樓價高企，銀行一按成數不足，令不少準買家或業主在資金周轉時大感頭痛。發展商提供的「二按」計劃，看似是輕鬆上車、解決資金缺口的捷徑，但風光背後，卻暗藏利率「先甜後苦」、合併壓力測試極難通過等致命陷阱。本文將為您全面拆解「銀行二按」的迷思，深入剖析申請前的5大風險，並提供獨家的「甩二按」退場藍圖，助您避開高息危機，作出最精明的財務決策。
【專家拆解】何謂二按？釐清與「銀行二按」的迷思
當考慮置業資金安排時，不少人會搜尋「銀行二按」這個選項，但其實這個概念常被誤解。究竟大家口中的二按是什麼？而二按銀行又是否真的存在？這部分會為你由淺入深，一次過清晰拆解。
二按的準確定義
簡單來說，二按是指當你的物業已經有一份按揭貸款（即「一按」）時，你再向另一間金融機構申請的第二份按揭貸款。這兩份按揭會同時抵押在同一物業上。
市場上理論上也可以存在三按、四按，不過實際操作上極為罕見，風險亦相當高，所以普遍討論的都是以二按為主。
釐清「銀行二按」的誤解：誰是主要提供者？
香港的銀行受到金融管理局的嚴格規管，對於按揭成數有明確上限，所以銀行普遍不會直接提供二按服務。我們常聽到的「銀行二按」其實是一個坊間的統稱，真正的提供者並非銀行本身。
主要的提供者是財務公司。它們不受金管局的按揭成數規管，能夠提供更高成數的貸款，因此成為市場上二按服務的主要來源。
另一主要提供者是地產發展商。它們通常會透過旗下或關聯的財務公司，為旗下新樓盤的買家提供二按計劃，作為一種具吸引力的付款辦法。
二按的核心作用：突破按揭成數上限
二按最核心的作用，就是填補銀行一按與樓價之間的資金缺口。換句話說，當銀行的一按未能借足所需金額時，二按就可以補上差額，最終達到一個高成數按揭的效果，讓買家可以較低的首期上車。
從財務策略角度看，一個常見的做法是先向銀行申請利息較低的一按，盡量借取最高金額，然後再組合財務公司的二按。這個組合的初期總利息成本，通常會比直接向財務公司申請一筆過的全額高成數按揭來得低。
二按 vs 按揭保險 vs 轉按套現：如何選擇高成數按揭方案？
當資金有限，想尋求高成數按揭方案時，除了考慮申請銀行二按，市場上其實還有幾個選擇。很多人會將二按、按揭保險和轉按套現混淆。它們的目的相似，都是為了獲取更多資金，但操作原理和適合的對象完全不同。我們逐一拆解，助你找出最適合自己的方案。
二按 vs 按揭保險 (HKMC)：全方位比較
這兩個方案都是為首次置業或資金不足的買家而設，我們從幾個關鍵角度比較一下。
提供者與監管：財務公司（受《放債人條例》） vs. 按證公司（受金管局指引）。
二按的主要提供者是財務公司，它們受到《放債人條例》的規管。按揭保險就不同了，它由香港按揭證券有限公司（HKMC）提供，HKMC直接受到金管局的嚴格指引監管。兩者的監管機構和嚴謹程度有很大分別。
利率結構：二按利率遠高於一按（先甜後苦） vs. 按保利率與一按相同。
利率是兩者最大的分野。二按的利率通常遠高於一按，很多時會出現「先甜後苦」的情況，意思是首兩三年利息較低，之後會大幅抽升。按揭保險就簡單得多，它的利率與你的一按利率完全相同，不會有額外加息。
審批標準：二按審批較寬鬆 vs. 按保審批極為嚴格。
如果你擔心自己的入息不穩定，二按的審批標準相對會寬鬆一些，財務公司有較大的彈性。相反，按揭保險的審批就極為嚴格，它需要你通過完整的壓力測試，對入息證明和信貸紀錄的要求很高。
費用成本：二按或有手續費 vs. 按保須繳付保費。
費用方面，申請二按可能需要支付一些手續費或行政費。申請按揭保險就一定要繳付保費，保費可以一次過支付，也可以加借入按揭貸款中分期攤還。
樓價限制：二按無特定樓價限制 vs. 按保設有樓價上限（如$1,125萬以下）。
二按對樓價沒有特定的限制，彈性較大。按揭保險就有明確的樓價上限，例如想借高達九成按揭，樓價就不能超過$1,000萬，而八成至九成按揭的樓價上限則為$1,125萬。如果你的物業樓價較高，就可能不符合按保資格。
二按 vs 轉按/加按套現：現有業主的資金選項
如果你本身已經是業主，想利用物業套現資金，那麼你的選擇就和首次置業人士不同了。這時，你主要考慮的是轉按或加按套現。
轉按套現：轉至新銀行，利用物業升值獲取更低利率及額外資金。
轉按套現的意思是，你將整份按揭由原來的銀行，轉到一間新的銀行。如果你的物業在這段時間升了值，新銀行就可以批出更高的貸款額。扣除原有的貸款餘額後，多出的部分就是你可以套現的現金，同時你還有機會爭取到更低的利率和現金回贈。
加按套現：向原銀行申請，利用物業升值空間套現。
加按套現就簡單一點。你不需要轉銀行，而是直接向原有的銀行申請，利用物業的升值空間，提取額外的貸款。整個過程相對轉按會快一些，因為是和同一間銀行處理。
選擇考量：比較利率、罰息期、信貸要求及潛在回贈。
那麼應該怎樣選擇？你可以從幾方面考慮。首先是比較新舊按揭的利率。然後要留意原有按揭的罰息期是否已過，避免支付額外罰款。你的信貸評級和還款能力也是銀行審批的關鍵。最後，不要忘記比較不同銀行提供的現金回贈和其他優惠。
【風險警示】申請二按前必讀的5大陷阱
考慮申請銀行二按或其他機構的二按計劃前，務必要先了解清楚當中的潛在風險。雖然二按看似是解決首期不足的捷徑，但其條款中隱藏著不少陷阱，若稍有不慎，隨時會令你陷入財務困境。以下為你逐一拆解五個最常見的「中伏位」。
陷阱一：繞過一按銀行申請的嚴重後果 (違約與Call Loan)
擅自申請二按即屬違約行為。
當你與銀行簽訂一按的貸款協議時，合約條款中通常已列明，在未經銀行書面同意前，業主不得將物業再作任何形式的抵押。因此，若你私下向財務公司申請二按，便已構成了違約行為。
銀行可要求加擔保人、加息，甚至立即全數清還貸款（Call Loan）。
一旦一按銀行發現物業被擅自加按，便有權採取行動。輕則可能要求你增加擔保人、提高按揭利率，最嚴重的後果，是銀行可以視之為嚴重違約，並引用「Call Loan」條款，要求你立即全數清還所有按揭欠款。這將引發即時的巨大財務壓力。
土地註冊處「電子提示」機制已堵塞隱瞞漏洞。
或許有人會心存僥倖，以為可以隱瞞一按銀行。不過，自土地註冊處推出「電子提示」服務後，只要你的物業有任何新的按揭契或押記文件登記，提供一按的銀行就會即時收到通知。因此，試圖隱瞞的做法基本上已經行不通。
陷阱二：「先甜後苦」的利率與還款年期
拆解發展商二按常見的2-3年低息優惠期。
一手新盤的發展商二按計劃，最吸引人之處往往是首2至3年的低息優惠期。在這段期間，二按的利率可能與市場上的一按利率相若，甚至更低，營造出供款輕鬆的假象。
優惠期後利率大幅飆升（可高達P-1%或更高）。
真正的考驗在優惠期結束後才開始。二按利率會隨即大幅抽升，有機會升至最優惠利率(P)減1厘甚至更高的水平，遠超一般銀行按揭利率。屆時你的每月供款額將會倍增，令財務預算大失方寸。
還款年期較短（最長25年），導致每月供款壓力巨大。
與銀行一按最長可達30年的還款期不同，二按的還款年期普遍較短，一般最長只有25年。在利率更高、還款期更短的雙重夾擊下，意味著每一期的供款金額都會相當沉重。
陷阱三：合併壓力測試的「極高門檻」
銀行審批並非簡單將一、二按月供相加。
當銀行審批包含二按的按揭申請時，其壓力測試的計算方式，並非簡單地將兩筆貸款的每月供款額相加。銀行會分開計算一按與二按的壓力需求，令整個審批門檻變得極高。
壓力測試分部計算：一按部分以（一按利率+2厘）計，二按部分以（整個貸款期內最高利率+2厘）計。
銀行會這樣計算：一按部分，會以現時的一按利率加2厘作壓力測試；而二按部分，銀行會採用整個貸款期內「最高的利率」（而非首幾年的優惠利率）作為基礎，再加2厘去計算。這個做法會大幅推高對入息的要求。
總入息要求為兩者相加，門檻極高。
最後，銀行會將一按與二按各自計算出的最低入息要求相加，得出申請人必須達到的總月入水平。
提供詳細計算案例（樓價800萬，一按六成，二按兩成）。
假設你購入一個800萬的物業，向銀行申請六成一按（480萬），再向發展商申請兩成二按（160萬）。
– 一按部分：480萬貸款，利率4.125%，年期30年。壓力測試以6.125%計算，所需月入約為$49,000。
– 二按部分：160萬貸款，年期25年。假設首3年優惠利率為4.125%，其後為P-1% (假設為7%)。銀行會以7%作為基礎，再加2厘，即以9%的利率計算壓力測試。在此情況下，二按部分所需月入約為$23,000。
– 總入息要求：申請人需要證明家庭總月入達到約$72,000 ($49,000 + $23,000)，門檻遠比單純申請高成數按揭保險為高。
陷阱四：「甩二按」轉按困難的隱藏門檻
解釋為何低息期後轉按至銀行極為困難。
大部分二按用家都計劃在低息優惠期結束後，透過轉按至其他銀行，將一、二按合併成一筆較低息的貸款，俗稱「甩二按」。不過，這個退場計劃的成功率並不如想像中高。
關鍵在於物業估價需大幅增長，才能滿足新銀行的按揭成數上限（最多五至六成）。
要成功「甩二按」，關鍵在於你的物業估價要有顯著升幅。因為轉按時，新銀行同樣受金管局規管，在不經按揭保險的情況下，最多只能批出估值的五至六成貸款。若你的總結欠（一按餘額 + 二按餘額）仍然高於新估值的六成，銀行便無法批出足夠貸款讓你清還所有舊債。
若估價升幅不足，業主將被迫承受後續高息。
如果物業估價在優惠期內升幅不足，甚至不升反跌，你就無法轉按。最終，你只能被迫繼續承擔二按往後極為高昂的利息，陷入進退兩難的局面。
陷阱五：發展商二按的「配額制」不確定性
指出部分一手樓盤二按設有「配額制」。
這是一個很多人會忽略的隱藏風險。部分發展商為新盤提供的二按計劃，其實設有「配額」。這代表並非所有合資格的申請人都能成功獲批。
即使申請人入息達標，亦可能因配額用盡被拒，令買家大失預算。
即使你的入息和信貸紀錄完全符合發展商的要求，但如果該樓盤的二按配額在你申請時已經用完，你的申請依然會被拒絕。這種突如其來的情況會令買家大失預算，需要在短時間內另覓資金去完成交易，否則便有機會面臨撻訂的風險。
二按申請全攻略：由準備文件到批核流程
了解銀行二按的風險後，掌握正確的申請流程同樣重要。不論是新盤還是現有物業，申請二按都有既定程序，清晰的步驟有助您順利推進，同時保障自身權益。整個過程涉及發展商、銀行和財務公司三方，每個環節都環環相扣。
發展商二按 (新盤) 申請步驟
購買新盤時申請發展商二按，程序比較規範，因為發展商與一按銀行通常已有合作框架。整個流程的核心，是必須先取得銀行的同意和批核。
第一步：通知發展商有意申請二按
在簽署臨時買賣合約時，您就需要選定付款計劃。如果計劃申請二按，就要在這時通知發展商，並選用包含二按的付款辦法。
第二步：向銀行申請一按，並聲明會申請二按
下一步是向銀行申請一按貸款。這一步非常關鍵，您必須清楚向銀行表明，您將會向發展商申請二按。銀行需要知道完整的按揭結構，才能進行後續審批。
第三步：銀行進行合併壓力測試審批
銀行收到申請後，會將一按與二按的貸款資料合併計算。銀行會使用二按整個還款期內最高的利率，去計算壓力測試下的總供款與入息比率。這個審批標準非常嚴格。
第四步：一按獲批，銀行發出附帶二按條款的批准信
如果合併壓力測試成功通過，銀行就會批出一按。銀行會發出一封正式的貸款批准信，信中會列明銀行同意您申請指定發展商的二按，並清楚寫下相關條款。
第五步：持批准信，向發展商關聯財務公司正式提交二按申請
拿到銀行的批准信後，您就可以憑這封信，連同其他所需文件，正式向發展商指定的財務公司提交二按申請。因為已有銀行批核作基礎，這一步的審批通常會比較順暢。
財務公司二按 (現有物業) 申請流程
為現有物業申請二按，流程相對直接，主要是您與財務公司和一按銀行之間的溝通。
流程相對簡單，但必須先取得一按銀行書面同意
最重要的一步，是必須先向您的一按銀行提出申請，並取得銀行的正式書面同意書。在未獲同意下私自申請二按，會構成違約，後果非常嚴重。銀行同意後，您才可以繼續下一步。
準備所需文件，直接向財務公司提交申請
取得銀行同意書後，您就可以準備好所有文件，直接向提供二按的財務公司提交申請。財務公司會獨立審核您的財政狀況和物業價值，然後決定是否批出貸款。
申請二按所需文件清單
不論申請哪一類二按，準備齊全的文件都能加快審批速度。以下是基本的文件清單。
香港身份證
申請人的身份證明文件是必需的。
最近3-6個月入息證明（稅單、糧單、銀行月結單）
用作證明您的還款能力，包括最新的稅務局評稅通知書、公司糧單、顯示薪金入帳的銀行月結單或存摺紀錄。
一按貸款確認信及還款紀錄
需要提交現有一按的貸款合約或確認信，以及最近期的還款紀錄，以證明您有良好的還款習慣。
物業買賣合約
提供正式的物業買賣合約，以確認物業的成交價和業權資料。
環聯（TU）信貸報告
財務機構會查閱您的信貸報告（TU），以評估您的信貸風險。您也可以自行索取報告，預先了解自己的信貸評級。
【獨家退場藍圖】規劃「甩二按」策略，避開高息陷阱
為何必須提前規劃「甩二按」？
重申二按高息帶來的長期財務壓力
許多發展商提供的二按計劃，都設有「先甜後苦」的利率結構。在首兩至三年的優惠期內，利率可能相當吸引，與市場的一按利率相差無幾。不過，優惠期一旦結束，利率便會大幅抽升，屆時每月的供款額將會急增，為業主帶來沉重的長期財務壓力。因此，及早部署退場方案是至關重要的理財決定。
定義「甩二按」：將一、二按總結欠轉按至新銀行，整合成單一低息按揭
「甩二按」並非複雜的財技，它的核心概念是整合與轉移。具體操作是將物業的一按與二按的剩餘貸款總額，一併轉按至一間新的銀行。成功轉按後，兩筆高低利率不一的貸款，便會整合成一筆利率較低的全新按揭貸款。這樣不但能簡化還款，最重要是能夠徹底擺脫二按優惠期後的高息負擔。
成功「甩二按」的兩大關鍵指標
關鍵一：物業估價升幅計算（提供公式）
要成功甩二按，關鍵在於物業的估價是否有足夠升幅。因為新銀行只會根據物業的最新估價，批出最高五至六成的按揭成數。你的總結欠必須低於這個新批核的貸款上限。
計算公式如下：
（一按剩餘本金 + 二按剩餘本金） ≤ 新物業估價 x 新銀行按揭成數（一般為50% – 60%）
如果物業估價升幅不足，新銀行批出的貸款額便不足以完全清還舊有的一、二按總欠款，轉按計劃便會失敗。
關鍵二：個人入息證明及良好信貸評級（TU）
除了物業估價，新銀行亦會重新審視你的個人財務狀況。你需要提供最新的入息證明，並且個人收入必須足以通過銀行的壓力測試。同時，一份良好的環聯（TU）信貸報告亦是成功獲批的必要條件。在計劃轉按前，維持穩定的收入與健康的信貸紀錄，是不可或缺的準備。
「甩二按」作戰時間線 (Timeline Blueprint)
優惠期結束前18個月**：初步諮詢按揭顧問，了解市場及銀行審批標準
這個階段是收集資訊的黃金時期。主動聯絡專業的按揭顧問，了解當時的市場利率環境、各銀行的轉按優惠，以及最新的審批標準。這有助你為之後的部署建立清晰方向。
優惠期結束前12個月**：檢查及改善個人信貸評級，儲備資金
提早一年時間，檢查自己的TU信貸報告，確保沒有任何不良紀錄。如有需要，便著手改善信貸評分，例如準時清還所有卡數及私人貸款。同時，開始儲備一筆應急資金，以備轉按過程中可能出現的律師費等開支。
優惠期結束前6個月**：為物業正式估價，計算升幅，並向多間銀行申請轉按
這是執行計劃的階段。你可以向多間銀行為物業進行正式估價，然後根據之前提及的公式，準確計算出物業升值幅度是否足夠。如果條件成熟，便可以準備好所有文件，正式向幾間目標銀行遞交轉按申請，以比較並選取最有利的方案。
Plan B：如果無法成功「甩二按」怎麼辦？
探討其他可行方案：尋求家人協助、考慮出售物業等應變預案
世事未必盡如人意，萬一物業升值未如理想，或個人入息未能通過審批，導致無法成功「甩二按」，你仍需要有後備方案。其中一個可行方法是尋求家人協助，籌集部分資金預先償還部分二按貸款，以降低總結欠，從而符合新銀行的轉按門檻。如果財務壓力極大，長遠難以負擔高息供款，那麼考慮在樓市狀況許可時出售物業，也是一個需要納入考慮的理性退場策略。