要和單位狀況而定。
建議在預算時，將這些額外開支一併考慮，財務安排自然會更有預算。
睇樓時有甚麼需要特別留意的地方？
實地視察單位是物色綠表二手居屋的重要一步。除了感受空間感和採光，還有幾個細節值得你特別留意：
- 單位間隔及僭建物： 留意業主有否進行過結構性改動，例如拆除主力牆、改動廚房間隔等。這些改動有機會影響樓宇結構安全，甚至影響按揭申請。
- 滲漏問題： 仔細檢查天花、牆角、窗邊等位置有沒有水漬或發霉的痕跡，這些都是常見的滲水黑點。
- 屋苑管理與維修： 了解屋苑的管理費金額，並且可以向業主或代理查詢大廈是否有任何大型維修計劃。因為大型維修通常需要業主集資，這是一筆潛在的大額開支。
如果家庭成員入息或資產超過上限，還可以用綠表資格嗎？
綠表資格主要是授予現時的公屋租戶或持有「綠表資格證明書」的人士。
對於公屋租戶來說，當他們申請購買二手市場的居屋時，房委會並不會重新審查他們的入息及資產。換言之，只要他們仍然是合資格的公屋租戶，就可以用綠表資格置業。不過，所有在租約上的家庭成員都必須一同申請，並且不能在香港擁有任何住宅物業。
買入綠表二手居屋後，可以出租或加按套現嗎？
這點需要特別注意，因為資助房屋的用途受到嚴格限制。
在未補地價的情況下，將綠表二手居屋單位出租是違法行為。業主一經定罪，除了會面臨罰款甚至監禁，房委會亦有權要求業主繳付補價。
同樣地，業主也不能隨意將單位加按或重按以套取現金。除非遇到突發的個人困境，例如籌措醫藥費、家庭成員的教育開支等，並且需要獲得房屋署署長的書面批准，否則銀行一般不會為未補地價的居屋進行加按。