計劃在2025年實現香港置業夢想，申請按揭是必經的首要關卡。面對五花八門的按揭計劃，H按（同業拆息按揭）與P按（最優惠利率按揭）究竟應如何選擇？市場利率走勢變幻莫測，加上繁複的審批要求與壓力測試，往往令準業主感到困惑。本文將為你提供2025年最全面的按揭終極指南，從比較各大銀行最新H按P按計劃、拆解封頂利率與現金回贈等關鍵術語，到深入剖析壓力測試、按揭保險等四大審批關鍵，並分享多個實用慳息秘訣。無論你是首次置業還是計劃轉按，這篇文章都能助你一文睇清，輕鬆揀選最適合自己的按揭方案，順利上會。
2025年最新香港按揭利率比較：H按 vs P按
對許多準業主來說，選擇最合適的按揭計劃是置業過程中的重要一環，而香港的按揭貸款利率主要分為H按和P按兩種。計劃不同，利率結構與供款穩定性亦有差異。要做出明智決定，第一步就是清晰了解市場上各大銀行的方案。
主要銀行按揭計劃比較表 (即時更新)
| 銀行 | H按計劃 (HIBOR) | P按計劃 (最優惠利率) | 封頂利率 (Cap Rate) | 現金回贈 | 罰息期 |
|---|---|---|---|---|---|
| 滙豐銀行 | H+1.3% | P-1.75% (P=5.875%) | P-1.75% | 高達貸款額1% | 2年 |
| 中國銀行(香港) | H+1.3% | P-1.75% (P=5.875%) | P-1.75% | 高達貸款額1% | 2年 |
| 渣打銀行 | H+1.3% | P-2.00% (P=6.125%) | P-2.00% | 高達貸款額1% | 2年 |
| 恒生銀行 | H+1.3% | P-1.75% (P=5.875%) | P-1.75% | 高達貸款額1% | 2年 |
| 東亞銀行 | H+1.3% | P-2.00% (P=6.125%) | P-2.00% | 高達貸款額1% | 2年 |
*以上資料僅供參考，所有利率及回贈以銀行最終批核為準。 (資料更新日期: 2025年10月)
比較表欄目解說 (銀行/H按/P按/封頂利率/現金回贈/罰息期)
這張比較表集合了幾個關鍵欄目，讓你一眼看清各計劃的重點。銀行列出了香港提供按揭服務的主要金融機構。H按和P按顯示了兩種按揭計劃的利率計算方式。封頂利率是H按計劃中非常重要的一環，它為浮動的利率設定了上限。現金回贈是銀行為吸引客戶提供的優惠，通常以貸款額的某個百分比計算。罰息期則是指在指定期限內（例如2年），如果提早全數清還貸款便需要支付罰款。
數據來源與更新頻率
為了確保資訊的準確性，表格內的數據主要來自各大銀行的官方網站及公開資訊。我們會定期核對並更新內容，力求反映最新的市場狀況。不過，銀行會不時調整其按揭產品的條款，所以在正式申請前，直接向銀行查詢獲取最準確的資料永遠是最好的做法。
解讀按揭關鍵術語
在比較不同按揭計劃時，你會遇到一些專有名詞。徹底理解它們的含意，是選擇最適合自己財務狀況計劃的基礎。
H按 (HIBOR) 是什麼？利率如何計算？
H按的「H」是指香港銀行同業拆息 (HIBOR)，即是銀行之間互相借貸時使用的利率。這個利率每天都會變動，對市場資金的鬆緊反應非常敏感。H按的實際按揭利率計算方式是「一個月HIBOR + 銀行指定的百分比」(例如 H+1.3%)。在低息環境下，HIBOR處於低位，選用H按的供款人通常能享受比P按更低的利率。
P按 (最優惠利率) 是什麼？「大P」與「細P」的分別
P按的「P」則是指最優惠利率 (Prime Rate)。這個利率由各間銀行自行釐定，相對HIBOR來說非常穩定，銀行不會輕易調整。P按的利率計算方式是「最優惠利率P – 銀行指定的百分比」(例如 P-1.75%)。香港市場上的「P」主要分為兩種：「大P」（現為6.125%），由渣打、東亞等銀行採用；和「細P」（現為5.875%），由滙豐、中銀、恒生等大型銀行採用。申請P按時需要留意銀行採用的是哪一種P。
什麼是封頂利率 (Cap Rate)？
封頂利率是H按計劃獨有的保障機制，可以說是一個「安全網」。它的作用是為浮動的H按利率設定一個上限。當「HIBOR + 指定百分比」的總和高於封頂利率時，你只需要按封頂利率支付利息。這個上限通常與該銀行的P按利率掛鈎 (例如 P-1.75%)。封頂利率的存在，讓H按用家既有機會享受低息環境的好處，又能在加息週期中得到保障，有效控制總按揭貸款利息的支出風險。
現金回贈如何影響實際借貸成本？
現金回贈是銀行為了爭取客戶而提供的一次性獎賞，通常是按揭貸款額的一個百分比。例如，若你的按揭貸款額為500萬港元，而銀行提供1%的現金回贈，你便可以在提取貸款後獲得5萬港元。這筆回贈可以直接減輕你置業初期的財務負擔，例如用作支付律師費或裝修費用。需要留意，根據金管局指引，若現金回贈超過貸款額的1%，超出部分必須在貸款額中扣除，而不是以現金發放。
H按 vs P按深入分析：2025年應該點樣揀？
選擇按揭計劃，是置業路上一個非常重要的決定。不同的按揭貸款利率計劃，會直接影響你未來十幾二十年的供款開支。在香港，市場主流的選擇離不開H按和P按，兩者各有千秋。究竟應該如何選擇，才能找到最適合自己的方案？讓我們一起深入分析，助你作出明智決定。
H按 (HIBOR按揭) 的優點與風險
優點：低息環境下慳息更多
H按的利率，是以香港銀行同業拆息 (HIBOR) 作為基礎，再加上銀行指定的息率差額 (例如 H+1.3%)。HIBOR反映了銀行之間互相借貸的成本，對市場利率變化相當敏感。在低息週期或市場資金充裕時，HIBOR會處於較低水平，這代表採用H按的業主，可以享受到更低的實際按揭貸款利率，從而減少每月的按揭貸款利息支出，達到慳息效果。
風險：利率浮動，供款額不穩定
H按的最大風險在於其不確定性。由於HIBOR每日都會浮動，你的按揭利率也會隨之變動，導致每月供款額並非固定不變。當市場進入加息週期，HIBOR抽升時，你的供款壓力便會隨之增加。這種波動性對於初次置業，或希望財務預算穩定的人士而言，是一個需要審慎評估的因素。
P按 (最優惠利率按揭) 的優點與風險
優點：供款穩定，易於財務預算
P按的利率，則是以最優惠利率 (Prime Rate) 為計算基礎，減去銀行提供的息率差額 (例如 P-1.75%)。最優惠利率由各銀行自行釐定，變動頻率遠低於HIBOR，有時甚至整年都維持不變。選擇P按的最大好處就是穩定，每月供款額幾乎固定，讓你可以輕鬆規劃個人或家庭的長遠財務預算，獲得一份安心。
風險：低息週期下利率或較高
穩定性的代價，可能就是錯失低息環境帶來的好處。在市場利率偏低時，P按的實際利率通常會高於H按。這代表在同一時期，選擇P按的業主，可能需要支付相對較高的按揭貸款利息。對於希望盡量節省利息開支的借款人來說，這便是P按的主要缺點。
2025年市場趨勢與選擇策略
利率走勢預測：為何逾九成業主選用H按？
看到這裡，你可能會問，既然H按有浮動風險，為何根據香港金融管理局的數據，超過九成的業主仍然選擇H按？答案就在於H按計劃中的一個關鍵設計：封頂利率 (Cap Rate)。
現時絕大部分銀行的H按計劃，都會設定一個「鎖息上限」，而這個上限通常與該銀行的P按利率水平掛鈎。換句話說，即使HIBOR大幅飆升，你的實際按揭貸款利率最高也只會升至封頂利率的水平，不會無限上漲。這個機制等於為H按提供了一個安全網，讓業主既有機會享受低息期的優惠，又能在加息時得到保障，實際上是集兩家之長。這正是H按在香港按揭貸款利率市場上大受歡迎的核心原因。
P按的適用時機與考慮因素
雖然H按有封頂機制，P按依然有其存在價值。如果你的風險承受能力極低，對任何供款額的浮動都感到不安，或者你的收入較為浮動，需要一個絕對穩定的供款額來規劃開支，那麼P按提供的確定性就非常適合你。選擇P按，等同於用可能較高的利息成本，換取財務規劃上的絕對穩定。
善用銀行的H按/P按互換機制
最後一個實用的策略，是了解銀行的按揭計劃是否提供H按與P按的互換機制。部分銀行容許客戶在供款期內，享有一次免費轉換計劃的機會，例如由H按轉為P按。這個彈性安排，讓你可以先選用H按享受潛在的低息環境，假如未來市場利率走勢出現根本性逆轉，你亦保留了轉換至P按以鎖定供款的權利。在簽訂按揭合約前，不妨向銀行查詢清楚是否包含這項條款，為自己的按揭貸款額管理增添多一重保障。
按揭審批四大關鍵：壓力測試、按揭保險、入息要求與信貸評級
選擇心儀的物業之後，能否成功申請按揭，並取得理想的按揭貸款利率，就取決於銀行審批的四大關鍵。這四個環節環環相扣，從金管局的監管要求，到個人的財務狀況，都直接影響你的按揭貸款額與最終批核結果。讓我們逐一拆解，助你順利過關。
壓力測試 (Stress Test) 要求及計算方法
壓力測試是銀行用來評估借款人還款能力的重要工具，確保你在利率上升時，仍然能夠應付裕如。這是一個硬指標，也是申請按揭貸款利率壓力測試的第一關。
最新壓力測試基準 (現行利率+2厘)
現時，金管局的壓力測試基準，是將你當前的按揭利率加2厘（即2%）來計算。例如，如果你申請的實際按揭利率是3.5%，銀行就會用5.5%的利率來計算你「壓力下」的每月供款。這個假設性的供款額，必須符合特定的入息比例要求。
「供款與入息比率」(DSR) 上限詳解
整個審批過程涉及兩個「供款與入息比率」(Debt-to-Service Ratio, DSR) 的門檻。第一，你正常的每月按揭供款，不能超過你每月入息的50%。第二，通過壓力測試（即利率加2厘後）計算出來的每月供款，不能超過你每月入息的60%。兩個條件都需要同時滿足，銀行才會批出貸款。
按揭保險如何豁免壓力測試？
對於首次置業人士，按揭保險計劃提供了一個彈性安排。如果你符合資格並申請按揭保險，便可以豁免進行壓力測試。這代表你只需要滿足第一個條件，即正常供款不超過月入50%即可。這項安排大大降低了上車的門檻，但要留意，豁免壓力測試可能需要支付額外的保費。
按揭保險計劃 (MIP) 完全指南
按揭保險計劃（Mortgage Insurance Programme, MIP）是由香港按證保險有限公司推出的計劃，是申請高成數按揭的鑰匙。
為什麼需要申請按揭保險？(高成數按揭)
根據金管局指引，銀行一般最多只會提供六成的按揭貸款。如果你希望借取高於六成的貸款（例如八成或九成），就需要經銀行申請按揭保險。按揭保險的作用，是為銀行承擔超出六成貸款額部分的風險，讓銀行可以安心批出更高成數的按揭貸款額。
按揭保費計算方法 (一次性付清 vs 分期)
按揭保費的計算，會根據貸款額、按揭成數和還款年期而定。你可以選擇兩種支付方式：一次性付清所有保費，或者將保費加借到按揭貸款總額中，分期攤還。後者是較常見的做法，因為可以減輕首期的現金壓力，不過總按揭貸款利息支出會因此而輕微增加。
H44: 最新按揭保險樓價上限與申請資格
按揭保險計劃的樓價上限和申請資格會不時更新。目前，首次置業人士購買1,000萬港元或以下的現樓物業，最高可申請九成按揭。而1,000萬至1,125萬港元的物業，最高可申請八成至九成按揭（貸款額上限900萬港元）。申請人必須為香港永久性居民，並且為固定受薪人士，以作自住用途。
影響審批的個人因素
除了監管要求，銀行審批按揭時，你個人的財務健康狀況同樣至關重要。
如何計算有效入息？(固定 vs 非固定收入)
銀行的入息計算方法，會因收入性質而異。對於有固定月薪的上班族，銀行會參考你的糧單、稅單和顯示自動轉賬出糧的銀行月結單，計算比較直接。但對於收入非固定的人士，例如佣金為主的前線銷售人員或自僱人士，銀行審批會較為審慎。銀行通常會要求你提供更長時間（例如6至12個月）的入息證明，並以平均數作計算，有時更會將平均收入打個折扣（例如八折），以反映收入的波動性。
信貸評級 (TU) 對按揭利率及審批的影響
你的信貸報告（由環聯TransUnion提供，簡稱TU）是銀行評估你信貸風險的重要依據。一個良好的信貸評級（例如A級或B級），代表你有準時還款的良好習慣，銀行會視你為可靠的客戶，審批過程會更順暢，亦有機會獲得更優惠的按揭貸款利率 香港條款。相反，如果信貸評級欠佳（例如G級或H級），銀行可能會要求更高的利率，甚至直接拒絕你的按揭申請。因此，平日應保持良好還款紀錄，避免不必要的信貸查詢，以維持健康的信貸評分。
按揭申請流程三部曲及所需文件
了解清楚不同計劃的按揭貸款利率後，下一步就是實際的申請流程。整個過程其實相當直接，只要跟著以下三個步驟，準備好所需文件，便可以順利完成。我們將它拆解成清晰的三部曲，讓你一看便懂。
第一步：初步評估及索取銀行物業估價
在正式簽署臨時買賣合約前後，你可以先向心儀的銀行查詢物業估價。這個步驟非常重要，因為銀行最終批出的按揭貸款額，是根據物業的成交價或其估價來計算的，並會取兩者中的較低者為準。如果銀行估價不足，你便需要準備更多首期資金。現在很多銀行都提供網上即時估價服務，你也可以同時向幾間銀行查詢，以獲得一個較全面的參考。
第二步：準備所需文件清單
文件準備是整個申請過程中最花時間的一環，預先準備妥當，可以大大加快審批進度。所需文件主要分為以下三大類：
身份證明文件
申請人需要提供香港永久性居民身份證的副本。如果申請人已婚，銀行通常也會要求提供配偶的身份證明文件，即使配偶不是共同借款人或擔保人。
入息證明 (稅單、糧單、銀行月結單)
這是銀行評估你還款能力的核心文件，會直接影響你的按揭貸款額以及能否通過按揭貸款利率壓力測試。
– 固定收入人士：通常需要提交最近三個月的糧單、顯示薪金入賬的銀行月結單，以及最新的稅務局評稅通知書（稅單）。
– 非固定收入人士 (例如以佣金為主要收入或自僱人士)：銀行會需要更長時間的證明文件，例如六個月至一年的收入紀錄和相關的銀行月結單，用來計算你的平均收入。
住址證明及臨時買賣合約
你需要提供最近三個月內發出的住址證明，例如水電煤氣費單、銀行或信用卡月結單。此外，已簽署的臨時買賣合約是正式申請的必備文件，銀行會依據合約上的成交價和條款來審批你的按揭申請。
第三步：遞交申請至獲取貸款確認信
當你準備好所有文件，就可以正式向銀行遞交按揭申請。
銀行審批流程及所需時間
銀行收到你的申請後，會全面審核你的財務狀況，包括入息證明、信貸報告(TU)等，並會進行最終的物業估價。一般來說，整個審批流程，由遞交完整文件到銀行發出正式的貸款確認信（Offer Letter），大約需要兩星期至一個月。如果你的申請需要經按揭保險公司審批，時間可能會再長一些。當你收到並簽署貸款確認信後，便可以交由律師樓處理後續的樓宇買賣法律程序了。
按揭慳息策略與增值產品
選擇一個合適的按揭貸款利率計劃是慳息的第一步，但想將利息支出減至最低，還有不少策略和銀行產品可以善用。掌握這些方法，就等於為自己的財務規劃增添更多彈性。以下會介紹幾個非常實用的工具和產品，助你在供樓路上慳得更多。
實用工具：網上按揭計算機
在正式申請按揭前，網上按揭計算機是你的最佳朋友。它是一個非常直觀的理財工具，可以幫助你清晰預算未來的財務安排。
如何計算每月供款、總利息及最低入息要求？
使用按揭計算機的方法很簡單。你只需要輸入幾個基本資料，包括預計的按揭貸款額、還款年期以及你估計的按揭貸款利率 香港市場水平。計算機就會即時為你計算出每月供款、整個還款期的總按揭貸款利息支出。更重要的是，它會根據金管局的指引，計算出通過按揭貸款利率壓力測試所需的最低月入要求，讓你對自己的負擔能力有更實在的掌握，避免在申請時才發現不符合資格。
按揭存款掛鈎戶口 (Mortgage Link)
按揭存款掛鈎戶口（Mortgage Link）是目前市場上最受歡迎的慳息工具之一，幾乎是H按計劃的標準配備。
運作原理：以高息存款對沖按揭利息
Mortgage Link的原理，是提供一個高息的港元儲蓄戶口，而這個戶口的存款利率會與你的按揭貸款利率完全相同。例如，如果你的實際按揭利率是4.125%，你存入這個戶口的資金就能賺取4.125%的年利率，遠高於一般的活期存款。這筆利息收入可以直接用來抵銷你的按揭貸款利息支出。不過，這個高息存款通常設有上限，一般是按揭貸款餘額的50%。善用這個戶口，等於將部分備用資金的價值最大化，達到慳息的效果。
定息按揭計劃
除了主流的H按和P按，市場上還有定息按揭計劃可供選擇。它提供了一個在利率波動市況下的穩定選項。
優劣分析：鎖定利率以規避加息風險
定息按揭最大的優點，是可以在指定年期內（例如首2年或3年）鎖定按揭利率，不受市場利率變動影響，每月供款額固定，讓你可以更準確地進行財務預算。在加息週期，這能有效規避利率上升的風險。它的缺點是在申請時，鎖定的利率通常會比當時的浮息利率稍高。如果未來利率不升反跌，你便無法享受減息帶來的好處。
罰息期 (Penalty Period)
罰息期是所有按揭合約中都必須留意的條款，它直接影響你在短期內賣樓或轉按的成本。
罰息期內轉按或提早還款的注意事項
罰息期是指在貸款提取後的指定時間內（通常為2至3年），如果你選擇提早全數清還按揭貸款，銀行會向你收取一筆罰款。這筆罰款的計算方式通常是按貸款額或還款額的一個百分比計算。因此，在考慮轉按以賺取現金回贈，或打算在短期內出售物業時，必須將罰息期的成本計算在內，比較清楚轉按的實際得益是否能覆蓋相關罰款及律師費等開支。
香港按揭常見問題 (FAQ)
2025年轉按是否划算？現金回贈有何變化？
近年銀行因為資金成本上升，已經陸續調整策略，轉按的現金回贈是首當其衝的一環，不少銀行都大幅下調甚至取消了相關優惠。以前，很多人考慮轉按的主要誘因，是現金回贈的金額足以抵銷罰息期內的按揭貸款利息和律師費等開支，從而實現「愈轉愈賺」。不過，現在這個情況已經改變，轉按的吸引力大不如前。決定轉按前，必須仔細計算新舊按揭計劃的總成本，比較罰息支出與可能獲得的回贈，再判斷是否真的划算。
申請高成數按揭後，物業可以出租嗎？
答案是絕對不可以。申請高成數按揭（例如八成或九成），通常都需要經由按揭保險公司承保，而申請按揭保險的一大前提，就是聲明物業是用作自住。將物業出租不但違反了你與銀行及按保公司的合約條款，後果亦相當嚴重。銀行一旦發現，有權立即要求你全數清還餘下的按揭貸款額（俗稱 Call Loan）。這件事亦可能被視為作出虛假聲明，會嚴重影響你的信貸紀錄，甚至可能需要承擔法律責任。如果真的需要將物業出租，正確的做法是先將貸款額償還至銀行規定的成數（通常是五成或六成），正式向銀行申請解除按揭保險，之後才可合法地將物業放租。
如果律師樓不在銀行「On List」名單上應如何處理？
在處理按揭申請時，每一間銀行都有一份認可的律師樓名單（On List）。如果你選擇的律師樓，剛好不在你申請按揭那間銀行的名單上，銀行通常會要求你額外聘請一間在其名單上的律師樓，作為「駁腳律師樓」。這間「駁腳律師樓」會專責處理銀行方的法律文件，確保所有程序符合銀行的要求。這個安排會產生額外費用，通常需要數千元。為了避免不必要的開支和延誤，在確定按揭銀行之後，最好第一時間就向你的律師樓查詢，確認他們是否在該銀行的認可名單之上。
聯名持有物業申請按揭有何利弊？
聯名申請按揭最直接的好處，是可以合併所有聯名業主的入息來計算還款能力，這樣可以更容易通過銀行的按揭貸款利率壓力測試，並且有機會獲取更高的按揭貸款額。不過，它的弊處亦非常明顯。一旦聯名持有物業，所有聯名業主都會被視為已使用「首次置業」的名額。日後，不論是哪一位聯名業主想再購買其他物業，都無法再享受首次置業的稅務優惠，需要繳付更高的從價印花稅（AVD）。所以，聯名與否是一個重要的策略決定，需要權衡當下成功申請按揭的需要，以及未來長遠的置業規劃。
除了現金回贈，還有哪些銀行優惠？
比較不同銀行的按揭貸款利率和優惠時，除了現金回贈，按揭存款掛鈎戶口（Mortgage Link）是另一個非常值得留意的產品。這個戶口的運作原理，是提供一個與你的按揭貸款利息完全相同的存款利率。例如，你的按揭利率是4.125%，你存放在這個戶口的資金就能賺取4.125%的年利率，用高息存款來抵銷部分的按揭貸款利息支出，效果等同變相減息。這類戶口的存款上限通常是按揭餘額的50%。除此之外，部分銀行亦會提供信用卡積分獎賞、家居保險折扣或豁免物業估價費等優惠，申請時可以一併查詢，以全面評估整個按揭計劃的優劣。