您的物業，不只是一個安樂窩，更是您應對財務挑戰、實現人生目標的強大資產。無論是想整合高息卡數、獲取生意周轉資金，還是為子女籌備教育經費，透過物業加按套現，將物業的升值潛力轉化為靈活現金，往往是最低息、最明智的選擇。然而，加按與轉按程序繁複，銀行審批標準不一，利率及回贈條款花多眼亂，想成功獲批並爭取最優惠條件，絕非易事。本篇終極攻略將為您化繁為簡，由淺入深拆解加按與轉按的分別、詳述代辦申請的六大步驟、剖析四大成功獲批關鍵，並傳授獨家慳息秘訣，助您輕鬆將磚頭變現金，穩健地實現您的財務藍圖。
甚麼是加按貸款？為何是您解決財務需要的最佳方案？
尋求專業的代辦加按服務，是將您物業的潛在價值，轉化為靈活資金的聰明方法。簡單來說，加按貸款就是利用您已經升值的物業，向銀行申請一筆額外的貸款。這筆資金不僅利率遠低於一般私人貸款，而且還款期更長，能夠即時為您提供一筆可觀的現金流，應對生活中的各種財務需要。
您是否正面對以下財務狀況？
不少人都會遇到財務上的十字路口，而一間已經升值的物業，正是您手上最有力的資源。加按貸款能夠針對性地解決以下幾種常見情況：
整合高息債務：一次過清卡數、還清私人貸款
信用卡循環利息與私人貸款的高昂利率，往往是財務壓力的主要來源。透過加按貸款，您可以將這些高息債務整合為一筆利率較低的按揭貸款，並且大幅延長還款期。這樣不僅能即時降低每月的還款額，更讓您的財務狀況重回正軌，集中管理一筆供款，理財自然更輕鬆。
獲取額外資金：作個人投資或生意周轉
當投資良機出現，或者生意上需要資金周轉時，加按貸款能為您提供一筆低成本的資金。相較於其他融資渠道，物業按揭的利率優勢非常明顯。這讓您能夠把握市場機遇，或者讓您的生意在關鍵時刻獲得支持，持續發展。
籌備未來開支：子女教育經費或海外升學
子女的教育是每個家庭的重要規劃。不論是本地的教育開支，還是準備送子女到海外升學，都需要一筆充裕的資金。利用物業加按套現，可以為您預先準備好這筆教育基金，讓子女的未來發展有更穩固的基礎。
實現生活目標：家居裝修、結婚、旅遊
想為安樂窩進行一次大翻新，或者計劃一場夢寐以求的婚禮或家庭旅行，卻不想動用所有儲蓄？加按貸款正是實現這些生活目標的好幫手。它讓您能夠在不影響日常儲蓄的情況下，提升生活品質，創造更多美好回憶。
實現家庭目標：協助子女置業支付首期
面對高昂的樓價，年輕一代要「上車」並不容易。作為父母，可以利用自己已升值的物業加按，套現一筆資金協助子女支付首期。這不僅能大大減輕子女的置業壓力，更能幫助他們更快建立自己的家庭。
為何選擇專業代辦加按貸款？
自己處理加按申請程序繁複，選擇專業的代辦加按服務，能為您帶來實質的好處，讓整個過程事半功倍。
節省時間心力，無需親自與多家銀行周旋
申請加按需要比較不同銀行的利率、回贈及條款，並且準備大量文件。專業顧問會為您處理所有繁瑣的文書工作與聯絡事宜，您無需親自奔波於各家銀行，可以將寶貴的時間和心力，專注於自己的工作與家庭。
憑藉中介網絡，爭取更低利率與更高現金回贈
專業的按揭中介與全港多家銀行及金融機構建立了長期合作關係。憑藉其龐大的貸款申請量，往往能為客戶爭取到比個人申請更優惠的利率、更高的現金回贈，以及更靈活的貸款條款。這些優惠可以直接為您節省可觀的利息開支。
提升審批成功率，根據您的財務狀況匹配最合適銀行
每間銀行的按揭審批準則與取態都略有不同。專業顧問熟悉各家銀行的「口味」，能夠深入分析您的財務狀況與信貸紀錄，為您匹配最有可能批出貸款，而且條款最優越的銀行，大大提升申請的成功率，避免因自行申請而被拒，影響信貸紀錄。
深入理解加按與轉按套現：哪種方案最慳息？
在考慮代辦加按服務時，業主最常遇到的問題，就是應該選擇「加按」還是「轉按套現」。這兩種加按貸款方案，是應對不同市場利率環境的理財策略，直接影響您的總利息支出，所以了解它們的分別非常重要。
策略一：加按貸款 (Top-up Loan)
定義：在原有按揭銀行，就物業升值部份申請一筆新貸款
加按貸款的做法，是在您現有的按揭計劃之上，向同一間銀行申請一筆全新的貸款。您的原有按揭會維持不變，而新申請的貸款額，就是根據物業升值後多出的空間來計算。
適用情況：當您現有按揭利率極低，不想放棄舊有優惠
這種策略最適合的時機，是您早年簽訂的按揭計劃利率非常低，例如是歷史低位的H按或P按計劃。因為您不想放棄這個難得的低息優惠，所以選擇只為新增的貸款額承擔目前的市場利率。
優點：保留原有低息按揭，新增貸款採用新利率，適合加息週期
最大的好處是鎖定了舊有貸款的低利息成本。只有新套現的資金部分需要跟隨目前較高的利率，原有的大額貸款則不受影響。所以在市場步入加息週期的環境下，這個方案通常更划算。
策略二：轉按套現 (Refinance with Cash-out)
定義：將整筆物業按揭轉至新銀行，並申請更高貸款額以套現
轉按套現則是將您整份按揭合約，從原有銀行轉移到另一間能提供更佳條件的新銀行。在新銀行申請時，您會直接申請一個更高的總貸款額，新銀行會先用這筆錢幫您還清舊銀行的按揭，餘額就是您套現的現金。
適用情況：當市場利率低於您現有按揭利率，或想獲取更佳回贈
當市場整體利率向下調整，低於您目前的按揭利率時，就是轉按的最佳時機。有時候，即使利率相若，其他銀行為了爭取客戶，可能會提供非常吸引的現金回贈或優惠，這也是考慮轉按的好理由。
優點：新舊貸款均可享受市場最新低息，全面減輕供款，適合減息週期
這個方案的優勢在於，您整筆貸款，包括原有未還清的部分和新增套現的部分，都可以即時享受市場上最新的低利率。這樣能全面降低您的每月利息支出和總供款額，特別適合在減息週期中採用。
P按 vs H按：了解利率基準，作精明選擇
決定了採用加按還是轉按策略後，您還需要選擇按揭的利率基準。這主要分為P按和H按兩種。
最優惠利率 (P按)
P按的利率基準是銀行的最優惠利率。這個利率由銀行自身決定，相對穩定，變動不頻繁。所以，選擇P按計劃的每月供款額會比較穩定，讓您更容易規劃個人或家庭的財務預算。
銀行同業拆息 (H按)
H按的利率基準是銀行同業拆息，會每日浮動。在低息環境下，H按的利率通常會比P按更低，能節省更多利息。而且，H按計劃設有一個重要的保障機制，稱為「鎖息上限」(Cap Rate)，這個上限通常與P按利率掛鈎。它的作用是，即使市場拆息大幅抽升，您的實際按揭利率也不會高於這個鎖定的上限，提供了有效的風險保障。
代辦加按貸款申請全流程：六步輕鬆完成物業套現
尋求專業的代辦加按服務，是將物業價值轉化為流動資金的有效途徑。整個加按貸款申請過程看似繁複，但只要跟隨清晰的步驟，就能順利完成。以下將詳細拆解申請流程，讓您全面掌握由諮詢到成功套現的每一步。
第一步：免費諮詢及提供基本資料
流程的起點是一次深入的溝通。您需要向我們的專業顧問提供一些基本資訊，讓我們能夠初步掌握您的情況與需求。
提供物業地址、現有按揭餘額及財務目標
您只需提供物業的準確地址、現有按揭貸款的大約餘額，和說明您這次套現的主要財務目標，例如是整合債務、投資周轉或是其他家庭開支。
第二步：提交個人財務及入息證明
完成初步諮詢後，下一步是準備和提交相關文件，用作向銀行證明您的還款能力。
準備最近三個月的收入證明、所有債務結單
請準備好最近三個月的糧單或銀行月結單，以及所有信用卡和私人貸款的最新結單。齊備的文件有助銀行更準確評估您的財務狀況，加快審批進度。
第三步：專業估價與個人化方案分析
收到您的文件後，我們會立即展開專業的分析工作，為您量身規劃最佳方案。
為您的物業進行免費估價，計算可套現空間
我們會安排銀行為您的物業進行免費的專業估價，以確定其最新市值，然後準確計算出可供套現的最高金額。
進行按揭壓力測試及還款能力綜合評估
同時，我們會根據金管局的指引，為您進行初步的按揭壓力測試，並綜合評估您的收入與負債比率，確保新方案符合您的長遠還款能力。
第四步：比較銀行計劃，選定最優方案
這是整個流程中最能體現專業價值的一環。我們會利用我們的網絡與經驗，為您尋找市場上最理想的計劃。
比較全港銀行及財務機構的利率、回贈及條款
我們會為您比較全港各大銀行及財務機構的按揭計劃，詳細分析各個方案的利率、現金回贈、罰息期與其他重要條款。
為您推薦最符合需求的加按或轉按計劃
綜合所有因素後，我們會向您推薦最切合您個人財務目標的加按或轉按計劃，並解釋各方案的優劣，助您作出明智決定。
第五步：律師協助辦理法律文件
選定銀行及方案後，便會進入法律程序。這一步是保障您法律權益的關鍵。
由專業律師審核及解釋所有文件，保障您的權益
我們會轉介專業的律師處理所有法律文件。律師會為您詳細審核及解釋按揭契據等文件的內容，確保所有條款清晰公平，充分保障您的權益。
第六步：銀行批核放款，完成套現
當所有文件簽署妥當，就來到流程的最後一步，等待銀行批核放款。
銀行批出款項，優先清還指定債務，餘額存入您的戶口
銀行正式批出貸款後，款項會先用作清還您指定的信用卡或私人貸款欠款。完成債務整合後，剩餘的現金將直接存入您的指定銀行戶口，整個套現過程便順利完成。
成功獲批加按貸款的四大關鍵條件與文件清單
想順利獲批，即使有專業的代辦加按服務協助，您自己也需要清晰了解銀行審批加按貸款的準則。銀行審批過程就如同一場資格審查，他們需要確保您具備穩健的財務基礎。以下我們為您整理了四大關鍵條件與一份完整的文件清單，讓您在申請前做好充分準備。
申請加按貸款的四大先決條件
條件一：物業已升值，具備足夠套現空間
物業的市值上升，是創造套現空間的首要基礎。銀行會為您的物業重新進行估價，只有在最新估值高於您現有的按揭貸款餘額時，才會產生可供套現的淨值。簡單來說，樓價升幅愈大，您可以申請的套現金額就愈高，這是銀行批核貸款額度的根本依據。
條件二：通過銀行最新的壓力測試要求
壓力測試是金管局規定的一項重要審核標準。銀行需要評估，在假設現有利率上升的情況下，您的供款與入息比率是否仍然處於健康水平。這項測試確保您在未來加息環境中，依然具備足夠的還款能力，是銀行控制信貸風險的重要一環。
條件三：保持良好信貸紀錄 (TU)
您的環聯(TU)信貸報告，可說是您的「個人財務履歷」。銀行會仔細審閱您的信貸評級及過往的還款紀錄。一份良好的報告，證明您是一位負責任的借款人。如果您過往有準時清還信用卡數及其他貸款的習慣，將會大大增加銀行對您批出貸款的信心。
條件四：具備穩定收入及還款能力證明
銀行需要確認您有持續而穩定的收入來源，足以應付未來的按揭供款。不論您是受薪人士還是自僱人士，都需要提供清晰的入息證明文件。銀行會根據這些文件計算您的還款能力，確保新的總供款額不會對您的日常財務構成過度負擔。
申請加按貸款所需文件一覽
準備好齊全的文件，可以讓整個申請流程更順暢。以下是銀行通常要求的基本文件清單：
物業文件：差餉單、原有按揭貸款結單
您需要提供最近一期的差餉單，以證明物業地址及業權。同時，提供現有按揭貸款的最新結單，讓銀行清楚知道您尚欠的貸款餘額。
入息證明：最近三個月糧單、稅單或銀行月結單
受薪人士可以提供最近三個月的糧單、最新的稅務局評稅通知書，或者能顯示固定入息的銀行月結單。自僱人士則可能需要提供更長時間的銀行紀錄或公司財務報表。
債務證明：所有私人貸款及信用卡的最新月結單
為了準確評估您的總負債狀況，您需要提交所有私人貸款及信用卡的最新月結單。這有助銀行計算您的債務與入息比率，是壓力測試的重要數據。
身份證明：香港身份證
這是最基本的身分核實文件，申請時需要提交清晰的副本。
為何選擇我們？獨家優勢助您安心慳息，規劃未來
在眾多提供代辦加按服務的選擇中，我們理解您追求的不只是一筆資金，而是一個更穩健的財務未來。一般的服務可能在成功批核加按貸款後便告一段落，但我們相信，真正的專業夥伴關係，是從您收到資金後才正式開始。因此，我們設計了兩項獨家服務，確保您在整個理財路上都能安心，並且有效地運用每一分資源。
獨家亮點(一)：個人化加按貸款策略模擬報告
輸入基本資料，即時獲取您的加按潛力分析
您只需要提供物業地址和簡單的財務概況，我們的智能系統就能立即啟動分析。這個初步評估讓您在正式申請前，就能清晰掌握自己物業的財務潛力，整個過程簡單快捷。
初步計算可套現金額、最新供款及壓力測試結果
這份模擬報告會為您呈現最關鍵的數據。報告內容包括精確計算的可套現金額上限、加按後的每月預計供款，以及根據最新金融規例的壓力測試結果。所有資訊一目了然，讓您能根據實在的數字去規劃下一步。
智能建議最適合您的加按或轉按策略
數據本身沒有意義，詮釋數據才是關鍵。系統會根據您的個人情況，例如現有按揭利率和市場環境，智能地建議您應該選擇在原有銀行進行「加按」，還是將整筆按揭轉至新銀行以進行「轉按套現」。我們的目標是為您找出最慳息、最合乎效益的方案。
獨家亮點(二)：首創「貸後財務健康追蹤服務」
我們的服務不止於放款，更是您的長期財務夥伴
我們深信，成功的財務規劃是一個持續的過程。所以，我們的服務承諾並不會在銀行放款後終止。我們會成為您的長期財務夥伴，與您一同見證財富增值，並且在市場變化時提供適時建議。
提供套現資金規劃建議，善用存款掛鈎戶口(Mortgage-link)對沖利息
成功套現後，如何善用這筆資金至關重要。我們會主動為您提供資金規劃建議，例如指導您如何利用高息的存款掛鈎戶口（Mortgage-link Account），將部分閒置資金存入其中以賺取利息，用作直接對沖按揭利息支出，達到慳息效果。
年度按揭體檢，主動為您提示市場上的更優轉按時機
市場利率時刻在變，一個今天看來最優惠的計劃，一年後未必仍然是最佳選擇。我們會為您提供年度按揭體檢服務，持續監察市場動向。當市場上出現利率或回贈條件更吸引的轉按機會時，我們會主動通知您，協助您抓住轉按黃金時機，確保您的按揭計劃長期保持最佳競爭力。
特殊物業及持有人加按方案
專業的代辦加按服務，不單止處理一般私人樓宇，更能為持有特殊物業或以特殊身份持有的業主，度身訂造合適的加按貸款方案，解決看似棘手的融資需要。
未補地價居屋、公屋及夾屋加按
香港有不少資助房屋，例如未補地價的居屋、公屋或夾心階層住屋計劃的樓宇。由於設有轉讓限制，業主不可以直接向銀行申請加按套現。不過，在符合特定條件的情況下，業主仍然有機會利用物業獲取資金。
協助處理向房屋署申請批准的複雜程序
申請加按前，業主必須先向香港房屋委員會或房屋協會等相關機構提出申請，並取得「加按同意書」。這個過程涉及繁複的文書工作與溝通，我們的專業團隊熟悉所有申請細節及審批準則，能夠協助您妥善處理整個申請，確保符合所有規定，順利取得批准，繼而辦理加按手續。
有限公司名下物業加按
對於投資者或公司客戶而言，以有限公司名義持有物業是常見的資產配置方式。然而，公司按揭的審批要求與個人按揭截然不同，銀行需要審核公司的財務報表、業務狀況、股東背景及資金來源等，過程更為嚴謹。
為公司客戶及投資者提供專業按揭融資方案
我們為公司客戶提供的，不單是標準的加按貸款申請，而是全面的按揭融資顧問服務。我們會深入分析公司的財務結構及資金需求，從全港銀行及金融機構中，匹配最有利的融資條款及貸款結構，協助您善用公司持有的物業資產，獲取業務發展或投資所需的資金。
加按貸款常見問題 (FAQ) 及潛在風險
申請加按貸款需時多久？
視乎樓契由銀行或業主自持，最快可於兩星期內完成
許多朋友在考慮尋求專業代辦加按服務時，最關心的問題之一就是整個流程需要多少時間。這個問題沒有單一答案，因為加按貸款的審批速度，主要視乎您物業的樓契由哪一方保管。如果您的物業已經完全供滿，樓契由您自己持有，申請程序就相對簡單直接，銀行無需與其他機構交接文件，最快可以在兩星期內完成整個批核及放款過程。相反，如果您的物業仍有按揭，樓契由現有按揭銀行保管，處理時間就會稍長，因為新舊銀行之間需要進行文件交收程序，一般需時數星期。
加按套現會否影響我的信貸評級(TU)？
成功整合債務後，準時還款有助改善信貸評級
申請任何信貸產品，包括加按貸款，銀行都會查閱您的信貸報告，這會留下查詢紀錄，短期內可能對評級有輕微影響。不過，我們應該著眼於長遠的正面效應。如果您申請加按套現的主要目的是整合卡數或私人貸款等高息債務，這其實是一個改善財務健康的良機。當您成功將多筆零散債務整合成一筆結構清晰的按揭貸款後，您只需專注於每月準時供款。這種穩定而持續的良好還款紀錄，將會對您的信貸評級產生正面作用，長遠有助提升您的評級分數。
認識加按貸款的潛在風險與注意事項
利率波動風險：加息週期會增加每月供款額
香港的按揭計劃大多採用浮動利率，不論是與最優惠利率（P）或銀行同業拆息（H）掛鈎，利率都會隨市場環境變化。當經濟進入加息週期，按揭利率便會跟隨向上調整。這意味著您的每月供款額會相應增加，加重您的財務負擔。因此，在申請加按前，必須仔細評估自己的還款能力，並預留足夠的緩衝空間，以應對未來可能出現的利率上升情況。
銀行追收貸款 (Call Loan) 風險：當樓市大幅下跌時的潛在可能
這是加按貸款中需要留意的最重要風險之一。假如樓市出現急速且大幅度的調整，導致您物業的市場估值跌穿尚欠的按揭貸款總額，形成所謂的「負資產」。在這種情況下，根據按揭合約條款，銀行有權要求您立即償還部分或全部貸款差額，以降低銀行的信貸風險，這就是俗稱的「Call Loan」。雖然這並非經常發生，但作為精明的業主，必須了解這個潛在的可能。