置業安居是不少港人的人生目標，但面對複雜的按揭申請，往往感到無從入手。究竟H按與P按如何選擇？自己的收入最多可以借到幾多成按揭？金管局最新的壓力測試指引又有何變動？這些都是準業主必須面對的難題。
本文為您準備了2025年最新最齊全的按揭懶人包，由淺入深，一文拆解申請按揭的8大關鍵。從按揭基本概念、H按P按定息計劃比較，到按揭成數、按揭保險、壓力測試及入息要求，再涵蓋到一手樓、二手樓及居屋的按揭須知、轉按與加按策略，以至現金回贈、Mortgage-link等實用資訊，助您全面掌握上會流程，輕鬆規劃置業大計。
按揭基本步：解構物業貸款核心概念
按揭的定義：以物業作抵押的有擔保貸款
按揭是什麼？簡單來說，它就是一種以物業作為抵押品的「有擔保貸款」。當你想買樓但資金不足時，就需要向銀行或財務機構借錢支付樓價，而這筆專門用來買樓的貸款就是按揭。要深入理解什麼是按揭，關鍵在於「抵押」這概念。意思是，你用來申請貸款的物業本身，就成為了銀行批出貸款的保證。假如日後無法償還貸款，銀行就有權收回並出售該物業，用來抵銷你所欠的債務。
核心組成：本金、利息與抵押品
每一份按揭貸款，都由三個核心部分組成：
- 本金 (Principal)： 指你向銀行借入的總貸款金額，例如樓價是600萬，你支付240萬首期，那麼本金就是360萬。
- 利息 (Interest)： 這是借貸的成本，也是銀行提供貸款服務所賺取的利潤。你每個月的供款，其實包含了一部分本金和一部分利息。
- 抵押品 (Collateral)： 就是你用作申請按揭的物業單位。它是銀行的保障，確保在最壞情況下也能收回貸款。
申請按揭的黃金時機：簽署臨時買賣合約後
申請按揭的最佳時機，是在簽署臨時買賣合約之後。當你簽署了「臨約」，代表買賣雙方已達成初步協議，這份文件亦是向銀行證明你有真實買賣交易、可以啟動按揭申請的關鍵。由於由簽署臨約到正式交易之間的時間通常只有一個月左右，所以你應立即行動，向多間銀行查詢及遞交申請，這樣才有足夠時間比較不同計劃的優劣，並完成所有審批程序。
為何置業前必須了解按揭？
置業是人生中最大的一筆投資之一，而按揭則是當中牽涉金額最大、年期最長的財務承諾。在決定「上車」前透徹了解按揭的運作模式、潛在風險及對個人財務的長遠影響，是做出明智決策的基礎，有助你更準確地規劃未來，避免陷入財務困境。
財務規劃關鍵：按揭、首期與印花稅的關係
在財務規劃上，必須清晰理解按揭、首期與其他開支的關係。你的置業總預算，主要由以下幾項構成：
- 首期 (Down Payment)： 這是你需要動用儲蓄支付的樓價部分，不能依靠貸款。
- 按揭貸款額： 銀行批出的貸款金額，用來支付樓價的餘額。樓價就是由首期加上按揭貸款額組成。
- 其他雜項開支： 包括印花稅、律師費、地產代理佣金等。這些費用相當可觀，而且全部都需要以現金支付，並不能計入按揭貸款額之內。規劃首期預算時，必須預留充足資金應付這些額外開支。
違約後果：未能還款與「銀主盤」風險
承擔按揭貸款是一項長達二、三十年的責任，當中必須考慮到未能準時還款的後果。若因失業、疾病等原因而無法履行還款協議（即「斷供」），銀行在多次催收無效後，便會採取法律行動收回物業。這個被銀行收回並在市場上放售的單位，就是俗稱的「銀主盤」。更重要的是，如果出售「銀主盤」的所得款項，仍不足以完全清還你的按揭欠款、利息及相關法律費用，你依然需要承擔餘下的債務。
香港主流按揭計劃大比拼：H按、P按、定息如何選擇？
了解按揭是什麼意思之後，下一步就是從林林總總的計劃中，挑選最適合自己財務狀況的一款。香港市場上的按揭計劃主要分為三大類：H按、P按和定息按揭。它們的利率計算方式和風險特性各有不同，直接影響你未來數十年的供款開支，因此在做決定前，必須清楚理解它們各自的運作模式。
H按（同業拆息按揭）：緊貼市場利率的主流選擇
H按是現時市場上最主流的按揭計劃，絕大部分置業人士都會選擇它。它的全名是「香港銀行同業拆息按揭」，利率計算基礎是香港銀行同業拆息（HIBOR）加上一個固定的百分比，例如 H+1.3%。由於HIBOR每日浮動，H按的利率會緊貼市場資金流向變化，當市場資金充裕、利率偏低時，H按的供款利率通常是三種計劃中最低的，能讓供款人享受低息環境的好處。
HIBOR是什麼？拆解銀行同業拆息的浮動機制
HIBOR（Hong Kong Interbank Offered Rate）的中文是「香港銀行同業拆息」，指的是本地銀行之間互相借貸時所使用的利率。你可以把它理解為銀行體系內的「短期借貸成本」。當銀行體系資金充裕時，HIBOR會下降；反之，當資金趨緊時，HIBOR便會上升。這個利率由香港銀行公會每日更新，而按揭計劃最常用的是「一個月HIBOR」，意思是你的按揭利率會大約每一個月根據當時的HIBOR水平調整一次。
H按的關鍵保障：「鎖息上限」(Cap Rate) 如何運作
H按的最大特點，也是讓普羅大眾放心選用的關鍵，就是設有「鎖息上限」（俗稱Cap Rate或封頂位）。這是一個利率的保護網，作用是當HIBOR大幅抽升時，你的實際按揭利率不會無止境地跟隨上升。這個上限通常會與P按的最優惠利率掛鈎，例如 P-2.5%。當「H+1.3%」計算出來的利率高於這個鎖息上限時，銀行便會自動改用上限利率來計算你的每月供款，有效控制加息周期中的供款風險。
P按（最優惠利率按揭）：利率相對穩定的傳統選擇
P按是歷史悠久的按揭計劃，全名是「最優惠利率按揭」。它的計算基礎是銀行的最優惠利率（Prime Rate），再減去一個固定的百分比，例如 P-2.5%。最優惠利率由各家銀行自行釐定，變動頻率遠比HIBOR低，通常只有在美國聯儲局或香港金管局有重大利率舉動時才會調整。因此，P按的最大優點是利率穩定，讓供款人對未來數月甚至一兩年的供款額有較清晰的預算。
大P與細P的分別：不同銀行的最優惠利率基準
在香港，最優惠利率（P）並非劃一標準，主要分為「大P」和「細P」。大部分大型銀行，例如滙豐銀行、恒生銀行及中國銀行（香港），都採用利率較低的「細P」；而其他銀行如渣打銀行、東亞銀行等，則採用利率較高的「大P」。雖然兩者差距不大，但在申請按揭時，除了比較銀行提供的「P減」幅度，也要留意它採用的是大P還是細P，才能準確計算實際利率。
P按的利率計算方式：P減一個固定百分比
P按的利率計算非常直接，就是以銀行公布的最優惠利率為基礎，減去合約訂明的百分比。舉例來說，如果銀行採用的P是6.125%，而你的按揭計劃是P-2.5%，那麼你的實際按揭利率就是3.625%。只要該銀行的P維持不變，你的按揭利率就會一直鎖定在這個水平，供款額自然也相當穩定。
定息按揭：鎖定利率以規避市場波動風險
定息按揭是一種相對較少人選擇，但風險管理能力最強的計劃。它讓借款人可以在特定的年期內（例如10年、15年或20年）鎖定一個固定不變的按揭利率。無論這段期間市場利率如何波動，你的每月供款額都絲毫不受影響。這種計劃最適合對利率前景非常審慎，或者極度追求財務穩定性的置業人士。
定息按揭的年期與考慮
提供定息按揭計劃的主要是香港按揭證券有限公司（HKMC）以及少數銀行。申請人需要注意的是，鎖定利率的代價，通常是初期的利率會比當時的H按或P按稍高。此外，在鎖定年期結束後，按揭利率通常會轉回浮息計劃（如當時的P按）。因此，選擇定息按揭更像是一種為未來利率波動購買的「保險」。
豁免壓力測試的優勢與申請條件
定息按揭計劃其中一個顯著的優勢，是有機會豁免壓力測試。對於一些收入剛好未能通過壓力測試（即假設利率上升2厘後，供款佔入息比率不可超過60%）的申請人而言，這無疑提供了一個可行的上車途徑。不過，申請人仍然需要符合基本的「供款與入息比率」要求，即每月總供款額不能超過月入的50%。
實用工具：按揭計算機即時比較每月供款
面對不同按揭計劃的利率結構，要即時判斷哪一個最划算並不容易。這時候，善用網上的免費按揭計算機就變得非常重要。它能將複雜的數字轉化為清晰易明的結果，是你規劃置業財務時不可或缺的工具。
輸入樓價、貸款額及年期，獲取個人化供款預算
大部分按揭計算機的操作都十分簡單。你只需要輸入幾個基本資料，包括目標樓價、預計貸款額、以及還款年期（例如30年），計算機就能夠根據最新的市場利率，即時計算出不同計劃下的預計每月供款金額，讓你對未來的現金流有初步掌握。
模擬不同計劃在當前利率下的總利息支出
除了計算每月供款，更進階的按揭計算機還能讓你模擬在H按、P按等不同計劃下，整個還款期的總利息支出。透過並列比較，你可以清楚看到不同利率結構對長遠財務的影響，從而更有根據地選擇最符合自己理財目標的按揭方案。
解構按揭成數與按揭保險：借足九成的關鍵
選定了心儀的按揭計劃後，下一步自然是了解到底可以向銀行借到多少錢。這部分直接影響你需要準備多少首期資金，而當中最重要的概念就是「按揭成數」與「按揭保險」。它們是決定你能否借足九成，輕鬆上會的關鍵。
按揭成數是什麼？金管局的基本指引
首先，我們來談談按揭成數是什麼。簡單來說，按揭成數就是銀行批准的貸款金額佔物業價值的百分比。舉個例子，如果一個價值1,000萬的單位，銀行批出六成按揭，那麼貸款額就是600萬，買家就需要自己準備400萬作為首期。
為了維持銀行體系的穩定，香港金融管理局（金管局）為銀行設定了一套基本的按揭成數指引。在沒有申請按揭保險的情況下，銀行一般需要遵守這些上限。
不同樓價的按揭成數上限（1,000萬以下、1,000萬以上等）
根據金管局的現行指引，住宅物業的按揭成數上限，會因應樓價而有所不同。以下是最基本的框架：
- 樓價1,000萬或以下： 最高按揭成數為六成（貸款額上限為500萬）。
- 樓價1,000萬以上： 最高按揭成數為五成。
這意味著，如果你購買一個1,200萬的單位，在基本指引下，最多只能借到600萬。
影響按揭成數的關鍵因素（收入來源、已有按揭、公司名義等）
需要留意的是，即使符合樓價要求，銀行在審批時仍會考慮多個因素，這些因素有機會令你的最高按揭成數被調低。常見的關鍵因素包括：
- 主要收入來源： 如果你的主要收入並非來自香港，銀行在評估風險時會較為審慎，按揭成數上限或會被降低。
- 已有按揭或擔保： 如果你本身已經有其他按揭貸款在身，或者作為其他按揭的擔保人，你的供款與入息比率上限會被收緊，最高按揭成數亦會相應調低一成。
- 以公司名義置業： 若以公司名義購買物業，按揭成數上限通常會比個人名義為低。
按揭保險計劃 (MC)：申請高成數按揭的鑰匙
看到這裡，你可能會想，如果首期資金有限，是否就無法置業？這時候，「按揭保險計劃」就成為了你的重要工具。這個計劃由香港按揭證券有限公司（HKMC）提供，是申請高成數按揭的鑰匙。
按揭保險的角色：為銀行提供保障，助買家提高借貸能力
按揭保險的角色其實是為銀行提供保障。當銀行批出高於金管局指引的貸款（例如六成以上）時，按揭保險會承擔當中高成數部分的潛在風險。因為銀行的風險降低了，所以它們才願意向合資格的申請人批出高達八成甚至九成的按揭貸款。
對於買家而言，按揭保險的最大好處，就是能大幅提高借貸能力，從而降低首期支出，讓置業目標變得更容易實現。
新舊按保計劃的分別與適用樓價範圍
按揭保險計劃主要分為「舊按保」和「新按保」，兩者適用的樓價範圍有所不同，新計劃的覆蓋範圍更廣：
- 舊按保計劃：
- 樓價400萬或以下：最高九成按揭。
- 樓價600萬或以下：最高八成按揭。
- 新按保計劃（又稱「波叔Plan」）：
- 樓價1,000萬或以下：首次置業人士最高可申請九成按揭。
- 樓價1,000萬至1,125萬：最高可申請八至九成按揭（貸款額上限900萬）。
- 樓價1,125萬至1,920萬：最高可申請八成按揭。
現時大部分新買賣個案，都會採用新按保計劃。
按揭保險費的計算方式與支付選項
使用按揭保險並非免費，申請人需要支付按揭保險費。保費的金額主要取決於你的貸款額、按揭成數和還款年期。一般來說，按揭成數愈高、還款期愈長，保費就會愈貴。
支付保費有兩個主要選項：
- 一次性付清： 在提取貸款時一筆過繳付，通常會享有保費折扣。
- 加借入貸款額： 將保費加到總貸款額中，分期與每月供款一併償還。這是較多人選用的方式，因為它不需要動用額外現金。
銀行審批解密：入息要求與壓力測試
成功申請按揭，關鍵在於向銀行證明你有足夠的還款能力。銀行審批過程就像一次財務體檢，他們會仔細審視你的入息和負債，確保你能夠穩定地承擔未來數十年的供款。這個過程主要圍繞兩個核心概念：供款與入息比率，以及過往的壓力測試。了解這些標準，可以讓你更有信心地準備申請文件。
按揭政策更新：掌握金管局最新指引變動
在深入計算之前，我們先來看看市場上一個非常重要的變動。香港金融管理局（金管局）的指引是所有銀行審批按揭的最高準則，而這些指引會因應經濟環境而調整。
最新政策變動概要（例如：暫停壓力測試）
自2025年2月28日起，金管局宣佈暫停實施多年的住宅按揭壓力測試要求。這項變動適用於所有住宅物業的按揭申請，是近年按揭市場最顯著的政策調整之一。
政策變動對實際按揭申請的影響解讀
暫停壓力測試，最直接的影響是降低了申請按揭的入息門檻。過往，申請人不僅要符合基本的供款要求，還要通過利率增加後的壓力測試。現在，申請人只需專注於符合「供款與入息比率」這一項指標。這意味著，在相同入息水平下，你能借到的貸款額度理論上會比以前高，讓置業預算更具彈性。
供款與入息比率 (DSR)：衡量還款能力的核心指標
在壓力測試暫停後，「供款與入息比率」（Debt-to-Service Ratio，簡稱DSR）成為了銀行審批按揭的唯一金科玉律。它的邏輯很簡單，就是確保你的每月總債務供款，不會佔據你每月總入息的過高比例。
DSR 50%的計算方法詳解
根據金管局的指引，基本的DSR要求是50%。計算公式如下：
（每月按揭供款 + 其他每月債務支出）÷ 每月總入息 ≤ 50%
簡單來說，你所有債務的每月還款總額，不可以超過你總收入的一半。如果申請人本身有其他按揭在身，或者收入主要來自香港以外地區，這個比率要求會更加嚴格。
如何計算每月總入息（固定薪金、佣金、花紅、租金收入）
計算總入息時，銀行會考慮各種收入來源，但不同來源的計算方法有所不同。
- 固定薪金：這是最直接的計算方式。銀行會以你的糧單或僱傭合約上的底薪作為基礎。
- 佣金或花紅：對於非固定收入，銀行會採取較審慎的計算方法。通常會以過去6至12個月的平均數來計算，而且有機會在平均數的基礎上再打折扣。
- 租金收入：如果你有物業正在出租，租金收入通常也會被計算在內。不過，銀行一般會將租金收入打七折或八折計算，以預留空置期或雜項支出的緩衝。
如何計算每月總債務（私人貸款、信用卡分期等）
計算總債務時，你需要申報所有定期的還款項目。
- 私人貸款：每月需要償還的金額會被全數計算在內。
- 信用卡分期：如果你有任何信用卡簽賬分期，其每月還款額亦需要計算。
- 其他按揭：如果你或擔保人有其他物業的按揭在身，相關的每月供款也必須計算。
準確計算收支，是成功申請按揭的第一步。
壓力測試：了解已暫停但仍具參考價值的風險評估機制
雖然壓力測試已經暫停，但理解其背後的邏輯，對你評估自身的財務穩健度仍然非常有幫助。你可以將它視為一個自我評估的工具。
壓力測試的歷史與目的：假設利率上升2厘
壓力測試是金管局在2010年後推出的一項逆周期措施，目的是管理銀行體系的風險。它的核心概念是，在申請人當前的按揭利率基礎上，額外增加2厘（即2%），然後計算出的每月供款額，不能超過申請人每月總入息的60%。這個設計是為了確保即使未來利率上升，業主也不會因為供款大增而陷入財困。
為何理解壓力測試邏輯對評估自身還款能力仍然重要
市場利率始終存在波動的可能。雖然銀行目前不再強制要求你通過壓力測試，但自己動手計算一下，可以讓你清楚了解未來加息環境對你供款的實際影響。這是一個很好的理財習慣，幫助你建立一個安全的緩衝區，確保自己的供款計劃不僅僅是「剛剛好」，而是有足夠的空間應對未來的各種可能性，讓你供得更安心。
不同物業類型按揭全攻略
買樓不只是選擇心儀單位，不同類型的物業，其按揭申請的細節與策略都有很大分別。一手新盤、二手樓，甚至是資助房屋，它們的按揭審批準則、成數上限及注意事項都各有不同。了解清楚這些差異，才能為自己的置業之路做好最充分的準備。
一手樓（新盤）按揭須知
購買發展商推出的新盤，最先要面對的抉擇，就是付款辦法。這個選擇會直接影響整個按揭的部署與現金流安排。
付款辦法對按揭的影響：「即供」與「建期」的分別
發展商通常會提供「即供付款」和「建築期付款」（建期）兩種計劃。「即供」是指買家在簽署臨時買賣合約後，短時間內（例如幾個月內）就要開始申請銀行按揭並供款，即使當時物業仍在興建中。發展商為了鼓勵買家選擇即供以盡快回籠資金，通常會提供較大的樓價折扣。
「建期」則是等到物業落成，發展商發出收樓通知後，買家才正式向銀行申請按揭。雖然樓價折扣通常較少，但它的最大好處是讓買家有更充裕的時間準備資金。更重要的是，如果想申請高成數按揭（例如透過按揭保險計劃借足九成），一般只能選擇「建期」，因為銀行需要有現樓作為實際抵押品，才能批出高成數貸款。
發展商按揭（呼吸Plan）的優點與高息陷阱
有時候，發展商會透過旗下的財務公司，提供所謂的「發展商按揭」，俗稱「呼吸Plan」。這類計劃最大的賣點是審批極度寬鬆，通常不需要通過銀行的壓力測試，讓一些入息證明較弱或想借取更高成數的買家也能輕鬆上會。
不過，這份輕鬆背後卻隱藏著高息陷阱。發展商按揭通常只有首兩至三年的「蜜月期」提供較低利率，期後利率會大幅抽升至遠高於市場的水平（例如P+甚至更高）。屆時，業主唯一的出路就是盡快「轉按」至傳統銀行。如果在蜜月期內，樓市逆轉導致物業估價下跌，或者業主的財務狀況轉差，就可能無法成功轉按，最終要捱上沉重的利息負擔。
二手樓按揭須知
與新盤相比，二手樓的按揭申請變數更多，其中物業估價和樓齡是影響批核的兩大關鍵。
物業估價的重要性：估價不足與「抬錢上會」
申請二手樓按揭時，銀行會委託估價行對物業進行估價，而最終的貸款額是基於估價，而非成交價。如果銀行估價低於您的買入價，例如您以600萬買入，但銀行只估到580萬，銀行就會以580萬作為基礎計算按揭成數。假設您申請六成按揭，貸款額就會由原預算的360萬（600萬 x 60%）降至348萬（580萬 x 60%）。
這中間的12萬差額，連同原本首期的差額，買家都需要用現金臨時補上，這就是市場俗稱的「抬錢上會」。因此，在簽署臨時買賣合約前，最好先向多間銀行為心儀物業進行網上或電話估價，心中有數。
如何計算最長還款期：「75減人齡」與「75減樓齡」法則
按揭還款期越長，每月供款額就越低，但總利息支出會更高。目前最長的還款期是30年，但二手樓的最終還款期，銀行會根據兩個因素來決定，並取其較短者：
- 75減申請人年齡：例如申請人48歲，最長還款期就是 75 – 48 = 27年。
- 75減物業樓齡：例如物業樓齡已達55年，最長還款期就是 75 – 55 = 20年。
在這個例子中，銀行會取較短的20年作為最長的還款年期。所以，如果想借足30年，申請人年齡最好在45歲以下，而物業樓齡亦要在45年以下。
資助房屋按揭須知（以居屋為例）
資助房屋由於有政府作為擔保人，其按揭審批與私樓有很大分別，通常更為寬鬆。
綠表與白表買家的按揭成數差異（九成半 vs 九成）
以一手居屋為例，由於有房委會的擔保，銀行可以提供極高成數的按揭，而且申請人通常無需通過壓力測試。
- 綠表買家：最高可承造九成半按揭，只需準備樓價5%作首期。
- 白表買家：最高亦可承造九成按揭，首期約為樓價10%。
這種高成數按揭，大大減輕了市民的上車門檻。
政府擔保期對二手居屋按揭批核的影響
購買二手未補地價居屋，按揭的關鍵在於政府的擔保期。房委會由單位首次出售日起計，會為單位提供30年的擔保。
只要單位仍在擔保期內，銀行就非常樂意批出高成數按揭（綠表九成半，白表九成），而且同樣豁免壓力測試。但如果單位已過了擔保期（即樓齡超過30年），銀行就會視之為私樓處理，按揭成數會大幅下調，審批亦會變得嚴格，買家需要準備更多首期資金。因此，市場上一般認為樓齡19年內的二手居屋，在按揭申請上最為穩妥。
按揭申請策略：新按、轉按與加按
置業旅程並非在成功申請按揭後就一勞永逸。隨著個人財務狀況、家庭需要及市場環境的轉變，業主可以靈活運用不同的按揭策略，讓資產發揮更大效益。了解新造按揭、轉按與加按這三種核心操作，是每位精明業主的必修課。
新造按揭 (New Mortgage)：首次置業的必經之路
當我們理解按揭是什麼意思之後，首次置業的朋友最先接觸的，自然就是「新造按揭」。簡單來說，新造按揭就是為了購買一個新物業，而首次向銀行或貸款機構申請的按揭貸款。整個過程包括提交入息證明、進行物業估價、通過銀行的審批程序，最後獲取貸款以完成交易。這是實現置業夢想的基礎，也是整個按揭旅程的起點。
轉按 (Refinancing)：善用低息環境與現金回贈
當你持有一個物業並已供款一段時間後，「轉按」便是一個值得考慮的財務選項。轉按的本質，是將現有物業的按揭貸款，由原來的A銀行轉移到另一間B銀行。這個過程等同於在B銀行重新申請一次按揭，用B銀行批出的新貸款來還清A銀行的舊有貸款。業主選擇轉按，通常有幾個清晰的目標。
轉按目的：賺取現金回贈與轉投更低利率計劃
銀行之間為了爭取按揭客戶，競爭相當激烈。因此，它們會提供吸引的優惠來吸引新客戶轉按。最直接的好處就是「現金回贈」，新銀行通常會提供貸款額某個百分比的現金作獎賞，這筆錢可以直接幫補律師費等開支。另一個主要動機，是尋求更低的利率。如果市場利率下調，或者有其他銀行提供更優惠的按揭計劃（例如更低的H按利率或P按利率），轉按便能有效減低未來的利息支出，節省一筆可觀的供款。
轉按套現與甩按保
轉按還有更進階的財務功能。如果你的物業在過去數年顯著升值，你可以利用「轉按套現」。操作原理是，新銀行會根據物業的最新估價來批出貸款。假設物業現值800萬，而你原有的按揭餘額僅300萬，新銀行最高可批出七成按揭即560萬。還清300萬舊債後，你便能從中套現260萬作其他投資或周轉之用。此外，如果你的物業升值，導致貸款餘額佔物業估值的比例降至六成或以下，你更可透過轉按「甩按保」，擺脫按揭保險，甚至有機會取回部分已繳付的保費。
加按 (Top-up Mortgage)：向原按銀行增加貸款額
「加按」是另一個利用物業升值來獲取資金的方法，但操作對象是原來的按揭銀行。當物業升值後，你可以向同一間銀行申請增加貸款額，從而套現資金。因為不涉及轉換銀行，程序上相對簡單，所需文件也可能較少。
加按與轉按套現的分別與考慮
雖然加按與轉按套現都能達到提取資金的目的，但兩者有根本分別。最大的分別在於，加按是與原有銀行交易，而轉按套現是尋找新銀行。
在考慮時，你需要權衡幾點。加按的過程較快較簡單，但因為沒有競爭，原有銀行提供的條款未必是市場上最好的。你可能無法獲得現金回贈，利率也未必最低。相反，轉按套現雖然程序較繁複，需要重新提交文件及經律師處理，但你可以貨比三家，選擇全城最優惠的利率和最高現金回贈的計劃。所以，如果時間充裕，轉按套現通常能帶來更實際的財務得益。
按揭關鍵術語與實用工具
申請按揭的過程中，除了要理解H按和P按的基本分別，你還會接觸到許多相關的術語和實用工具。清楚了解它們的運作方式，可以幫助你在芸芸計劃中，作出最有利自己的選擇。
現金回贈 (Cash Rebate)
如何評估高現金回贈的實際效益
現金回贈是銀行為了吸引客戶而提供的一筆款項，通常在成功提取按揭貸款後發放。表面看來，回贈率越高似乎越吸引，但評估時需要留意一個關鍵細節。根據金管局指引，如果現金回贈金額超過貸款額的1%，整筆回贈金額都需要在原先的貸款額中扣除。
舉個例子，假設你申請500萬貸款，銀行提供2%現金回贈，即10萬元。由於回贈率高於1%，銀行實際批出的貸款額會變成490萬元（500萬減10萬）。這代表你需要準備多10萬元作首期資金。因此，選擇高現金回贈計劃前，必須先計算清楚自己是否有足夠的流動資金去填補這個差額。同時，也要比較不同計劃的利率，有時候高回贈可能伴隨著較高的按揭利率，長遠來看總利息支出或會更高。
高息存款掛鈎戶口 (Mortgage-link)
Mortgage-link如何有效對沖按揭利息支出
高息存款掛鈎戶口（Mortgage-link）是很多按揭計劃附帶的一項實用工具。它是一個提供特高存款利息的活期儲蓄戶口，而這個存款利率會與你的按揭利率完全相同。例如，你的按揭利率是3%，你在這個戶口內的存款就能賺取3%的利息，遠高於一般活期存款。
這個戶口的作用在於「對沖」你的按揭利息支出。你從戶口賺取的高息，可以直接抵銷一部分你支付給銀行的按揭利息。大部分銀行的Mortgage-link戶口，可享高息的存款上限為剩餘按揭貸款額的50%。這對於手頭上有閒置資金的業主來說特別有利，因為資金可以隨時提取，保持高度靈活性，同時又能賺取高息以減輕供樓負擔。
罰息期 (Penalty Period)
罰息期的年期與提早還款的成本
罰息期是指按揭貸款生效後的首段時間，通常為兩至三年。在這段期間內，如果你想提早全數清還按揭貸款（例如賣樓或轉按至其他銀行），銀行便會收取一筆額外的手續費，這就是「罰息」。罰款的計算方式通常是按照原貸款額或剩餘貸款額的一個百分比計算。
銀行設立罰息期的目的，是為了保障其利息收入，彌補處理按揭申請的行政成本。因此，在簽署按揭合約前，務必清楚了解罰息期的長短，以及提早還款的具體罰款金額。如果你預計在短期內有機會賣樓或轉按，選擇一個罰息期較短或罰款較低的計劃就顯得尤為重要。
按揭轉介 (Mortgage Broker)
按揭轉介的角色：免費比較與協助申請
按揭轉介公司扮演著業主與銀行之間的中介角色。它們的專業團隊熟悉市場上各家銀行的按揭產品和最新的優惠，可以根據你的個人財務狀況，一次過為你比較不同計劃的優劣，並協助你處理繁複的申請文件。
對於申請人來說，按揭轉介服務的最大好處是完全免費。它們的收入來源是銀行支付的佣金，所以你無需支付任何費用。透過按揭轉介，你不僅可以節省逐家銀行查詢和比較的時間，更有機會獲得比自己直接申請更優惠的條款或額外回贈。對於初次置業或工作繁忙的人士而言，這是一個非常省時省力的選擇。
按揭常見問題 (FAQ)
買樓是人生大事，申請按揭的過程自然會產生不少疑問。這裡整理了一些大家最常遇到的問題，希望可以幫你釐清概念，讓你的置業之路走得更順暢。
我的信貸評級(TU)會如何影響按揭申請？
信貸評級（TU）可以說是你在銀行眼中的「財務成績表」，它直接反映了你的還款習慣與信用狀況，對按揭審批有著決定性的影響。一份良好的信貸報告，代表你是一位可靠的借款人，銀行自然更樂意批出貸款，甚至可能提供更優惠的利率或現金回贈。相反，如果信貸評級不佳，例如有逾期還款紀錄，銀行便會視你的申請為較高風險，有機會要求你支付更高的按揭利率、調低貸款額，在最壞的情況下，甚至會直接拒絕你的申請。因此，在計劃申請按揭前，最好先查閱自己的信貸報告，確保紀錄良好。
非固定收入人士（如自僱、Freelancer）申請按揭有何挑戰？
對於自僱人士或自由工作者（Freelancer）而言，申請按揭的最大挑戰在於向銀行證明你擁有穩定且持續的還款能力。銀行審批按揭時，最重視的是收入的穩定性，而固定月薪正正提供了這種保證。非固定收入人士則需要提供更詳盡的文件，例如過去至少兩年的公司利得稅單、公司銀行戶口紀錄、審計報告以及有效商業登記證等，讓銀行可以評估你業務的平均收入水平。整個審批過程通常會比一般受薪僱員長，銀行亦可能在計算入息時採取較保守的估算。要增加成功率，保持清晰的財務紀錄及穩定的業務收入至關重要。
銀行估價不足，除了「抬錢上會」還有其他選擇嗎？
當銀行對物業的估價低於你的成交價時，就會出現「估價不足」的情況。由於銀行批出的貸款額是基於估價或成交價（以較低者為準），這意味著你需要準備更多現金來填補差額，也就是俗稱的「抬錢上會」。不過，這並非唯一的出路。首先，你可以嘗試向其他銀行申請按揭，因為不同銀行委託的估價行不同，估價結果可能會有差異。其次，你可以向銀行提供物業附近單位近期的成交紀錄，嘗試申請覆核估價。在某些情況下，如果時間許可，與賣方商討調整成交價也是一個可行方案。
村屋按揭有什麼特別限制？可以申請高成數按揭嗎？
村屋按揭的審批標準確實比一般私人屋苑嚴格。主要限制在於按揭成數、還款年期及業權清晰度。即使透過按揭保險計劃，村屋的最高按揭成數普遍只能達到八成半，而非私樓的九成。在還款年期方面，銀行通常會用較嚴謹的「55減樓齡」或「60減樓齡」作計算基礎，意味著還款期可能較短。此外，銀行會非常仔細地審查村屋的業權，例如是否有轉讓限制（如補地價問題）、路權是否清晰、以及是否存在僭建物等。這些因素都會影響最終的審批結果。雖然可以申請高成數按揭，但門檻相對較高。
申請高成數按揭有什麼資格要求？「首次置業」如何定義？
申請高成數按揭（即超過金管局基本指引的按揭成數），必須經由按揭保險計劃進行。其主要資格要求包括：申請人必須為首次置業人士、主要收入來源於香港，並且符合「供款與入息比率」的要求。這裡的「首次置業」定義十分關鍵，它是指申請人在申請按揭的當刻，於香港並未持有任何住宅物業。即使你過去曾經買賣過樓宇，只要現時名下沒有任何住宅物業，你仍然符合「首次置業」的資格，可以申請最高九成的按揭。
聯名物業的按揭申請與單人申請有何不同？
聯名物業的按揭申請與單人申請最大的分別在於，銀行會將所有聯名業主的收入合併計算，這能顯著提高借貸能力，更容易通過銀行的入息要求。不過，所有聯名業主都需要承擔共同的還款責任，並且銀行會審查每一位業主的信貸報告（TU），任何一方的信貸紀錄不佳，都會影響整個按揭申請。此外，若要申請最高成數的按揭保險，所有聯名業主都必須符合「首次置業」的資格。只要其中一位已持有物業，整份申請便會被視為非首次置業，按揭成數上限亦會隨之降低。