眼見物業升值，想善用資產潛力，套現一筆資金作周轉、投資或裝修？面對市場上五花八門的「按上按」方案，例如轉按、加按、二按，是否感到花多眼亂，不知從何入手？不同方案的利率、回贈、手續以至風險程度均有天壤之別，胡亂選擇隨時得不償失。
本篇【按上按天書2025】將為您一文拆解，深入剖析轉按、加按、二按三大方案的實際操作、優劣比較、最新利率及回贈優惠，並揭示當中所有隱藏陷阱，助您根據個人財務狀況和理財目標，揀選最穩妥精明的物業套現策略。
理解「按上按」的核心概念
當您持有的物業升值，手頭上可能需要一筆資金時，進行「按上按」便是一個常見的理財選項。這篇文章會為您拆解這個概念，讓您清楚了解如何善用手上物業的價值，作出最適合自己的財務決定。
「按上按」定義：善用物業升值潛力作再融資
簡單來說，「按上按」並非指單一種按揭產品，而是一個統稱。它泛指業主利用已經承造按揭的物業，進行再次融資以獲取現金的一系列操作。核心原理在於物業的價值上升，或者部分按揭本金已經償還，從而釋放出可供再次借貸的淨值空間。換句話說，這就是將物業的「賬面升值」轉化為實際可動用資金的過程，讓您毋須賣樓，也能靈活套現。
業主為何考慮「按上按」？常見動機一覽
業主選擇利用物業套現，背後通常有明確的理財目標。了解這些常見動機，可以幫助您判斷自己的情況是否適合。
- 靈活資金周轉：生意上需要現金流應付業務擴張，或者家庭出現預期之外的開支，透過物業套現能獲取一筆較大額的備用資金。
- 捕捉投資機會：當股市出現吸引的入場時機，或者有其他理想的投資項目時，按上按可以提供所需本金，讓您不會錯失良機。
- 提升生活質素：計劃為家居進行大型裝修、籌備子女海外升學的費用，或者整合其他利率較高的私人貸款，都可以透過按上按實現。
釐清概念：避免墮入常見按揭陷阱
要準確掌握按上按，首先必須釐清一個重要觀念。市面上的物業再融資方法主要分為三種：轉按、加按及二按。這三種方案在貸款機構、利率水平、風險程度及審批要求上都有極大差異。
將它們混為一談，是不少業主容易墮入的陷阱。例如，向原有銀行申請「加按」，與向財務公司申請「二按」，雖然同樣是獲取資金，但後者的利息成本與風險可能高出數倍。因此，在作出任何決定前，清晰分辨這三者的運作模式與利弊，是保障自己財務利益的第一步。
轉按、加按、二按：三大方案優劣快速比較
講到利用「按上按」為物業套現，業主通常有三個主要選擇：轉按、加按和二按。這三個方案在操作方式、成本和風險上截然不同。要選擇最適合自己的方案，就需要先清楚了解它們的核心分別。以下我們就從幾個關鍵角度，為你快速比較這三大財技的優劣。
貸款機構：原銀行 vs 新銀行 vs 財務公司
轉按是將整筆按揭貸款由原來的銀行轉到一間新銀行。加按是在原有的按揭銀行，申請增加貸款額。而二按則是在保留銀行一按的基礎上，再向財務公司申請第二份按揭。
按揭利率水平：低 vs 中 vs 極高
利率是決定總成本的關鍵。轉按的主要目的就是尋找市場上更低的按揭利率，所以利率水平通常是最低的。加按的利率由原銀行批核，一般處於市場中等水平。二按由財務公司提供，利率是三者之中最高的，差距可以十分顯著。
壓力測試要求：嚴格 vs 相對寬鬆 vs 最寬鬆
轉按和加按都屬於銀行體系的按揭產品，申請人必須重新通過金管局指引下的入息審查和壓力測試，要求相當嚴格。至於二按，由於財務公司不受金管局規管，其審批標準最為寬鬆，很多時甚至不需要壓力測試。
按揭成數上限：受金管局規管 vs 較高
貸款額度方面，轉按和加按能借到的金額，都必須遵守金管局設定的按揭成數上限。二按的最大特點，就是能夠突破這個規管框架，提供更高的貸款成數，讓業主借到更多的資金。
風險程度：低 vs 中 vs 高
從風險角度看，轉按是為了爭取更佳條款，計劃周詳，風險程度較低。加按雖然手續方便，但也意味著總負債增加，風險屬中等。二按涉及高昂利息和不受規管的貸款機構，一旦還款出現困難或樓價下跌，業主承受的財務壓力最大，風險程度是最高的。
主要目的：慳息/賺回贈 vs 方便套現 vs 突破成數上限
總括而言，選擇哪個方案，取決於你的主要財務目標。如果想節省利息和賺取現金回贈，轉按是首選。如果追求手續簡單方便，想在原銀行快速套現，加按就最直接。如果需要突破銀行的按揭成數限制，以獲取最大額度的貸款，就要考慮二按。
按上按初步評估：30秒診斷您的最佳物業套現方案
在計劃進行按上按時，您可能已對轉按、加按及二按有了基本認識。不過，理論歸理論，要從中找出最切合您個人財務狀況的方案，才是關鍵的一步。每個人的物業價值、按揭狀況和理財需要都不盡相同，因此最適合的物業套現策略也會因人而異。
輸入物業估價、按揭餘額及理財目標，即時獲取初步方案建議
為了協助您快速找到合適的方向，我們設計了一個初步評估工具。您只需要輸入幾個關鍵數字，包括物業的大約估價、現時的按揭餘額，再選擇您的主要理財目標，例如是為了節省利息、獲取備用資金，還是有其他投資打算。系統便會根據您的資料，即時分析並建議一個初步的可行方案，讓您對下一步有更清晰的概念。
[此處嵌入互動評估工具/計算機]
方案一：轉按 (Remortgage) — 慳息、賺回贈的精明之選
在眾多「按上按」的操作中，轉按可說是最受歡迎的選項。它就像為你的物業貸款計劃「轉台」，從原有的銀行轉到另一間能提供更佳條件的銀行。這不單是為了物業套現，更是一個主動管理財務、爭取更佳回報的精明策略。
甚麼是轉按？
定義：將按揭由A銀行轉至B銀行，爭取更佳條款
簡單來說，轉按就是將你現有的物業按揭，由原來的承按銀行（下稱「原有銀行」），轉移至一間全新的銀行（下稱「新銀行」）。整個過程等同於向新銀行申請一筆新的按揭貸款，用來全數清還原有銀行的按揭餘額。業主這樣做的目的，通常是為了獲取更吸引的按揭利率、更高的現金回贈，或其他更優勝的條款。
轉按類型：平手轉按 vs 轉按套現
轉按主要可以分為兩種類型，你要先了解自己的理財目標，才能選出最適合的方案。
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平手轉按：這種操作不涉及額外套現。新批核的貸款額，剛好等於或稍微高於原有按揭的剩餘欠款。業主的主要目標是追求更低的按揭利率，或者賺取新銀行的現金回贈，以降低長遠的供樓成本。
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轉按套現：這是利用物業升值潛力的好方法。如果你的物業在過去數年已經升值，新銀行會根據最新的市場估價，批出一個比原有按揭餘額更高的貸款額。在清還舊有貸款後，多出來的差額便可以作為現金提取，讓你靈活運用資金。
轉按的優點分析
獲取更低按揭利率，減輕每月供款
市場上的按揭利率時有變動，你現在的按揭計劃未必是市場上最優惠的。透過轉按，你可以捕捉市場的減息時機，轉到一個利率更低的計劃。即使利率差距看似微小，在長達二、三十年的供款期內，節省下來的利息總額可以相當可觀，直接減輕每月的供款壓力。
賺取高額現金回贈
銀行之間的競爭非常激烈，為了吸引客戶轉按，它們通常會提供豐厚的現金回贈，回贈金額可達貸款額的1%至2%不等。這筆回贈不但可以直接幫補轉按過程中涉及的律師費等開支，很多時候更有餘額落袋，變相成為一筆額外收入。
善用按揭儲蓄掛鈎戶口 (Mortgage Link)
不少銀行會為轉按客戶提供高息存款掛鈎戶口（Mortgage Link）。你存入這個戶口的資金，可以賺取與按揭貸款利率完全相同的存款利息。這筆利息收入可以直接抵銷部分的按揭利息支出。對於手上有閒置資金，尤其是透過轉按套現了一筆資金的業主來說，這是個極佳的慳息工具。
甩走按揭保險，節省保費
如果你當初置業時申請了高成數按揭，就需要購買按揭保險。但經過數年供款和樓價升值後，你的貸款餘額佔物業估值的比例（LTV）可能已經下降至毋須按保的水平。這時候，你便可以透過轉按，「甩走」按揭保險，從此省下每年一筆可觀的保費開支。
擺脫發展商高息一按
部分一手樓買家或會選用發展商提供的一按計劃，這些計劃通常設有「蜜月期」，首兩至三年的利率極低，但期滿後利率會大幅抽升。轉按是擺脫這種高息計劃最有效的出路，讓你轉回銀行體系的正常按揭利率。
轉按的風險與注意事項
原有按揭的罰息期
決定轉按前，首要任務是檢查原有按揭的貸款合約，確認是否已經過了「罰息期」。大部分銀行的按揭計劃都設有兩至三年的罰息期。如果在期內提早還款並轉按，原有銀行會收取罰款，金額可能足以抵銷轉按所能賺取的優惠。
物業估價不足的風險
轉按成功與否，新銀行的估價是關鍵。如果樓市逆轉，或者物業自身條件欠佳（例如樓齡高、維修狀況差），新銀行的估價可能不如預期，甚至低於你尚欠的按揭餘額。這樣一來，轉按便無法進行，或者需要你額外補錢去填補差額。
須重新通過壓力測試
你要記住，每一次轉按都等於一次全新的按揭申請。新銀行會嚴格審視你目前的入息、財務狀況，並且要求你重新通過壓力測試。如果你的收入減少了，或者負債比率增加了，申請便有機會不獲批核。
涉及律師費等行政開支
轉按過程需要聘請律師樓處理新的按揭契及相關法律文件，因此會產生數千至過萬元的律師費及一些行政開支。在計算轉按的實際收益時，必須將這些成本也一併考慮在內，比較現金回贈是否足以覆蓋這些費用。
各大銀行轉按優惠及按揭利率實時比較
嵌入實時更新表格，比較最新H按/P按利率及現金回贈
市場上的轉按優惠計劃日新月異，為了助你輕鬆掌握最新資訊，我們整合了各大銀行的按揭計劃。下表會實時更新，讓你一目了然地比較最新的H按/P按利率及現金回贈，作出最明智的選擇。
[此處嵌入實時更新的銀行轉按優惠比較表格]
方案二：加按 (Top-up Mortgage) — 原行套現最直接方法
想為物業進行按上按套現，但又覺得轉換銀行手續繁複？加按（Top-up Mortgage）可能是最直接的選擇。這個方案讓您直接與現有的按揭銀行溝通，手續相對簡單，適合追求效率的業主。
甚麼是加按？
定義：向原按揭銀行申請，因應物業升值或已還本金增加貸款額
加按的原理很直接。當您的物業升值了，或者經過一段時間供款後，已償還了一部分本金，物業的淨值便會增加。您可以向原來承造按揭的銀行申請，利用這個已增加的淨值，去提高總貸款額，從而套取一筆現金。整個過程都在同一間銀行內完成。
現契樓如何申請加按？
如果您的物業已經完全供滿，沒有任何按揭在身（俗稱「現契樓」），技術上這不算是「加按」，而是重新向銀行申請一筆新的按揭貸款。不過，由於物業沒有任何債務負擔，銀行會視之為一個優質的抵押品，申請流程與一般新造按揭相似，同樣可以靈活套現。
加按的策略性操作：如何做到慳息套現？
加按並非只有一種操作方式。根據市場的利率環境，採用不同策略，可以達到慳息同時套現的效果。關鍵在於比較您舊有按揭的利率與當前市場的新利率。
減息週期：以新低息貸款還舊高息貸款，並套現餘額
假設市場利率正在下跌，而您現有的按揭利率相對較高。這時最明智的做法，是向銀行申請一筆全新的、總額更大的按揭貸款，鎖定當前的低利率。這筆新貸款會先用來完全清還舊有的高息按揭，然後餘下的金額就是您可以動用的現金。這樣操作，您的整個貸款組合都能享受新的低息優惠。
加息週期：保留舊低息貸款，僅為套現部分申請新貸款
相反，如果市場正處於加息週期，而您幸運地持有一份早年批核的低息按揭，情況就不同了。最佳策略是保留這份珍貴的低息貸款計劃。您可以向銀行申請一筆額外的貸款（Equity Loan），這筆新增的貸款只針對您想套現的金額，並會按當前的較高市場利率計算。這樣，只有新借入的資金需要承受較高利息，舊有的大部分貸款則不受影響。
加按的優點分析
手續相對簡便，或可簡化法律程序
由於您是向同一間銀行申請，銀行已經存有您的物業及個人信貸記錄。這讓銀行處理申請時更有效率，需要您重新提交的文件或會較少。在法律程序上，有時候亦可能比轉按簡單，或可節省部分律師費用及時間。
無需賣樓即可靈活套取資金
這是加按最大的吸引力。它能將您「磚頭」形式的資產，轉化為流動現金，而您又無需出售物業。這筆資金可以用於投資、生意周轉、子女教育或家居裝修等不同需要，大大增加您的財務靈活性。
加按的風險與注意事項
套現額度受銀行估價限制
最終可以套現多少金額，完全取決於銀行對您物業的最新估價。即使市場氣氛良好，銀行的估價亦可能因為樓齡、座向、維修狀況等因素而較為保守。如果估價不如預期，可套現的金額自然會減少。
須重新通過入息審查及壓力測試
銀行會將加按視為一宗新的貸款申請。您需要重新提交入息證明，並且必須通過金管局最新的入息要求及壓力測試。如果您的收入狀況有變，或者有其他新增的債務，都有可能影響批核結果。
新增貸款部分的利率或受加息影響
加按後，新增的貸款部分，甚至整個按揭計劃，都將採用申請時最新的按揭利率。如果在加息週期進行加按，您未來的每月供款總額有機會比之前增加。
聯名物業須所有業主同意
如果物業由多人聯名持有，申請加按必須獲得所有業主的書面同意，並共同簽署所有相關法律文件，缺一不可。
資助房屋加按限制極嚴
如果您持有的是居屋、綠置居等資助房屋，要申請加按套現限制極多。除非您能向房屋署證明有緊急的財政需要（例如醫藥費），否則一般很難獲批。
個人化加按套現金額計算機
輸入物業估價、按揭餘額及入息，即時估算可套現金額
想知道您的物業大概可以套現多少？您可以使用我們的網上計算機，只需簡單輸入物業的最新估價、尚餘按揭金額及您的每月入息，系統便會為您提供一個初步的可套現金額估算，助您及早規劃。
方案三：二按 (Second Mortgage) — 突破成數上限的高槓桿財技
在眾多「按上按」的操作之中，二按（Second Mortgage）可說是最進取、槓桿效應最高的一種財技。它像一把鋒利的雙刃劍，一方面能夠協助買家突破銀行的按揭成數限制，解決首期不足的燃眉之急。另一方面，它亦伴隨著極高的利率與違約風險，稍有不慎便可能陷入嚴峻的財務困境。想準確運用這項工具，首先要透徹理解它的本質與遊戲規則。
甚麼是二按？
定義：在已有一按的情況下，向另一財務機構申請第二份按揭
二按的定義相當直接，就是指當一個物業已經承造了第一份按揭（即「一按」，通常由銀行承造）之後，業主再以同一個物業作為抵押品，向另一間貸款機構（通常是財務公司）申請第二份按揭貸款。這兩份按揭會同時存在，而兩份貸款的總額，往往會超過銀行單獨批核的按揭上限。
法律前提：必須獲得一按銀行的書面同意
這是一般人最容易忽略，亦是至關重要的一環。幾乎所有銀行的「一按」合約條款中，都會明確列明，業主若想為物業申請二按，必須事先取得一按銀行的書面同意。因為銀行作為物業的第一債權人，有權知道物業的產權有否出現變動。銀行會評估增加二按後，業主的總負債水平及還款能力，再決定是否同意。
擅自二按的嚴重後果：違約與銀行Call Loan
如果在未獲得一按銀行同意的情況下，私自向財務公司申請二按，這行為已直接構成違約。銀行一旦透過查閱土地註冊處的記錄發現物業被加了二按，有權採取嚴厲行動。最嚴重的後果是銀行立即「Call Loan」，即要求業主在短時間內全數清還一按的貸款餘額。這對任何業主而言，都會構成巨大的財政壓力。
二按的應用場景：突破銀行按揭成數上限
解決首期不足問題，獲取更高貸款成數
二按最主要的功能，就是繞過香港金融管理局對銀行的按揭成數規管。銀行在審批按揭時，必須遵守最高貸款成數的指引。對於部分首期資金不足，又或者未能申請按揭保險的買家，二按就成為了獲取額外資金、成功「上車」的途徑。透過二按，買家可以借取比銀行規定更高的總貸款成數。
組合貸款策略：銀行低息一按配合財務公司二按
一個常見的策略，是將銀行與財務公司的貸款組合起來使用。買家會先向銀行申請利息較低的一按，借到金管局指引的上限。然後，再就首期差額的部分，向財務公司申請二按。雖然二按的利息遠高於一按，但這種「低息一按」加「高息二按」的組合，整體利息成本通常仍會低於直接向財務公司申請一筆利率極高的高成數一按。
二按的重大風險警示
利率陷阱：發展商二按優惠期後利率急升
購買新盤時，發展商提供的二按計劃尤其需要警惕。這類計劃通常會提供首兩至三年的低息甚至免息「蜜月期」作招徠，讓買家初期的供款非常輕鬆。可是，優惠期一旦結束，利率便會大幅抽升至非常高的水平，每月供款額可能倍增，令業主大失預算。
違約風險：未經同意的二按可觸發銀行Call Loan
再次強調，未經同意的二按是違約行為。坊間有些財務公司或會聲稱毋需一按銀行同意亦可批出二按，申請人必須明白箇中風險。一旦被銀行發現，除了有機會被Call Loan外，更會嚴重影響個人信貸紀錄，對日後的任何貸款申請都造成負面影響。
銀主盤風險：無法償還任何一份按揭的後果
由於二按令總供款額增加，業主的還款壓力自然更大。假如市況逆轉，業主不幸失業或收入減少，導致無法償還任何一份按揭（不論是一按還是二按），債權人（銀行或財務公司）就有權沒收物業，並將其在市場上出售，這就是俗稱的「銀主盤」。
負資產風險：樓價下跌時二按的潛在危機
高槓桿的特性，令二按物業在樓市下跌時的風險特別高。由於總貸款額佔樓價的比例極高，樓價只需要輕微下跌，便足以令物業的市值低於按揭總欠款，使業主陷入「負資產」的困境。屆時就算出售物業，所得的款項也不足以償還所有債務。
「甩二按」策略：如何透過轉按整合貸款
為避免墮入發展商二按的高息陷阱，不少業主會採取「甩二按」的策略。做法是在低息優惠期完結前，當物業已經升值，或業主自身財務能力有所提升，便向其他銀行申請轉按。目標是申請一筆新的按揭貸款，金額足以清還原有的一按及二按的總結欠，將兩筆債務整合為一，從而擺脫高息的二按。
「按上按」風險評估互動清單
完成互動清單，即時獲取個人化風險評級及建議
二按操作複雜且風險極高，絕不適合所有人士。在考慮任何「按上按」方案前，了解自身的風險承受能力至關重要。我們建議您先完成以下的互動評估清單，只需數分鐘，系統便會根據您的財務狀況與目標，提供一個個人化的風險評級，並給予初步的策略性建議，助您作出更明智的決定。
關於「按上按」的常見問題 (FAQ)
進行任何「按上按」的財務決策前，心中總會有不少疑問。這裡整理了幾個業主最常遇到的問題，希望可以幫助你更清晰地規劃下一步。
申請轉按、加按或二按，對信貸評級(TU)有何影響？
申請任何類型的按揭，包括轉按、加按或二按，貸款機構都會查閱你的信貸報告(TU)，這稱為「硬性查詢」(Hard Inquiry)。每一次硬性查詢，都可能短暫地令你的信貸評級輕微下降。不過，若你在短時間內向多間銀行查詢按揭，信貸資料庫通常會視為單一次的格價行為，影響相對有限。更重要的是，成功申請後，持續準時供款會對你的信貸評級產生正面作用。相反，若有逾期還款，其負面影響將遠大於申請時的查詢。所以，重點在於維持良好的還款習慣。
居屋或綠置居等資助房屋，可以做哪種「按上按」？
資助房屋的「按上按」操作，會比私人物業受到更多限制。因為這類物業的業權涉及房屋署，業主在未補地價前，並不能隨意將物業加按套現作個人周轉或投資。若要像私樓一樣自由地轉按套現或申請加按，大前提是必須先向政府補回地價，解除轉讓限制。在未補地價的情況下，業主只有在面對突發的嚴重財政困難時，例如籌集醫藥費、殮葬費等，才可以向房屋署申請加按，而且需要逐個案審批，過程嚴格。至於平手轉按（不涉及套現），則有部分銀行提供相關計劃，但選擇較少。
作為按揭擔保人，會否影響我申請物業套現？
絕對會。當你為他人作按揭擔保人時，該筆按揭貸款會被視為你的個人負債之一。因此，當你為自己的物業申請加按或轉按套現時，銀行在計算你的供款與入息比率(DTI)及進行壓力測試時，會將你擔保的貸款供款一併計算在內。這會直接壓縮你的借貸能力，意味著你最終能夠套現的金額會減少，甚至可能因為未能通過入息審查而導致申請失敗。
整個「按上按」申請流程連審批需時多久？
所需時間因應不同方案而異。一般而言，「加按」因為是向原有按揭銀行申請，手續相對最簡便，由申請到批出款項，大約需時3至4星期。「轉按」則牽涉新舊兩間銀行及律師樓的交接，需要重新進行物業估價、入息審查及處理法律文件，整個流程通常需要1.5至2個月。至於「二按」，時間則更具彈性，視乎貸款機構的審批流程，但正規並取得一按銀行同意的申請，亦需時處理。
除了按揭利率，申請「按上按」還有哪些潛在開支？
按揭利率固然是核心考慮，但其他潛在開支也不容忽視。主要開支包括：
1. 律師費：特別是「轉按」，需要委聘律師樓處理新的按揭契及相關法律文件，費用由數千至過萬元不等。
2. 物業估價費：銀行需要為物業重新估價，雖然部分銀行會豁免此項收費作優惠，但申請前應先查詢清楚。
3. 原有按揭的罰息：這是最需要注意的一點。如果你的原有按揭仍在罰息期（通常為首2至3年）內，提早還款轉按會被罰款，金額可能相當於貸款額的某個百分比，隨時抵銷了轉按所賺的回贈和利息差額。在決定前，務必先查閱原有的按揭貸款合約。