不少居屋業主都希望將辛勞一生換來的安樂窩留給子女，實現資產傳承。然而，一想到可能要支付高昂的補地價金額，便感到卻步。事實上，只要符合房屋委員會（房委會）的特定條件，居屋業主是可以在毋需補地價的情況下，合法地將業權轉讓給子女的。本文將為您整合一份【免補地價全攻略】，詳細拆解適用於子女的5大申請條件、生前轉讓與身故承繼的分別、清晰的4步申請教學，並附上所有相關費用清單，助您一文看清整個流程與預算，輕鬆為家人籌劃未來。
居屋轉讓子女業權核心：免補地價可行嗎？
談到居屋轉讓子女，很多業主首先想到的問題，就是能否免補地價進行。答案是肯定的，但在特定條件下才可行。政府為保障資助房屋資源的公平運用，對未補地價居屋的業權轉讓設下嚴格框架，並非所有情況都能獲批。因此，在計劃將居屋轉名子女前，必須先清晰了解當中的規則。
居屋免補地價轉名的原則與限制
想成功申請居屋免補地價轉名，就要先理解背後的兩大基石：房委會的審批原則與轉讓的核心限制。
基本原則：符合房委會特定條件
所有未補地價的居屋轉讓業權申請，並非業主的當然權利，而是需要經過房屋委員會（房委會）的酌情審批。申請必須基於房委會接納的特殊理由，例如家庭狀況出現重大變化、業主年邁或健康出現嚴重問題等情況。房委會將會按個別情況的理據及證明文件，去決定是否批准申請。
核心限制：必須為無償送贈或承繼
最關鍵的一項限制，是轉讓過程絕不能涉及任何金錢代價。換句話說，這必須是一份無償的「送贈契」或經由法律程序處理的「遺產承繼」，而不是變相的買賣。這個原則旨在防止有人利用此途徑，繞過補地價程序在市場上圖利。
兩大途徑概覽：生前轉讓 vs. 身故承繼
理解了基本原則後，我們來看看實現居屋轉讓子女的兩大主要途徑。這兩個方法在時機、程序和資格要求上都有很大分別，適合不同家庭的需要。
途徑一：生前自願轉讓（送贈）
第一種是在業主在生時，主動向房委會申請，將業權轉贈給子女。這個方法一般稱為「生前轉讓」或「送贈」，讓業主可以按照自己的意願預先規劃資產安排。不過，這條路徑對承讓人（即子女）的身份有較嚴格的要求，通常需要是戶籍內已登記的家庭成員。
途徑二：身故後業權承繼
第二種途徑，是在業主不幸離世後，由其合法繼承人（例如子女）辦理業權承繼手續。這種情況下，業權是根據遺囑或無遺囑繼承法轉移。相對於生前轉讓，身故承繼在承讓人資格方面的限制會相對寬鬆一些，即使子女並非單位的登記家庭成員，亦有機會承繼業權。
【免補地價轉名】5大適用於子女的申請條件
想進行居屋轉讓子女業權，但又不想支付高昂的補地價費用，其實是有方法的。房屋委員會（房委會）理解家庭或有不同需要，所以設定了幾項特別情況。只要符合當中任何一項條件，就有機會獲批免補地價進行居屋轉名子女的申請。以下我們逐一探討這5大條件，看看哪一種最切合你的家庭狀況。
條件一：業主年滿65歲
如果業主年滿65歲或以上，房委會會考慮接納其轉名申請。這項條件是基於體恤年長業主可能希望在生前預先安排好資產分配，例如因退休或健康理由，希望將物業交由子女打理。因此，業主可以主動向房委會申請，將持有的居屋業權轉讓給名列於該單位戶籍內的已登記家庭成員。
條件二：業主身患危疾
當業主不幸被證實患上末期重症或嚴重疾病，例如癌症，房委會亦會酌情處理其業權轉讓申請。這個安排的目的，是讓業主可以在緊急的健康狀況下，及早為家人作出財務安排。申請時，必須提交由香港註冊醫生簽發的醫療證明文件，以證實病情。與年滿65歲的條件一樣，承讓人亦必須是單位已登記的家庭成員。
條件三：業主移民或長期駐海外
若業主已獲批准移民海外，或因工作需要長期派駐外地，亦可以成為申請居屋轉讓業權的理由。考慮到業主已不在香港，管理物業會變得相當不便，所以房委會允許他們將業權轉交給家人。申請時需要提交充分證明，例如有效的移民簽證、外國居留證明文件，或者是公司發出的長期海外工作證明信。
條件四：證明家庭成員曾付大額供款
這種情況在很多家庭都頗為常見。有時候，單位雖然只由父母其中一方持有，但子女在置業時曾支付大部分首期，或者在過去一段很長的時間內，一直幫忙承擔按揭供款。如果能夠提供實質證據，例如銀行轉帳紀錄或還款證明，證明該名子女對物業有重大的財務貢獻，就可以申請將其加入成為聯名業主，或直接將業權轉到其名下。
條件五：業主身故，由合法繼承人承繼
這是最直接，也是法律程序上最清晰的一種居屋轉讓業權方式。當業主不幸離世，其持有的居屋單位會成為遺產的一部分。屆時，其合法繼承人（例如子女）可以根據遺囑或遺產管理書，辦理業權繼承手續。這種方式最特別的一點是，繼承人並不需要是該單位的「已登記家庭成員」。即使子女從未在該居屋的戶籍內，只要是合法繼承人，一樣可以承繼業權。
關鍵比較：「生前轉讓」vs「身故承繼」
想妥善處理居屋轉讓子女這件事，我們首先要清楚了解「生前轉讓」和「身故承繼」這兩個途徑。它們在資格要求、申請流程和複雜程度上都有很大分別，就像走兩條完全不同的路。選擇哪一種方式，會直接影響到整個居屋轉讓業權的安排。
承讓人資格限制
兩種方法對於誰可以接收業權，有最根本的分別。這也是規劃時第一個要考慮清楚的重點。
生前轉讓：必須為戶籍內家庭成員
如果業主選擇在生前辦理居屋轉名子女，接收業權的子女必須是該單位在房委會紀錄冊上「已登記的家庭成員」。這代表在當初購買這間居屋時，子女的名字就已經在家庭成員名單上。後來才出生或加入戶籍的子女，一般不符合資格。
身故承繼：無需為戶籍內家庭成員
身故承繼的情況就比較寬鬆。如果業主不幸離世，其子女即使不是單位的「已登記家庭成員」，只要根據香港的遺產承辦條例是合法繼承人，就可以承繼該居屋的業權。這一點為業權傳承提供了更大的彈性。
申請程序複雜度
除了資格，兩者的申請方式和流程也截然不同。一個是主動出擊，另一個是按法律程序辦理。
生前轉讓：業主需主動向房委會申請
生前轉讓是一個主動申請的過程。業主需要符合房委會的特定條件，例如年滿65歲，然後親自填寫申請表格和準備證明文件，再向房委會提出申請。整個過程需要業主本人或其授權人主導，並且要等待房委會的審批。
身故承繼：由遺產代理人辦理法律程序
身故承繼則是一個法律程序。當業主過身後，會由其遺產代理人（例如遺囑執行人或遺產管理人）負責處理。遺產代理人需要向法庭申請遺產承辦書，然後憑法律文件辦理業權的轉移手續，整個過程主要由律師協助處理。
真實個案分析
透過兩個簡單的個案，可以更具體地理解這兩種方式的實際操作。
個案一：以「年滿65歲」條款成功轉名
陳先生今年66歲，身體狀況良好。他希望提早將名下的未補地價居屋轉讓給兒子。因為兒子在陳先生當年買樓時，就已經是戶籍內的家庭成員，所以完全符合資格。陳先生於是利用「業主年滿65歲」這個條件，主動向房委會提交申請，並順利獲批，成功在生前將單位業權轉給兒子。
個案二：以「遺產承繼」方式取得業權
王太多年前購入居屋，但女兒當時已成年並在外國生活，所以女兒並非單位的登記家庭成員。王太不幸突然離世，並未立下遺囑。根據無遺囑繼承法，女兒是其合法遺產繼承人。於是，女兒聘請律師辦理遺產管理書，最後成功以合法繼承人身份，承繼了王太的居屋業權。
【居屋轉讓業權4步教學】申請流程（附視覺化圖解）
想順利完成整個居屋轉讓子女的程序，清晰了解每一步要做甚麼十分重要。整個居屋轉讓業權的申請過程，其實可以拆解為四大核心步驟，由準備文件到最後更新紀錄，我們為你一步步清晰拆解，讓你對整個流程有個全面的概念。
第一步：準備文件及提交申請
這是整個申請的基礎階段，準備工作做得好，之後的流程自然更順暢。你需要集齊所有文件，然後一次過提交。
填妥申請書（表格HD7）
首先，你需要到房屋委員會的網站下載，或親身到辦事處索取一份名為「業權轉讓申請書」的表格，編號是HD7。填寫時要小心核對資料，特別是業主的簽名，必須和當年樓契上的簽署式樣完全一致，並且記得不要使用塗改液。
備齊所需證明文件
申請時必須附上證明文件，以支持你的轉讓理由。例如，若是以「年滿65歲」為由申請，就需要提交業主的身份證副本。若因「危疾」申請，則需要註冊醫生簽發的醫療證明。你需要根據你的具體情況，準備好所有相關文件的副本。
繳付申請手續費
提交申請時，需要一併繳付申請手續費。你可以準備一張劃線支票，抬頭寫上「香港房屋委員會」。需要留意，這筆費用不論申請成功與否，都不會退還。
遞交至所屬租約事務管理處
當你填妥表格、備齊文件和支票後，就可以將整份申請文件，遞交到你所居住屋邨的租約事務管理處。
第二步：房屋署審批申請
遞交申請後，便進入房屋署的內部審批階段。
審批時間及流程
一般情況下，房屋署在收齊所有必需文件後，大約需要六個星期時間處理你的申請。他們會審核你提交的理由和證明文件，確保申請符合酌情批核的特定條件。
書面通知申請結果
完成審批後，房屋署會以書面形式正式通知你申請結果。不論申請獲批與否，你都會收到一封信件。
第三步：獲批後辦理法律手續
如果申請成功獲批，恭喜你，接下來就是處理法律文件的階段。
領取「業權轉讓同意書」
房屋署發出的批准信，就是一份非常重要的「業權轉讓同意書」（Letter of Consent）。你要好好保管這份文件，並且留意它的有效期只有一年，所有法律手續都必須在這一年內完成。
聘請律師辦理轉讓契據
居屋轉名子女涉及業權變更，必須聘請專業律師處理。律師會為你草擬一份「轉讓契據」（Deed of Assignment），即俗稱的送贈契。律師草擬的契據初稿，需要先交回房屋署的法律事務分處審批，這一步亦需要繳付另一筆費用。
處理現有物業按揭
如果你的居屋單位仍有按揭未供完，這一步非常關鍵。你需要立即聯絡承按銀行，通知他們業權將會變更。銀行會根據新業主（即你的子女）的財務狀況，決定是直接轉移按揭，還是需要重新申請按揭。
第四步：完成註冊及更新紀錄
這是整個流程的最後一步，確保所有紀錄都已正式更新。
簽署及註冊新契據
當所有文件準備妥當，律師會安排你和子女簽署新的轉讓契據。簽署後，律師會將契據送交土地註冊處進行註冊。一經註冊，居屋轉讓業權的法律程序便正式完成。
通知管理處更新業權
最後一步，是將已註冊的新契據副本，以及一份最新的土地查冊紀錄，提交給你屋邨的管理處。這樣，他們便會更新屋苑的業主紀錄，整個居屋轉讓子女的程序就大功告成了。
居屋轉讓子女業權費用一覽（附核對清單）
談及居屋轉讓子女的過程，大家最關心的除了資格，就是實際開支。雖然整個過程是為了免補地價，不過當中仍然涉及一些固定和浮動的費用。為了讓你更有預算，我們將整個居屋轉讓業權的費用清晰列出，助你一步步規劃財務。
房屋委員會相關收費
這部分是向房屋委員會（房委會）支付的行政費用，金額是固定的。不論你委託哪一間律師行，這兩筆費用都必須支付。
申請手續費：$3,020
當你準備好所有文件，向房委會遞交業權轉讓申請時，就需要支付這筆費用。這是一筆行政手續費，用作處理你的申請個案。有一點需要特別留意，這筆費用不論申請成功與否，甚至是你中途決定撤回申請，都不會退還。
批核轉讓契據費：$2,630
在你的申請獲得原則上批准後，下一步就是聘請律師草擬一份正式的轉讓契據。這份契據草稿必須再交回房委會的法律事務分處進行審批，確保內容符合所有規定。這筆費用就是用於批核這份法律文件。與申請手續費一樣，此費用同樣不會退還。
律師及其他雜項費用
除了房委會的收費，你還需要預留資金處理法律程序及相關雜項開支。這部分的費用是浮動的，會因應你選擇的服務提供者和物業情況而有所不同。
律師服務費
辦理居屋轉名子女的法律文件，必須由執業律師處理。律師會負責草擬轉讓契據（Deed of Gift）、提供法律意見、以及處理後續的註冊手續。不同律師行的收費標準各異，建議可以先諮詢數間律師行，了解清楚服務範圍和收費詳情再作決定。
印花稅（釐印費）
這是一個比較多人會忽略的項目。即使居屋轉讓業權是以送贈形式進行，不涉及任何買賣金額，但稅務局仍可能視之為一項物業交易，並根據物業當時的市值來計算印花稅。不過，直系親屬之間（例如父母轉名給子女）的近親轉讓，通常可以申請豁免大額的從價印花稅（AVD），只需支付較低稅率的印花稅。你的律師會根據你的個案，協助你處理相關的稅務計算和申請。
土地查冊及註冊費
在轉讓過程中，律師需要到土地註冊處進行查冊，確保物業的業權清晰無誤。完成所有法律文件簽署後，新的轉讓契據亦需要正式在土地註冊處進行註冊，以確立新業主的法律地位。這兩項程序都涉及向政府支付的指定費用，金額是固定的。
居屋轉名子女常見問題（FAQ）
在處理居屋轉讓子女的過程中，很多人都會遇到一些共通的疑問。這些問題涵蓋了「首次置業」身份、按揭處理，以至進行居屋轉名子女的資格限制。我們整理了幾個最常見的問題，為你一次過清晰解答。
轉名後，我能否回復「首次置業」身份？
一般來說，答案是不可以。房屋署的政策是為了防止業主透過轉讓業權來回復「首次置業」身份，從而再次申請其他資助房屋，造成雙重福利的情況。不過，凡事總有例外。如果業主是因為結婚而遷出居屋單位，與配偶在外面另組家庭，房委會或會酌情批准其將業權轉讓給戶籍內的家庭成員。在這種特定情況下，原業主就有機會回復首置身份。
原有按揭需要如何處理？
處理原有按揭是居屋轉讓業權時必須正視的一環。你需要先聯絡承造按揭的銀行或財務機構，通知他們業權將會變動，並取得其書面同意。銀行會重新評估新業主（即你的子女）的還款能力及信貸紀錄，這一步相當於一次新的按揭審批。取得銀行同意後，你需要向房屋署提交「轉變按揭安排申請書」，並繳付相關手續費，以取得房署的最終批准。整個過程涉及銀行和房署兩方的審批，缺一不可。
生前轉名，子女非「已登記家庭成員」可以嗎？
這是一個很關鍵的問題，答案是：不可以。根據房委會的規定，在生前以送贈方式進行的居屋轉讓，承讓人（即接收業權的子女）必須是該單位戶籍內的「已登記家庭成員」。這指的是在當初購買居屋時，已經名列在申請表上的家庭成員。唯一的例外是業主身故後的遺產承繼，在這種情況下，合法繼承人則無須是已登記家庭成員。
2022年後購入的新居屋轉讓限制有何不同？
房委會在2022年收緊了資助房屋的轉售限制，這對居屋轉讓業權有直接影響。由2022年起出售的新居屋，業主必須在首次轉讓契據簽發日起計15年後，並繳付補價，才可以在公開市場自由出售或轉讓單位。這意味著，在這15年的禁售期內，即使符合我們之前提到的各種特殊原因（如年滿65歲、危疾等），想申請免補地價將居屋轉名子女，其難度也會大大增加，房委會的審批會更加嚴格。