未補地價的二手居屋，向來是香港人「上車」的熱門選擇。然而，面對綠表、白居二等複雜的申請資格，繁瑣的買賣流程，以至按揭安排和開支預算，不少準買家都感到卻步。不用擔心！本文將化繁為簡，為你一文整合購買二手居屋的6大關鍵，由申請資格、完整流程、按揭竅門，到詳細開支預算，全部清晰拆解，更附上獨家互動工具，助你即時評估資格，讓你做好萬全準備，輕鬆踏上置業之路。
【獨家互動工具】30秒即測！我的二手居屋購買資格
想了解自己的購買二手居屋資格，但是面對綠表和白居二的眾多條款，例如入息上限、資產淨值和家庭成員組合等，常常感到十分複雜？要知道，釐清自己的申請資格，是整個購買二手居屋流程的第一步，也是最關鍵的一步。
為了讓你更輕鬆地掌握自己的情況，我們特別設計了一個簡單易用的互動測試工具。你只需要花30秒，回答幾條關於你現時居住狀況、家庭總收入和資產等基本問題，系統就能根據你的答案，即時提供一個初步的資格評估。
完成測試後，你會馬上知道自己較大機會符合綠表還是白居二的申請門檻，或者目前有哪些條件需要再作留意。這個清晰的結果，可以幫你省下大量研究資料的時間，讓你對買二手居屋資格有一個明確方向，更有效率地規劃之後的搵樓和申請步驟。立即試用，為你的置業之路踏出第一步。
[此處為互動資格測試工具]
請注意，測試結果僅供參考，最終申請資格以香港房屋委員會的最新公布及審批為準。
我有資格買二手居屋嗎？綠表 vs 白居二申請資格詳解
想了解自己的購買二手居屋資格，首先要清楚你是屬於「綠表」還是「白表」申請者。這兩個類別的申請門檻和程序有很大分別，就像排兩條不同的隊伍。以下我們就來詳細拆解，讓你一看便知自己屬於哪一邊，以及需要符合甚麼條件。
綠表申請資格：公屋住戶的置業階梯
簡單來說，綠表資格主要是提供給現時正享用公共房屋資源的人士。如果你是以下其中一類人士，你就符合綠表資格：
- 房屋委員會（房委會）或房屋協會（房協）轄下公共租住房屋的住戶。
- 房委會中轉房屋的認可居民。
- 持有由房屋署或市區重建局發出有效《綠表資格證明書》的人士。
- 透過「長者租金津貼計劃」領取津貼的合資格人士。
- 房委會「租者置其屋計劃」屋邨的業主，而該業權是經由第一手購入。
除了符合以上身份，所有綠表申請人亦必須滿足一些基本條件。申請人必須年滿18歲。如果以家庭名義申請，申請表上的家庭成員均須為直系或旁系親屬。另外，已婚人士的配偶亦必須一同列名於申請書內，除非有特殊情況，例如已合法分居或配偶並無香港入境權。
還有一項非常關鍵的限制，就是物業擁有權。由遞交申請書前24個月起，直至簽訂臨時買賣合約當日為止，申請人及其家庭成員都不能在香港擁有任何住宅物業。
白居二申請資格：「白表」人士的抽籤機會
如果你並非以上提到的綠表人士，但又想購買二手居屋，那就要循「白居二」的途徑。「白居二」的全名是「白表居屋第二市場計劃」，每年房委會會推出固定配額，讓合資格的白表申請者透過攪珠抽籤，贏取一個購買未補地價二手居屋的機會。
要參加「白居二」抽籤，申請人需要符合以下主要資格：
- 基本條件：申請人需年滿18歲，並且在香港居住滿七年。
- 入息及資產限額：這是白表申請的核心門檻，每年都會調整。以2025年的標準為例：
- 一人申請者：每月入息上限為$30,000，資產上限為$615,000。
- 二人或以上家庭：每月入息上限為$60,000，資產上限為$1,230,000。
- 物業擁有權限制：與綠表申請者一樣，由申請截止日期前24個月起，直至簽訂臨時買賣合約當日為止，申請人及所有家庭成員都不能在香港擁有任何形式的住宅物業。
無論綠表定白表，都要留意的「永久DQ」條款
不論你是綠表還是白表申請者，都必須注意一項極為嚴格的規定。只要你或名列申請表上的任何家庭成員，曾經受惠於任何由政府或房委會推出的資助自置居所計劃，你便會永久失去申請資格。
這項規定涵蓋範圍很廣，包括但不限於曾經作為以下計劃的業主、借款人或其配偶：
- 居者有其屋計劃（居屋）
- 私人機構參建居屋計劃
- 綠表置居計劃（綠置居）
- 租者置其屋計劃
- 置業資助貸款計劃或自置居所貸款計劃
即使你已出售相關單位或已全數清還貸款，這個限制依然生效。所以在計劃買二手居屋前，務必確認自己及家人並未觸及這項「永久DQ」條款。
二手居屋買賣流程全攻略：由搵樓到收樓
當你確認自己符合購買二手居屋資格，下一步就是深入了解整個購買二手居屋流程。這個過程與買賣私樓有些不同，因為它涉及向房屋委員會（房委會）申請文件。只要跟著以下幾個關鍵階段，就能清晰掌握由物色單位到成功收樓的每一步。
第一步：申請「准買證」，取得入場券
整個買二手居屋的流程，始於一份關鍵文件。買方需要向房委會申請「購買資格證明書」（俗稱「准買證」）。這份文件是你在居屋第二市場的「入場券」，證明你的買二手居屋資格已獲官方核實。「准買證」的有效期為12個月，你必須在這段時間內簽訂臨時買賣合約，否則便需要重新申請。同樣，賣方也需要持有有效的「可供出售證明書」（俗稱「准賣證」）。
第二步：物色單位、簽訂臨約和聘請律師
取得「准買證」後，你就可以正式開始物色心儀單位。你可以透過地產代理或網上平台尋找盤源。當你與賣方議定價錢後，下一步就是簽訂臨時買賣合約。簽署臨約時，買方通常需要支付樓價約3%至5%作為「臨時訂金」（細訂）。這裡有一個重要提醒，二手居屋買賣因涉及後續的政府文件申請，建議在簽署臨約前就委託好律師，以便順利銜接之後的法律程序。
第三步：申請按揭與關鍵的「提名信」
簽署臨約後，你可以憑這份文件向銀行正式申請按揭。與此同時，你的代表律師會執行一個極為重要的步驟：向房委會申請「提名信」。律師會將臨時買賣合約、你的「准買證」正本和賣方的「准賣證」正本等文件一併交予房委會。房委會審批後發出的「提名信」，是確認賣方提名你為單位合法接手人的官方文件。沒有這封信，交易便無法繼續。
第四步：簽署正式合約，支付「大訂」
成功取得「提名信」代表房委會已經批准這宗交易。接著，雙方律師便會準備正式買賣合約。簽訂正式合約時，買方需要支付「加付訂金」（大訂）。「細訂」與「大訂」的總額，通常合共為樓價的10%。支付「大訂」後，代表交易在法律上已進一步鞏固。
第五步：簽署轉讓契，完成交易收樓
最後一步就是正式成交。成交日通常在簽署正式合約後的一至兩個月內。在成交當天，你需要在律師樓簽署「轉讓契」，這份文件會將單位的業權正式轉移給你。銀行會在這天將按揭貸款餘額直接支付給賣方律師，然後你完成支付樓價的尾數。所有款項結清後，你便可以從賣方手上取得單位鎖匙，正式成為業主。如果本身是公屋住戶，記得在指定限期內交還原有單位。
二手居屋按揭攻略：借足9成半、30年還款期、豁免壓力測試
提到購買二手居屋資格，很多人馬上會想到入息和資產限制，但其實順利承造按揭才是整個購買二手居屋流程中的關鍵一步。二手居屋的按揭申請，與私樓市場的規則有很大分別，因為有房委會的「金漆招牌」作擔保，買家可以享有高成數按揭、長還款期，甚至豁免壓力測試這三大優勢，讓置業門檻變得相對容易掌握。
拆解政府擔保期：按揭成數與年期的關鍵
決定二手居屋按揭成數與年期的最大因素，並不是物業的樓齡，而是由房委會提供的「按揭還款保證期」。你要留意的關鍵，其實是單位的「首次發售日期」。
在2025年的最新政策下，房委會已將二手居屋的擔保期由原來的30年，大幅放寬至50年。這個改動，直接讓很多樓齡較高的舊屋苑重獲新生，銀行亦更願意批出理想的按揭條款。這個50年的擔保期可以分為兩個階段：
- 首40年： 在單位首次發售日起計的40年內，銀行可以提供最高按揭成數。
- 第41年至50年： 在這個階段，最高按揭成數會稍為下調。
所以，當你物色心儀單位時，記得查詢它的首次發售日期，這比查詢樓齡更為重要。
最高按揭成數：綠表9成半、白居二9成
正因為有政府作為擔保人，銀行承擔的風險較低，所以在二手居屋市場，買家可以申請到遠高於私樓的按揭成數。
- 綠表申請人： 在50年擔保期的首40年內，最高可承造九成半按揭（95%），買家只需準備半成首期。
- 白居二申請人： 在同樣的年期內，最高可承造九成按揭（90%），買家也只需準備一成首期。
若單位樓齡已進入第41至50年的擔保期，最高按揭成數則會統一降至八成（80%）。不過，這依然是相當吸引的條件。
最長還款期：放寬至30年 更輕鬆供款
除了高成數按揭，還款期的長短也直接影響每月的供款壓力。隨著新政策的實施，二手居屋的最長按揭還款期，已由過去的25年，統一放寬至30年。
這意味著，只要你選購的單位剩餘的擔保期足夠長，銀行普遍都能批出長達30年的還款期。將總貸款額攤分至更長的年期，每月的供款自然會更輕鬆，讓你更容易通過銀行的入息審查。
豁免壓力測試：入市門檻更易掌握
對於很多私樓買家而言，壓力測試是一個相當高的門檻。但在二手居屋市場，只要單位仍在房委會的擔保期內，申請人便可以豁免進行壓力測試。
豁免壓力測試，代表你毋須計算在現有利率加2%後，每月供款不可超過月入60%的嚴格要求。不過，這不代表銀行會完全不審視你的還款能力。你仍然需要提交入息證明，讓銀行相信你有足夠和穩定的收入去應付每月的按揭供款。假如單位已經超出了50年的擔保期，銀行便會按照私樓的標準，要求申請人進行壓力測試。
按揭利率選擇： P按 vs H按
在利率選擇方面，未補地價的二手居屋有一個明確規定。所有未補地價的資助房屋，其按揭計劃都只能選用以最優惠利率為基準的P按計劃。P按的利率相對穩定，波幅較小。如果你購買的是已補地價、可以在自由市場買賣的居屋，則與私樓無異，可以自由選擇P按或H按計劃。
買二手居屋要幾錢？開支預算總覽
當您成功獲取購買二手居屋資格後，最關心的問題自然是資金預算。除了單位本身的價錢，在整個購買二手居屋流程中還有一些必要的開支需要準備。清晰了解各項費用的構成，可以幫助您更準確地規劃財務，順利完成置業目標。下面我們就逐一拆解，讓您對總支出有一個全面的概念。
首期：上車最大開支
首期是購買二手居屋時最大的一筆前期支出。它的金額主要取決於您的申請資格和單位的成交價。由於房委會提供了按揭擔保，買家可以申請高成數的按揭。
- 綠表資格人士：最高可承造九成半按揭，所以首期最低只需樓價的 5%。
- 白居二資格人士：最高可承造九成按揭，所以首期最低需要準備樓價的 10%。
舉個例子，假設您心儀的單位成交價是400萬港元：
* 如果您是綠表買家，首期開支就是：400萬 x 5% = 20萬港元。
* 如果您是白居二買家，首期開支就是：400萬 x 10% = 40萬港元。
政府稅項：印花稅
印花稅是物業交易中必須繳付給政府的稅項。首次置業的買家，可以按照較優惠的「第二標準稅率」計算。稅率會根據樓價而變化，樓價越高，稅率也越高。
以下是常見樓價的印花稅率（以稅務局最新公布為準）：
* 300萬港元或以下：100港元
* 300萬零1港元 至 352.82萬港元：100港元 + 超出300萬港元的款額 x 10%
* 352.82萬港元 至 450萬港元：樓價 x 2.25%
* 450萬零1港元 至 600萬港元：樓價 x 3%
同樣以400萬港元的單位為例，應繳的印花稅就是：400萬 x 2.25% = 9萬港元。
法律及行政費用：律師費、代理佣金及雜費
在交易過程中，還有一些專業服務和行政費用需要支付。
- 地產代理佣金：市場普遍的做法是買賣雙方各支付樓價的 1% 作為佣金。400萬港元的單位，佣金就是4萬港元。
- 律師費：您需要聘請律師處理買賣合約、樓契及按揭契等法律文件。費用視乎律師樓的收費標準，一般介乎 5,000至10,000港元。
- 房委會行政費：買家需要向房委會申請「購買資格證明書」和「提名信」，這些文件涉及數百至千餘港元的費用。
- 契據註冊費：買賣合約及按揭契均需到土地註冊處進行註冊，每份文件註冊費為數百港元。
入伙使費：裝修、傢俬及其他開支
最後，不要忘記預留一筆資金用作入伙開支。二手居屋的樓齡和內部狀況差異很大，您可能需要進行基本裝修或翻新。這部分的開支豐儉由人，但建議在預算中也考慮進去。
- 基本裝修：例如重髹油漆、維修水電、更換潔具等。
- 傢俬電器：添置必要的傢具和家庭電器。
- 搬遷費用：聘請搬運公司的支出。
將這些項目納入預算，可以讓您在收樓後更安心地準備入住。
二手居屋其他常見問題 (FAQ)
了解購買二手居屋資格和基本流程後，實際操作時總會遇到一些特殊情況。這裡我們整理了幾個朋友經常問到的問題，一次過為你解答。
未補地價的二手居屋可以出租嗎？
答案是絕對不可以。未補地價的居屋單位，其業主享有了政府提供的購樓資助，因此單位用途受到嚴格限制，只能用作自住。將未補地價的單位出租、分租，或者以任何形式放棄占用權，都屬於違法行為。一經發現，香港房屋委員會（房委會）有權採取法律行動，後果可以十分嚴重，包括罰款、監禁，甚至要求業主將單位以原價售回給房委會。
買入二手居屋後可以加名或轉名嗎？
這是一個比較複雜的問題，因為一般情況下是不允許的。未補地價的居屋業權轉讓受到嚴格規管。不過，在一些特殊情況下，業主可以向房屋署署長申請，並在獲得批准後辦理加名或轉名手續。這些特殊情況通常涉及家庭成員的身份變更，例如因結婚而加入配偶、因離婚或分居而刪除配偶名字、或因原業主去世而由合資格家庭成員繼承等。要留意的是，即使獲批，加名或轉名也會被視為業權交易，可能需要繳付印花稅。
未補地價居屋可以轉按套現嗎？
與私人樓宇不同，未補地價居屋的業主不能隨意將物業加按或轉按以套取現金。房委會對此有嚴格的審批標準，只有在業主面臨緊急且值得體恤的經濟困難時，才會考慮批准其加按申請。常見的獲批理由包括籌措醫藥費、家庭成員的教育開支、殮葬費，或者因離婚或分居而需支付贍養費。想用作償還私人貸款、信用卡數或用作業務周轉等理由，通常都不會獲批。
如果業主過身，未補地價居屋可以繼承嗎？
居屋的繼承安排，主要視乎單位當初的持有方式。如果單位是以「聯權共有」（俗稱「長命契」）方式持有，當其中一位業主去世，其業權會自動轉移給在生的聯權共有人。如果單位由單一業主持有，其合法繼承人就需要辦理繼承手續。繼承人必須符合房委會訂立的資格，例如本身是名列在該單位戶籍內的家庭成員。若繼承人不符合資格，則可能需要向房委會申請，將單位在居屋第二市場出售，或者在補地價後於自由市場出售。
房委會和房協的二手居屋有什麼分別？
雖然兩者都是資助房屋，但在二手市場的買賣程序上有一些細微差別。房委會的居屋和房協的「住宅發售計劃」單位，都可以在居屋第二市場轉售給合資格人士。主要的分別在於行政管理機構不同。申請「購買資格證明書」或「可供出售證明書」時，需要向各自的機構遞交申請。在計算補地價金額、處理業權轉讓等程序細節上，兩者亦可能有些許差異。買家在物色單位時，最好先了解清楚心儀單位屬於房委會還是房協，以便跟進後續的購買二手居屋流程。